Решение по делу № 33-12578/2023 от 04.10.2023

Судья Милуш О.А.                Дело №33-12578/2023

24RS0046-01-2022-002650-71                                 А-2.211

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 декабря 2023 года      г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Маркатюк Г.В.

судей: Гришиной В.Г., Левицкой Ю.В.

при ведении протокола помощником судьи Окуневой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гришиной В.Г.

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО6 о понуждении к заключению договора купли-продажи, взыскании задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами

по апелляционной жалобе ФИО1 и ее представителя ФИО4

по апелляционной жалобе третьего лица ФИО4

на решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 03 марта 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к ФИО6 о понуждении к заключению договора купли-продажи, взыскании задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО6 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 800 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.03.2022 по 03.03.2023 в размере 70 432 руб. 88 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО6 о понуждении к заключению договора купли-продажи, взыскании задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО6 о понуждении к заключению договора купли-продажи, взыскании задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требования мотивированы тем, что <дата> между сторонами было заключено соглашение о задатке, согласно которому стороны взяли на себя обязательства заключить договор купли-продажи сдаваемого в аренду нежилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес> в течение срока действия соглашения в период с <дата> по <дата>, а исполнение обязательства по заключению (основного) договора купли-продажи обеспечено задатком в размере 800 000 рублей, который истец передал, а ответчик принял в момент заключения соглашения о задатке.

По устной договоренности между истцом и представителем продавца ФИО27, стоимость помещения составляет 1 000 000 рублей, бизнеса (поскольку помещение сдается в аренду) 6 000 000 рублей, в связи с чем в соглашении о задатке ими отражено, что сумма 6 000 000 рублей относится к внедоговорной сумме, а 1 000 000 рублей – стоимость нежилого помещения. В качестве материальной возможности оплатить указанную стоимость истец указала на наличие валюты, золота и автомобиля, принадлежащие ей и ее супругу ФИО4

Кроме того, решение приобрести это нежилое помещение с «бизнесом» было принято в связи с тем, что сторона ответчика заверяла, что нежилое помещение сдается в аренду за 100 000 рублей в месяц. Однако после подписания соглашения о задатке представитель ФИО6 – ФИО27 сообщил о том, что помещение по факту сдается за 60 000 рублей, а в дальнейшем будет поднята арендная плата до 80 000 рублей.

Истец, посоветовавшись с супругом, решила отказаться от заключения сделки, о чем уведомила ФИО27 и попросила вернуть денежные средства в сумме 800 000 рублей переданные в качестве задатка, на что последний отказался, сообщив, что распорядился указанными средствами. Чтобы не потерять залог, истец приняла решение заключить договор купли-продажи указанного помещения, в связи с чем, дважды 05 марта 2022 года и 07 марта 2022 года направила извещение в адрес ответчика и его представителя, как почтовым сообщением, так и смс сообщением с просьбой явиться 25 марта 2022 года в помещение коллегии адвокатов <адрес> для заключения основного договора купли-продажи, направив также проект данного договора. Указанные сообщения сторона ответчика умышленно не получила, на заключение договора купли-продажи не явилась.

В связи с указанными обстоятельствами ФИО1 с учетом уточненных требований просила обязать ФИО6 заключить с ФИО1 договор купли-продажи помещения, взыскать с ФИО6 в свою пользу в качестве возврата суммы задатка в двойном размере 1 600 000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31 марта 2022 года по день вынесения решения суда, зачислив указанные суммы в счет исполнения обязанности истца по оплате стоимости помещения по договору купли-продажи, при удовлетворении требований о понуждении к заключению договора купли-продажи помещения.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционных жалобах ФИО1 и ее представитель ФИО4,В., третье лицо ФИО4 просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований истца в части взыскания с ответчика двойного задатка. Ссылаются на то, что в оспариваемом решении суд ошибочно не установил факт уклонения ответчика от сделки при условии наличия в материалах дела соответствующих доказательств.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, уведомленных надлежащим образом о рассмотрении дела, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав третье лицо, а также представителя истца ФИО1 – ФИО4, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения принятого судом решения.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Вместе с тем в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу ч. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 28 февраля 2022 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО6, в лице ФИО27 (продавец), заключено соглашение о задатке, по условиям которого покупатель передал продавцу задаток в сумме 800 000 рублей в обеспечение выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 09 июня 2021 года.

Согласно п.1.2 соглашения сумма, оговоренная в п.1.1 настоящего соглашения, передается покупателем продавцу в счет оплаты за вышеуказанное помещение, общей стоимостью 7 000 000 рублей и включается в стоимость оплаты за помещение покупателем по договору купли-продажи с продавцом. Полная стоимость помещения, которая будет указана в договоре купли-продажи помещения, является 1 000 000 рублей, на оставшуюся сумму вне договора купли-продажи помещения продавец передает покупателю расписку, также как и на основную сумму в договоре купли-продажи помещения.

Согласно п.1.3 указанного соглашения, стоимость объекта недвижимости, оговоренная в п.1.2, не может изменена в течение всего срока действия настоящего соглашения, за исключением, если курс доллара вырастит более чем на 10 % от курса 1 доллар - 83 рубля. Тогда стоимость будет пересмотрена по соглашению сторон, но не меньше чем на 300 000 рублей.

Согласно п.1.4 настоящее соглашение действует с 28 февраля 2022года по 28 марта 2022 года.

Положениями пунктов 2.1, 2.2 соглашения о задатке предусмотрено, покупатель обязан заключить договор купли-продажи вышеуказанного помещения с продавцом в течение срока действия настоящего соглашения. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи помещения с продавцом (неисполнение действий по вине покупателя), сумма задатка, оговоренная в п.1.1 настоящего соглашения, остаётся у продавца, согласно ч.2 ст.381 ГК РФ.

Положениями пунктов 2.3, 2.3.1. соглашения о задатке предусмотрено, продавец обязан после получения задатка, оговоренного в п.1.1 настоящего соглашения, не заключать договор купли-продажи помещения или иных договоров отчуждения помещения с иными лицами в течение срока действия настоящего соглашения. Продавец обязан в течение действия настоящего соглашения оплатить все коммунальные платежи, электроэнергию, о чем ко дню сделки предоставить подтверждения об отсутствии задолженности.

Пунктом 2.4 соглашения о задатке предусмотрено, что сторона, ответственная за неисполнение настоящего соглашения, обязана возместить другой стороне все понесенные убытки, связанные с неисполнением обязательств по настоящему соглашению.

Учитывая, что соглашение о задатке содержит все существенные условия договора купли-пролижи нежилого помещения, стороны признают данное соглашение предварительным договором.

Факт получения суммы задатка продавцом в сумме 800 000 рублей подтверждается поименованным соглашением, из пункта 1.1 которого следует, что покупатель передал, а продавец получил задаток в размере 800 000 рублей, а также выписками по счетам № 40817.810.6.3.3100.5390564, № 40817.840.2.3100.0042384, № 42305.840.7.3100.0010685 за период с 01.01.2022 по 15.03.2022, выпиской о состоянии вклада по счету № 40817.810.4.3100.3487051, которыми подтвержден факт наличия денежных средств у истца.

В установленный пунктом 1.4 соглашения о задатке срок - до <дата> договор купли-продажи помещения сторонами заключен не был.

Согласно выписке ЕГРН от 18 июня 2021 года нежилое помещение кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> с 18.06.2021 принадлежит на праве собственности ФИО6

Обращаясь в суд с указанным иском, истец ссылалась на то, что после заключения соглашения о задатке и передачи ей представителем ответчика всех документов в отношении объекта недвижимости, истец предложила ответчику расторгнуть соглашение о задатке и вернуть переданную ответчику сумму задатка, по причине введения истца в заблуждение относительно размера арендной платы за нежилое помещение. В связи с несогласием ФИО6 возвратить истцу сумму задатка в размере 800 000 рублей, с целью сохранения переданной суммы в счет оплаты за приобретаемый объект недвижимости, ФИО1 стороне ответчика было направлено уведомление с предложением о заключении основного договора купли-продажи помещения, однако от исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи помещения ответчик уклонилась.

