Решение от 18.09.2023 по делу № 2-5617/2023 от 05.06.2023

           Дело № 2-5617/2023

                                                                                                              УИД - 41RS0001-01-2023-006299-24

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Петропавловск-Камчатский                                                      18 сентября 2023 года

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе: председательствующего судьи Тузовской Т.В.,

при секретаре Пестеревой А.А.,

с участием представителя истца Барышникова А.А.,

представителей ответчика Юдиной К.Ю., Кузнецова П.В.

рассмотрев в предварительном судебном заседании гражданское дело по иску ООО Управляющей компании «КХК» к К.В.А. о признании нежилых помещений общедомовым имуществом на основании ничтожности договора купли-продажи,

у с т а н о в и л:

истец обратился в суд с иском к ответчику о признании сделки по продаже нежилого помещения общей площадью 138,3 кв.м., расположенного на техническом этаже многоквартирного дома <адрес>, ничтожной и признании права общей долевой собственности собственников в многоквартирном доме на это нежилое помещение. В обоснование указанных требований указал, что ООО УК «КХК» является управляющей организацией многоквартирного жилого дома, расположенного по указанному адресу. Позиции № 1-5, 13 общей площадью 138,3 кв.м., расположенные на цокольном техническом этаже указанного многоквартирного дома находится в собственности ответчика на основании договора купли-продажи от 3 апреля 2012 года. Полагает, что поскольку в спорном нежилом помещении располагаются инженерные коммуникации, относящиеся к общедомовому имуществу, указанное помещение является общедомовым имуществом многоквартирного дома № <адрес>, в связи с чем передача его в частную собственность является незаконным.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по приведенным в иске основаниям. По обстоятельствам дела суду пояснил, что с 2018 года управляют данным домом, также с 2018 года знают о том, что ответчику принадлежат данные нежилые помещения. Оспариваемый договор является незаконным, поскольку указанные нежилые помещения являются общедомовым имуществом многоквартирного дома и его продажа в частную собственность могла произойти только при согласии всех собственников этого дома на заключение договора, однако протокола, подтверждающего такое согласие собственников нет. Также пояснил, что спорное помещение не является самостоятельным объектом, поскольку в нем располагаются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания дома в целях устранения аварийных ситуаций, что нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме.

Представители ответчика, каждый в отдельности, исковые требования не признали. Суду пояснили, что спорные нежилые помещения на цокольном этаже многоквартирного дома, не являются общедомовым имуществом, и представляют собой самостоятельные объекты недвижимости, предназначенные для сдачи третьим лицам. Обратили внимание на то, что в спорном помещении находятся только транзитные сети инженерных коммуникацией, тогда как сами узлы находятся в отдельном помещении, а потому право частной собственности на позиции № 1-5, 13 общей площадью 138,3 кв.м., расположенные в этом доме на цокольном техническом этаже, не нарушает права собственников в многоквартирном доме. Кроме того, указали, что ответчик помещения приобрела по договору купли-продажи, зарегистрировала право собственности в Росреестре, т.е. ответчик собственник на законных основаниях данных помещений. Также просили применить срок исковой давности, поскольку истец знал с 2018 года, кто является собственником спорных помещений.

Ответчик К.В.А. извещалась о судебном заседании надлежащим образом, в суде не присутствовала.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав мнение представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 и 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В силу ст. 289 того же Кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ).

Из ч. 1 ст.290 ГК РФ следует, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В то же время, если нежилые помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

В судебном заседании установлено, что ООО «КХК» является управляющей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>

Как видно из технической документации, в указанном многоквартирном доме имеется цокольный этаж, в котором располагаются нежилые помещения, в том числе, позиции 2-5 и 13, общей площадью 138,3 кв.м.

3 апреля 2012 года ООО «Терминал» и К.В.А. заключили договор купли-продажи нежилого помещения позиций № 2-5 и 13 цокольного этажа общей площадью 138,3 кв.м. в жилом доме <адрес>

При этом из этого договора усматривается, что согласно свидетельству о государственной регистрации права №, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю от ДД.ММ.ГГГГ, указанные нежилые помещения принадлежат ООО «Терминал» на праве собственности.

В судебном заседании представители ответчиков пояснили суду, что оспариваемый договор был в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю в 2012 году.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года № 489-О-О к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п 3).

Поскольку из представленных суду документов, следует, что спорные нежилые помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав, что следует из свидетельства о регистрации права собственности на них, то их правовой режимом отличается от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, а потому ответчиком на законном основании приобретено право собственности на них.

Такой вывод суда основан на том, что истцом не предоставлено доказательств, бесспорно подтверждающих, что спорные помещения до их реализации не имели самостоятельного назначения, входили в общее имущество многоквартирного дома, и использовалось жильцами для своих нужд в качестве общего имущества. Кроме того, не представлено истцом и сведения, подтверждающие, что в этих помещениях располагается оборудование, без которого невозможно осуществлять обслуживание коммуникаций дома, тогда как в силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая решение, суд принимает во внимание следующее.

Согласно ст. 8 ГК РФ сделки и другие юридические действия порождают права и обязанности для лица, совершающего эти действия.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ч.ч. 1, 2 ст. 199 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ответчик на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность указанные выше нежилые помещения.

Из пояснений представителя истца, являющего руководителем ООО Управляющей компании «КХК» усматривается, что он с 2018 года знал, что ответчику принадлежат данные помещения, поскольку с 2018 года управляют данным домом.

В судебном заседании представители ответчики заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

Исходя из анализа приведенных норм права и с учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по данным исковым требованиям на момент предъявления искового заявления в суд истек.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Проанализировав вышеприведенные нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения сторон, исходя из установленных обстоятельств дела, свидетельствующих об обращении истца в суд с настоящим иском за пределами трехгодичного срока исковой давности, установленного ч. 1 ст. 181 ГК РФ, и с учетом того, что представители ответчика заявили о пропуске срока исковой давности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности.

Таким образом, установлено, что ООО Управляющей компании «КХК» пропущен срок исковой давности по предъявленному требованию, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования в связи с истечением срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Доказательства наличия причин уважительного характера, объективно препятствовавших обращению истца в суд с иском в пределах установленного законом срока исковой давности, суду представлены не были, материалы дела таковые не содержат.

Обстоятельств, исключающих возможность своевременного обращения в суд с требованиями о признании ничтожным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, судом также не установлено.

Доказательств обратного стороной истца в материалы дела не представлено.

Оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку о заключении оспариваемого договора истцу было известно с момента начала управления общедомовым имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу<адрес> т.е. с 2018 года. Вместе с тем, с настоящим иском истец обратился в суд лишь 5 июня 2023 года, т.е. с пропуском предусмотренного ст. 196 ГК РФ срока.

Иные доводы представителя истца не влияют на принятие решения, в связи с чем, не принимаются судом во внимание.

Само по себе обращение с данным исковым заявлением не является безусловным основанием для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░» ░ ░.░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░. 2-5, 13 ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 138,3 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░. <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 25 ░░░░░░░░ 2023 ░░░░.

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░>

<░░░░░░ ░░░░░░>

░░░░░                                                                                                            ░.░. ░░░░░░░░░