Решение по делу № 33-6349/2022 от 05.05.2022

Дело [номер]

Судья Илюшина О.М.

Дело № 2-48/2022

Богородский городской суд Нижегородской области

УИД 52RS0011-01-2020-001143-89

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Нижний Новгород 7 июня 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Паршиной Т.В.

судей Карпова Д.В., Беловой А.В.

при секретаре Д.А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе Х.А.М.

на решение Богородского городского суда Нижегородской области от 10 февраля 2022 года

по делу по иску Д.А.А. к администрации Богородского муниципального округа Нижегородской области, ООО «ВИКМОС» о признании права собственности на нежилые помещения многоквартирного жилого дома,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Б.А.В., объяснения третьего лица Х.А.М., ее представителя Ш.Е.А., представителя истца П.Л.А., третьего лица Г.А.В., представителя третьего лица министерства строительства Нижегородской области Л.О.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Д.А.А. обратилась в суд с указанным иском, просила признать за ней право собственности на нежилые помещения в трехэтажном многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, а именно: в подвальном помещении: на нежилое помещение № 13 площадью 110,9 кв.м., нежилое помещение № 14 площадью 52,2 кв.м.; на мансардном этаже: на нежилое помещение № 10 площадью 99,6 кв.м., нежилое помещение № 11 площадью 51,7 кв.м., нежилое помещение № 12 площадью 82,8 кв.м.

В обоснование иска истец указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: ***, кадастровый номер ***.

23 октября 2014 года постановлением № 3063 администрации Богородского муниципального района Нижегородской области утвержден градостроительный план земельного участка № RU52504000-451, в соответствии с которым разрешено использование земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома до 5 этажей.

12 ноября 2014 года истцу было выдано разрешение № ru52504000-522 на строительство на указанном земельном участке трехэтажного девятиквартирного жилого дома общей площадью здания – 704,85 кв.м., общей площадью квартир – 647, 8 кв.м.

24 апреля 2015 года между истцом и ООО «ВИКМОС» был заключен договор аренды указанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.1 указанного договора, арендатор вправе возводить с соблюдением правил застройки здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

24 сентября 2015 года в разрешение на строительство № ru52504000-522 от 12 ноября 2014 года внесены изменения в части указания застройщика – ООО «ВИКМОС».

8 декабря 2016 года администрацией Богородского муниципального района Нижегородской области ООО «ВИКМОС» выдано разрешение № 52-101-019-2015 на ввод объекта в эксплуатацию, со следующими сведениями об объекте: общая площадь по проекту – 704,85 кв.м., фактическая 661 кв.м.

15 февраля 2017 года многоквартирный жилой дом поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер ***, с фактической площадью – 661 кв.м., общей площадью нежилых помещений, в том числе, площадью общего имущества – 33,2 кв.м.

11 октября 2017 года на многоквартирный жилой дом получен технический паспорт, в соответствии с данным техническим паспортом, объект – трехэтажный девятиквартирный жилой дом с подвалом и мансардным этажом, общая полезная площадь дома 1137,1 кв.м., застройщиком была произведена реконструкция многоквартирного жилого дома, а именно: возведен мансардный этаж и подвал, в результате чего общая и полезная площадь дома увеличились и составили 1137,1 кв.м.

Ввиду того, что реконструкция выполнена без получения разрешительных документов и является самовольной, Министерством строительства Нижегородской области было отказано ООО «ВИКМОС» во внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно заключению ООО «НОРА», выполненная реконструкция соответствует требованиям строительных норм и правил.

Решением Богородского городского суда Нижегородской области от 10 февраля 2022 года с учетом определения от 15 февраля 2022 года об исправлении описки постановлено:

Исковые требования Д.А.А. к администрации Богородского муниципального округа Нижегородской области, ООО «ВИКМОС» о признании права собственности на нежилые помещения многоквартирного жилого дома, - удовлетворить.

Признать за Д.А.А. право собственности на нежилые помещения многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, обозначенные в техническом плане от 11 октября 2017 года, выполненном Богородским отделением Волго-Вятского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» под номерами: № 13 площадью 110,9 кв.м. (подвал), № 14 площадью 52,2 кв.м. (подвал), № 10 площадью 99,6 кв.м. (мансарда), № 11 площадью 51,7 кв.м. (мансарда), № 12 площадью 82,8 кв.м. (мансарда).