Кроме того, ввиду неисполнения требований истца, ФИО1 09 марта 2022 года направила ответчику и его представителю требование о заключении основного договора купли-продажи, с приложением подписанного истцом договора купли-продажи нежилого помещения от 25 марта 2022 года, однако данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

Разрешая при таких обстоятельствах спор, суд первой инстанции, проанализировав материалы дела, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, обоснованно исходил из того, что основной договор купли-продажи в установленный срок сторонами заключен не был и обязательства сторон, предусмотренные соглашением о задатке, прекратились, поскольку со стороны, как истца, так и ответчика имел место взаимный отказ от заключения основного договора, так как ни истец, ни ответчик до истечения срока, установленного предварительным договором, надлежащим образом не направили противоположной стороне предложение заключить основной договор купли-продажи в отношении нежилого помещения, при этом, вины ответчика в том, что основной договор не был заключен, не имелось. При этом судом учтено, что указанные истцом обращения о заключении договора купли-продажи не соответствовали воле продавца об условиях продажи нежилого помещения, изложенной в соглашении о задатке, поскольку содержали условия о рассрочке основной продажной стоимости в размере 6 000 000 рублей на длительный период времени, определенный в одностороннем порядке стороной покупателя, в связи с чем не могут быть расценены, как намерение и желание стороны покупателя к заключению основного договора в установленный срок на предварительно согласованных условиях. Кроме того, каких-либо доказательств, подтверждающих согласование сторонами изменение даты заключения основного договора купли-продажи спорного нежилого помещения, в материалы дела также не представлено.

В указанной связи, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований истца о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи на условиях определенных истцом в одностороннем порядке по истечении срока исполнения данного обязательства.

Поскольку внесенная истцом сумма в размере 800 000 рублей во исполнение соглашения о задатке от <дата> является неосновательным обогащением, а также с учетом того, что данная денежная сумма была получена ФИО6 в период с 01 января 2022 года по 15 марта 2022 года, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 в части взыскания с ФИО6 денежных средств в размере 800 000 рублей, полученных от ФИО1 в качестве задатка по договору купли-продажи, который не был заключен сторонами в установленный соглашением о задатке срок.

Поскольку ФИО6 неправомерно удерживает денежные средства, допустила просрочку их возврата, то за период с 31 марта 2022 года по 03 марта 2023 года на сумму 800 000 рублей судом первой инстанции правомерно взысканы проценты в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ в сумме 70 432,88 рубля.

Ввиду того, что риск последствий незаключения основного договора купли-продажи не может быть возложен исключительно на ответчика, суд первой инстанции не нашел оснований для возложения на ответчика ответственности в виде возврата суммы двойного задатка.

Оснований не соглашаться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку они подробно и обстоятельно мотивированы, должным образом отражены в обжалуемых судебных актах, постановлены в соответствии с правильно установленными фактическими обстоятельствами дела, верной оценкой собранных по делу доказательств, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, регулирующих возникшие отношения, и на имеющихся в деле доказательствах, которым суд дал оценку в соответствии с требованиям статьи 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционных жалоб о наличии оснований для взыскания с ответчика двойного задатка направлены на переоценку доказательств, к чему судебная коллегия законных поводов не усматривает.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса к заключению основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. При этом неисполнение каждой стороной действий по заключению основного договора в данном случае свидетельствует об отсутствии достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости.

Объективных данных, подтверждающих согласование сторонами изменения даты заключения основного договора купли-продажи спорного нежилого помещения и условий оплаты, в материалы дела не представлено.

В указанной связи, по прошествии 28 марта 2022 года, и не заключения сторонами договора купли-продажи, обязательства, предусматривающие заключение договора купли-продажи недвижимости прекратились.

Таким образом, суд правомерно пришел к выводу об отсутствии доказательств неисполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи в срок, установленный в соглашении о задатке по вине ответчика ФИО6 При этом, судом установлено обоюдное неисполнение сторонами условий по заключению в срок до 28 марта 2022 года договора купли-продажи на условиях, согласованных сторонами в соглашении о задатке от 28 февраля 2022 года.

В целом доводы апелляционных жалоб направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку они являлись предметом судебного разбирательства, судом первой инстанции исследовались, и в решении им дана надлежащая правовая оценка. Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной полнотой, представленным сторонами доказательствам и доводам сторон в решении дана надлежащая оценка. Материальный и процессуальный закон применены судом правильно. Доказательств, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не приведено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда <адрес> от <дата> оставить без изменения, а апелляционные жалобы ФИО1, ФИО4, представителя ФИО3 – ФИО5 - без удовлетворения.

Председательствующий:                    

Судьи: