Решение по делу № 33-1150/2024 от 29.07.2024

Судья Панаитиди Т.С.                                                                                                  Дело № 33-1150/24

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 августа 2024 года                                                                         г. Черкесск.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего: Гришиной С.Г.,

судей: Антонюк Е.В., Хубиевой Р.У.,

при секретаре: Урусове Р.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании

гражданское дело № 2-7/23, УИД – 09RS0001-01-2021-001843-95, по апелляционной жалобе Каитова А.А. на решение Черкесского городского суда КЧР от 30 июня 2023 года по делу по иску прокурора г. Черкесска в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования города Черкесска к Мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, Теплякову А.Ю., Каитову А.А., Токовой А.К., Сухорукову Д.В., Коркмазову А.И. о признании недействительными договоров купли-продажи, обязании возвратить денежные средства.

Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения прокурора Дзыба Б.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор г. Черкесска, действуя в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования г. Черкесска обратился в суд с иском к Мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, Теплякову А.Ю., Каитову А.А., Токовой А.К., Управлению Росреестра по КЧР о признании недействительным договора купли-продажи от 07.10.2015 № 447 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:61, площадью 71 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска и Тепляковым А.Ю.;

признании недействительным договора купли-продажи от 27.07.2016 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:341, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного Тепляковым А.Ю. и Токовой А.К.;

признании недействительным договора купли-продажи от 13.02.2017 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:340, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного Тепляковым А.Ю. и Каитовым А.А.;

возложении обязанности на мэрию муниципального образования города Черкесска возвратить Теплякову А.Ю. денежные средства в сумме 403 896,99 рублей.

В обоснование заявленных требований прокурор сослался на совершение сделок с нарушением установленного представительным органом муниципального образования запрета выкупа земельных участков, находящихся под парками и скверами, не соответствие площади приватизированного участка площади, необходимой для обслуживания принадлежащего покупателю объекта недвижимости, а также занижение продажной цены земельного участка.

В ходе судебного разбирательства прокурором были заявлены требования к Мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, Теплякову А.Ю., Каитову А.А., Токовой А.К., Сухорукову Д.В., Коркмазову А.И. о признании недействительным договора купли-продажи № 447 от 07.10.2015 г. земельного участка с кадастровым номером 09604:0101021:61, площадью 71 000 кв.м., расположенного по адресу: г<адрес>, заключенного между Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска и Тепляковым А.Ю.;

признании недействительным договора купли-продажи от 27.07.2016 г. земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:341, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного Тепляковым А.Ю. и Токовой А.К.;

признании недействительным договора купли-продажи от 13.02.2017 г. земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:340, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного Тепляковым А.Ю. и Каитовым А.А.;

признании недействительным договора купли-продажи от 07.07.2018 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:356, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного Токовой А.К. и Сухоруковым Д.В.;

признании недействительным договора купли-продажи от 29.09.2018 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:356, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного Сухоруковым Д.В. и Коркмазовым А.И.;

возложении обязанности на мэрию муниципального образования города Черкесска возвратить Теплякову А.Ю. денежные средства в сумме 403 896,99 рублей.

Определением суда от 18 июня 2021 года в отдельное производство были выделены исковые требования прокурора к Теплякову А.Ю., Токовой А.К., Сухорукову Д.В., Коркмазову А.И. о признании недействительным договора от 27.07.2016, договора от 07.07.2018, договора от 29.09.2018.

В письменных возражениях на иск представителем Каитова А.А., финансовым управляющим Теплякова А.Ю., представителем АО «Московский индустриальный банк» было заявлено о пропуске срока исковой давности.

В ходе судебного разбирательства 10 июня 2022 года Каитовым А.А. были заявлены встречные исковые требования о признании добросовестным приобретателем со ссылкой на то, что при приобретении спорного имущества покупатель не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего право на его отчуждение.

Встречное исковое заявление не было принято к производству суда.

В возражениях на заявление о добросовестности приобретения имущества ответчиком Каитовым А.А. финансовый управляющий Теплякова А.Ю. сослался на заведомое занижение стоимости приобретенного объекта.

Определением суда от 26 декабря 2022 года в связи с отказом прокурора от иска было прекращено производство по делу в части требований о признании недействительным договора купли-продажи от 07.10.2015, заключенного Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска и Тепляковым А.Ю. и возложении обязанности на мэрию муниципального образования города Черкесска возвратить Теплякову А.Ю. денежные средства, а также в части требований к Управлению Росреестра по КЧР и Токовой А.К. (л.д.63-65 т.5).

