Решение по делу № 33-434/2024 от 06.02.2024

УИД 13RS0025-01-2023-002134-16

Судья Салахутдинова А.М.                            №2-1801/2023

Докладчик Ганченкова В.А.                         Дело №33-434/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Лесновой И.С.,

судей Ганченковой В.А., Урявина Д.А.,

при секретаре Айзатуллиной А.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 6 марта 2024 г. в г. Саранске гражданское дело по иску Администрации городского округа Саранск к Зайкиной А.И. об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд по апелляционной жалобе заместителя директора Департамента по правовым вопросам Администрации городского округа Саранск Токарева С.А. на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 ноября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Ганченковой В.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Администрация городского округа Саранск обратилась в суд с иском к Зайкиной А.И. об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд.

В обоснование исковых требований указано, что ответчик является собственником жилого помещения, площадью 18,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, которой также принадлежит доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 4308,46 кв.м, расположенный под указанным многоквартирным домом. Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда № 2 от 21 февраля 2018 г., постановлением Администрации городского округа Саранск № 753 от 28 марта 2018 г. вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственнику жилого помещения было направлено уведомление с требованием о сносе жилого дома в разумный срок, однако работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились. 2 сентября 2022 г. Администрацией городского округа Саранск принято постановление об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по вышеуказанному адресу, копия которого была направлена правообладателям изымаемой недвижимости. Согласно отчёту об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости от 9 ноября 2022 г. размер возмещения за изъятие составляет 633 600 руб. Направленный 20 декабря 2022 г. в адрес ответчика проект соглашения об изъятии до настоящего времени ею не подписан, необходимые документы не представлены.

По данным основаниям Администрация городского округа Саранск просила прекратить право собственности Зайкиной А.И. на жилое помещение с кадастровым номером <№>, площадью 18,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, а также на право общей долевой собственности ответчика на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <№>, площадью 4308,46 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городской округ Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 633 600 руб.

Определением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 7 сентября 2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечён Зайкин И.А.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 ноября 2023 г. исковые требования Администрации городского округа Саранск удовлетворены частично.

Прекращено право собственности Зайкиной А.И. на жилое помещение с кадастровым номером <№>, площадью 18,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, и право общей долевой собственности Зайкиной А.И. на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <№>, площадью 4308,46 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городской округ Саранск после уплаты возмещения в размере 1 260 542 руб.

В остальной части исковые требования Администрации городского округа Саранск к Зайкиной А.И. оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе заместитель директора Департамента по правовым вопросам Администрации городского округа Саранск Токарев С.А. просит решение суда отменить в части размера убытков, причинённых собственнику жилого помещения его изъятием, а также учёта компенсации за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в сумме 367 481 руб. Считает, что убытки, связанные с арендой жилья собственником недвижимого имущества на период поиска недвижимости, взамен изымаемой, рассчитанные в заключении эксперта, не подлежат взысканию в полном объёме, поскольку по заявлению ответчика после предоставления возмещения истец продлит право пребывания в спорном жилом помещении не более чем на шесть месяцев. Кроме этого, экспертом неверно определён перечень конструктивных элементов, что привело к завышению суммы компенсации за непроизведённый капитальный ремонт. Выражает несогласие с периодом компенсации за непроизведённый капительный ремонт с 1971 года по 2023 год, поскольку экспертом безосновательно сделан вывод о том, что указанный дом требовал проведения капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещения. При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорный многоквартирный дом на момент приватизации нуждался в проведении капитального ремонта, следовательно на Администрацию городского округа Саранск не может быть возложена обязанность по уплате величины компенсации за непроизведённый капитальный ремонт.

В возражениях на апелляционную жалобу старший помощник прокурора Октябрьского района г. Саранска Лапшина О.Г. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание представитель истца Администрации городского округа Саранск, представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Республике Мордовия, Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия, третье лицо Зайкин И.Н. не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом путём заблаговременного направления по почте судебного извещения с уведомлением о вручении, о причинах неявки суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, и отложить разбирательство дела суд не просили.

На основании части третьей статьи 167 и статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании ответчик Зайкина А.И., прокурор Умнова Е.В. относительно доводов апелляционной жалобы возразили.

