Решение по делу № 2-688/2019 от 07.12.2018

Дело № 2-668/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Волжский городской суд Волгоградской области

в составе: председательствующего судьи Поповой И.Н.

     при секретаре Гурджиян С.А.

6 марта 2019 года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета земельных ресурсов администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области к Обществу с ограниченной ответственностью Центральное проектное изыскательное объединение «Нижневолжскпроект», Варвину Александру Александровичу о признании сделки купли- продажи недействительной,

УСТАНОВИЛ:

    Комитет земельных ресурсов администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центральное проектное изыскательное объединение «Нижневолжскпроект» и Варвину Александру Александровичу о признании недействительной сделки, совершенной между ними (ответчиками) по переходу права собственности согласно договору купли- продажи от "."..г. на объект недвижимости- земельный участок площадью <...> кв. метров с кадастровым номером №..., №... по <адрес>; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области записи о государственной регистрации права собственности по договору купли- продажи на Варвина А.А., родившегося "."..г., на объект недвижимости - земельный участок с названным кадастровым номером и местом расположения ( исковое заявление от "."..г. и уточняющее исковое заявление от "."..г.)

    В обоснование предъявленного иска указано, что с "."..г. ответчик ООО «Центральное проектное изыскательное объединение «Нижневолжскпроект» являлся правообладателем этого земельного участка с видом разрешенного использования - под многоквартирные жилые дома. В связи с длительным неиспользованием и неосвоением земельного участка "."..г., "."..г. и "."..г. специалистами комитета земельных ресурсов администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области производились осмотры земельного участка. В результате осмотров было установлено, что земельный участок не огорожен, на его поверхности находится густая степная растительность, навалы грунта со строительным мусором ( куски бетона, кирпичи), открыт котлован; признаков строительства объектов многоквартирной застройки не установлено. Согласно сообщения управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области разрешение на строительство объектов капитального строительства не выдавалось. "."..г. к административной ответственности привлекался директор ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект» Варвин А.А., поскольку имелись нарушения действующего законодательства; "."..г. в адрес ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект» направлялось требование ( претензия) о прекращении права собственности на земельный участок, в котором было предложено в добровольном порядке отказаться от права собственности на земельный участок. Но, между ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект» и Варвиным А.А. был заключен договор купли- продажи земельного участка, зарегистрированной "."..г., в соответствии с которым правообладателем является Варвин А.А..

Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном "."..г., в соответствии с пунктом 1 постановления администрации Волгоградской области от "."..г. №... «Об установлении срока использования информации, указанной в градостроительном плане земельного участка» может быть использована ответчиком до "."..г. для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства, получения разрешения на строительство с даты выдачи градостроительного плана. Однако с "."..г. и до направления претензии "."..г. ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект» не обращалось за согласованием проектной документации и выдачи разрешения на строительство объектов капитального строительства.

Истец считает, о чем указывает в исковом заявлении, что сделка по продаже земельного участка, зарегестрированная "."..г. ( договор купли- продажи от "."..г.) была совершена исключительно в целях избежения ответственности в виде привлечения в дальнейшем к административной ответственности; совершена исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью- злоупотребление правом ( ст. 10 ГК РФ); совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, поэтому является ничтожной ( ст. 170 п.1 ГК РФ); согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, заключенная между аффилированными лицами, является оспоримой. Подписание сторонами договора, равно как и исполнение договора, сами по себе не свидетельствуют о соответствии сделки закону, добросовестности участников гражданских правоотношений.

В судебном заседании представитель истца Ганюшкина Светлана Геннадьевна, действующая на основании доверенности от "."..г. со сроком действия до "."..г., она же, как представитель третьего лица Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области, действующая на основании доверенности от "."..г. сроком до "."..г., в судебном заседании поддержала предъявленный иск и основания его предъявления. Пояснила, что в настоящее время вопрос об истребовании земельного участка не стоит. Но сделка купли- продажи произведена в тот период, когда проводились действия по подготовке к истребованию земельного участка, поскольку собственник ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект» не использовало земельный участок с 2012 года по его целевому назначению. После того, когда была направлена претензия ( требование) с предложением отказаться в добровольном порядке от права собственности на земельный участок, был оформлен договор купли- продажи между ответчиками, в связи с чем собственником земельного участка стал Варвин А.А., который и является учредителем и директором продавца по сделке - ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект». Просила признать эту сделку недействительной и исключить запись о государственной регистрации купли- продажи из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости.

    Представитель ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект» в судебном заседании Белогурова Марина Владимировна, действующая на основании доверенности от "."..г. со сроком действия 5 лет, в судебном заседании предъявленный иск к ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект» не признала и просила отказать в удовлетворении иска.

Обосновывая возражения пояснила, что истцом не представлено доказательств нарушения его прав оспариваемой сделки, ее ( сделки) мнимости. Спорный земельный участок не ограничен в обороте, соответственно Общество, являясь собственником этого земельного участка, вправе было распорядиться им по своему усмотрению. Собственником земельного участка Общество являлось в период с "."..г. по "."..г. ; земельный участок был приобретён с видом разрешённого использования для строительства «Спортивного комплекса». В период с "."..г. по "."..г. и "."..г. по "."..г., земельный участок находился в споре; в отношении него (земельного участка) арбитражным судом были приняты обеспечительные меры, в связи с чем использование земельного участка было невозможным. С "."..г. вид разрешенного использования земельного участка был изменен на «Многоквартирные жилые дома»; для реализации данного проекта Общество разработало проектную и рабочую документацию для строительства семиэтажного многоквартирного жилого дома; в "."..г. из видов разрешённого использования для зоны ОД-3 был исключён вид разрешенного использования «Многоквартирные жилые дома», изменена зона вида разрешённого использования земельного участка с зоны ОД-3 на зону Ж-2, введен вид разрешенного использования земельного участка – для индивидуального жилищного строительства, что повлекло невозможность получения разрешения на строительство, дальнейшей реализации проекта строительства <...> многоквартирного жилого дома, поэтому Обществом было принято решение о продаже земельного участка. Считает также, что срок, установленный положениями ст. 284 ГК РФ для изъятия земельного участка не наступил, так как нормативно правовым актом срок для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство, в данном случае, определен до "."..г..

    Ответчик Варвин Александр Александрович в судебном заседании предъявленный иск не признал; просил отказать в удовлетворении иска. С возражениями по предъявленному иску, изложенными представителем ООО ЦПИО “ Нижневолжскпроект”, полностью согласен. Пояснил также, что имеет намерение использовать спорный земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования.

    Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в судебное заседание не явился; о дате и времени рассмотрения дела извещался; суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав объяснения сторон, проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу - предъявленный иск не подлежащим удовлетворению.

    Исходя из содержаний выписок из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости, выданных филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Волгоградской области, и представленных в материалах дела, земельный участок площадью <...> кв. метров с кадастровым номером №..., присвоенного "."..г., в кадастровом квартале №..., с местоположением: <адрес> относится к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования- многоквартирные жилые дома.

Правообладателями этого земельного участка (собственниками) являлись: с "."..г. Архитектурно- строительная компания «АрхИтиП» ; с "."..г. по договору купли- продажи - ответчик ООО Центральное проектно изыскательное объединение «Нижневолжскпроект»; с "."..г. является Варвин А.А., номер государственной регистрации №....

    Этот земельный участок ответчиком ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект», учредителем и директором которого является ответчик Варвин А.А., не использовался по разрешенному целевому виду использования с "."..г.. Это обстоятельство не отрицалось в судебном заседании ответчиками.

    Истцом с участием специалистов отделов администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области проводился осмотр земельного участка в течение трех последних лет, о чем были составлены акты : "."..г., "."..г., "."..г.. Из данных актов видно, что признаков строительства объектов многоквартирной жилой застройки не установлено; отражено, что земельный участок не огорожен, на его поверхности находилась степная растительность, навалы грунта вперемешку со строительным мусором, открыт котлован.

