Решение по делу № 2-4742/2020 от 22.07.2020

№

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.о. Люберцы Московской области

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГ года

Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГ

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Махмудовой Е.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Дудник Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чурбанова О. В. к ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» о признании предварительного договора основным, признании права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Чурбанов О.В. обратился в суд с иском к ООО «СЗ «ТомСтрой» о признании предварительного договора основным, признании права собственности, в котором с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил:

- признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Чурбановым О.В. и ООО «СЗ «ТомСтрой» основным,

- признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Чурбановым О.В. и ООО «СЗ «ТомСтрой» основным,

- признать за Чурбановым О.В. право собственности на нежилое помещение № №, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>,

- признать за Чурбановым О.В. право собственности на нежилое помещение № №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>,

- взыскать с ООО «СЗ «ТомСтрой» в пользу Чурбанова О.В. госпошлину в размере 8350 рублей.

В обосновании своих требований истец указал, что между ним и ООО «СЗ «ТомСтрой» заключены предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п.1.1 данных договоров, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО «СЗ «ТомСтрой» как продавец передаст в собственность Чурбанову О.В. нежилое помещение А2 площадью 58,07кв.м., и нежилое помещение А3 площадью 23,84 кв.м., расположенные на цокольном этаже, по адресу: <адрес>

Согласно п.1.2. предварительных договоров, ООО «СЗ «ТомСтрой» является застройщиком и инвестором при строительстве дома. Жилой дом, в котором расположены нежилые помещения, введен в эксплуатацию.

Согласно п. 1.3. предварительных договоров, ООО «СЗ «ТомСтрой» имеет бесспорное право зарегистрировать свое право на нежилое помещение на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU № от 30.11.2017г.

Согласно п.2.1 предварительных договоров, продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГ. заключить с покупателем договор купли продажи.

Покупатель обязуется произвести оплату цены нежилых помещений. Стоимость нежилого помещения А2 составляет 2 610 000 руб., стоимость нежилого помещения А3 - 953 600 руб.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи недвижимости.

Истец исполнил свои обязательства по оплате. Право собственности на помещение зарегистрировано на ответчика, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГ истец направил ответчику предложение о заключении основного договора купли-продажи нежилых помещений А2, А3, расположенных в построенном жилом доме по адресу: <адрес>. До настоящего времени требование не исполнено.

При этом данные нежилые помещения переданы ответчиком истцу, что подтверждается актами приема-передачи нежилых коммерческих помещений от 20.06.2019г, а также договором управления многоквартирным домом, заключенного между истцом и управляющей организацией ООО «Потенциал».

Истец Чурбанов О.В. в судебное заседание не явился, направил для участия в судебном заседании своего представителя по доверенности Каллиникову Л.С., которая, уточнив исковые требования, поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ООО «СЗ «ТомСтрой» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом посредством почтовой связи, возражений на иск не представил.

Третьи лица Управление Росреестра по Московской области, УФССП России по Московской области, Люберецкий РОСП УФССП России по Московской области в судебное заседание не явились, извещались о слушании дела.

Суд определил рассмотреть данное дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, оценив собранные по делу доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГ между ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» (Сторона-1) и Чурбановым О.В. (Сторона-2) заключены предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с пунктом 1.1 которых стороны обязуются в срок, предусмотренный предварительным договором, заключить основной договор купли-продажи в соответствии с Приложением № к предварительному договору, по которому сторона-1 будет выступать продавцом, а сторона-2 – покупателем, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется оплатить и принять в собственность часть жилого помещения, расположенную на момент подписания предварительного договора в построенном жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровый номер жилого дома №, на цокольном этаже, общей площадью 31,94 кв.м.

Согласно пункту 1.3 предварительных договоров, сторона-1 является застройщиком и инвестором при строительстве дома. Сторона-1 имеет бесспорное право зарегистрировать свое право на нежилое помещение на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU№ от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п. 1.4 предварительных договоров, сторона-2 уведомлена стороной-1, что нежилое помещение, указанное в п. 1.1 предварительного договора, находится в стадии оформления права собственности. Сторона-1 обязуется, с момента получения документов, подтверждающих право собственности на нежилое помещение, произвести оформление перехода права собственности к стороне-2, посредством заключения с последней основного договора купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с условиями настоящего договора.