Проверив в соответствии со статьями 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).

В соответствии с пунктом 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьёй 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При возникновении спора о размере возмещения рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов дела следует, что Зайкина А.И. на основании договора купли-продажи комнаты в общежитии от 19 июня 2014 г. является собственником жилого помещения, общей площадью 18,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

В спорном жилом помещении с 10 февраля 2016 г. по настоящее время зарегистрирован сын ответчика Зайкин И.А.

На основании сообщения Администрации городского округа Саранск от 11 августа 2023 г. следует, что Зайкина А.И. на учёте граждан, нуждающихся в жилых помещениях (улучшении жилищных условий), в том числе по категории «малоимущие граждане», в администрации городского округа Саранск не состоит.

Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 г. № 2, постановлением Администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 г. № 753, с учётом внесённых изменений на основании постановлений Администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 г. № 9, 29 декабря 2021 г. № 2039, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 года по 2025 год.

В связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу Администрация городского округа Саранск направила ответчику уведомление от                16 января 2019 г. № 319-ОГ с требованием провести совместно с иными собственниками мероприятия по сносу вышеуказанного дома в течение двух месяцев со дня получения настоящего уведомления, предлагая одновременно в течение 5 дней после получения настоящего уведомления направить письменное согласие на заключение соглашения о выплате выкупной стоимости объекта недвижимости.

В настоящее время ответчиком, совместно с другими собственниками помещений многоквартирного дома мероприятия по сносу жилого дома не проведены.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 16 марта 2022 г., вступившим в законную силу 14 июля 2022 г., бездействие Администрации городского округа Саранск, выразившееся в непринятии мер по представлению прокуратуры Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия от 7 июля 2021 г. № 7-1-2021 об устранении нарушений жилищного законодательства, признано незаконным, не соответствующим абзацу 2 части первой статьи 24 Федерального закона от 17 января 1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», части десятой статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. На Администрацию городского округа Саранск возложена обязанность устранить допущенные нарушения путём принятия соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Во исполнение данного решения Администрацией городского округа Саранск издано постановление от 2 сентября 2022 г. № 1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес>» (т.1 л.д.10), согласно которому постановила:

- изъять земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№> площадью 4308,46 кв.м, для муниципальных нужд городского округа Саранск (пункт 1);

- изъять жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, согласно приложению к настоящему постановлению для муниципальных нужд городского округа Саранск (пункт 2);

- изъять нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, площадью 38,5 кв.м, для муниципальных нужд городского округа Саранск (пункт 3).

Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 18,6 кв.м, с кадастровым номером <№>, подлежит изъятию.

9 сентября 2022 г. Зайкиной А.И. по месту нахождения спорного жилого помещения направлена копия данного постановления, 20 декабря 2022 г. - уведомление об изъятии и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в котором ей предложено взамен изымаемого жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок возмещение в размере 633 600 руб.

С учётом изложенных обстоятельств, положений части 4 статьи 15, статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия спорного объекта недвижимости для муниципальных нужд путём выкупа в пользу городского округа Саранск после уплаты за счёт средств казны муниципального образования городского округа Саранск ответчику размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости.

В данной части решение суда сторонами не обжалуется.

Из материалов дела, в том числе доводов апелляционной жалобы, следует, что между сторонами по делу возник спор относительно размера возмещения за изымаемое имущество у ответчика, поскольку истец выражает несогласие с решением суда в части размера убытков, причинённых собственнику жилого помещения его изъятием, а также с рассчитанной величиной компенсации за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

Стороной истца в материалы дела был предоставлен отчёт ООО «НОКС-Оценка» № 114/11/2022-Н/31 от 9 ноября 2022 г., исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости с учётом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, в размере 470 000 руб., размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости – 23 700 руб., компенсации за непроизведённый капитальный ремонт жилого дома – 139 900 руб., а всего 633 600 руб.

В целях определения размера выкупной цены определением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 26 сентября 2023 г. по ходатайству ответчика назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Оценочные системы».