Определением суда от 3 апреля 2023 года данное гражданское дело объединено в одно производство с гражданским делом по иску прокурора к Теплякову А.Ю., Токовой А.К., Сухорукову Д.В., Коркмазову А.И. о признании недействительным соглашения от 08.08.2017 о перераспределении земель, признании недействительным договора от 07.07.2018, договора от 29.09.2018 и возврате сторон в первоначальное положение.

В ходе судебного разбирательства прокурором вновь были изменены заявленные требования, прокурор просил:

признать недействительным договор купли-продажи от 07.10.2015 № 447 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:61, площадью 71 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска и Тепляковым А.Ю.;

признать недействительным договор купли-продажи от 27.07.2016 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:341, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Тепляковым А.Ю. и Токовой А.К.;

обязать Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска возвратить Теплякову А.Ю. денежные средства в сумме 403 896,99 рублей;

признать недействительным договор купли-продажи от 13.02.2017 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:340, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Тепляковым А.Ю. и Каитовым А.А.;

признать незаконным соглашение от 08.08.2017 №29 о перераспределении земель и (или) земельных участков из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенного между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска и Токовой А.К.;

признать недействительным договора купли-продажи от 07.07.2018 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:356, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Токовой А.К. и Сухоруковым Д.В.;

признать недействительным договор купли-продажи от 29.09.2018 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:356, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Сухоруковым Д.В. и Коркмазовым А.И.;

применить последствия недействительности сделки:

Каитову А.А. возвратить, а Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска принять земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101021:340 площадью 61 220 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в состоянии не хуже первоначального;

Коркмазову А.И. возвратить, а Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска принять земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101021:356 площадью 12 900 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ликвидатор АО «Тексбанк» Ногайлиева М.П.

В судебном заседании прокурор поддержал заявленные требования, представитель ответчика Каитова А.А. Ишханов И.О., представитель ответчика Коркмазова А.И. Чагаров Т.С.-А. просили отказать в иске.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 30 июня 2023 года исковые требования прокурора были удовлетворены частично. Суд признал недействительным договор купли-продажи от 07.10.2015 № 447 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:61, площадью 71 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска и Тепляковым А.Ю.;

признал недействительным договор купли-продажи от 13.02.2017 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:340, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Тепляковым А.Ю. и Каитовым А.А.;

применил последствия признания сделки недействительной:

обязал Каитова А.А. возвратить, а Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска принять земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101021:340 площадью 61 220 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в состоянии не хуже первоначального;

признал незаконным соглашение от 08.08.2017 №29 о перераспределении земель и (или) земельных участков из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключенного между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска и Токовой А.К. решение является основанием для аннулирования записи о регистрации права собственности за Тепляковым А.Ю. и Каитовым А.А.

В удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи от 27.07.2016 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:341, заключенного между Тепляковым А.Ю. и Токовой А.К., возврате Теплякову А.Ю. денежных средств, признании недействительным договора купли-продажи от 07.07.2018 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:356, заключенного между Токовой А.К. и Сухоруковым Д.В., признании недействительным договора купли-продажи от 29.09.2018 земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:356, заключенного между Сухоруковым Д.В. и Коркмазовым А.И.; возврате Коркмазовым А.И. земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:356 отказано.

Дополнительным решением от 16 августа 2023 года взысканы судебные расходы на проведение экспертизы в сумме 36 490 рублей и 147 200 рублей в равных долях с Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, Теплякова А.Ю., Каитова А.А., Токовой А.К.

В апелляционной жалобе Каитов А.А. просит отменить решение суда первой инстанции в части признания недействительным договора купли-продажи от 07.10.2015, признании недействительным договора купли-продажи от 13.02.2017, применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка, считая судебный акт незаконным и необоснованным. По мнению ответчика, не соответствует закону, правилам застройки и землепользования и материалам дела вывод суда об отнесении спорных земельных участков к землям, изъятым из оборота, так как данные участки не отнесены к землям особо охраняемых территорий. Не соответствует действительности и вывод суда о нахождении земельного участка в рекреационной зоне. Не соответствует положениям ст. 36 ЗК РФ и вывод суда о занижении стоимости земельного участка, приобретенного Тепляковым А.Ю., так как при продаже находящихся в государственной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, сооружений их стоимость определялась в льготном порядке. По состоянию на 2015 год продажная цена земельного участка определялась Постановлением Правительства КЧР от 28.12.2012 № 574 в размере семикратной ставки земельного налога за земельные участки, расположенные под прочими объектами недвижимости. Несостоятелен и вывод суда о несоразмерности площади земельного участка, явившегося предметом сделки, так как действующее земельное законодательство не содержит такого понятия. Судом незаконно применены последствия недействительности договора купли-продажи, заключенного между Тепляковым А.Ю. и Каитовым А.А., не учтено то обстоятельство, что земельные участки выбыли из публичной собственности по воле мэрии МО г. Черкесска по возмездной сделке. На момент заключения договора купли-продажи от 13.02.2017 право собственности продавца было зарегистрировано в установленном порядке, сведений о наличии правопритязаний на земельный участки не имелось. Каитов А.А., приобретая земельный участок не мог и не должен был усомниться в праве собственника на его отчуждение. Необосновано судом не применен срок исковой давности по сделкам, при том, что судом применен срок исковой давности в отношении соглашения от 08.08.2017.

Прокурором подано апелляционное представление на решение суда в части отказа в удовлетворении иска.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КЧР от 7 февраля 2024 года решение Черкесского городского суда КЧР от 30 июня 2023 года отменено в части удовлетворения требований прокурора и в этой части принято новое решение об отказе в иске. Дополнительное решение от 16 августа 2023 года отменено и принято новое решение о взыскании расходов на проведение судебных экспертиз с муниципального образования города Черкесска. В остальной части решение оставлено без изменения, а апелляционное представление прокурора г. Черкесска – без удовлетворения.

Определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 26 июня 2024 года апелляционное определение от 7 февраля 2024 года в части отмены решения суда от 30 июня 2023 года и дополнительного решения от 16 августа 2023 года и принятия в отмененной части нового решения отменено и дело в данной части направлено на новое апелляционное рассмотрение. В остальной части решение, дополнительное решение и апелляционное определение оставлено без изменения, а кассационное представление прокурора – без удовлетворения.

Проверив материалы дела в обжалованной части, направленной на новое апелляционное рассмотрение, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не усматривает оснований для его отмены.

Как видно из материалов дела, 29 ноября 2011 года Министерством имущественных и земельных отношений КЧР и Тепляковым А.Ю. был заключен договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 71 000 кв.м., кадастровый номер 09:04:0101021:61 для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса на срок до 01.12.2016.

Соглашением от 30 мая 2014 года права и обязанности арендодателя по данному договору Министерством имущественных и земельных отношений КЧР были переданы Управлению имуществом и коммунальным комплексом города мэрии МО г. Черкесска.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 29.12.2011 изменен срок аренды - до 01.08.2064 года.

6 октября 2015 года было зарегистрировано право собственности Теплякова А.Ю. на рекреационное помещение для отдыха (оздоровительный комплекс) общей площадью 459,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101021:61, площадью 71 000 кв.м.

Согласно заключения судебной экспертизы от 6 декабря 2021 года, подготовленного ФГАОУВО «Северо-Кавказский федеральный университет» на 2015-2016 на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101021:61 имелись объекты капитального строительства и объекты незавершенного строительства.

7 октября 2015 года Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска и Тепляковым А.Ю. заключен договор купли-продажи земельного участка из категории земель населенных пунктов государственная собственность на которые не разграничена, расположенный по адресу: г. Черкесск, территория парка культуры и отдыха «Зеленый остров», площадью 71 000 кв.м., кадастровый номер 09:04:0101021:61, под рекреационные помещения для отдыха, детские спортивно-оздоровительные центры, на котором расположен объект недвижимого имущества – рекреационное помещение для отдыха, детских спортивно-оздоровительных центров (оздоровительный комплекс), принадлежащий Теплякову А.Ю. на праве собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена участка составила 403 896,99 рублей. Расчет цены земельного участка произведен следующим образом: 19 233 190 (кадастровая стоимость) х 0,3% (ставка земельного налога) х 7 (установленная кратность ставки земельного налога = 403 896,99 рублей.

Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 7 октября 2015 года.

Согласно сообщения Управления Федерального казначейства по КЧР от 06.12.2022 перечисление Теплякова А.Ю. по платежному поручению от 07.10.2015 № 2 на сумму 403 896,99 рублей зачислено 07.10.2015 на лицевой счет администратора доходов бюджета Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска.

