Решение по делу № 33-8722/2019 от 13.06.2019

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья Колыванова О.Ю.                     Дело №33-8722/2019

2.118

24 июня 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего         Крятова А.Н.,

судей                     Русанова Р.А., Провалинской Т.Б.,

при секретаре             Сургутской Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску ООО УК «Жилищные системы Красноярска» к Администрации г.Красноярска, Департаменту Муниципального имущества Администрации г.Красноярска, Яворскому Артему Петровичу о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

по апелляционной жалобе представителя администрации г.Красноярска - Грищенко Ю.А.,

по апелляционной жалобе представителя ДМИЗО администрации г.Красноярска - Ткачева А.Л.,

по апелляционной жалобе ответчика Яворского А.П.,

на решение Советского районного суда г.Красноярска от 13 марта 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования ООО УК «ЖСК» о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности муниципального образования в лице администрации г.Красноярска на нежилое помещение, расположенное по адресу:
г. Красноярск, <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи от 20.06.2018г. нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, <адрес>, заключенный между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и Яворским Артемом Петровичем.

Применить последствия недействительности указанного договора.

Прекратить право собственности Яворского Артема Петровича в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, <адрес>

Истребовать из чужого незаконного владения Яворского Артема Петровича нежилое помещение, расположенного по адресу: г. Красноярск, <адрес>

Заслушав докладчика, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО УК «Жилищные системы Красноярска» (сокращенное наименование ООО УК «ЖСК) обратилось в суд с иском к ДМИиЗО администрации г.Красноярска, Яворскому А.П. о признании недействительным договора купли-продажи от 20.06.2018 года нежилого помещения по адресу г.Красноярск, <адрес>, заключенного между ДМИиЗО администрации г.Красноярска и Яворским А.П., признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу г.Красноярск, <адрес> на нежилое помещение №, площадью 55 кв.м. Требования мотивированы тем, что между ООО УК «ЖСК» и собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> заключен договор управления, в силу которого истец наделен полномочиями требовать устранений всяких нарушений прав собственников. На первом этаже указанного дома расположено нежилое помещение №, в котором находились противопожарное оборудование, лифтерная, туалет, подсобные помещения. В силу положений ч. 1 ст. 36 ЖК РФ спорное помещение предназначено для обслуживания всех помещений многоквартирного дома, имеет исключительно технический характер. Между ДМИиЗО администрации г.Красноярска и ответчиком Яворским А.П. 20.06.2018 года был заключен договор купли-продажи в отношении спорного объекта недвижимости, что связано с уменьшением общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, а действия ответчиков являются незаконными, нарушающими права собственников жилых помещений в доме на общедомовое имущество. Поскольку ответчиками нарушены имущественные права и интересы жильцов многоквартирного дома, так как право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, истцы были вынуждены обратиться в суд.

13.03.2019 года истец уточнил требования и просил признать недействительной государственную регистрацию права собственности за муниципальным образованием
г. Красноярск на нежилое помещение № по адресу: г. Красноярск, <адрес> признать недействительным договор купли-продажи указанного нежилого помещения от 20.06.2018 года; истребовать из чужого незаконного владения Яворского А.П. нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, <адрес>; признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на указанное нежилое помещение.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Красноярска Грищенко Ю.А. просит решение суда отменить как необоснованное. Считает несостоятельными доводы истца о том, что спорное помещение находилось в чужом незаконном владении. Доказательств тому, что оно использовалось собственниками помещений многоквартирного дома под хранение общего имущества или для размещения системы пожаротушения до декабря 2017 года, в материалы дела не представлено. Также считает, что срок исковой давности по заявленным требованиям истцами пропущен, а о его восстановлении, перерыве, приостановлении срока исковой давности ими суду заявлено не было.

В апелляционной жалобе представитель ДМИЗО администрации г. Красноярска Ткачев А.Л. просит решение отменить, полагая, что судом неверно применены нормы материального права. Считает, что права истца нарушены не были, так как спорное помещение имеет самостоятельное назначение и не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома. Также необоснованным считает вывод суда о сроке исковой давности, который они считают пропущенным, что являлось основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В апелляционной жалобе ответчик Яворский А.П. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, а также указывает на обращение истца в суд за пределами срока исковой давности.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик Яворский А.П. акцентирует внимание суда на пропуске истцом срока исковой давности, что является основанием для отказа в иске.

Признав возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб, заслушав представителя администрации г.Красноярска - Грищенко Ю.А., представителя ДМИЗО администрации г.Красноярска - Ткачева А.Л., ответчика Яворского А.П., поддержавших апелляционные жалобы, представителя истца ООО УК «ЖСК» - Мамедову Е.М., согласную с решением суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Из содержания вышеприведенных правовых норм следует, что граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении №489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

На основании ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании протокола №1 от 30.06.2016 года между ООО УК ЖСК и собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: Белинского, 1 был заключен договор управления многоквартирным домом, в силу которого истец наделен полномочиями от имени собственников помещений в многоквартирном доме требовать устранения всяких нарушений прав собственников относительного общего имущества дома.