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочные системы» от 2 ноября 2023 г. № 23/10/857-н выкупная цена изымаемого жилого помещения, площадью 18,6 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с учётом площади вспомогательных помещений 6,9 кв.м (коридоров, туалетов, душевых, умывальников, кухни, постирочной, ванной и т.п.), приходящихся на её долю, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составляет 893 061 руб., включая: 721 850 руб. - рыночная стоимость изымаемого жилого помещения площадью 18,6 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с учётом площади вспомогательных помещений          6,9 кв.м (коридоров, туалетов, душевых, умывальников, кухни, постирочной, ванной и т.п.), приходящихся на его долю, 45 052 руб. - рыночная стоимость доли Зайкиной А.И. в общем имуществе многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, с учётом общей площади жилого помещения и площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения, 71 098 руб. – рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 4308,46 кв.м, на котором расположен многоквартирный дом с учётом доли в праве общей площади жилого помещения, принадлежащего Зайкиной А.И., и площади доли во вспомогательных помещениях: кухни, туалетах, душевых, постирочных и т.п., необходимой для использования указанного жилого помещения, 55 061 руб. – размер всех убытков, причинённых Зайкиной А.И. изъятием жилого помещения, включая убытки, которые она несёт в связи с изменением места проживания, времен-ным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собствен-ность другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, до-срочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Размер компенсации за непроизведённый капитальный ремонт много-квартирного дома по адресу: <адрес>, приходящейся на долю собственника Зайкиной А.И. в указанном многоквартирном доме, составляет 367 481 руб.

Определяя размер возмещения за изымаемые у ответчика объекты недвижимости, суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта ООО «Оценочные системы» от 2 ноября 2023 г. № 23/10/857-н, определив размер такого возмещения пропорционально её доле в праве собственности на спорное жилое помещение в размере 1 260 542 руб.

Разрешая заявленные требования и включая сумму компенсации за непроизведённый капитальный ремонт в сумму возмещения, суд первой инстанции руководствовался статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьёй 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», и исходил из того, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за изымаемое жилое помещение даже при выплате собственнику возмещения в соответствии с договором об изъятии жилого помещения.

Оснований не согласиться с обоснованностью и правомерностью указанных выводов суда первой инстанции не имеется, поскольку разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, характер спорного правоотношения, к которому применил нормы материального права, его регулирующие.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в выкупную стоимость жилого помещения необоснованно включена компенсация за непроизведённый капитальный ремонт, судебной коллегией отклоняются.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причинённые собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведённый капитальный ремонт.

Законом Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлены основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определены правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

Статьёй 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведён им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Таким образом, с момента приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящимся к государственному или муниципальному жилищному фонду, соответствующее публично-правовое образование (муниципалитет) перестаёт единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом - последующие расходы на содержание общего имущества в доме ложатся на него лишь соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, наряду с собственниками (гражданами), приватизировавшими жилье, аналогично обязанными участвовать в данных расходах пропорционально размеру общей площади принадлежащих им жилых помещений.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведённый капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования правовых норм, содержащихся в статье 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, наймодатель несёт обязательства по капитальному ремонту как жилых помещений, так и общего имущества в многоквартирном доме до момента исполнения, если на момент приватизации дом требовал капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закреплённым Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 г. № 577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьёй 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

Из части 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счёт средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

Таким образом, возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объёме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Следовательно, юридически значимыми обстоятельствами являлось выяснение наличия на момент приватизации первой квартиры в доме технических недостатков, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

Судом установлено и следует из материалов дела, что изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме 1971 года постройки, датой первой приватизации в спорном многоквартирном является 21 октября 2002 г.

Сведений о проведении капитального ремонта после ввода его в эксплуатацию, кроме ремонта крыши в 2015 году (по истечении срока капитального ремонта указанного конструктивного элемента жилого дома), не имеется.

При производстве экспертизы от 2 ноября 2023 г. эксперт ООО «Оценочные системы» Г.В.В. руководствовалась Сводом правил СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта», утверждённых приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2017 г. № 1582/пр, введённых в действие с 26 мая 2018 г., согласно которым многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, относится ко второй группе капитальности зданий, для данного дома предусмотрена продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт один раз в 15-20 лет, в связи с чем, с учётом периодичности капитального ремонта с момента постройки дома он должен был быть проведён в 1991 году, далее в 2011 году.