1 июля 2016 года Тепляковым А.Ю. принято решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:61, площадью 71 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на два самостоятельных участка: земельный участок площадью 61 220 кв.м., кадастровый номер 09:04:0101021:340, и земельный участок площадью 9 780 кв.м., кадастровый номер 09:04:0101021:341.

12 июля 2016 года зарегистрировано право собственности Теплякова А.Ю. на образованные земельные участки с кадастровыми номерами 09:04:0101021:340 и 09:04:0101021:341.

Постановлением начальника Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска от 06.09.2016 № 2240 земельному участку с кадастровым номером 09:04:0101021:340 был присвоен адрес: <адрес>.

13 февраля 2017 года ИП Тепляковым А.Ю. и Каитовым А.А., <дата> года рождения, действующим с согласия законного представителя <ФИО>1, был заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – рекреационные помещения для отдыха, детские спортивно-оздоровительные центры, площадью 61 220 кв.м., адрес: <адрес>, с кадастровым номером 09:04:0101021:340, рекреационного помещения для отдыха (корпус № 1) площадью 177,8 кв.м., рекреационного помещения для отдыха (оздоровительный комплекс) площадью 459,2 кв.м., рекреационное помещение для отдыха (корпус № 2) площадью 134,3 кв.м., рекреационное помещение для отдыха (вспомогательный корпус-раздевалки), площадь 28,5 кв.м., рекреационное помещение для отдыха (вспомогательный корпус для складирования спортивного инвентаря) площадью 47,2 кв.м.

В соответствии с пунктом 2 договора указанные объекты недвижимости проданы покупателю за 1 000 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Суду также представлена расписка от 13 февраля 2017 года о получении Тепляковым А.Ю. денежных средств по договору купли-продажи от 13 февраля 2017 года в сумму 1 000 000 рублей, расчет произведен полностью (л.д. 60 т.3), а также соглашение об отсутствии взаимных претензий сторон данного договора от 1 марта 2017 года.

21 февраля 2017 года произведена регистрация перехода права собственности на данные объекты недвижимости.

19 марта 2020 года и 7 августа 2020 года АО «Тексбанк» и Каитовым А.А. в обеспечение кредитных обязательств ООО «ТД «Меркурий» по договору от 25 февраля 2020 года на сумму 20 000 000 рублей, договору от 19 марта 2020 года на сумму кредита 60 000 000 рублей, договору от 7 августа 2020 года на сумму 95 000 000 рублей были заключены договоры залога земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:340, залоговая стоимость предмета залога по соглашению сторон определена – 450 417 536,96 рублей.

Оспаривая договор купли-продажи земельного участка от 07.10.2015, договор от 07.10.2015, а также требуя возврата земельного участка, прокурор сослался на несоразмерность приватизированного земельного участка земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего продавцу, что является основанием для признания сделки ничтожной. Так как право распоряжения спорным земельным участком у Теплякова А.Ю. не возникло, недействительным является и последующий договор купли-продажи земельного участка, заключенный Тепляковым А.Ю. с Каитовым А.А.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно признал указанные сделки нарушающими требования закона.

Соглашаясь с данными выводами, судебная коллегия исходит из следующего.

Так, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пунктах 74, 75, 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

При этом договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ (введенной Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ), продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

При этом согласно п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечения собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда РФ от 24.12.2015 г. № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 г. № 64-КГ16-2).

Таким образом, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания или сооружения в обход установленной законом процедуры и по заниженной цене (ст. 217 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ).

Следовательно, площадь подлежащего продаже по льготной цене без проведения торгов земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Между тем в соответствии с выводами судебной экспертизы, подготовленной ФБУ «Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы» 14 декабря 2022 года, для эксплуатации объектов, располагавшихся на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101021:61 в 2015 году минимальная площадь земельного участка составляет 16 275 кв.м.

При этом согласно заключения судебной экспертизы от 11 ноября 2022 года, подготовленного ФБУ «Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:61 на момент его передачи в собственность Теплякову А.Ю. на основании договора купли-продажи от 07.10.2015 составляет 18 820 000 рублей.

Поскольку установлен факт несоразмерности площади необходимой для эксплуатации расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости площади самого земельного участка, площадь приобретенного земельного участка в 5 раз превышает площадь участка, необходимого для обслуживания объекта недвижимости, приобретение данного земельного участка, находящегося в государственной собственности, в обход процедуры торгов и по заниженной цене противоречит существу законодательного регулирования данных правоотношений и свидетельствует о нарушении публичных интересов и, соответственно, ничтожности сделки.

Не соответствует приведенным выше нормам материального права довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной в связи с несоразмерностью площади истребованного земельного участка площади участка, необходимого для обслуживания объекта недвижимости.

Довод апелляционной жалобы ответчика о несоответствии нормам материального права вывода суда о занижении стоимости приобретенного по договору от 7 октября 2015 года земельного участка, нельзя признать убедительным, так как занижение покупной цены явилось следствием обхода процедуры торгов и фактической целью ответчика.

Поскольку договор приватизации исходного земельного участка является ничтожной сделкой и в силу положений пункта 1 статьи 167 ГК РФ не влечет юридических последствий с момента её совершения, у Теплякова А.Ю. отсутствовало право на отчуждение как исходного участка, так и участков, образованных при его разделе, а, следовательно, договор купли-продажи, заключенный Тепляковым А.Ю. и Каитовым А.А., недействителен, поскольку нарушает требования статьи 209 ГК РФ.

Вместе с тем согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25).

Вместе с тем в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствием недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301,302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

При этом в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное представление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Между тем доказательств получения продавцом в полном объеме стоимости проданного имущества суду представлено не было.

Так, по условиям договора стоимость земельного участка и объектов недвижимости определена в 1 миллион рублей, что в 18 раз меньше рыночной стоимости земельного участка, установленной заключением судебной экспертизы.

В ходе судебного разбирательства представителями ответчика Каитова А.А. было заявлено о том, что оплата по договору была произведена в ином размере со ссылкой на следующие документы.

Так, 7 октября 2016 года Тепляковым А.Ю. и <ФИО>1 был заключен договор купли-продажи земельного участка, вид разрешенного использования – некоммерческие коммунальные предприятия – жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы, площадь 5 642 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый номер 09:04:0101164:5, помещение для охраны площадью 24,2 кв.м., два навеса по цене 270 200 000 рублей.

Оплата по договору была произведена 7 октября 2016 года в сумме 30 000 000 рублей, о чем составлена расписка продавца, согласно платежного поручения от 9 ноября 2016 года <ФИО>1 произведена оплата по данному договору Теплякову А.Ю. в сумме 240 200 000 рублей.

6 декабря 2016 года Тепляковым А.Ю. <ФИО>1 направлено предложение возвратить земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101164:5, а в счет возврата денежных средств передать земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101021:340.

По заключенному Тепляковым А.Ю. и Каитовой Л.М. 8 декабря 2016 года договору земельный участок площадью 5 642 кв.м., кадастровый номер 09:04:0101164:5, помещение для охраны площадью 24,2 кв.м., два навеса, находящиеся по адресу: <адрес>, были проданы Теплякову А.Ю. по цене 270 200 000 рублей.

Утверждение Теплякова А.Ю. о том, что указанные денежные средства реально им Каитовой А.А. не передавались, а послужили оплатой по договору от 13 февраля 2017 года, заключенному им с Каитовым А.А., по которому последний приобрел земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101021:340 площадью 61 220 кв.м. и четыре здания (площадью 177,8 кв.м., 459,2 кв.м., 134,3 кв.м и 28,5 кв.м.) неубедителен, поскольку противоречит представленным документам, в том числе условиям договоров, подписанных сторонами.

При этом указанные сделки не были одномоментными при отсутствии объективных препятствий для одновременного их заключения.

Представленные соглашения о намерениях и соглашение об отсутствии взаимных претензий также не подтверждают получения продавцом по оспариваемой сделке оплаты в полном объеме.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка сторонами умышленно была указана очевидно заниженная цена приобретаемых объектов недвижимости, что привело к невозможности установления реальной договорной цены сделки и невозможности проверки её возмездности.

Более того, из представленных документов следует, что земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101164:5 площадью 5 642 кв.м., проданный по договору от 8 декабря 2016 года, более чем в десять раз меньше земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:340 площадью 61 220 кв.м., проданного по договору от 13 февраля 2017 года. При этом последний земельный участок находится в <адрес>, вместе с ним проданы четыре объекта недвижимости общей площадью 799,8 кв.м. На земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101164:5 находился лишь один объект недвижимости площадью 24,2 кв.м.

Кроме этого, как указано выше, 19 марта 2020 года и 7 августа 2020 года АО «Тексбанк» и Каитовым А.А. были заключены договоры залога земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:340 с определением залоговой стоимости предмета залога по соглашению сторон в размере 450 417 536,96 рублей.

Указанные обстоятельства свидетельствует о несоответствии цены по договору купли-продажи от 13 февраля 2017 года цене по договору купли-продажи от 8 декабря 2016 года.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности возмездности оспариваемой сделки, в связи с чем ссылки ответчика Каитова А.А. на добросовестность приобретения юридического значения не имеют.

Более того, обстоятельства заключения сделки, в том числе заведомое занижение её цены, опровергают довод жалобы о добросовестном приобретении Каитовым А.А. спорного земельного участка.

Довод апелляционной жалобы о необоснованности вывода суда об отнесении спорных земельных участков к землям, изъятым из оборота, несостоятелен, поскольку данный вывод в решении суда отсутствует, данное обстоятельство не явилось основанием удовлетворения иска.

Нельзя согласиться и с доводом жалобы о необоснованном неприменении судом срока исковой давности к требованиям об оспаривании сделок и возврату земельного участка.

Так, удовлетворяя иск о признании недействительными договоров купли-продажи от 07.10.2015 и 13.02.2017, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявление ответчиков о применении сроков исковой давности по данным требованиям направлена на обход закона с целью избежать ответственности, в том числе материальной, за допущенные при заключении договора умышленные нарушения закона.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствии недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из материалов дела следует, что иск прокурора был заявлен в том числе и в интересах неопределенного круга лиц.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 данной статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В силу положений статей 195, 199 ГК РФ право на заявление о применении срока исковой давности является гражданским правом стороны спора, в связи с чем при его осуществлении может быть допущено злоупотребление таким правом.

Из материалов дела следует, что заявление ответчиков, сторон по оспариваемым сделкам, имеет цель прикрыть ничтожные сделки, умышленно совершенные с грубыми нарушениями норм материального права с противоправной целью в обход закона.

Так, из ответа следователя по особо важным делам первого отдела управления по расследованию особо важных дел ГСУ по Северо-Кавказскому федеральному округу следует, что в отношении группы лиц, в том числе Теплякова А.Ю. и отца ответчика Каитова А.А. – <ФИО>2, возбуждено и расследуется несколько уголовных дел, в том числе по фактам хищения земельных участков, принадлежащих муниципальному образованию г. Черкесска (в том числе и спорного земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:61), преднамеренного банкротства Теплякова А.Ю., создания и руководства преступного сообщества.

Так, Тепляков А.Ю. при наличии признаков банкротства в период с 01.03.2016 по 09.01.2020 совершил отчуждение находившегося у него в собственности недвижимого имущества на сумму 1 410 861 089,23 рубля, чем умышленно значительно ухудшил свое финансовое состояние. При этом денежные средства за отчужденное имущество на банковские счета Теплякова А.Ю. не поступали.

Из представленных документов усматривается также наличие связи между Каитовым А.З., организатором преступной группы, и членом такой группы Тепляковым А.Ю.

В настоящее время обвиняемые <ФИО>2 и Тепляков А.Ю. скрываются от следствия за пределами Российской Федерации, объявлены в международный розыск.

Постановлением судьи Ессентукского городского суда Ставропольского края от 31 мая 2024 года был продлен срок ареста, наложенного на имущество сына обвиняемого <ФИО>2 – ответчика Каитова А.А., в том числе на спорный земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101021:340, как на имущество, приобретенное по несовершеннолетним по цене 1 000 000 рублей по договору купли-продажи от 13.02.2017 у Теплякова А.Ю., являющегося членом организованной преступной группы, водителем и доверенным лицом организатора преступной группы <ФИО>2 при осведомленности об этом и непосредственном участии самого <ФИО>2, фактически являющегося собственником данного недвижимого имущества.

Указанные доказательства не только опровергают факт добросовестности приобретения Каитовым А.А. по оспариваемому договору от 13 февраля 2017 года объектов недвижимости, но и совершение умышленных действий сторонами указанной сделки, направленной на достижение противоправной цели в обход закона, что является основанием для отказа в защите нарушенного права.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы Каитова А.А.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черкесского городского суда КЧР от 30 июня 2023 года и дополнительное решение Черкесского городского суда КЧР от 16 августа 2023 года в обжалованной части оставить без изменения, а апелляционную жалобу Каитова А.А.- без удовлетворения.

Мотивированное определение составлено 22 августа 2024 года.

Председательствующий:

Судьи: