Решение по делу № 3а-106/2022 от 10.01.2022

44OS0000-01-2022-000009-63

Дело № 3а-106/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 марта 2022 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с названным административным иском к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области, указывая в обоснование, что ему и ФИО5 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание (административное и складское здание) с кадастровым номером №, площадью 654,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 20 044 578,65 руб.;

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 142,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 1 985 760, 43 руб.

Однако, как следует из отчетов №№ 12279 и 12278 от 28 декабря 2021 года, выполненных оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО3, кадастровая стоимость объектов недвижимости завышена по сравнению с их реальной рыночной стоимостью, которая составляет 6 762 000 руб. и 887 000 руб. соответственно.

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, это нарушает права административного истца как плательщика налогов на имущество физических лиц, которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объектов.

Просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости равной 6 762 000 руб. и 887 000 руб. соответственно по состоянию на 01 марта 2016 года.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области; в качестве заинтересованного лица – администрация городского округа город Кострома.

До судебного заседания административным истцом были представлены дополнения от 25 февраля 2022 года № 61/2022 к отчетам об оценке №№ 12279 и 12278, в которых рыночная стоимость объектов капитального строительства определена в размере 7 295 000 руб. и 1 105 000 руб. соответственно.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, будучи извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель административного истца ФИО1 по доверенности – ФИО7 в судебном заседании требования уточнила в соответствии с представленными дополнениями.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области, представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Кострома, заинтересованные лица ФИО5, ФИО6, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ФИО1 и ФИО5 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле в праве) принадлежат следующие объекты недвижимости:

- объект капитального строительства с кадастровым номером № площадью 654,3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое строение (административное и складское здание), расположенный по адресу: <адрес>

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 142,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое строение, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объектов капитального строительства по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 20 044 578,65 руб. и 1 985 760, 43 руб. соответственно.

В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29 октября 2015 года № 18-6-ЗКО «Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости влияют на объём налоговых обязательств ФИО1, а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчеты №№ 12279 и 12278 от 28 декабря 2021 года, выполненные оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО3

В отчетах рыночная стоимость объектов капитального строительства по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 6 762 000 руб. и 887 000 руб. соответственно.

Оценщик определил рыночную стоимость нежилых зданий с использованием сравнительного и доходного подходов (весовые коэффициенты по 0,5), отказавшись от применения затратного подхода.

При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой в последующем, установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела оценщиком подготовлены дополнения от 25 февраля 2022 года № 61/2022 к отчетам об оценке №№ 12279 и 12278, в которых рыночная стоимость объектов капитального строительства определена в размере 7 295 000 руб. и 1 105 000 руб. соответственно.

Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциации «Русское общество оценщиков». Содержащиеся в отчетах с учётом дополнений выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчетах с учётом дополнений, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объектов недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Поскольку в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец не обращался, датой подачи заявления следует считать дату его обращения в суд с настоящим административным иском, то есть 10 января 2022 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 654,3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое строение (административное и складское здание), расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 7 295 000 (Семь миллионов двести девяносто пять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 142,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое строение, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 1 105 000 (Один миллион сто пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 30 декабря 2021 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий      Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 03 марта 2022 года.