Решение по делу № 2-8548/2023 от 31.07.2023

        Дело № 2-8548/2023

        Р Е Ш Е Н И Е

        Именем Российской Федерации

        г. Якутск                                                                           11 октября 2023 года

                                           21 сентября 2018 года

        Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Цыкуновой В.П., при секретаре Гоголевой Н.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Заболотной Елены Юрьевны к Индивидуальному предпринимателю Бойко Анне Павловне о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по договору,

        УСТАНОВИЛ:

        Истец Заболотная Е.Ю. обратилась в суд с иском к ответчику ИП Бойко А.П. о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по договору, ссылаясь на то, что 27.03.2023 г. между сторонами был заключен договор аренду части нежилого помещения сроком на 6 месяцев и задатком 18 000 рублей. По акту приема-передачи от 27.03.2023 г. арендодатель должен был передать в пользование арендатору помещение позволяющее осуществлять его нормальную эксплуатацию. Между тем, в нежилом помещении постоянная канализационная вода и запах канализации. Истица арендовала нежилое помещение под детскую студию творчества, но заниматься с детьми в таких условиях было невозможно. В связи с чем, после очередной протечки канализации 03.07.2023 г., истица позвонила ответчику и сообщила о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств, на что получила ответ о том, что это ее не касается. 04.06.2023 г. истица направила ответчику уведомление о расторжении договора, с возвратом денежной суммы, поскольку переданное в аренду помещение имеет недостатки, препятствующие его пользованию по назначению. Просит суд расторгнуть договор аренды части нежилого помещения от 27.03.2023 г., взыскать денежные средства в размере 72 000 рублей (18 000 рублей и 54 000 рублей за три месяца аренды), также взыскать почтовые расходы в размере 618 рублей, госпошлину.

        Истец Заболотная Е.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. В ходе судебных разбирательств пояснила, что 04 июля 2023 г. выехала из нежилого помещения, перевезла все вещи, в уведомлении о расторжении договора от 04.06.2023 г. в дате опечатка, направила 14 июля 2023 г.

        В судебном заседании ответчик ИП Бойко А.П. с исковыми требованиями не согласилась, поддержав доводы письменного возражения на исковое заявление, согласно которым у арендатора отсутствует право требовать возврата арендных платежей, оплаченных за период фактического пользования арендованным имуществом. Согласно п.3.4 Договора, в течение (двух) календарных дней, с момента заключения договора, арендатор передает арендодателю задаток в размере месячной арендной платы, который принимается арендодателем в качестве обеспечения исполнения арендатором обязательств по оплате арендных платежей, а так же возможных убытков арендодателя связанных с нарушением арендатором своих обязательств по настоящему договору. Задаток подлежит возврату арендатору после прекращения действия настоящего договора в день возврата помещения арендодателю, при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств. В случае расторжения договора по инициативе арендатора при отсутствии виновных действий со стороны арендодателя до истечения 6 месяцев с момента заключения договора, задаток переходит в собственность арендодателя.    Доказательств виновных действий арендодателя, ставших основанием для расторжения договора аренды, истцом не представлено. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

        Выслушав пояснения лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

    В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

    Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

    Установлено, что 27.03.2023 г. между ИП Бойко А.П. (арендодатель) и Заболотной Е.Ю. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 40,3 кв.м., из них передаваемая в аренду часть помещения площадью 20,0 кв.м., находящееся по адресу: г___, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию арендатором.

Согласно п.1.2 Договора, нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве общей совместной собственности, согласие супруга арендодателя на заключение договора получено.

Согласно п. 1.3 Договора, помещение будет использоваться арендатором для осуществления предпринимательской деятельности.

Пунктом 3.1 Договора установлен размер арендной платы – 18 000 рублей в месяц. Арендная плата за неполный календарный месяц, рассчитывается из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении.

Согласно п.3.4 Договора, в течение (двух) календарных дней, с момента заключения договора, арендатор передает арендодателю задаток в размере месячной арендной платы, который принимается арендодателем в качестве обеспечения исполнения арендатором обязательств по оплате арендных платежей, а так же возможных убытков арендодателя связанных с нарушением арендатором своих обязательств по настоящему договору. Задаток подлежит возврату арендатору после прекращения действия настоящего договора в день возврата помещения арендодателю, при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств. В случае расторжения договора по инициативе арендатора при отсутствии виновных действий со стороны арендодателя до истечения 6 месяцев с момента заключения договора, задаток переходит в собственность арендодателя.

В соответствии с с Актом приема-передачи нежилого помещения от 27.03.2023 г. ответчик принял помещение в аренду 27.03.2023 г.

Согласно п. 5.1. Договор заключен до 30 сентября 2023 г.

Согласно п. 5.2. Договора, любая из сторон вправе досрочно расторгнуть в одностороннем порядке.

Судом установлено, что истцом уведомление о расторжении договора направлено почтовой связью в адрес ИП Бойко А.П. 14.07.2023 г., ответчиком уведомление о расторжении договора направлено почтовой связью в адрес Заболотной 26.07.2023 г.

Согласно положениям ст. 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от исполнения договора (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Согласно разъяснениям, данным судам в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Таким образом, при наличии предусмотренного положениями ст. 610 ГК РФ права арендатора на односторонний отказ от договора, расторжение его в судебном порядке не требуется.

Суд приходит к выводу, что сообщение о расторжении договора аренды в адрес ответчика считается доставленным и договорные отношения между сторонами прекращены в результате одностороннего отказа от его исполнения со стороны истца.

Исковые требования о взыскании денежных средств в размере 72 000 рублей мотивированы тем, что по причине того, что в нежилом помещении постоянная канализационная вода и запах канализации, истица самостоятельно освободила занимаемое помещение 04 июля 2023 г.

В подтверждение доводов представлены также справки с ООО «Центральная Аварийная диспетчерская служба», согласно которым, в 203 мкр., корпус 7 в цокольном этаже находятся нежилые помещения, в которых техническое обслуживание производит ООО «ЦАДС». С собственниками нежилых помещений заключены договора, в частности с Бойко А.П. заключен договор на техническое обслуживание на нежилое помещение. Заявки по поводу протечки канализационных вод поступили: 25.06.2022 г., 17.07.2022 г., 20.07.2022 г., 29.08.2022 г., 01.09.2022 г., 15.09.2022 г., 16.09.2022 г., 14.02.2023 г., 10.05.2023 г., 14.06.2023 г., 30.06.2023 г., 30.06.2023 г., 03.07.2023 г.

Ответчик, не оспаривая причину и дату выезда Заболотной Е.Ю. из нежилого помещения, указывает на то, что по условиям договора, в случае расторжения договора по инициативе арендатора при отсутствии виновных действий со стороны арендодателя до истечения 6 месяцев с момента заключения договора, задаток переходит в собственность арендодателя. Доказательств виновных действий арендодателя, ставших основанием для расторжения договора аренды, истцом не представлено.

Во исполнение договора аренды нежилого помещения от Заболтной Е.Ю. ИП Бойко А.П. всего поступило 72 000 рублей, что подтверждается чеками по операции Сбербанк перечисляемых денежных средств. Указанная сумма в судебном заседании также не оспорена стороной ответчика.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Из содержания пункта 1 ст. 381 ГК РФ следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Разрешая возникший спор, суд исходит из того, что переданная истцом ответчику в счет будущих арендных платежей денежная сумма в размере 72 000 рублей в силу пункта 3 ст. 380 ГК РФ является не задатком, а авансом, который подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 1102 ГК РФ. В противном случае со стороны ответчика имело место неосновательное обогащение. Сам по себе факт наличия между сторонами договорных отношений по аренде нежилого помещения свидетельствует о возникновении у сторон обязательств, в том числе у истца по оплате аренды.

В ходе рассмотрения дела установлено, что Заболотная Е.Ю. с 04 июля 2023 года предметом договора аренды нежилого помещения не используется. Невозможность использования ею вызвана протеканием канализационных вод в нежилое помещение. В результате этого с 04 июля 2023 года Заболотная Е.Ю. была лишена возможности использовать нежилое помещение по назначению.

Таким образом, Заболотная Е.Ю. фактически пользовалась нежилым помещением с 27 марта 2023 г. по 04 июля 2023 г.

При досрочном расторжении договора аренды арендодатель ИП Бойко А.П. необоснованно удерживает уплаченные авансом в счет арендной платы денежные средства за период с 04.07.2023 г.

Таким образом, общий размер имеющейся у ответчика задолженности по арендной плате составляет 31 800 рублей из расчета: 18 000 руб. х 3 месяца (с 27 марта по 27 июня) = 54 000 руб. + 4800 руб. (8 дней х600 руб.) 72 000 - 58800.

    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию почтовые расходы в размере 618 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1154 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Бойко Анне Павловне в пользу в Заболотной Елены Юрьевны денежные средства размере 31 800 рублей, почтовые расходы 618 рублей, государственную пошлину в размере 1154 рублей. В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                      В.П. Цыкунова

        Решение изготовлено: 16 октября 2023 года.