Решение по делу № 2-643/2016 от 11.07.2016

Дело 2- 643/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Александровский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Шерстобитовой Е.Н.,

при секретаре Ендальцевой О.В.,

с участием истца Болотова И.А.,

ответчика Фридрих Н.А.и её представителя Кургинян Т.А.,

представителя органа опеки и попечительства - Территориального управления Министерства социального развития Пермского края по Александровскому и Кизеловскому муниципальным районам - Крикотун Ф.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Александровске гражданское дело по иску Болотова Игоря Александровича к Фридрих Наталии Александровне о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Болотов И.А. обратился в суд с иском к Фридрих Н.А., указывая в обоснование, что с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время зарегистрирован по адресу: <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ квартира была приватизирована его дедом - ФИО2. Впоследствии, после смерти ФИО2 собственником квартиры в порядке наследования по закону стал его отец - ФИО4 До ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР, равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. ДД.ММ.ГГГГ между его отцом - ФИО4 и Фридрих Наталией Александровной заключен договор купли-продажи данной квартиры. На момент заключения договора купли-продажи ФИО3 (дочери ФИО11)., а соответственно и Фридрих Н.А. было достоверно известно, что он имеет право бессрочного пользования данным жилым помещением, поскольку Фридрих Н.А. знала о лицах, зарегистрированных в квартире. Отмечает, что по условиям договора зарегистрировано лицо, не зарегистрированное по данному адресу - ФИО12, т.е. условия договора в п.4.1.4 содержат неверные сведения о зарегистрированных лицах.

Ссылаясь на ст. 17, ст. 40 Конституции РФ, ФЗ - 1541 -1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», ФЗ № 189 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», ст. 20, ст. 166, 167, 168, 169, 558 ГК РФ, истец полагает, что оспариваемый договор основополагающим принципам,установленным Конституцией РФ и ГК РФ, а также основам правопорядка и нравственности не соответствует, поскольку, заключив договор купли-продажи квартиры, в которой проживает гражданин, имеющий право бессрочного пользования данной квартиры, а также включив в условия договора п.4.1.4, как продавец, так и покупатель нарушили данные принципы, создав такую ситуацию, при которой он лишается единственного жилья, не учли его права при переходе права собственности. В оспариваемом договоре его право на проживание в указанной квартире после перехода права собственности к Фридрих Н.А. не предусмотрено, а, напротив, предусмотрено условие об утрате им права на жилую площадь в отчуждаемой квартире. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ за ним признано право пользования спорным жилым помещением. Считает также, что имеет место нарушение органом регистрации правил регистрации, а именно п.п. 6, 13 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и Фридрих Наталией Александровной недействительным.

В судебном заседании истец Болотов И.А. поддержал исковые требования. Ранее в судебном заседании на вопросы суда пояснил, что попыток вселения в спорную квартиру с ДД.ММ.ГГГГ не предпринимал, проживать в ней не намерен, поскольку пока не разрешен вопрос о праве собственности. Считает, что отец нарушил закон при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, поскольку не мог реализовать свои права как собственник без его ведома по морально-этическим соображениям. Несмотря на его право пользования квартирой, ему досталась только 5,4% наследства отца, он считает это несправедливым. Требования к отцу при жизни он не предъявлял, хотя ему и было известно о реализации квартиры, поскольку отец злоупотреблял спиртным, за него квартиру продали риелторы.

Ответчик Фридрих Н.А. в судебном заседании против иска возражала. Ранее в судебном заседании пояснила, что нашла спорную квартиру для покупки по объявлению в газете. Оформлять сделку ей помогала риелтор ФИО11, которую нанял ФИО4 из риелторской фирмы его дочери. ФИО4 был в нормальном состоянии, он пояснял, что в квартире прописан его сын - Болотов И.А., но он фактически проживает в <адрес>, злоупотребляет спиртным, платить ему за квартиру нечем.

Представитель ответчика Фридрих Н.А. - Кургинян Т.А. с иском не согласилась. Полагает, что сохранение за Болотовым И.А. права пользования квартирой, которое он не реализовывает, не даёт ему права распоряжения указанным жилым помещением, поэтому нарушений закона при сделке не допущено.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Пермскому краю - в судебное заседание не явился, просили о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Из направленных в суд письменных пояснений следует, что представленный договор купли-продажи спорной квартиры содержал все существенные условия, предусмотренные законодательством.

Представитель органа опеки и попечительства, привлеченного к участию в деле, - Крикотун Ф.Г. в судебном заседании с иском не согласилась.

Представитель третьего лица, привлечённого к участию в деле, - ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, просили о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В направленном в суд письменном отзыве против иска возражали, считая Фридрих Н.А. добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав стороны, свидетелей, не находит оснований для удовлетворения требований истца в силу следующего.

Согласно ч.1 ст.30 Жилищного кодекса РФ и ст.288 Гражданского кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В судебном заседании установлено, что Фридрих Н.А. приобрела в собственность путем заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО4 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, которая принадлежала продавцу на праве собственности на основании        свидетельства о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, выписки из ЕГРП о правах на объект № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор зарегистрирован в ЕГРП, о чём ответчику Фридрих Н.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. №.

Из платёжных документов усматривается, что квартира куплена ответчиком за счёт частичного использования кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п.1.3. договора купли-продажи спорной квартиры, в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (зоологе недвижимости) от 16.07.1998 г. № 102 - ФЗ, квартира в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, считается находящейся в залоге у банка, права залогодателя удостоверены закладной.

В соответствии с п.1.4, п.3 договора цена квартиры определена сторонами в <данные изъяты> руб., денежные средства в размере <данные изъяты> руб. были уплачены ответчиком ФИО4 при подписании договора. Кредитные средства в размере <данные изъяты> руб. были перечислены ОАО «Сбербанк России» со счета Фридрих Н.А. № на счет, указанный ФИО4 в договоре - №, открытый в филиале ОАО «Сбербанк России», по платёжному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ

Свидетель ФИО13, менеджер по продажам ПАО «Сбербанк», пояснила, что сделка по выдаче кредита для покупки спорной квартиры проходила в её присутствии. Она помнит продавца квартиры ФИО4, он был трезвым и опрятным, Фридрих на него никакого давления не оказывала, с ними была также женщина - риелтор из <адрес>, у них были все необходимые документы. Если бы что-то было не в порядке при заключении сделки, служба безопасности банка не выдала положительное заключение при кредитовании.

Таким образом, свою часть договорных обязательств покупатель Фридрих Н.А. выполнила, а продавец ФИО4 воспользовался предоставленным ему вышеназванным законным правом на продажу данного жилого помещения, являясь единственным собственником квартиры, ограничения, обременения права других лиц в предоставленных и необходимых для совершения сделки документах, не зарегистрировано, другие лица, имеющие какие-либо права, не указаны.

Как следует из договора купли-продажи, продавец подтверждает и гарантирует, что является полноправным и законным собственником квартиры (предмета ипотеки), до момента заключения договора квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, не обременена правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается (п.2.1.1).

На момент заключения спорного договора в квартире были зарегистрированы: ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ.р., Болотов И.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО12 (ФИО14), ДД.ММ.ГГГГ.р. Продавец как единственный собственник обязался сняться и обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц в течение 14 календарных дней после получения всей денежной суммы, предусмотренной п.3 договора (п..4.1.4). Денежные средства перечислены на счёт ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ Иных лиц, сохраняющих право пользования, в квартире не имелось.

На момент заключения спорного договора зарегистрированных притязаний со стороны третьих лиц не имелось, в том числе и со стороны истца, что подтверждается выпиской из ЕГРП о правах на объект.

Таким образом, право истца Болотова И.А. оговорено в договоре купли-продажи как право на регистрацию в квартире, а его дальнейшее право на пользование и постоянное проживание в квартире после её продажи не оговаривалось. Данный пункт договора не противоречит нормам действующего законодательства, поскольку в соответствии с Законом РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" право на регистрацию по месту жительства не связано с определённым имущественным правом на конкретное жилое строение, а является лишь фиксацией в установленном порядке органом регистрационного учета сведений о месте жительства гражданина.

Согласно п.38 Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

Закон о регистрации прав, устанавливая запрет на истребование у заявителя дополнительных документов, представляемых на государственную регистрацию, содержит общие требования к документам, необходимым для государственной регистрации.

Одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Следовательно, договор купли-продажи квартиры должен был содержать условие о лицах, сохраняющих право пользования или условия об отсутствии указанных лиц, поскольку в силу ст.558 ГК РФ данное условие договора является существенным. Представление на государственную регистрацию документа о выполнении существенного условия договора купли-продажи, в том числе предусмотренного п.4.1.4 спорного договора, законом не предусмотрено. Положения данной нормы правовые последствия признания сделки недействительной в случае отсутствия в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, не устанавливают.

Свидетель ФИО15, заместитель начальника территориального отдела ФГПУ ФКП Росреестра по Пермскому краю, пояснила, что присутствовала при регистрации сделки, и подтвердила, что все документы были в порядке, никаких конфликтных ситуаций не было, присутствия иных лиц при сделке не требовалось, в том числе зарегистрированного в спорной квартире Болотова И.А.

При таких обстоятельствах, представленный на государственную регистрацию договор купли продажи, заключенный ответчиком, содержал все существенные условия, предусмотренные законодательством.

Ошибка в указании фамилии ФИО14 при составлении п.4.1.4. Договора ( указана фамилия ФИО12 вместо ФИО14) не является, по мнению суда, существенной и значимой для решения вопроса о недействительности сделки. Фамилия записана со слов продавца,     никаких зарегистрированных прав собственности на указанную квартиру как на ФИО12, так и на ФИО14 не имеется.

Свидетель ФИО16, участковый уполномоченный Александровского отдела полиции, пояснил, что в полицию поступало заявление от ФИО17 о факте незаконной продажи квартиры в <адрес> При проверке никаких нарушений выявлено не было, проверялись, в том числе, движения по расчётным счетам.

Свидетель ФИО18, участковый уполномоченный Александровского отдела полиции, пояснил, что при проверке фактов, изложенных в заявлении ФИО17, Болотов И.А. проявлял агрессию, когда сотрудники выезжали по адресам и брали объяснения.

Постановлением УУП отделения МВД РФ по Александровскому району от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела в отношении Фридрих Н.А. по факту приобретения ею спорной квартиры отказано.

Решением Александровского городского суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ спор о праве пользования Болотовым И.А. указанной квартирой разрешен, за ним признано право пользования квартирой, удовлетворен его иск о вселении.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительной, суд исходит из того, что основания для применения ст.ст.166-169 ГК РФ и признания договора купли-продажи недействительным отсутствуют, какие-либо права и охраняемые законом интересы Болотова И.А. оспариваемой сделкой не нарушены, поскольку собственник квартиры Болотов А.К. распорядился своим имуществом по своему усмотрению на основании ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ. Истец Болотов И.А. не являлся стороной договора, его права на проживание в квартире судом восстановлены; квартира истцом по существу приобретена не свободной от проживания ФИО11., право пользования которого не может быть прекращено при указанных обстоятельствах; условие о том, что за ФИО11 не сохраняется право пользования квартирой после перехода права собственности к ФИО25 противоречит нормам действующего законодательства. С учетом этого стороны договора вправе решить вопрос по данному договору в установленном законом порядке.

Ответчиком Фридрих Н.А., являющейся собственником жилого помещения в судебное заседание, были представлены доказательства, подтверждающие, что она является добросовестным приобретателем, поскольку приобрела квартиру возмездным путем, на основании договора купли-продажи.

Довод истца о том, что нарушены его права как наследника отца - Болотова А.К., в связи, с чем отчуждение квартиры без его ведома нарушает его права, судом не принимается во внимание, поскольку вопрос принятия наследства Болотова предметом по настоящему делу не является.

Истец Болотов И.А. в силу закона и судебного решения сохраняет право пользования спорным жилым помещением, в связи с чем отсутствует основание для удовлетворения иска о признании недействительным договора купли-продажи в силу неуказания в нём этого обстоятельства.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Руководствуясь положениями ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по доводам искового заявления Болотова И.А. При этом суд принимает во внимание, что право пользования Болотова И.А спорным жилым помещением Фридрих Н.А. не оспаривается, нарушений прав Болотова И.А. в ходе рассмотрения дела не установлено, Болотов И.А. сохраняет право пользования спорным жилым помещением, каких-либо исковых требований о прекращении права пользования Бололтова И.А жилым помещением в рамках настоящего гражданского дела заявлено не было.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Болотову Игорю Александровичу в удовлетворении исковых требований к Фридрих Наталии Александровне о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и Фридрих Наталией Александровной недействительным, - отказать

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Александровский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ).

                 Судья                                                                                    Е.Н.Шерстобитова