Основной договор купли-продажи нежилого помещения в соответствии с пунктом 2.1.1, пунктом 5.1 предварительных договоров должен был быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГ, при условии надлежащего исполнения стороной-2 обязательств по п. 2.2, п. 3.2, предварительного договора и иных обязательств, выполнение которых предусмотрено за последними, до подписания основного договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно пункту 2.2.1 предварительных договоров, сторона-2 в качестве обеспечения исполнения ею обязательств по заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения и оплате стороне 1 полной стоимости нежилого помещения до регистрации ее права собственности, обязуется внести денежные средства в порядке и размере, указанные в пункте 3.1 предварительного договора.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительных договоров, цена нежилого помещения А2 составляет 2 610 000 руб., стоимость нежилого помещения А3 составляет 953 600 руб. Указанную сумму покупатель оплачивает полностью, до заключения основного договора купли-продажи.

Судом установлено, что Чурбанов О.В. в полном объеме и в установленные сроки выполнил возложенные на него предварительным договором обязательства по уплате ответчику суммы обеспечения, что подтверждается актом об оплате № от ДД.ММ.ГГ, и актом об оплате № от ДД.ММ.ГГ В настоящее время нежилое помещение находится в фактическом владении и пользовании истца.

В соответствии с абзацем 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2,3 и 5 настоящего постановления.

Согласно пункту 5 Пленума ВАС РФ №, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Как следует из пункта 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По условиям заключенных между истцом и ответчиком предварительных договоров истец оплатил ответчику сумму обеспечения, размер которого равен стоимости нежилого помещения № в размере 2 610 000 руб., нежилого помещения №/А3 в размере 953 600 рублей. В Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН) право собственности на помещение А (кадастровый №), частью которого являются приобретенные истцом нежилые помещения А2 и А3, зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ.

Нежилые помещения А2 и А3 существуют в натуре и фактически переданы во владение и пользование истцу.

ДД.ММ.ГГ истец заказным письмом направил ответчику предложение заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

Согласно указанного предложения, Чурбанов О.В. предложил ответчику в течение 10 рабочих дней с даты его получения заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений №, расположенных в построенном жилом доме по адресу: <адрес>, городской округ <адрес> кадастровый номер жилого дома №, на цокольном этаже, № А2 общей площадью 58,07 кв.м., № А3 общей площадью 23,84 кв.м. по форме приложения 1 к предварительному договору.

Однако до настоящего времени между сторонами не заключены договор ыкупли-продажи нежилых помещений № № общей площадью 58,07 кв.м., № А3 общей площадью 23,84 кв.м., являющиеся частью нежилого помещения А, кадастровый №, расположенного в построенном жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, на цокольном этаже.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении иска Чурбанова О.В. о признания предварительного договора купли-продажи нежилого помещения основанным и признании за ним права собственности на спорное нежилое помещение в полном объеме.

Доказательств опровергающих выводы суда ответчиком не представлено.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Исковые требования истца удовлетворены судом в полном объеме, в связи с чем расходы по оплате государственной пошлины в размере 8350 руб. подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Чурбанова О. В. к ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» о признании предварительного договора основным, признании права собственности на нежилые помещения – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Чурбановым О. В. и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» - основным.

Признать за Чурбановым О. В. право собственности на нежилое помещение А2, общей площадью 58,07 кв.м, расположенного на цокольном этаже <адрес> по адресу: <адрес>-1, квартал 1.

Настоящее решение является основанием для регистрации прекращения права собственности ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» на нежилое помещение А2, общей площадью 58,07 кв.м, расположенного на цокольном этаже <адрес> по адресу: <адрес>-1, квартал 1, и регистрации права собственности на указанное нежилое помещение за Чурбановым О. В. в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №/А3 от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Чурбановым О. В. и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» - основным.

Признать за Чурбановым О. В. право собственности на нежилое помещение А3, общей площадью 23,9 кв.м, расположенного на цокольном этаже <адрес> по адресу: <адрес>-1, квартал 1.

Настоящее решение является основанием для регистрации прекращения права собственности ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» на нежилое помещение А3, общей площадью 23,9 кв.м, расположенного на цокольном этаже <адрес> по адресу: <адрес>-1, квартал 1, и регистрации права собственности на указанное нежилое помещение за Чурбановым О. В. в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» в пользу Чурбанова О. В. расходы по оплате госпошлины 8350 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                           Е.Н. Махмудова