08.02.2016 года между ДМИиЗО администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «Технологии Вертикального Транспорта» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № по адресу: г.Красноярск, <адрес> сроком с 08.02.2016 года по 08.02.2021 года, который расторгнут 31.10.2016 года (уведомление - л.д. 221-231).

07.05.2018 года администрацией г. Красноярска издано постановление № о приватизации помещения № по адресу: г. Красноярск, <адрес> путем продажи на аукционе с открытой формой предложений о цене.

20.06.2018 горда между ДМИиЗО администрации г. Красноярска и Яворским А.П. заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г.Красноярск, <адрес>

По акту приема-передачи помещение №, расположенное по адресу: г.Красноярск, <адрес> передано Яворскому А.П., которым произведена оплата по договору в сумме 1 572 000 рублей, за ним 03.07.2018 года зарегистрировано право собственности на данное нежилое помещение.

Право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Красноярск, ул. <адрес> общей площадью 55 кв.м. ранее было зарегистрировано за Муниципальным образованием г.Красноярск на основании решения Красноярского городского Совета народных депутатов № от 06.07.1993 года, которым спорное нежилое помещение было включено в перечень объектов, переданных в муниципальную собственность (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Росреестра по Красноярскому краю 26.04.2018 года).

Из технического паспорта на жилой дом по <адрес>, составленного 14.04.2000 года, следует, что помещение №, состоящее из помещений: 16 (лифтерная), 17 (лифтерная),18 (коридор),19 (подсобное), 20 (туалет), в целом отнесено к помещениям общего пользования.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорное нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, <адрес> в целом обладает признаками помещения, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома и относится к общему имуществу собственников помещений указанного многоквартирного дома, которое фактически использовалось собственниками помещений многоквартирного дома для обслуживания всего жилого дома, поскольку там располагалась система противопожарного оборудования, отвечающая за контроль и управление АППС (приемно-контрольный охранно-пожарный прибор «ВРС-GSM», «ВЭРС-БРУ», шкафы управления системой противодымной защиты) было расположено в техническом помещении первого этажа, на котором отсутствуют квартиры. Данное оборудование являлось собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме и было предназначено для обслуживания системы пожаротушения всего дома.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, которые основаны на фактических обстоятельствах дела и требованиях вышеприведенного закона.

Согласно ст. 3 Закона РФ от 4 июля 1991 года №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в первоначальной редакции данной статьи, действовавшей до принятия Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ) собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда признавались совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома, из чего следует, что исключительное право государственной или муниципальной собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома в составе государственного или муниципального жилищного фонда прекращалось с момента приватизации первой квартиры в таком доме.

Как правильно указал суд, на момент регистрации права муниципальной собственности на спорные нежилые помещения в собственности многих лиц уже находились жилые помещения в указанном доме, а потому право муниципальной собственности на спорные помещения в 2018 году возникнуть не могло ввиду возникновения ранее права общей долевой собственности на общее имущество жилого дома собственников жилых помещений.

Согласно имеющегося в деле поэтажного плана к экспликации первого этажа дома, на момент его постройки спорное нежилое помещение являлось лифтерной, то есть местом общего пользования, отнесенными законом к общему имуществу многоквартирного дома, как предназначенные для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, вследствие чего данные нежилые помещения не являются самостоятельным объектом права и согласно ст. 135 ГК РФ, как принадлежность всегда следуют судьбе главных вещей - квартир и нежилых помещений в доме, являющихся объектами самостоятельных прав.

Таким образом, определяющим критерием для установления правового статуса спорных помещений является его назначение, а не само по себе наличие у него иных полезных свойств, позволяющих приспособить его для самостоятельного использования.

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, не зависит от его регистрации, а зарегистрированное право собственности любых других лиц, в том числе и право муниципальной собственности, подтверждаемое включением в реестр муниципальной собственности, может быть оспорено и признано недействительным при доказанности того, что спорное помещение, в силу закона являющееся объектом права общей долевой собственности собственников помещением в многоквартирном доме, незаконно передано в собственность отдельного лица.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о нарушении процедуры оформления принятия в муниципальную собственность, ввиду чего сделка приватизации спорного нежилого помещения является ничтожной, а договор купли-продажи, заключенный между Яворским А.П и ДМИиЗО администрации г. Красноярска, - недействительным.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд верно признал иск об истребовании нежилого помещения из незаконного владения ответчика надлежащим способом защиты нарушенного права истцов. Решение о виндикации является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Яворского А.П.

Разрешая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд правомерно указал, что это срок истцом не пропущен.

В силу ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет 3 года.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая, что о демонтаже противопожарного оборудования собственникам помещений в многоквартирном доме стало известно летом 2018 года, а с иском в суд истец обратился 26.07.2018 года, срок исковой давности не пропущен.