Из сообщения заместителя начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области, датированного "."..г. следует, что не выдавалось разрешение на строительство объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №..., расположенном в <адрес>.

    За допущенные нарушения Положения «О правилах благоустройства и санитарного содержания территорий городского округа- город Волжский» ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект» было привлечено к административной ответственности постановлением территориальной административной комиссии городского округа- город Волжский Волгоградской области от "."..г., которое было оставлено без изменения решением <...> горсуда от "."..г..

"."..г. истец направил ответчику ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект» требование ( претензию) о прекращении права собственности на земельный участок. В котором, ссылаясь на нормы статей 42, 44, 53 Земельного кодекса, статьи 284 Гражданского кодекса Российской Федерации было предложено ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект» в добровольном порядке отказаться от права собственности на земельный участок. Разъяснено, что в случае неисполнения данного требования, исковое заявление об изъятии земельного участка и прекращении права собственности на него будет передано на рассмотрение в Арбитражный суд.

"."..г. право собственности на спорный земельный участок был зарегестрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ( г. Волжский) на ответчика Варвина А.А. на основании договора купли- продажи №... от "."..г., заключенного между ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект», в лице директора Варвина Александра Александровича, и гражданином Варвиным Александром Александровичем, то есть ответчик Варвин А.А. по договору купли- продажи является одновременно и представителем продавца и покупателем ( как физическое лицо).

    В соответствии со статьями 551, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации и правовые последствия о переходе права собственности на земельный участок наступили по оспариваемому договору купли- продажи после государственной регистрации сделки договора купли- продажи "."..г..

    Из текста оспариваемого договора купли- продажи усматривается, что ответчик Варвин А.А.( покупатель) принял на себя обязанность по использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использованием ( пункт 2.2.4).

    В соответствии с положениями статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли- продажи относится к двухстронней сделке между двумя участниками сделки, в которой одна сторона является продавцом, обязанным передать вещь ( товар) в собственность другой стороне ( покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму( цену).

Согласно статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи недвижимого имущества может быть земельный участок, который передается в собственность покупателя.

    Земельные участки- это особый вид собственности, поэтому приобретение, использование, распоряжение, отчуждение регулируется не только Гражданским кодексом Российской Федерации, но и Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами.

    Согласно общим положениям о праве собственности на землю, предусмотренным статьей 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться иным образом ( ст. 209 ), поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.    

В соответствии со статьей 52 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.

    У суда не имеется сведений о том, что земельный участок по оспариваемому договору купли- продажи исключен из оборота или ограничен в обороте, поэтому он может являться предметом договора купли- продажи, и в соответствии с пунктом 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации его владение, пользование и распоряжение осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

    Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целями назначения. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

    В силу статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства ( пункт 2); изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов ( пункт 3).

    Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок.

    В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

    В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, своевременно приступить к использованию земельных участков.

    Однако, ответчик ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект», являясь собственником земельного участка по оспариваемой сделке с 2012 года, не исполнял обязанности по использованию его в соответствии с разрешенным видом использования, что могло быть основанием к применению положения статьи 284 Гражданского кодекса Российской Федерации - изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению.

    В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

    Переход права собственности на земельный участок на основании оспариваемого договора купли- продажи к ответчику Варвину А.А. не освобождает его от обязанности по использованию земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования в установленные законом сроки.

    Согласно статьи 284 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника в случае, когда участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийного бедствия или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

    Статьей 286 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок изъятия земельного участка, не используемого по целевому назначению или используемого с нарушением законодательства.

    Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решение об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

    Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

    Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

    Таким образом, исходя из указанных положений закона органу местного самоуправления предоставлено право принимать такие меры к собственникам земельных участков - нарушителям обязанностей по разрешенному целевому использованию земельного участка, как принятие решений об изъятии земельных участков, предъявление требования о продаже земельного участка в суд. Этим правом истец не воспользовался на протяжении всего периода с 2012 года.

    Истцом предъявлен иск о признании сделки ( оспариваемого договора купли- продажи) недействительной, поскольку считает, что она была совершена исключительно в целях избежать ответственность, предусмотренную Гражданским кодексом Российской Федерации; совершена была лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия; при её заключении было допущено злоупотребление правом.

    Суд не исследовал законность отчуждения недвижимости ООО ЦПИО «Нижневолжскпроект», путем заключенного договора купли- продажи между представителем продавца Варвиным А.А. и физическим лицом Варвиным А.А., и соответствует ли произведенная сделка правилам Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», поскольку такие требования не предъявлялись и истец не является лицом, которое вправе оспаривать действия общества с ограниченной ответственностью по отчуждению принадлежащей обществу недвижимости, в том числе земельного участка. Права собственника - продавца по настоящему гражданскому делу не были ограничены в отношении распоряжения земельным участком, а обязанность по использованию земельного участка, в соответствии с видом разрешенного использования в установленные законом сроки, не исключает возможности производить отчуждение земельного участка другим лицам; ограничение в виде установленного целевого вида использования земельного участка переходит к покупателю вместе с приобретением права собственности на земельный участок.

     Доводы истца, приведенные относительно недействительности сделки, суд признает не состоятельными по следующим основаниям.

    В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом ( оспоримая сделка) либо независимо от такого признания ( ничтожная сделка)

    Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

    Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права и охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

    Кроме этого, в соответствии с Федеральным Законом «Об обществах с ограниченной ответственности» сделка, заключенная от имени общества директором или уполномоченным лицом, которая является оспоримой, может быть признана судом недействительной по иску общества или его участника.

Истец не является стороной сделки ( оспариваемого договора купли- продажи); не относится к иным лицам, указанным в законе, то есть применительно к положениям статей 171-176 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также - Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», поэтому суд считает, что истец не является надлежащим истцом по предъявленному иску.

    Кроме этого, судом не установлено, что оспариваемая сделка нарушила права истца, или повлекла неблагоприятные для него последствия.

    Оспариваемым договором купли- продажи права истца не были нарушены, не повлекли неблагоприятных последствий, так как данный договор не исключает осуществление контроля со стороны истца за освоением и использованием земельного участка в соответствии установленным видом целевого использования в сроки, установленные законами ; не изменяет и не отменяет установленный вид целевого использования земельного участка для нового собственника.

    Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Истцом не представлено доказательств и не указано конкретно, в том числе представителем истца в судебном заседании, какие требования закона или иного правового акта, при этом посягающие на публичные интересы либо права были нарушены оспариваемой сделкой.

    По мнению истца сделка была совершена в целях избежения ответственности в дальнейшем, предусмотренной Гражданским кодексом, и с целью избежения привлечения к административной ответственности; совершена была в период, когда была направлена претензия с разъяснением о последствиях, которые могут наступить в связи с неиспользованием земельного участка по установленному виду целевого использования.

    Однако, суд считает, такие обстоятельства не могут являться основанием для признании сделки недействительной - мнимой, нарушающей требование закона или иного правового акта, посягающая на публичные интересы, так как с приобретением Варвиным А.А. права собственности на земельный участок, у него возникают определенные не только права, но и обязанности, в том числе - по использованию земельного участка согласно разрешенному виду целевого использования.

    На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Комитету земельных ресурсов администрации городского округа- город Волжский Волгоградской области отказать в удовлетворении требований, предъявленных к обществу с ограниченной ответственностью Центральное проектное изыскательное объединение «Нижневолжскпроект», Варвину Александру Александровичу о признании сделки договора купли- продажи недействительной; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

    Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения.

Председательствующий: подпись

СПРАВКА: Мотивированное решение составлено "."..г..

Судья Волжского горсуда     подпись                И.Н.Попова