Вместе с тем, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела доказательств проведения капитального ремонта многоквартирного дома не представлено, как не представлено и доказательств того, что на момент приватизации первой квартиры 21 октября 2002 г. дом не нуждался в проведении капитального ремонта, учитывая, что сроки нормальной эксплуатации дома на момент первой приватизации жилого помещения в этом доме истекли.

Таким образом, с учётом приведённых выше обстоятельств и буквального содержания части первой статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации при отсутствии сведений о производстве капитального ремонта многоквартирного дома в период его эксплуатации и даты вступления в силу Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку на момент первой приватизации комплексный капитальный ремонт дома не проводился, что бесспорно привело к утрате несущей способности конструкций дома, то у муниципального образования (бывшего наймодателя) сохраняется обязанность выплатить компенсацию за него в виде невыполненного комплексного капитального ремонта, требуемого на момент первой приватизации.

Кроме того, необоснованными являются доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом безосновательно сделан вывод о том, что указанный жилой дом требовал проведения капитального ремонта на момент приватизации первого жилого помещения, что привело, по мнению истца, к неправильному определению периода компенсации за непроизведённый капитальный ремонт – 52 года.

Так, в соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России от 4 августа 2014 г. № 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312, где отражены допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, а также допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий, исходя из минимального срока продолжительной эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для проживающих и по истечении которого требует капитального ремонта.

На основании Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», табл. 2.1 - при физическом износе от 40 до 70% для каменных зданий - требуется немедленный капитальный ремонт всего здания с восстановлением.

Как следует из заключения эксперта ООО «Оценочные системы» от              2 ноября 2023 г. № 23/10/857-н, расчёт компенсации за непроизведённый капитальный ремонт проводился с начала эксплуатации конструктивных элементов здания, то есть с 1971 г. по 2023 год, поскольку в случае проведения необходимого капитального ремонта конструктивных элементов здания существенно уменьшился бы износ, в то время как физический износ здания составляет 67%, что свидетельствует о не проведении необходимого капитального ремонта за 47 лет эксплуатации здания, в результате чего произошло снижение уровня его надежности до аварийного в 2018 году.

Учитывая приведённые методические рекомендации и выводы экспертного заключения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что на момент первой приватизации основные конструктивные элементы жилого дома № 11 по ул. Студенческая требовали проведения капитального ремонта.

По указанным основаниям доводы апелляционной жалобы со ссылкой на положения части первой статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации отклоняются судебной коллегией, поскольку направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела.

Также являются необоснованными и доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом в перечень работ по капитальному ремонту включены стены и перегородки, полы, проемы, отделочные работы, что противоречит требованиям статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку они опровергается выводами эксперта по результатам экспертного исследования от 18 сентября 2023 г. в рамках проведённой судебной экспертизы, из которой следует, что определяя необходимость проведения капитального ремонта в многоквартирном доме и перечень работ, эксперт руководствовался ведомственными нормами и правилами, определяющими минимальную эффективную продолжительность эксплуатации зданий и объектов.

Согласно «Методическим рекомендациям по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 г.               № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15 февраля 2013 г.) к заменяемым при капитальном ремонте объектам общего имущества относятся деревянные перекрытия, полы, заполнения оконных и дверных проемов и другие конструкции, сантехнические и электротехнические устройства и оборудование, кровля, отделка и другие виды работ. Наличие этой группы объектов и определяет необходимость периодического проведения капитального ремонта.

Пунктом 1.1 указанных выше методических рекомендаций определено общее имущество многоквартирных домов, подлежащее капитальному ре-монту.

Так, к третьему блоку перечня частей многоквартирного дома, которые потенциально могут входить в состав общего имущества, относятся ограж-дающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундамен-ты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

К четвёртому блоку относятся окна и двери в помещениях общего пользования; ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд; перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям); наружные входные двери в помещениях общего пользования.

Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда далее по тексту Правила).

В силу пункта 1.1 Правил, настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Приложение № 7 указанных Правил содержит перечень работ, относя-щихся к текущему ремонту.

Пункт 10 Приложения «Внутренняя отделка» предусматривает восста-новление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

Приложение № 8 Правил содержит примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.

