Решение от 31.10.2023 по делу № 2-3783/2023 от 13.02.2023

11RS0001-01-2023-001877-72 дело №2-3783/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

с участием помощника прокурора Вовк Я.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 31 октября 2023 года гражданское дело по иску Панюковой Татьяны Робертовны к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании выкупной цены, прекращении права собственности,

установил:

Панюкова Т.Р. обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого у неё жилого помещения по адресу: ....

В обоснование требований указала, что является собственником жилого помещения в аварийном доме, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего в её адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 1 752 737 руб., которую она считает явно заниженной.

** ** ** от истца поступили уточнения к исковым требованиям, в которых она просит изъять жилое помещение по адресу: ... путем выкупа за 2 441 000 руб.; прекратить её право собственности на эту квартиру; взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» 2 441 000 руб. в счет возмещения за изымаемое жилое помещение.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Аксерли», Лобанов А.В., Лобанова Ю.А. и Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар».

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал.

Представители администрации и департамента финансов возражали против удовлетворения требований.

Истец и третьи лица в суд не явились.

Заслушав объяснения представителя истца, представителей администрации и департамента финансов, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец является собственником жилого помещения (квартиры) по адресу: ..., площадью 34,2 кв.м., кадастровый №....

Совместно с истцом в указанном жилом помещении зарегистрированы Лобанов А.В. и Лобанова Ю.А.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. Этим же постановлением определен срок до ** ** ** для принятия мер по расселению граждан, проживающих в многоквартирном доме.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного по адресу: ....

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения №... в ...; а в течение шести месяцев – направить истцу проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вступило в законную силу ** ** **.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа жилого помещения по адресу: ....

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 1 752 737 руб., определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** оценщиком ООО «Аксерли».

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истец отказалась и, полагая определенную ООО «Аксерли» выкупную цену заниженной, обратилась в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого жилого помещения №... в ... в ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №... от ** ** **, составленный оценщиком ООО «Аксерли», согласно которому размер возмещения жилое помещение составляет 1 752 737 руб., и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 916 560 руб. (из которых 768 576 руб. – стоимость жилого помещения, 42 185 руб. – доля земельного участка под жилым объектом, 105 799 руб. – доля общего имущества в многоквартирном доме); компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 836 177 руб., убытков собственника, связанных с арендой жилья – 14 667 руб.; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 33 333 руб.; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 руб.; убытков собственника, связанных с переездом - 1800 руб.

Истец и его представитель считают отчет №... недостоверным и указывают, что оценщик ООО «Аксерли» при определении выкупной цены не в полной мере учел, что жилое помещение истца состоит из двух изолированных комнат в коммунальной квартире, тогда как объекты аналоги подобраны среди однокомнатных квартир и комнат в общежитиях; кроме того объекты аналоги подобраны в микрорайоне ... – самом некомфортабельном и неблагоприятном для проживания месте, и расположенном на значительном удалении от объекта оценки.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ** ** ** (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по её ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО6

Согласно заключению эксперта ФИО6 №... от ** ** **, составленный ООО «Аксерли» отчет №... от ** ** ** является недостоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности:

- в нарушение пункта 11а ФСО №7 отсутствует обоснование выбора аналогов, что дает возможности объективно оценить рынок объекта оценки, отсутствуют корректировки на расположение и состояние здания, что приводит к искажению стоимости;

-корректировка на торг определена неверно (использована поправка 5,6% как для сегмента «массовая советская застройка», тогда как должна была быть принята поправка 6,8% «старый фонд»);

-расчет убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением, произведен неверно (на странице 29 отчета в первой таблице в качестве аналогов использованы двухкомнатные квартиры, что не соответствует объекту оценки; во второй таблице не учтена работа грузчиков при переезде);

-при расчете компенсации за не произведенный капитальный ремонт не учтены расходы по составлению сметы и осуществлению строительного контроля, которые, как правило, являются обязательными составляющими при проведении строительных работ.

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО6 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения №... в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 1 314 000 руб.;

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истца в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 1 014 000 руб.;

-убытки собственника, связанные с изъятием жилого помещения №... в ... – 113 000 руб., из которых: 41367 руб. – убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением; 19200 рублей – убытки, связанные с переездом; 50 000 рублей – убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; 2000 рублей - убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение).

Общий размер возмещения за жилое помещение №... в ... определен экспертом в сумме 2 441 000 руб.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО6, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО6

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

В то же время, по смыслу общих положений пункта 2 статьи 281 ГК РФ, пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.

В пункте 7 статьи 32 ЖК РФ содержится примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств.

В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.

С учетом этого в рассматриваемом случае к реальному ущербу, причиняемому истцу Панюковой Т.Р. как собственнику жилого помещения изъятием этого помещения, на основании пункта 7 статьи 32 ЖК РФ суд относит убытки, связанные с переездом (оплата услуг транспортировки грузов), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).

Оснований для включения в состав убытков истца расходов, связанных с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата аренды иного жилого помещения) суд не усматривает, поскольку в собственности истца имеется благоустроенное жилое помещение для проживания, а именно –....

Необходимость несения расходов на аренду иного жилого помещения истцом не доказана.

Таким образом, в выкупную цену изымаемого у истца недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ФИО6:

-рыночная стоимость жилого помещения (с учетом доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка) в размере 1 314 000 рублей,

-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома в размере 1 014 000 рублей,

-затраты на переезд (транспортные услуги) в размере 19200 рублей,

-затраты на оплату риэлторских услуг в размере 50 000 рублей,

-затраты на оплату государственной пошлины за оформление права собственности в размере 2000 рублей.

Общий размер возмещения составит 2 399 200 рублей.

Указанная сумма подлежит выплате истцу за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ... ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №..., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ....

░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 2 399 200 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ «░░░░░░░░░» ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░ ░░ «░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 2 399 200 ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №..., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ....

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ... ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №..., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ..., ░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░ ░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ «░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                 ░.░. ░░░░░░