Взыскать с Д.А.А. в пользу ООО «Экспертно-правовой центр Вектор» расходы на экспертизу в размере 8000 рублей.

В апелляционной жалобе третье лицо Х.А.М. просит решение отменить как постановленное с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в исковых требованиях истцу.

В обоснование доводов жалобы заявитель указала, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, Д.А.А. не является собственником земельного участка на момент обращения в суд с иском о признании за ней права собственности на самовольную постройку и не может требовать признания за ней права собственности на спорные нежилые помещения.

Также, суд вынес решение в отношении нежилых помещений, которые не существуют физически и не существовали, поскольку планировка, указанная в техническом плане не соответствует физическому состоянию данных площадей и проходов к ним; доказательства, что на день обращения в суд мансардные помещения соответствуют установленным требованиям и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не были представлены.

Также судом первой инстанции при вынесении решения не принято во внимание, что признание права собственности на нежилые помещения, расположенные в подвале, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, поскольку в указанных помещениях имеются общедомовые коммуникации и приборы учета потребленных коммунальных ресурсов.

Кроме этого, предоставленные истцом документы о ее доходах не позволяют доказать то, что она действительно финансировала строительство в реальном размере (т. 5 л.д. 117-124).

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Д.А.А. просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку в апелляционной жалобе не содержится ссылок на обстоятельства, вызывающие сомнения в правильности постановленного решения суда и предусмотренные статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены решения суда первой инстанции.

Выводы суда первой инстанции основаны на исследованных судом доказательства, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающем образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения; апелляционная жалоба повторяет, предоставленный Х.А.М. письменный отзыв на иск.

Третье лицо Х.А.М. и ее представитель Ш.Е.А. в судебном заседании просили решение суда первой инстанции отменить, как незаконное, доводы апелляционной жалобы поддержали, указали, что спорные помещения являются общим имуществом всех дольщиков.

Представитель истца П.Л.А. в судебном заседании поддержала письменные возражения на апелляционную жалобу, просила решение оставить без изменения, поскольку выводы суда первой инстанции основаны на исследованных судом доказательства, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающем образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

Третье лицо Г.А.В. в судебном заседании пояснил, что он является собственником квартиры, расположенной на втором этаже; спорные помещения являются общим имуществом, в подвале расположены счетчики, краны, просил принять законное и обоснованное решение.

В судебном заседании представитель третьего лица министерства строительства Нижегородской области Л.О.А. представила письменную правовую позицию по делу, указала, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда подлежит отмене, как незаконное. Д.А.А. не предпринимала мер для легализации спорного объекта в реконструированном состоянии; вопреки мнению истца земельный участок под многоквартирным домом в силу действующего законодательства, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, к которым Д.А.А. не относится.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом по правилам главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, кроме того, информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда www.oblsudnn.ru.

В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлено, что с 17 октября 2014 года истцу Д.А.А. на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома высотой до 4-5 этажей, общая площадь 668 кв.м.; земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 30 сентября 2011 года (т.1 л.д. 47-48, 49).

24 сентября 2014 года по заданию Д.А.А. проектировщик ИП К.Н.Б. по договору на выполнение проектных работ принял на себя обязательства выполнить проектную документацию на строительство многоквартирного жилого дома на принадлежащем истцу участке (т. 1 л.д. 236-237, 238).

14 ноября 2014 года между ОАО «МРСК Центра и Приволжья» и Д.А.А. заключен Договор об осуществлении технологического присоединения многоквартирного жилого дома к электрическим сетям, услуги по договору Д.А.А. оплачены (т. 2 л.д. 1-5).

18 ноября 2014 года Д.А.А. с ОАО «Газпром газораспределение Нижний Новгород» заключен Договор о подключении многоквартирного жилого дома к газораспределительной сети (т. 2 л.д. 12-14, 15).

24 апреля 2015 года между Д.А.А. (арендодателем) и ООО «ВИКМОС» (арендатором) был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка (т. 1 л.д. 228-230).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, арендатор вправе возводить с соблюдением правил застройки здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (т. 1 л.д. 229).

7 октября 2015 года между Д.А.А. (заказчиком) и ООО «Фирма «Неотон» (исполнителем) был заключен Договор № 1133/02 подряда на выполнение работ по монтажу системы наружного водопровода (т. 1 л.д. 244-248).

12 октября 2015 года Д.А.А. заключила с ООО «Ремстройсервис» Договор № 149 на выполнение работ по врезке водопровода в спорный многоквартирного жилого дома (т. 1 л.д. 241).

В 2016 году по заданию Д.А.А. были выполнены работы по электроснабжению дома (т. 1 л.д. 242-243).

1 ноября 2016 года Д.А.А. с ПАО «Газпромгазораспределение Нижний Новгород» были заключены Договоры на техническое обслуживание и ремонт газового оборудования и газопроводов многоквартирного жилого дома, на аварийно-диспетчерское обслуживание (т. 2 л.д. 6-9, 10-11).

Постановлением администрации Богородского муниципального района № 3063 от 23 октября 2014 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:23:0050202:382 был утвержден градостроительный план по вопросу строительства спорного многоквартирного дома (т. 1 л.д. 37-52)

12 ноября 2014 года Д.А.А. органом местного самоуправления было выдано разрешение № ru52504000-522 на строительство трехэтажного девятиквартирного жилого дома общей площадью 704,85 кв.м., общей площадью квартир – 647,8 кв.м., на принадлежащем ей участке по улице ***, разрешение выдано на срок до 12 ноября 2015 года (т. 1 л.д. 53).

Впоследствии разрешение было продлено до 2016 года и выдано ООО «ВИКМОС» (т. 1 л.д. 53 оборот-л.д. 54).

8 декабря 2016 года администрацией Богородского муниципального района Нижегородской области ООО «ВИКМОС» было выдано разрешение № 52-101-019-2016 на ввод в эксплуатацию трехэтажного девятиквартирного жилого дома с общей площадью жилых помещений – 627,8 кв.м., нежилых помещений – 33,2 кв.м. (т. 1 л.д. 56-57).

Согласно технического паспорта на многоквартирный жилой дом, выполненного 11 октября 2017 года Богородским отделением Волго-Вятского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»: дом является трехэтажным, девятиквартирным, с подвалом и мансардным этажом; дом 2016 года постройки; общая полезная площадь дома – 1137,1 кв.м.; жилая площадь – 627,8 кв.м. (т. 1 л.д. 11-35)

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции было установлено, что в отношении многоквартирного дома была выполнена реконструкция без получения на это разрешительных документов – возведен мансардный этаж, возведен подвальный этаж, непредусмотренные проектом многоквартирного дома.

Согласно проектной декларации на многоквартирный жилой дом от 5 мая 2015 года спорные помещения мансардного этажа и подвала в ней отсутствуют (т. 3 л.д. 5-11).

Согласно представленным в материалы дела регистрационным делам в отношении квартир спорного многоквартирного дома, квартиры приобретались собственниками по заключенным с застройщиком ООО «ВИКМОС» договорам участия в долевом строительстве, при этом договоры не содержат условий о создании спорных помещений мансардного этажа и подвала дома (т. 3 л.д. 12-250, т. 4 л.д. 1-127).

В соответствии с Договором № 1 участия в долевом строительстве от 26 ноября 2015 года, заключенным с Х.А.М., по договору застройщик ООО «ВИКМОС» принял на себя обязательства предоставить в собственность Х.А.М. трехкомнатную квартиру под номером 7 общей площадью 94,47 кв.м. (т. 1 л.д. 167).

Согласно Акту приема-передачи, квартира передана в собственность Х.А.М. общей площадью 89,7 кв.м. (т. 1 л.д. 176); право собственности на указанную квартиру зарегистрировано в соответствующем порядке (т. 1 л.д. 177-179).

Из технического паспорта на квартиру Х.А.М. от 30 декабря 2017 года, следует, что в общую площадь квартиры входят: прихожая площадью 6,9 кв.м., кухня площадью 12,4 кв.м., гостиная площадью 32,5 кв.м., коридор площадью 5,4 кв.м., санузел площадью 5 кв.м., жилая комната площадью 14,7 кв.м., жилая комната площадью 11,8 кв.м. и лоджия площадью 4,2 кв.м. (т. 1 л.д. 156).

По состоянию на 2015 год, согласно отчета ООО «НОРА», помещения мансардного этажа в отношении спорного многоквартирного жилого дома отсутствовали (т. 2 л.д. 16-38).

Из заключения эксперта № 09/10/20, выполненного ООО «Экспертно-правовой центр «Вектор» от 30 апреля 2021 года следует, что помещения, имеющиеся в подвале многоквартирного жилого дома, соответствуют данным технического паспорта от 11 октября 2017 года, из помещений на мансардном этаже к осмотру предъявлено только помещение № 4 площадью 14,6 кв.м., доступ в остальные помещения мансардного этажа не обеспечен. На момент проведения экспертного осмотра техническое состояние строительных конструкций многоквартирного жилого дома по адресу: ***, включая самовольно возведенные помещения: № 1 площадью 42,5 кв.м. (подвал); № 2 площадью 68,4 кв.м. (подвал); № 3 площадью 52,2 кв.м. (подвал); № 4 площадью 15,1 кв.м. (подвал); № 5 площадью 52,7 кв.м. (подвал); № 1 площадью 96,1 кв.м.; № 1 площадью 57,1 кв.м. (мансарда); № 1 площадью 82,8 кв.м. (мансарда); № 4 площадью 14,6 кв.м. (мансарда) по внешним признакам определено как исправное, основные несущие конструктивные элементы строений находятся в пригодном для нормальной эксплуатации состоянии, потери эксплуатационных качеств не установлены, что, в свою очередь, соответствует Федеральному закону № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в результате отсутствия факторов снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик строительных конструкций, при которых существует опасность пребывания людей.

Сметная стоимость строительства по возведению многоквартирного жилого дома общей площадью 661 кв.м. по состоянию на 8 декабря 2016 года определена равной 13578804 рублей, с учетом помещений подвала и мансардного этажа по состоянию на 11 октября 2017 года – 20848496 рублей, сметная стоимость строительства 1 кв.м. - 17529 рублей (т. 2 л.д. 105-141).

В письме Министерства строительства Нижегородской области от 6 февраля 2020 года исх.328-47123/20 «Об отказе во внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» содержится адресованный ООО «ВИКМОС» отказ во внесении изменений в разрешение на ввод в эксплуатацию спорного дома в связи с тем, что разрешение на реконструкцию не выдавалось, также не выдавалось заключение государственного строительного надзора Нижегородской области о соответствии построенного, реконструированного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (т. 1 л.д. 58).

Согласно Выписке из ЕГРН, право долевой собственности Д.А.А. на земельный участок под многоквартирным жилым домом не прекращено, вид зарегистрированного права: долевая собственность, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства (т. 4 л.д. 144).

Суд первой инстанции, учитывая, что для создания спорных объектов не использовались денежные средства дольщиков, спорные объекты не являются общим имуществом многоквартирного дома, принимая во внимание, что в отношении спорных помещений выполняются требования, установленные в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что исковые требования Д.А.А. о признании за ней права собственности на спорные нежилые помещения подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции согласиться не может, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета положений законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В соответствии с пунктом 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36 Конституции Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Указанные выше особенности правового режима земельного участка обусловлены объективными обстоятельствами: множественностью пользователей земельным участком, включая как собственников жилых помещений, так и членов их семей, переменой состава этих лиц при переходе права собственности на жилые помещения, невозможностью, как правило, выделения каждому из сособственников соответствующей обособленной части земельного участка, отсутствием вследствие этого сложившегося порядка пользования обособленными частями земельного участка, необходимостью доступа каждого из указанных лиц к объектам общего имущества, расположенным на этом участке, и т.д.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункты 66 - 67) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно приведенным нормам закона в их системной взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном жилом доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, и соответственно во владение указанных собственников. Данное право собственности существует вне зависимости от факта его государственной регистрации.

Положениями части 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и части 5 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.

Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности предыдущего собственника подлежит прекращению.

Судебной коллегией при рассмотрении дела установлено, что с 17 октября 2014 года истцу Д.А.А. на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома высотой до 4-5 этажей, общая площадь 668 кв.м.; земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 30 сентября 2011 года (т. 1 л.д. 47-48, 49); на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, в ЕГРН содержались следующие сведения в отношении Д.А.А.: вид зарегистрированного права: долевая собственность, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства (т. 4 л.д. 144).

24 апреля 2015 года между Д.А.А. (арендодателем) и ООО «ВИКМОС» (арендатором) был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка (т. 1 л.д. 228-230).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, арендатор вправе возводить с соблюдением правил застройки здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (т. 1 л.д. 229).

Постановлением администрации Богородского муниципального района № 3063 от 23 октября 2014 года в отношении земельного участка с кадастровым номером *** был утвержден градостроительный план по вопросу строительства многоквартирного дома (т. 1 л.д. 37-52)

12 ноября 2014 года Д.А.А. органом местного самоуправления было выдано разрешение № ru52504000-522 на строительство трехэтажного девятиквартирного жилого дома общей площадью 704,85 кв.м., общей площадью квартир – 647,8 кв.м., на принадлежащем ей участке по улице ***, разрешение выдано на срок до 12 ноября 2015 года (т. 1 л.д. 53).

Впоследствии разрешение было продлено до 2016 года и выдано ООО «ВИКМОС» (т. 1 л.д. 53 оборот-л.д. 54).

Д.А.А., согласно Выписки из ЕГРЮЛ, являлась учредителем ООО «ВИКМОС», размер доли – 67% (т.2 л.д. 45-55).

8 декабря 2016 года администрацией Богородского муниципального района Нижегородской области ООО «ВИКМОС» было выдано разрешение № 52-101-019-2016 на ввод в эксплуатацию трехэтажного девятиквартирного жилого дома с общей площадью жилых помещений – 627,8 кв.м., нежилых помещений – 33,2 кв.м. (т. 1 л.д. 56-57).

Согласно технического паспорта на многоквартирный жилой дом, выполненного 11 октября 2017 года Богородским отделением Волго-Вятского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»: дом является трехэтажным, девятиквартирным, с подвалом и мансардным этажом; дом 2016 года постройки; общая полезная площадь дома – 1137,1 кв.м.; жилая площадь – 627,8 кв.м. (т. 1 л.д. 11-35).

26 ноября 2015 года между ООО «Викмос» (застройщик) и Х.А.М. (дольщик) заключен договор № 1 участия в долевом строительстве в отношении кв.7 дома 7 по улице ***. Данный договор сторонами сделки исполнен, 30 декабря 2017 года подписан акт приема передачи квартиры, право собственности дольщика зарегистрировано.

В соответствии с пунктом 6.1.2 договора долевого участия застройщик обязался осуществить строительство объекта в соответствии со СНИП и проектной документацией.

Судом апелляционной инстанции также установлено, что Д.А.А. в качестве дольщика в строительстве многоквартирного жилого дома 7 по улице *** не участвовала.

Из заключения эксперта № 09/10/20, выполненного ООО «Экспертно-правовой центр «Вектор» от 30 апреля 2021 года следует, что помещения, имеющиеся в подвале многоквартирного жилого дома, соответствуют данным технического паспорта от 11 октября 2017 года, из помещений на мансардном этаже к осмотру предъявлено только помещение № 4 площадью 14,6 кв.м., доступ в остальные помещения мансардного этажа не обеспечен. На момент проведения экспертного осмотра техническое состояние строительных конструкций многоквартирного жилого дома по адресу: ***, включая самовольно возведенные помещения: № 1 площадью 42,5 кв.м. (подвал); № 2 площадью 68,4 кв.м. (подвал); № 3 площадью 52,2 кв.м. (подвал); № 4 площадью 15,1 кв.м. (подвал); № 5 площадью 52,7 кв.м. (подвал); № 1 площадью 96,1 кв.м.; № 1 площадью 57,1 кв.м. (мансарда); № 1 площадью 82,8 кв.м. (мансарда); № 4 площадью 14,6 кв.м. (мансарда) по внешним признакам определено как исправное, основные несущие конструктивные элементы строений находятся в пригодном для нормальной эксплуатации состоянии, потери эксплуатационных качеств не установлены, что, в свою очередь, соответствует Федеральному закону № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в результате отсутствия факторов снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик строительных конструкций, при которых существует опасность пребывания людей.

Сметная стоимость строительства по возведению многоквартирного жилого дома общей площадью 661 кв.м. по состоянию на 8 декабря 2016 года определена равной 13578804 рублей, с учетом помещений подвала и мансардного этажа по состоянию на 11 октября 2017 года – 20848496 рублей, сметная стоимость строительства 1 кв.м. - 17529 рублей (т. 2 л.д. 105-141).

В письме Министерства строительства Нижегородской области от 6 февраля 2020 года исх.328-47123/20 «Об отказе во внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» содержится адресованный ООО «ВИКМОС» отказ во внесении изменений в разрешение на ввод в эксплуатацию спорного дома в связи с тем, что разрешение на реконструкцию не выдавалось, также не выдавалось заключение государственного строительного надзора Нижегородской области о соответствии построенного, реконструированного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации (т. 1 л.д. 58).

Из имеющихся в материалах дела фотографий усматривается, что в подвале в спорных помещениях П13 и П14 расположены общедомовые коммуникации: счетчики воды и электричества, сети электричества и водоснабжения (т. 4 л.д. 163-174, т. 2 л.д. 114 фотографии, сделанные экспертом ООО «Экспертно-правовой центр «Вектор»).

Установив указанные выше обстоятельства, основываясь на приведенных положениях закона, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований Д.А.А. о признании за ней права собственности на нежилые помещения в трехэтажном многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, а именно: в подвальном помещении: на нежилое помещение № 13 площадью 110,9 кв.м., нежилое помещение № 14 площадью 52,2 кв.м.; на мансардном этаже: на нежилое помещение № 10 площадью 99,6 кв.м., нежилое помещение № 11 площадью 51,7 кв.м., нежилое помещение № 12 площадью 82,8 кв.м., не имеется, поскольку строительство объекта осуществлялось юридическим лицом на земельном участке, предоставленном Д.А.А. в аренду для целей строительства; Д.А.А. не доказано, что ей осуществлено строительство помещений подвального и мансардного этажа жилого дома за счет собственных средств, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, с получением соответствующего разрешения на строительство объекта с заявленными характеристиками и в установленном порядке, на условиях участия в качестве дольщика в долевом строительстве.

Предоставленные истцом в материалы дела договоры об осуществлении технологического присоединения многоквартирного жилого дома, о подключении многоквартирного жилого дома к газораспределительной сети, подряда на выполнение работ по монтажу системы наружного водопровода, на выполнение работ по врезке водопровода в спорный многоквартирного жилого дома и др. об обратном не свидетельствуют, поскольку часть договоров были заключены в период действия разрешения на строительства, выданного Д.А.А., а кроме того строительство многоквартирного жилого дома осуществляло ООО «ВИКМОС», где основным учредителем (доля – 67%) являлась Д.А.А.

Довод о необходимости удовлетворения иска в силу того, что истец все еще является собственником земельного участка, расположенного по адресу: ***7, кадастровый номер ***, несостоятелен в силу следующего.

Положениями части 1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и части 5 статьи 16 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.

Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности предыдущего собственника подлежит прекращению.

Судебной коллегий установлено, что впервые право собственности в спорном многоквартирном доме зарегистрировано 21 ноября 2017 года на квартиру № 4.

На основании изложенного требования, заявленные Д.А.А., удовлетворению не подлежат.

В соответствии с пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, представления вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения Богородского городского суда Нижегородской области от 10 февраля 2022 года с учетом определения от 15 февраля 2022 года об исправлении описки и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований Д.А.А.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с истца подлежат взысканию расходы на производство экспертизы в сумме 80000 рублей (счет ООО «Экспертно-правовой центр «Вектор» (т.2 л.д.102)).

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Богородского городского суда Нижегородской области от 10 февраля 2022 года с учетом определения от 15 февраля 2022 года об исправлении описки – отменить.

Принять по делу новое решение, которым:

В удовлетворении исковых требований Д.А.А. к администрации Богородского муниципального округа Нижегородской области, ООО «ВИКМОС» о признании права собственности на нежилые помещения в трехэтажном многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, а именно: в подвальном помещении: на нежилое помещение № 13 площадью 110,9 кв.м., нежилое помещение № 14 площадью 52,2 кв.м.; на мансардном этаже: на нежилое помещение № 10 площадью 99,6 кв.м., нежилое помещение № 11 площадью 51,7 кв.м., нежилое помещение № 12 площадью 82,8 кв.м. – отказать.

Взыскать с Д.А.А. в пользу ООО «Экспертно-правовой центр Вектор» расходы на проведение экспертизы в размере 80000 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Первый кассационный суд общей юрисдикции (город Саратов) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 9 июня 2022 года.

Председательствующий

Судьи