По делу установлено, что между ООО УК «ЖСК» (заказчик) и ООО «НТР» (подрядчик) 25.12.2017 года заключен договор по комплексному техническому обслуживанию автоматических систем противопожарной защиты в домах повышенной этажности по Советскому району г.Красноярска. Согласно приложению к договору №1 в перечень домов повышенной этажности включен дом по <адрес>. Согласно пункту 1.2 договора, система АППС всегда должна находиться в рабочем состоянии (дежурном режиме). Выполнение работ по техническому обслуживанию осуществляется ежемесячно в день, утвержденный графиком проведения работ по ТО и ППР (пункт 2.1). Пунктом 1.3 договора установлено, что оборудование систем противопожарной защиты является собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В обязанности заказчика по данному договору входит обеспечение сохранности оборудования противопожарной системы (пункт 4.1.1), а в обязанности подрядчика кроме ежемесячного обслуживания входит выявление аварийных ситуаций (пункт 4.2.5.).

В материалы дела ООО УК «ЖСК» представлен акт от 25.10.2018г., составленный техниками ООО «НТР» ФИО22 и ФИО23 председателем Совета дома ФИО24., из которого следует, что отсутствует доступ в помещение первого этажа, где находится пульт управления и шкафы управления противопожарной сигнализации.

В подтверждение наличия оборудования в спорном помещении истцом предоставлены суду паспорта (руководства по эксплуатации) на прибор ВЭРС-ПК (24,16) (П.М); «ВЭРС-БРУ», из которых следует, что данное оборудование предназначено для контроля шлейфов сигнализации с установленными в них охранными и пожарными извещателями, выдаче тревожных извещений «Пожар», «Тревога», управления звуковым, световым оповещателями.

Как следует из письма ООО «НТР» директору ООО УК «ЖСК» от 04.02.2019г., в настоящее время ООО «НТР» производить техническое обслуживание автоматической противопожарной системы (АППС) в жилом многоквартирном доме повышенной этажности по адресу: <адрес> не имеет возможности, так как пожарное оборудование, отвечающее за контроль и управление АППС (приемно-контрольный охранно-пожарный прибор «ВРС-GSM», «ВЭРС-БРУ», шкафы управления системой противодымной защиты), которое было расположено в техническом помещении первого этажа (№) демонтировано и отсутствует. Без данного оборудования АППС не исправна, и не пригодна к эксплуатации, что является нарушением норм и правил пожарной безопасности. В случае возникновения возгорания, жизнь граждан, проживающих в данном доме повышенной этажности, подвергается опасности.

Указанные обстоятельства подтверждаются фотографиями, приобщенными к материалам дела, а также пояснениями свидетелей ФИО15, ФИО16, ФИО17, которые пояснили суду, что являются жильцами <адрес>, а спорное нежилое помещение № всегда использовалось в целях, связанных с обслуживанием жилого дома, поскольку в нем находилось помещение лифтерной, работники которой работали в данном помещении круглосуточно, а также в этом помещении находилось оборудование противопожарной сигнализации всего дома. До весны 2018 года доступ в помещение был свободен. Кроме указанных целей его использования жители, которые оставляли на временное хранение в нем санки и коляски, пользовались находящимся в этом помещении туалетом. До весны 2018 года препятствий в использовании данного помещения не имелось.

Довод стороны ответчиков о том, что в период с 2013 года по 2016 года спорное помещение было арендовано ООО «Технологии Вертикального Транспорта» для размещения диспетчерского пункта по обслуживанию лифтов, о чем собственники помещений достоверно знали, судом верно отклонен, поскольку из пояснений истца и допрошенных судом свидетелей следует, что размещение в спорном помещении диспетчерского пункта по обслуживанию лифтов не препятствовало его использованию всеми собственниками многоквартирного дома, а противопожарное оборудования в этот период также находилось в указанном помещении, и как следует из договора с ООО «НТР», ежемесячно его работниками осуществлялось техническое обслуживание данного оборудования. Только летом 2018 года работникам ООО «НТР» перекрыли доступ в спорное помещение, тем самым право собственников помещений в многоквартирном доме было нарушено ответчиками при смене собственника, о чем жители дома и истец узнали в момент прекращения им доступа в спорное помещение.

В суде апелляционной инстанции истцом дополнительно представлен Акт проверки Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края и Предписание этого органа от 14.02.2017 года, которыми также подтверждается факт нахождения в спорном нежилом помещении противопожарного оборудования для обеспечения безопасности всего дома и указано на имеющиеся нарушения по его техническому содержанию и обслуживанию.

Иные доводы апелляционных жалоб ответчиков выводов суда также не опровергают, а сводятся к переоценке доказательств по делу и не содержат сведений о фактических обстоятельствах, которые не были проверены судом и имели бы юридическое значение для настоящего спора.

Итак, судебная коллегия считает, что судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и доводы сторон, правильно определен круг юридически значимых по делу обстоятельств, дана объективная, соответствующая нормам процессуального

права оценка доказательств. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подробно аргументированы с применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Советского районного суда города Красноярска от
13 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя администрации г. Красноярска Грищенко Ю.А., представителя ДМИЗО администрации г.Красноярска Ткачева А.Л., ответчика Яворского А.П. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: