Решение по делу № 33а-2956/2019 от 11.10.2019

33а-2956/2019 судья Воейков А.А.

(дело №3а-189/2019) АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 ноября 2019 года г. Рязань

Судебная коллегия по административным делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего судьи Логвина В.Н.,

судей Смирновой А.А., Лукашевича В.Е.,

при секретаре – помощнике судьи Семкиной И.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 16 августа 2019 года, которым постановлено:

Удовлетворить административный искФилатова Виталия Владимировича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 6357150 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 23 января 2019 года.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Логвина В.Е., объяснения представителя административного ответчика Степаненко И.С., поддержавшей апелляционную жалобу, возражения представителя административного истца Беликовой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

23 января 2019 года Филатов В.В. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером 62:29:0090045:226, на котором построил два здания и 11 января 2019 года получил разрешения на их ввод в эксплуатацию.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка, утвержденная Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 №22-П в размере 38951629 рублей по состоянию на 01 января 2018 года, значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, что нарушает его права и обязанности как лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка, поскольку выкупная цена исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

С учётом уточнений Филатов В.В. просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0090045:226 равной рыночной стоимости в размере 6357150 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

16 августа 2019 года Рязанский областной суд удовлетворил административный иск, постановив вышеуказанное решение, с которым не согласился административный ответчик.

В апелляционной жалобе представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С. просила отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска. Сослалась на то, что суд неправильно оценил доказательства и неверно применил нормы права. Полагает, что письменные пояснения эксперта Новосельцевой Е.Л. получены с нарушением процессуальных норм и не могли быть положены в основу решения, так как дополнительная и повторная экспертизы судом не назначались, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт не предупреждался. Заявленное 27 марта 2019 года ходатайство представителя административного ответчика о привлечении к участию в деле в качестве специалиста Куликова С.В. для постановки вопросов эксперту, не было разрешено судом. В результате этого эксперту был поставлен не исчерпывающий перечень вопросов, нарушены права административного ответчика. Указала на то, что у ООО «Правовая гарантия» не открыт ОКВЭД 71.20.2 (Судебная экспертиза), поэтому данные экспертом ФИО12 заключения получены с нарушением федерального законодательства и не имеют юридической силы. Считает, что экспертные заключения и письменные пояснения ФИО12 содержат ошибки и нарушают Федеральные стандарты оценки. Привела доводы о том, что необоснованно исключив из выборки объекты-аналоги №3, №4, №13, №15 с более высокими удельными показателями рыночной стоимости и осуществив расчет рыночной стоимости объекта оценки с использованием только двух объектов-аналогов, эксперт ФИО12 существенно занизила рыночную стоимость спорного земельного участка. Указала, что объекты-аналоги №3, №4, №13, №15 сопоставимы с объектом оценки по основным показателям, а имеющиеся различия по местоположению и площади могут быть скорректированы соответствующими коэффициентами. Находит, что административный истец не доказал нарушения действующей кадастровой стоимостью его прав, поскольку не представил документов, подтверждающих обращение в администрацию г. Рязани. Полагает, что суд нарушил права административного ответчика на равноправие и состязательность, поскольку не предоставил достаточно времени для ознакомления с представленными 16 августа 2019 года письменными пояснениями эксперта ФИО12, не разрешил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, преждевременно перешел к судебным прениям.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения, судебная коллегия не находит оснований для его отмены ввиду следующего.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Как следует из материалов дела и установлено судом, по договору аренды № СА 010-18 от 2 апреля 2018 года административный истец Филатов В.В. принял от администрации г. Рязани в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. В соответствии с пунктом 8.1 вышеназванного договора, до истечения срока аренды - 02 апреля 2028 года, арендатору необходимо осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (л.д.9-18 в томе 1).

Земельный участок с кадастровым номером 62:29:0090045:226, площадью 8310 кв.м, расположен по адресу: <адрес>, имеет категорию земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: административно-хозяйственные, деловые, общественные учреждения и организации городского и внегородского значения; в соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Рязани (утв. решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 №879-I) данный участок находится в территориальной зоне многофункционального делового, общественного и коммерческого назначения (Д2), которая предназначена для размещения государственных и муниципальных учреждений, комплексных многофункциональных зон общественно-деловой и коммерческой сферы, необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Согласно Постановлению Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0090045:226 составляет 38951629 рублей 20 копеек (л.д.35 в томе 1).

На вышеуказанном земельном участке Филатовым В.В. в соответствии с выданными 23 октября 2018 года разрешениями на строительство № и №, возведены административно-хозяйственное здание и хозяйственное здание, в отношении которых 11 января 2019 года получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию № и № (л.д.21-34 в томе 1).

21.02.2019 Филатовым В.В. было подано в администрацию г. Рязани заявление о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером № для обслуживания хозяйственно-административного и хозяйственного зданий.

В соответствии с Решением Рязанской городской Думы от 21.08.2013 N 307-I при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, их выкупная цена определяется в зависимости от кадастровой стоимости.

В связи с этим, суд первой инстанции правильно указал, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № затрагивают права административного истца, который, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, имеет исключительное право выкупа этого земельного участка.

Реализуя предоставленное Законом "О государственной кадастровой оценке" право, 23 января 2019 года Филатов В.В. обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной рыночной стоимости.

В суде первой инстанции Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указало о несоответствии представленного с административным иском отчета Федеральным стандартам оценки.

По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Правовая гарантия» Новосельцевой А.Л.

Экспертом Новосельцевой А.Л. проведены первоначальная и дополнительные судебные экспертизы, в ходе которых для определения рыночной стоимости объекта оценки применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.

Согласно заключению дополнительной экспертизы ООО «Правовая гарантия» от 11 апреля 2019 года, эксперт проанализировал имеющиеся предложения по продаже земельных участков под коммерческую застройку и из 21 объекта выбрал три объекта-аналога (л.д.116-120 в томе 3).

В ходе судебного разбирательства эксперт Новосельцева А.Л. дала суду пояснения, изложив их также в письменном виде, согласно которым объект-аналог № был исключен, поскольку сведения о нем, данные в объявлениях, не нашли своего реального подтверждения.

В связи с этим, экспертом выбраны два объекта-аналога, как наиболее сопоставимые с объектом оценки по следующим критериям:

-по местоположению – <адрес> (на красной линии вдоль дороги);

-по категории земель – земли населенных пунктов;

-по предлагаемому использованию – под коммерческую застройку, находящиеся в зоне <адрес>;

-по виду передаваемых имущественных прав – право собственности;

-по транспортной доступности – имеются транспортные подъездные пути;

-по инфраструктуре – есть возможность подключения коммуникаций: электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации.

Поскольку объекты-аналоги имеют отличия от объекта оценки по некоторым характеристикам, экспертом произведены корректировки: на условия рынка, на конфигурацию земельного участка (объект оценки имеет нестандартную форму, а объекты аналоги имеют правильную форму участка), на размер (площадь объекта оценки – 8310 кв.м., объекты-аналоги – площадью 2000 кв.м. и 3700 кв.м.).

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена экспертом из объявлений с интернет-сайтов. Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (л.д. 124-126 в томе 3).

В соответствии с заключением эксперта ФИО12, с учетом ее пояснений и ответов в суде, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составила 6357150 рублей.

Разрешая заявленные административные исковые требования, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что указанная экспертом ФИО12 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, находя его основанным на имеющихся в деле доказательствах, исследованных и оцененных судом в соответствии с положениями статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Последовательность проведения анализа рынка указана в пункте 11 ФСО N 7.

Наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) (пункт 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N568-р).

Заключение дополнительной судебной экспертизы ООО «Правовая гарантия» от 11.04.2019 года, изложенные в письменной форме пояснения и ответы эксперта ФИО12 исследованы в судебном заседании и оценены судом наряду с другими доказательствами. В решении подробно мотивировано, по каким основаниям данное заключение и пояснения эксперта приняты в качестве доказательства достоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0090045:226, и по каким основаниям отвергнуты возражения административного ответчика.

При проведении оценки эксперт ФИО12 изложила объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и порядок их отбора для проведения расчетов (л.д.116-119 в т.3).

Вопрос о совместимости объектов-аналогов с объектом оценки, был тщательно проверен судом первой инстанции, детально обсуждался в судебном заседании с участием эксперта и представителей сторон. При этом, несмотря на соответствующее предложение суда, административный ответчик данных о наличии каких-либо других объектов-аналогов, кроме указанных в выборке эксперта ФИО12, не представил.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом в заключении от 11.04.2019 были безосновательно исключены из итоговой выборки объекты предложения №3, №4, №13, №15, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонены, поскольку данные предложения имеют существенные расхождения с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость, в связи с чем они не могли быть использованы в качестве объектов-аналогов.

Так, суд первой инстанции верно указал, что предложения №3 и №4 были сделаны по одному и тому же объекту – земельному участку, относящемуся к категории земель промышленности, имеющему вид разрешенного использования – для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения. Кроме того, данные объекты-аналоги располагаются в другом муниципальном образовании – Рязанском районе.

Предложение №13 – земельный участок, который имеет вид разрешенного использования: для ведения гражданами садоводства и огородничества.

Предложение №15 – земельный участок, предложенный к продаже вместе с согласованной проектной документацией под строительство оздоровительного комплекса, соответственно имеющий иной чем у объекта оценки вид разрешенного использования.

Предложение №19 – земельный участок, расположенный в окружении школ, детских садов, многоэтажных жилых домов.

Вышеуказанные обстоятельства установлены судом из экспертного заключения ООО «Правовая гарантия» от 11.04.2019 и полученных в судебном заседании пояснений эксперта ФИО12, подтверждаются также скриншотами объявлений.

В связи с этим, аргументы апеллянта о том, что предложения №3, №4, №13, №15 сходны с объектом оценки и имеют различия только по местоположению и площади, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Вопреки правилам части 1 статьи 62 КАС РФ сторона административного ответчика не представила доказательств обоснованности своих возражений.

Использование только двух объектов-аналогов при определении рыночной стоимости земельного участка административного истца, обосновано экспертом отсутствием сведений о других земельных участках совместимых с объектом оценки, и по мнению судебной коллегии в данном конкретном случае не противоречит положениям пункта 11 ФСО № 7 устанавливающего, что объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Эксперт избрал объекты-аналоги, которые по своим характеристикам являются максимально приближенными к объекту оценки, проанализировал их по всем критериям, произвел необходимые корректировки с их обоснованием, после чего, признав достаточными произведенные исследования, дал суду заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

Все доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе относительно нарушений, допущенных экспертом в дополнительной экспертизе и в пояснениях, были предметом тщательной проверки суда первой инстанции, в решении по каждому из них приведены мотивированные суждения, которые судебная коллегия считает правильными.

Утверждение апелляционной жалобы о том, что проведение судебной экспертизы не находится в компетенции эксперта ФИО12, поскольку ООО «Правовая гарантия» не открыло ОКВЭД 71.20.2 (Судебная экспертиза), судебная коллегия отклоняет, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 49 КАС РФ экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями и которому в случаях и порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, поручено провести экспертизу и дать заключение по вопросам, поставленным перед ним и требующим специальных знаний, в целях выяснения обстоятельств по конкретному административному делу.

Выводы судебной экспертизы сделаны в рамках профессиональных знаний эксперта ФИО12, подтвержденных дипломами и действующим квалификационным аттестатом по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», имеющей стаж работы в оценочной деятельности с 2005 года, застраховавшей ответственность оценщика, что соответствует процессуальному законодательству. Эксперт ФИО12 своевременно предупреждалась судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и за дачу заведомо ложных показаний, о чем в деле имеются соответствующие подписки.

Довод апелляционной жалобы о недопустимости принятия судебного решения на основании устных и письменных пояснений эксперта, судебная коллегия отклоняет, по следующим причинам.

В силу части 1 статьи 82 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение. После оглашения заключения эксперт может дать по нему необходимые пояснения и обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда (часть 7 статьи 82 КАС РФ).

Оформление экспертом ФИО12 итогового заключения о рыночной стоимости спорного земельного участка в форме письменных пояснений, подписанных ею и приобщенных судом к материалам дела, вышеуказанным процессуальным нормам не противоречит.

Оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы судебная коллегия не находит.

Аргументы апеллянта о нарушении судом принципа состязательности и равноправия сторон, не нашли своего подтверждения и не являются основанием для отмены судебного решения.

Так, из протокола судебного заседания от 14-16 августа 2019 года следует, что вопрос о привлечении к участию в деле в качестве специалиста ФИО11, занимающего должность ведущего специалиста ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки», судом обсуждался, при этом сторона административного ответчика заявленное ею ранее ходатайство не поддержала. Также в ходе названного судебного заседания суд рассмотрел в установленном статьей 154 КАС РФ порядке и отклонил ходатайство представителя административного ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы, ввиду отсутствия правовых оснований для ее производства. В судебном заседании участвовали два представителя Минимущества Рязанской области, которые реализовали право задать вопросы эксперту ФИО12 и получили на них исчерпывающие ответы. Суд неоднократно объявлял перерывы в судебном заседании, предоставляя сторонам время для ознакомления с письменными пояснениями эксперта и их проверки. В связи с этим ходатайства стороны административного ответчика об отложении судебного заседания были отклонены судом правомерно.

Фактически доводы апелляционной жалобы сводятся к необходимости иной оценки доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает. Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства, которые могут повлечь отмену либо изменение решения суда, постановленного с правильным применением норм материального права, с соблюдением процессуальных норм.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Рязанского областного суда от 16 августа 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области – без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи: