Решение по делу № 2-12/2022 (2-717/2021;) от 22.11.2021

дело № 2-717(1)/2021

                                                                                      64RS0034-01-2021-001601-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02.09.2021 года                                                                                                                    п. Дубки

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Дементьевой О.С.,

при помощнике Ребровой О.В.,

с участием представителя истца Иноземцева А.С.,

представителя ответчика Абдулгалимова Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Саратовского муниципального района Саратовской области к Петровой (Захаренко) О.П. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, по встречному исковому заявлению Петровой (Захаренко) О.П. к Администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, Корниенко (Соколова) Г.Г. о признании договора замены стороны в обязательстве недействительным,

установил:

администрация Саратовского муниципального района Саратовской области обратилась с иском в суд и просила расторгнуть договор аренды земельного участка № от 07.02.2011 года, заключенный между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и Петровой (Захаренко) О.П., аннулировать запись о правообладателе земельного участка площадью 5000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> взыскать с ответчика задолженность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка № от 07.02.2011 года за период с 10.07.2015 года по 14.05.2021 года в размере 932 176, 09 рублей, в том числе пени 505 412,34 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что 07.02.2011 года на основании постановления администрации Саратовского муниципального района Саратовской области № от 19.01.2011г. между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и Соколовой Г.Г. был заключен договор аренды земельного участка №. В соответствии с договором ответчику был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 1,0 га с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для размещения объектов дорожного сервиса: АЗС. 01.04.2015г. на основании договора замены стороны в обязательстве право аренды передано Петровой (Захаренко) О.П. Ответчиком неоднократно не исполнялись обязательства по своевременному внесению арендной платы за земельный участок. Истцом в адрес ответчика направлялись уведомления о необходимости погашения арендной платы и подтверждения платы, данные уведомления оставлены без ответа. Нарушение ответчиком условий договора аренды в значительной степени нарушают права истца, поскольку арендная плата является доходной частью бюджета района и ставит под угрозу срыва реализацию органами местного самоуправления социально-значимых функций, финансирование которых запланировано, в том числе с учетом своевременного внесения арендаторами арендной платы. В связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд.

Петровой (Захаренко) О.П. подано встречное исковое заявление, в котором она просит признать договор замены стороны в обязательстве от 01.04.2015г., заключенный между Корниенко (Соколова) Г.Г. и Петровой (Захаренко) О.П. недействительным. В обоснование требований указывает на то, что Администрацией Саратовского района Саратовской области не было дано письменное согласие на замену стороны в обязательстве, что противоречит п. 5.1.3 договора аренды земельного участка № от 07.02.2011г. Кроме того, Петрова (Захаренко) О.П. просит учесть, что фактически она не принимала и не пользовалась данным участком. Ссылается на то, что данный договор замены стороны в обязательстве является недействительным, поскольку передача прав произошла на безвозмездной основе, что противоречит нормам гражданского законодательства.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчик в суд не явился при надлежащем извещении, просила рассмотреть дело в ее отсутствии.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, просил применить срок исковой давности, поддержал встречное исковое заявление.

Выслушай участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем присуждения к исполнению обязанности в натуре, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; взыскания неустойки; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Исходя из смысла п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судом установлено, что 07.02.2011 года на основании постановления администрации Саратовского муниципального района Саратовской области № от 19.01.2011г. между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и Соколовой Г.Г.был заключен договор аренды земельного участка №.

В соответствии с договором ответчику был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 1,0 га с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для размещения объектов дорожного сервиса: АЗС.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка произведена в установленном законом порядке.

01.04.2015г. заключен договор замены стороны в обязательстве между Корниенко Г.Г. и Захаренко О.П., в соответствии с которым Корниенко Г.Г. уступает, а Захаренко О.П. принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 07.02.2011г., заключенного на основании постановления администрации Саратовского муниципального района от 19.01.2011г. №, на земельный участок площадью 5 000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для размещения объектов дорожного сервиса: АЗС.

Государственная регистрация договора замены стороны в обязательстве произведена в установленном законом порядке 23.05.2015г.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) также предусматривает возможность передачи гражданам в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Размер арендной платы в таком случае определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" размер арендных платежей может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Исходя из положений ст. 2 Закона Саратовской области от 21 мая 2004 года № 23-ЗСО "О земле" установление порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, а также установление порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, относятся к полномочиям Правительства Саратовской области.

Размер арендной платы был установлен приложением № к договору № от 07.02.2011 года и за период с 19.01.2011г. по 31.12.2011г. составлял 50640 рублей за 1 га в год.

В соответствии с условиями договора аренды арендатор обязался уплачивать арендную плату ежеквартально, равными долями не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 января (п. 3.2 договора).

Ответчиком неоднократно не исполнялись обязательства по своевременному внесению арендной платы за земельный участок.

26.05.2021г. истцом в адрес Петровой О.П. направлено уведомление о необходимости оплаты задолженности по договору аренды по состоянию на 14.05.2021г. в размере 932 176,09 руб., в том числе пени 505 412,34 руб.

На момент рассмотрения спора, согласно расчету истца задолженность Петровой (Захаренко) О.П. по уплате арендной платы по договору аренды № от 07.02.2011 года за период с 10.07.2015 года по 14.05.2021 года составляет 426 763 руб. 75 коп.

Данный расчет, с учетом условий заключенного между сторонами договора и отсутствия обоснованных возражений стороны ответчика, суд находит правильным и обоснованным.

