Решение по делу № 2-1401/2023 от 06.02.2023

К делу № 2-1401/2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 марта 2023 года                                                                  г. Краснодар

Октябрьский районный суд г. Краснодара в составе:

        председательствующего - судья                                            Гончаров О.А.,

        при секретаре                                                                      Антоновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению представителя ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» к Кириллову Владимиру Анатольевичу о признании недействительным отказа от договора долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО «Специализированный застройщик ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» обратился в суд с иском к Кириллову В.А. о признании недействительным одностороннего отказа от договора долевого строительства.

В обоснование иска указано, что между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №. Объектом договора от ДД.ММ.ГГГГ № является нежилое помещение машиноместо №, ориентировочной проектной площадью 17.39 кв.м, в подземной автостоянке Литер 2, расположенной по адресу: <адрес>, строение 1. В соответствии с п. 6.6. договора от ДД.ММ.ГГГГ № и ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае если объект долевого строительства построен (создан) с отступлением от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещение своих затрат на устранения недостатков. В силу ч.3. ст. 7 вышеуказанного закона в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или нестроения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». ДД.ММ.ГГГГ спустя пять лет после ввода объекта в эксплуатацию ответчик направил в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ №. Однако, по мнению истца основания для одностороннего отказа от договора отсутствуют. Подземная парковка, расположенная по адресу: <адрес>, строение 1, в том числе машиноместо №находятся в работоспособном состоянии, без протечек, стены и потолок парковки сухие и без каких-либо повреждений. В рамках заявленных исковых требований истец полагает, что односторонний отказ ответчика от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ №, выраженный в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ – является недействительной сделкой, так как он заявлен в отсутствие оснований, предусмотренных ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Просит суд признать недействительным односторонний отказ Кириллова В.А. от договора долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, взыскать с Кириллова В.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца Терентьева Ж.А. исковые требования просила удовлетворить в полном объеме, ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании исковые требования истца не признал, просил суд отказать в заявленных исковых требованиях.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований истца, исходя из следующего.

Как установлено судом, между истцом «Застройщик» и ответчиком «Участник долевого строительства» в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» заключен договор долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно п. 2.1. договор долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ № привлекает Застройщик привлекает «Участника долевого строительства» к финансированию строительства «Объекта». Объектом долевого строительства является: нежилое помещение машиноместо №, ориентировочной проектной площадью 1739 кв.м; в подземной автостоянке, Литер 2, расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1. договора долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ № Участник долевого строительства передает финансовые средства за машиноместо Застройщику. Общая цена договора составляет 750 000 руб., является фиксированной и неизменной.

Пунктом 5.11. долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме финансовых средств и подписания с застройщиком акта приема-сдачи машиноместа по договору долевого строительства.

Истцом в материалы дела предоставлен акт сдачи-приемки нежилого помещения, машиноместа от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым застройщик подтвердил, что машиноместо оплачено полностью, согласно условий договора долевого строительства, в части возмещения затрат на строительство (создание) Объекта, а также оплаты услуг застройщика финансовых, материальных и других претензий застройщик к участнику долевого строительства не имеет.

Учитывая предоставленный в материалы дела акт сдачи-приемки нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, а также то обстоятельство, что в рамках заявленных исковых требований спор между истцом и ответчиком отсутствуют возражения по оплате цены долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, суд приходит к выводу о надлежащем исполнении договора долевого строительства со стороны от ДД.ММ.ГГГГ № в части его оплаты.

Согласно п. 1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Статьей 5 вышеуказанного закона установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик и иные собственники машиномест, расположенных по адресу: <адрес> обратились к истцу с заявлением о проведении гарантийного ремонта по устранению выявленных ими многочисленных протечек стен и потолка парковки.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком составлен акт осмотра, в котором отражено, что на стенах по всей площади парковки наблюдаются протечки, ржавые, влажные подтеки, в том числе около парковочных мест <данные изъяты>. Акт осмотра подписан администратором – ФИО6, начальником участка ФИО7 и ответчиком.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик и иные собственники машиномест, расположенных по адресу<адрес> обратились к истцу с коллективным письмом о выполнении гарантийного ремонта, где указали на существенное ухудшение состояния парковки выраженное в виде появления новых обильных протечек и обвалом штукатурки. Просили принять меры по выполнению гарантийных обязательств и ремонту парковки (устранения протечек, восстановление обвалившейся штукатурки). Дополнительно просили уведомить о планируемых действиях и сроках для устранения протечек на подземной и наземной парковки.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик и иные собственники машиномест, расположенных по адресу: <адрес> обратились к истцу с претензией о проведении гарантийного ремонта парковки. Просили принять срочные меры по выполнению гарантийных обязательств и ремонту парковки (устранение протечек, восстановление дорожного покрытия Парковки). Произвести полную инспекцию Парковки на предмет выявления недостатков (дефектов) для предотвращения протечек и дальнейших обрушений с приглашением представителей из числа собственников Парковки и составлением Акта обследования Парковки. Уведомить собственников парковки о планируемых действиях и сроках для устранения протечек на подземной и наземной парковке, а также восстановлению дорожного покрытия.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком составлен коллективный акт фиксации дефектов, включающего 42 описания дефектов, в том числе в отношении парковочного места №, где установлено – стена прямо: протечки перекрытия на стыке потолка и стены, нарушение облицовочного слоя; стена справа: протечки перекрытия на стыке потолка и стены, а также на стене, нарушение облицовочного слоя.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу претензию согласно которой просил истца расторгнуть с договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №, а также возвратить уплаченные по договору денежные средства с выплатой процентов, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Претензия мотивирована тем, что истец неоднократно уведомлялся о необходимости проведения гарантийного ремонта, при этом истец к устранению дефектов не приступил и гарантийных обязательств не исполнил, что является основанием для расторжения договора.

Доказательств о рассмотрении претензии по существу и направления ответа истцу на указанную претензию в ходе судебного разбирательства не представлено.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Жилсервис-Юг» обратилось к истцу с просьбой направить представителя ДД.ММ.ГГГГ к 14.00 по адресу: <адрес> для составления акта осмотра подземно-наземной автостоянки. По сведениям ответчика истец не обеспечил явку представителя для составления акта осмотра.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком и ООО «Жилсервис-ЮГ» составлен коллективный акт фиксации дефектов включающего 41 описание дефектов, в том числе в отношении парковочного места №, где установлено – стена прямо: протечки перекрытия на стыке потолка и стены, нарушение облицовочного слоя, в местах протечек имеются пятна ржавчины; стена справа: протечки перекрытия на стыке потолка и стены, а также на стене, нарушение облицовочного слоя.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ №. Уведомление мотивировано тем, что истец неоднократно уведомлялся необходимости проведения гарантийного ремонта, однако выявленные в ходе эксплуатации дефекты в разумный срок им не устранены.

Согласно ч. 1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 1 ст. 9 вышеуказанного закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 этого закона.

Как указано в ч. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного закона

По смыслу указанных норм права можно установить, что основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства.

В рамках рассматриваемых положений ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства является слабой стороной в контексте понуждения застройщика к исполнению принятых на себя гарантийных обязательств, в связи с чем законодатель предоставляет такому лицу возможность защиты своих прав вышеуказанными способами, в том числе и правом на односторонний отказ от договора долевого строительства.

Обстоятельства неустранения истцом в разумный срок заявленных ответчиком недостатков объекта долевого строительства, построенного с отступлением от условий договора и обязательных требований, подтверждается материалами дела.

Позиция истца о том, что выявленные в ходе недостатки машиноместа не относятся к существенным, являются устранимыми и позволяют использовать помещение по назначению, основана на неправильном толковании и применении положений ч. ч. 1 и 2 ст. 7, п. 2 ч. 1 ст. 9 ч. 3 ст. 7 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Суд отмечает, что направленные в адрес истца претензии ответчика и иных собственников машиномест, расположенных по адресу: <адрес> свидетельствуют о том, что истец поставлен в известность о наличии на построенном им объекте недостатков и осведомлен о необходимости их устранения. При этом истцом принята пассивная позиция по надлежащему исполнению возложенных на него ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательств.

Как следует из п. 30 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в ред. от 04.03.2015, при наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно ч. 4 ст.9 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.

В силу ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Договоры долевого участия в строительстве не подлежат расторжению в судебном порядке, поскольку истцом нарушено обязательство по передаче объекта долевого строительства в соответствии с условиями заключенного договора, и в нарушение норм действующего законодательства Российской федерации не обеспечено выполнение гарантийных обязательств с п. 2, ст.7, п.3, 3 ст.7, ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанное обстоятельство предоставило ответчику право в одностороннем порядке отказаться от договора от ДД.ММ.ГГГГ №, которое он реализовал, направив истцу соответствующее уведомление.

Учитывая изложенное, наличие права ответчика заявить об одностороннем отказе от исполнения договора, основано на законе и по своей правовой природе не может оценена как недействительная по правилам ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства и нормы действующего законодательства, суд считает заявленные исковые требования о признании недействительным одностороннего отказа Кириллова В.А. договора долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ № не подлежат удовлетворению, так как и не имеется оснований для назначения судебной экспертизы.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований представителя ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» к Кириллову Владимиру Анатольевичу о признании недействительным отказа от договора долевого строительства – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                Гончаров О.А.

Решение принято в окончательной форме 13.03.2023.