Пункт 2 Приложения предусматривает ремонтно - строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

Таким образом, учитывая, что необходимые ремонтные работы не про-изводились за всё время эксплуатации здания (47 лет), требуется полный ремонт общедомового имущества, в связи с чем отделочные работы конструктивных элементов мест общего пользования эксперт верно отнёс к работам по капитальному ремонту, поскольку текущий ремонт предусматривает восстановление отделки стен, потолков, полов только отдельными участками, а не полностью.

В этой связи, учитывая, что истцом на момент самой первой приватизации жилого помещения в указанном многоквартирном доме 21 октября 2002 г. не была надлежащим образом исполнена обязанность по производству капитального ремонта, произошло снижение уровня надёжности здания, что как следствие повлияло на техническое состояние дома, в связи с чем эксперт обоснованно включил в перечень работ для замены в рамках капитального ремонта, в том числе, стены и перегородки, полы, проемы, отделочные работы, поскольку на дату первой приватизации квартиры в многоквартирном доме указанные конструктивные элементы нуждались в проведении капитального ремонта в соответствии с ВСН 58-88 (р) ввиду истечения срока их эффективной эксплуатации и необходимость проведения капитального ремонта данных элементов сохраняется и в настоящее время.

Следовательно, перечисленные в таблице 40 работы определены в соответствии с требованиями Положения «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)», и приведёнными методическими рекомендациями, поэтому проведение данных работ обусловлено минимальным сроком эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределённого круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта.

Кроме того, вывод специалиста основан и на фактическом состоянии жилого дома, свидетельствующем о наличии в его отдельных конструктивных элементах дефектов и повреждений, не позволяющих обеспечить их работоспособность и удовлетворительное состояние.

При этом, при расчёте компенсации экспертом учитывалась только общедомовая площадь конструктивных элементов. Отдельные работы внутренних жилых помещений, включающие оконные и межкомнатные дверные проемы, относящиеся к жилому помещению, не были учтены экспертом, поскольку такие работы входят в обязанности собственника жилого помещения.

Отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у ответчика убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент, а своевременное проведение капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса и изъятия жилого помещения для муниципальных нужд. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведённый капитальный ремонт, с учётом спорных элементов, многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Несогласие истца с выводами судебной экспертизы от 2 ноября 2023 г., само по себе, не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение имеющегося в деле экспертного заключения, поскольку оно является допустимым, относимым и достоверным доказательством, соответствует положениям гражданского процессуального законодательства, Федеральному закону от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям объективности, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении экспертизы, объекты-аналоги, определение стоимости объекта оценки путем сравнительного подхода, с учётом доли собственников в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома, включая земельный участок.

Вопреки доводам апелляционной жалобы являются обоснованными выводы суда о включении в размер убытков, связанных с арендой жилья собственниками недвижимого имущества, определённых с учётом экспертного заключения от 2 ноября 2023 г. № 23/10/857-н, учитывая, что арендуя иное жильё после изъятия жилого помещения, ответчики вынуждены будут нести соответствующие расходы, размер которых может не совпадать с расходами по спорной квартире. Более того, при аренде жилого помещения, как правило, помимо арендной платы на арендатора возлагается обязанность по оплате потребляемых коммунальных услуг, в связи с чем судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из размера убытков расходов на аренду жилья и их снижения.

Кроме того, данные доводы не основаны на законе, поскольку в силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик имеет право на включение данных убытков в выкупную стоимость при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд. При этом судебная коллегия не исключает возможность несения таких убытков ответчиками в связи с изъятием спорного помещения для муниципальных нужд в последующем.

Таким образом, доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется, поскольку все они являлись предметом исследования судом первой инстанции, им дана оценка в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с которой судебная коллегия соглашается.

Нарушений судом норм процессуального права, являющихся в соответствии положениями части четвертой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов апелляционной жалобы, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 21 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу заместителя директора Департамента по правовым вопросам Администрации городского округа Саранск Токарева С.А. – без удовлетворения.

Председательствующий                       И.С. Леснова

Судьи                                   В.А. Ганченкова

                                                                                       Д.А. Урявин

Мотивированное апелляционное определение составлено 6 марта 2024 г.

Судья                                    В.А. Ганченкова