Ответчиком не представлены суду доказательства надлежащего исполнения своих обязательств перед истцом.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как устанавливается п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды № от 07.02.2011 года в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства за каждый день просрочки.

На момент рассмотрения спора, согласно расчету истца задолженность ответчика по уплате пени за просрочку платежа за период с 10.07.2015 года по 14.05.2021 года составляет 505 412 руб. 34 коп.

Данный расчет, с учетом условий заключенного между сторонами договора и отсутствия обоснованных возражений стороны ответчика, суд находит правильным и обоснованным.

Вместе с тем, в судебном заседание представителем ответчика заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Определяя начало течения срока исковой давности по заявленным исковым требованиям, необходимо исходить из того обстоятельства, когда первоначальному обладателю права требования администрации Саратовского района Саратовской области стало известно о нарушении заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации Саратовского района Саратовской области частично, взыскав задолженность за период с 10.07.2018г. по 14.05.2021г. в размере 175 182 руб. 24 коп., пени в сумме 102 906 руб. 05 коп. за период с 11.07.2018г. по 14.05.2021г.

Исковые требования Администрации Саратовского района о взыскании с Петровой (Захаренко) О.П. задолженности по договору аренды № от 07.02.2011г., в том числе и пеней, за период с 10.07.2015г. по 09.07.2018г. удовлетворению не подлежат, в связи с пропуском срока исковой давности.

Как устанавливается ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Учитывая вышеприведенные положения ст. 333 ГК РФ, размер задолженности ответчика, соразмерность неустойки в вышеуказанном размере последствиям нарушения обязательства, суд не находит оснований для снижения размера неустойки.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 4.1.3 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.

Согласно положениям ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, 30.03.2021 года истцом в адрес ответчика направлялось уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № от 29.03.2021 года с предложением подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды и передать земельный участок по акту приема-передачи.

Ответ на данное уведомление истцом не был получен.

В соответствии с ч. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчиком нарушены условия договора по внесению арендных платежей, что предоставляет право истцу потребовать расторжения договора и возврата предмета аренды.

Нарушение ответчиком условий договора аренды в значительной степени нарушают права истца, поскольку арендная плата является доходной частью бюджета района и ставит под угрозу срыва реализацию органом местного самоуправления социально-значимых функций, финансирование которых запланировано, в том числе с учетом своевременного внесения арендаторами арендной платы.

Истцом досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, аннулировании записи о правообладателе земельного участка, понуждении к возвращению земельного участка подлежат удовлетворению.

Установлено, что 01.04.2015г. заключен договор замены стороны в обязательстве между Корниенко Г.Г. и Захаренко О.П., в соответствии с которым Корниенко Г.Г. уступает, а Захаренко О.П. принимает на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 07.02.2011г., заключенного на основании постановления администрации Саратовского муниципального района от 19.01.2011г. №, на земельный участок площадью 5 000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для размещения объектов дорожного сервиса: АЗС.

Довод Петровой (Захаренко) О.П. о признании вышеуказанного договора замены стороны в обязательстве недействительным в силу отсутствия согласия на замену стороны в обязательстве со стороны Администрации Саратовского муниципального района Саратовской области является не обоснованным и противоречит условиям договора аренды земельного участка № от 07.02.2011г.

В силу п. 5.1.3 договора аренды № от 07.02.2011г. Арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя передать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества при заключении договора на срок менее 5 лет.

Пунктом 3 данного договора предусмотрено, что «Принимающая сторона» Захаренко О.П. занимает место «Передающей стороны» Корниенко Г.Г. и становится арендатором в договоре аренды земельного участка № от 07.02.2011г. в результате замены стороны в обязательстве. Во всем остальном, кроме замены стороны, вышеуказанный договор остается неизменным.

Таким образом, при заключении договора замены стороны в обязательстве от 01.04.2015г. согласия Арендодателя - Администрации Саратовского муниципального района Саратовской области не требовалась.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Статьей 423 ГК РФ предусмотрено, что договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Пунктом 4 договора замены стороны в обязательстве от 01.04.2015г. предусмотрено, что передача прав по настоящему договору производится в безвозмездном порядке. «Передающая сторона» Корниенко Г.Г. гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанное право аренды никому не продано, не подарено, не передано, не заложено, под арестом и запрещением не состоит, судебного спора за ним не имеется.

Довод истца по встречному исковому заявлению о том, что договор замены стороны в обязательстве не может являться безвозмездной сделкой, основан на неправильном толковании норм материального права и не может повлечь признание данного договора недействительным.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного искового заявления.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации Саратовского муниципального района Саратовской области к Петровой (Захаренко) О.П. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от 07.02.2011 года, заключенный между администрацией Саратовского муниципального района <адрес> и Петровой (Захаренко) О.П..

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения о правообладателе земельного участка площадью 5000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования - для размещения объектов дорожного сервиса: АЗС.

Взыскать с Петровой (ЗахаренкоО.П. в пользу администрации Саратовского муниципального района Саратовской области задолженность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка № от 07.02.2011 года за период с 10.07.2018 года по 14.05.2021 года в размере 175 182 руб. 24 коп., пени за период с 11.07.2018 года по 14.05.2021 года в размере 102 906 руб. 05 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации Саратовского муниципального района Саратовской области отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Петровой (Захаренко) О.П. к Администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, Корниенко (Соколова) Г.Г. о признании договора замены стороны в обязательстве недействительным - отказать.

Решение в окончательной форме изготовлено 09.09.2021г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Саратовский районный суд Саратовской области.

Судья: