Решение по делу № 2-3430/2017 от 11.07.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    г.Сочи.

    30.10.2017 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Балашовой П.П.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Рязановой Е. В. к Баранскому С. С., Баранскому А. С., администрации г.Сочи, ЖСК "Индекс" о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применения последствий недействительности сделки, признании права аренды, признании соарендатором земельного участка, признании права собственности,

установил:

Рязанова Е.В. обратилась в суд с иском к Баранскому С.С., Баранскому А.С., администрации г.Сочи, ЖСК "Индекс", в котором просит

признать недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, площадью 700 кв.м, заключенный 03.02.2015 г. между Баранским С.С. и ЖСК "Индекс";

применить последствия недействительности ничтожной сделки о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №019, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, площадью 700 кв.м, заключенный 03.02.2015 г. между Баранским С.С. и ЖСК "Индекс", путем погашения записи в ЕГРН о государственной регистрации передачи прав и обязанностей ЖСК "Индекс" обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес> и восстановлении регистрационной записи в ЕГРН о регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Баранским С.С. и Тереховым Э.И.;

признать право аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, по которому права и обязанности были переданы ДД.ММ.ГГГГ Тереховым Э.И. Баранскому С.С., за Рязановой Е.В.;

признать Рязанову Е.В. соарендатором земельного участка, площадью 700 кв.м, на части которого находится объект незавершенного строительства: 17-ти этажный жилой дом с техническим этажом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2829 кв.м, по адресу: г.Сочи, <адрес>;

признать за Рязановой Е.В. право собственности на 3487,4 кв.м общей площади объекта незавершенного строительства 17-ти этажного жилого дома с техническим этажом, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2829 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>.

В обоснование указывает, что ДД.ММ.ГГГГ, по договору о передаче прав и обязанностей Терехов Э.И. передал Баранскому С.С. свои права и обязанности по земельному участку №, кадастровый номер №, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 700 кв.м, расположенному по адресу: г.Сочи, Бамбуковая, в полном объеме.

В последующем, между Рязановой Е.В. и Баранским С.С. было заключено 3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о совместной деятельности по строительству жилого дома по <адрес> в Центральном районе г.Сочи. По условиям договора Баранский С.С. обязался передать Рязановой Е.В. квартиры, за которые она перечислила денежные средства.

ДД.ММ.ГГГГ Баранскому С.С. было выдано разрешение на строительство № №, которым разрешалось строительство объекта капитального строительства –многоквартирного жилого дома по <адрес>, площадью застройки 381,8 кв.м, общей площадью 5308,1 кв.м, строительным объемом – 17453,4 куб.м, количество этажей – 17 + технический этаж, площадь земельного участка – 2829,0 кв.м, кадастровый номер земельного участка №.

В последующем, приговором Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ Баранский С.С. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ. Приговором установлено, что Баранский С.С. путем обмана совершил хищение денежных средств на общую сумму 22929667,36 рублей, принадлежащих Рязановой Е.В. Постановлением Центрального районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ в рамках данного уголовного дела в обеспечении возможных исковых требованиях потерпевшей, был наложен арест на недвижимое имущество, принадлежащее Баранскому С.С. Данным приговором установлено, что Баранский С.С., выдавая себя за директора ООО "Интекс" предложил Рязановой Е.В. от имени юридического лица стать партнером по строительству многоквартирного дома в Центральном районе г.Сочи, для чего заключил с ней от имени юридического лица договора о совместной деятельности по строительству. При этом выполнить условия договора, как и возвратить денежные средства Рязановой Е.В. намерен не был. В результате чего Баранский С.С. путем обмана совершил хищение имущества – денежных средств на общую сумму 22929667,36 рублей, чем причинил ущерб в особо крупном размере.

ДД.ММ.ГГГГ Баранский С.С. заключил с ЖСК "Индекс", в лице председателя Апостолова К.К., договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №, площадью 700 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, в частности под застройку многоквартирного жилого дома, в котором обещал Рязановой Е.В. предоставить помещения, за которые она перечислила денежные средства Баранскому С.С.

Истец обращает внимание, что при заключении договора о передачи прав и обязанностей по договору аренды, Баранский С.С. входил в состав учредителей ЖСК "Индекс", однако ДД.ММ.ГГГГ, а именно в день заключения Договора Баранский С.С. написал заявление об исключении его из состава членов учредителей ЖСК "Индекс" в связи с невозможностью исполнять свои обязательства.

Баранскому С.С. и ЖСК "Индекс" к моменту заключения оспариваемой сделки было достоверно известно о возможности наложения ареста на данный земельный участок и ведения строительства на нем 17-ти этажного жилого строения, как и было известно о наличии уголовного преследования Баранского С.С. по заявлению Рязановой Е.В., однако несмотря на это, они умышленно вывели спорный объект из имеющегося на него права аренды Баранского С.С., заключив оспариваемую мнимую сделку.

25.05.2015 г. было возбуждено исполнительное производство №-ИП, в рамках которого наложен арест на земельный участок с кадастровым номером №, в том числе и запрет на производство каких-либо строительных работ и возведению объектов капитального строительства на указанном участке.

Рязанова Е.В. в последующем обратилась с самостоятельным гражданским иском к Баранскому С.С. о взыскании денежных средств по договору инвестирования в строительстве жилого дома и возмещении материального ущерба, причиненного преступлением, на общую сумму 61412842 рублей.

Решением Центрального районного суда г.Сочи от 16.10.2015 г. исковые требования Рязановой Е.В. удовлетворены частично и с Баранского С.С. в пользу Рязановой Е.В. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 783663,25 рублей, штраф в размере 391831,63 рублей и компенсация морального вреда в размере 30000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16.02.2016 г. в пользу Рязановой Е.В. с Баранского С.С. присуждены к взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, штраф, компенсация морального вреда и убытков на общую сумму 134351898,57 рублей.

Истец считает, что сделка о передачи прав и обязанностей между Баранским С.С. и ЖСК "Индекс" не соответствует требованиям закона и должна быть признана недействительной по следующим основаниям:

В соответствии с п.1 ст.140 ГПК РФ мерой по обеспечению иска может быть в том числе наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц.

Из этого следует, что сделка, совершенная между Баранским С.С. и ЖСК "Индекс", является мнимой, поскольку совершена лишь для вида и как факт не создала никаких правовых последствий.

Согласно разъяснениям, данным в п.86 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п.1 ст.170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передачи данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст.170 ГК РФ.

В п.7 того же Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный п.1 ст.10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной.

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст.10 и пунктов 1 или 2 ст.168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам ст.170 ГК РФ) (п.8 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25).

Гражданское законодательство не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а так же иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав – злоупотребление правом (абз.2 п.1 ст.10 ГК РФ).

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным указанным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.2).

В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу положений ст.168 и п.1 ст.422 ГК РФ законность сделки, а также наличие или отсутствие оснований для признания сделки недействительной устанавливаются на момент ее совершения.

Баранский С.С., осознавая наличие у него денежного обязательства перед Рязановой Е.В., заключил с ЖСК "Индекс" мнимую сделку, оформленную договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, лишь во избежание обращения взыскания на принадлежащее ему имущество по требованию взыскателя Рязановой Е.В., то есть заключил мнимую сделку.

Требования о признании прав аренды за Рязановой Е.В. на земельный участок, мерою в 700 кв.м, на части которого находится объект незавершенного строительства 17-ти этажный жилой дом с техническим этажом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, мерою 2829 кв.м, по адресу: г.Сочи, <адрес>, и признании за Рязановой Е.В. права собственности на часть объекта незавершенного строительства 17-ти этажного жилого дома с техническим этажом, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, мерою 2829 кв.м, по адресу: г.Сочи, <адрес>, обусловлено следующим.

Как указано в заключении эксперта, площадь земельного участка с кадастровым номером № в полном объеме включена в правомерные границы земельного участка с кадастровым номером №.

Так же, исходя из экспертизы объект незавершенного строительства 17-ти этажный жилой дом с техническим этажом расположен частично на земельном участке, мерою 700 кв.м, который ранее был зарегистрирован под кадастровым номером №, и в настоящее время входит в состав земельного участка с кадастровым номером 23№№. Площадь застройки объекта незавершенного строительства 17-ти этажный жилого дома с техническим этажом занимает 65,7 % площади земельного участка, который ранее был зарегистрирован под кадастровым номером №, т.е. экспертом установлено, что незавершенный строительный объект – 17-этажный жилой дом с техническим этажом, общей площадью 5308,1 кв.м, расположенный по адресу: г.Сочи, <адрес>, частично, площадью застройки 221,0 кв.м, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Также частично, площадью застройки 89,0 кв.м, в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен двухуровневый комплекс парковочных машино-мест.

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства – 17 этажного жилого дома с техническим этажом, общей площадью 5308,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес> с учетом процента строительной готовности на дату проведения экспертизы составляет - 60222213 рублей (без НДС).

65,7 % площади объекта составляют 2/3 площади объекта незавершенного строительства- 17 этажного жилого дома с техническим этажом, общей площадью 5308,1 кв.м.

2/3 площади указанного объекта составляют 3487,4 кв.м.

Общая стоимость объекта, а именно 5308,1 кв.м, составляет 60222213 рублей.

Таким образом, стоимость 3487,4 кв.м составляют 39565993 рубля.

Переход прав аренды на часть земельного участка с кадастровым номером №, а так же признании за Рязановой Е.В. права собственности на часть объекта незавершенного строительства, могут быть одними из мер по взысканию задолженности с Баранского С.С.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (в том числе и на объект незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п.1 ст.130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в п.30 Постановления Пленума Верховного Суда РФи Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Таким образом, действующее законодательство относит незавершенное строительство к недвижимому имуществу и признает его самостоятельным объектом вещных имущественных прав, независимо от степени готовности.

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Ответчик администрация г.Сочи просит в удовлетворении иска отказать, считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку между истцом и Бранским С.С. имеют место быть денежные обязательства. Истец не обращался в администрацию г.Сочи, чтобы вступить в оспариваемый договор аренды. Также считает, что у истца нет никаких прав на вступление соарендатором земельного участка по оспариваемому договору.

Ответчиком Баранским С.С. представлена позиция по настоящему делу, заключающая в том, что дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п.1 ч.1 ст. 134 ГПК РФ, поскольку поставленный вопрос может быть рассмотрен только в ином порядке, а именно путем подачи заявления в рамках иного гражданского дела об изменении способа исполнения судебного акта.

Указывает, что имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда. Так, Рязанова Е.В. ранее в ином порядке обращалась к Баранскому С.С. о взыскании с него денежных средств за причиненный ей ущерб от совершенного преступления, а также различных штрафных санкций и процентов за пользование денежными средствами.

В рамках рассмотрения дела было установлено, что Баранский С.С. совершил преступление, ответственность за которое предусмотрена ст.159 УК РФ, за что он был осужден, а с него были взысканы денежные средства.

Соответственно с этого момента все договоры между истцом и ответчиком являются ничтожными и не требуют при этом подачи отдельных исков о признании их таковыми в силу положений статей 167, 169 ГК РФ. Соответственно у истца возникло право только на взыскание денежных средств, что она и сделала дважды, взыскав в совокупности с Баранского С.С. более 150000000 рублей. Таким образом, истец получила возмещение причиненных ей убытков. По судебным актам возбуждено исполнительное производство.

В настоящее время истица обратилась в суд с иском, на основании которого она пытается получить еще, как она указывает, более 39000000 рублей, выраженных в доле в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства.

Таким образом, заявление аналогичных исковых требований по тем же основаниям, к тому же лицу, но выраженные в имущественных правах, является иском по тому же предмету - взыскание убытков, по тем же основаниям - наличие приговора и апелляционного определения и между теми же лицами.

Учитывая выше изложенное, производство в части исковых требований о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, подлежит прекращению.

В части оставления исковых требований без рассмотрения в соответствие со ст.222 ГПК РФ указывает, что истец заявляет в своем иске требование к администрации г.Сочи о признании за ней права аренды земельного участка, на основании которой она могла бы как гражданин иностранного государства претендовать на заключение с ней договора аренды на территории г.Сочи, отнесенного Постановлением Правительства РФ к городам, где оборот земельных участков иностранными гражданами ограничен.

Согласно исковых требований и уточнений истец полагает, что она имеет право требовать заключения с ней договора аренды на часть земельного участка. При этом хочется обратить внимание, что право на заключение договора аренды появляется у лица, которое такое право имеет в силу закона. В соответствие с нормами Земельного кодекса РФ законодатель регламентировал все основания для появления права на заключение договора аренды земельного участка. При этом законом предусмотрено, что лицо, которое желает приобрести земельный участок в собственность или получить в аренду, обязано в установленном порядке обратиться за предоставлением такого земельного участка. При этом истица не отнесена к категориям таких лиц, с которыми администрация г.Сочи обязана заключать договор аренды земельного участка или его части без проведения аукциона (торгов).

Поскольку истица не предоставила никаких доказательств обращения в администрацию г.Сочи с заявлением о предоставлении ей земельного участка или его части, включения ее в действующий договор аренды как соарендатора, а также не предоставила отказа в предоставлении ей такого права, ответчик полагает, что истицей не соблюден досудебный порядок урегулирования спора между истцом и администрацией г.Сочи.

Ответчиком ЖСК "Индекс" представлен отзыв на иск.

Ответчик ЖСК "Индекс" указывает, что не согласен с суммой заявленных исковых требований к ЖСК "Индекс" и оспаривает ее. ЖСК "Индекс" не являлся участником уголовного судопроизводства, оспаривать размер ущерба в рамках уголовного дела не был вправе. Ответчик ЖСК "Индекс" не являлся участником гражданского судопроизводства по иску о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, штраф, компенсация морального вреда и убытков, оспаривать размер процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда и убытков в рамках гражданского дела не был в праве. Обстоятельства, установленные указанным судебным решением не обязательны для суда и подлежат доказыванию вновь в силу требований ст.61 ГПК РФ.

Истец не предоставила доказательств задолженности ЖСК "Индекс" перед Рязановой Е.В. Исковые требования в части взыскания задолженности Баранского С.С. за счет признания права собственности на 3487,4 кв.м общей площади в 17-ти этажном жилом доме, возведенном на средства пайщиков ЖСК "Индекс" не основаны на законе.

Истец просит суд признать договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, ничтожной по двум основаниям: по мнимости (п.1 ст. 70 ГК РФ) и как сделку, нарушающую требования закона или иного правового акта (п.2 ст.168 ГК РФ). Мнимая сделка - сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать правовые последствия.

Ответчики ЖСК "Индекс" и Баранский С.С. совершили передачу прав аренды вышеупомянутого земельного участка ЖСК "Индекс", с намерением создать правовые последствия. Ответчик ЖСК "Индекс" представил доказательства, а именно договоры, счета-фактуры, акты-приема передачи строительных материалов, оказания услуг подряда и строительных услуг и прочие документы, которые подтверждают, что 17-этажное строение было возведено за счет средств пайщиков ЖСК "Индекс".

Если у ЖСК "Индекс" имеются платежные документы, подтверждающие фактические затраты на строительство 17-ти этажного жилого дома, то сделка не может быть признана судом мнимой так как были порождены правовые последствия после совершения сделки, а именно ЖСК "Индекс" возвел 17-этажное строение за счет средств членов ЖСК, и указанное строение не было возведено за счет средств истца Рязановой Е.В. или ответчика Барановского С.С.

Выводы суда в приговоре в силу ч.4 ст.61 ГПК РФ освобождают ответчика ЖСК "Индекс" от доказывания следующих обстоятельств: 1) строительство 17-этажного дома не было осуществлено за деньги истицы Рязановой Е.В. или ответчика Баранского С.С.

Баранский С.С. знал о возбуждении уголовного дела в отношении него, поскольку являлся обвиняемым. Однако доказательств об осведомленности ЖСК "Индекс" о возбуждении уголовного дела и возможном наложении ареста на земельный участок ЖСК "Индекс" истцом не представлено.

Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка был заключен 03.02.2015 г. и была осуществлена государственная регистрация сделки, требуемая в силу закона.

Согласно выводам заключения экспертов Агентства оценки и экспертизы собственности "Экспертный совет" за № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № имеется также многоквартирный 12-ти этажный жилой дом с кадастровым номером №. На основании данных публичной кадастровой карты: Краснодарский край 12-этажный жилой дом, площадью 3325,1 кв.м, по адресу: г.Сочи, <адрес>, введен в эксплуатацию в 2014 г., поставлен на учет 07.10.2014 г.

В материалах гражданского дела имеются сведения ЕГРН, подтверждающие право собственности на многоквартирный 12-этажный жилой дом собственников помещений в нем. В ином случае удовлетворение данного искового требования истца нарушило бы право собственников помещений в многоквартирном доме с кадастровым номером № по адресу: г.Сочи, <адрес>.

Действующим законодательством не предусмотрено возникновение права на квадратные метры, а только права на вещь, либо права на долю в праве долевой собственности в виде жилого или нежилого помещения. Квадратный метр является количественной характеристикой жилого и нежилого помещения. Право на количественную характеристику строения возникнуть не может, так как не предусмотрено законом.

Ответчик ЖСК "Индекс" также указывает, что приведенные в иске нормы материального права, не дают ей правовых оснований стать собственником 3487,4 кв.м общей площади 17-ти этажного жилого дома и арендатором земельного участка.

Рязанова Е.В. в заявлении приводит в обоснование наличия финансовой задолженности Баранского С.С. перед ней апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 16.02.2016 г. и приговор районного суда от 30.12.2014 г., которым последний признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ.

Ответчик ЖСК "Индекс" полагает, что Баранский С.С. не мог сохранить контроль управления земельным участком, поскольку находился под стражей с марта 2015 г. после вступления в силу приговору суда от 30.12.2014 г., да и намерения о передаче прав по договору аренды возникли у него в сентябре 2014 г., о чем в материалы дела представлено его заявление в департамент имущественных отношений администрации г.Сочи, а действия его по передаче прав и обязанностей по договору аренды были направлены на исполнение ранее взятых на себя обязательств договором о совместной деятельности на инвестирование строительства от 12.05.2014 г., который Баранский С.С. заключил с ЖСК "Индекс".

Согласно данному договору о совместной деятельности на инвестирование строительства от 12.05.2014 г. именно ЖСК "Индекс" обязано было за счет денежных средств членов кооператива построить многоквартирный жилой дом на земельном участке, сформированном из земельных участков, принадлежащих Баранскому С.С., Баранскому А.С., Маликину В.М. и Букрееву В.В. на праве аренды.

Вместе с тем, мнимая сделка не должна порождать прав и последствий, которые свойственны для данной сделки. Однако все правовые последствия заключенной сделки наступили. Произошла государственная регистрация перехода права аренды. Ранее в 2014 г. земельный участок, правом аренды на который обладал Баранский С.С., был объединен с 3 другими земельными участками, арендаторы которых также уступили свои права аренды ЖСК "Индекс". Из 4 участков был сформирован один участок, на котором силами членов ЖСК "Индекс" возводится многоквартирный жилой дом и иные объекты недвижимости.

Допустимых доказательств того, что Баранский С.С. после 03.02.2015 г. сохранил контроль управления за данным земельным участком, Рязановой Е.В. не представлено, как и не приведено доказательств порочности воли ЖСК "Индекс" при заключении данной сделки.

Баранский С.С. и ЖСК "Индекс" заключили сделку, соответствующую требованиям закона, из самой сделки с учетом применения правил толкования договора (ст.431 ГК РФ), не следует, что она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, либо совершена для вида. Напротив, сделка фактически исполнена, наступили правовые последствия ей свойственные.

Ответчик ЖСК "Индекс" считает, что в сентябре 2014 г. Баранский С.С. и Баранский А.С., а в феврале 2015 г., Маликин В.М. и Букреев В.В. передали свои права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК "Индекс".

Договоры были заключены в феврале-марте 2015 г., однако намерения об этом имелись намного ранее - в сентябре 2014 г., о чем свидетельствует уведомление от Баранского С.С. о передаче прав по договору аренды ЖСК "Индекс".

12.05.2014 г. указанные лица, в том числе Баранский С.С., заключили с ЖСК "Индекс" договор о совместной деятельности на инвестирование строительства.

Согласно данному договору, именно ЖСК "Индекс" обязано было за счет денежных средств членов кооператива построить многоквартирный жилой дом на земельном участке, принадлежащем Баранскому С.С., Баранскому А.С. и Маликину В.М. на праве аренды.

Баранский С.С. также стал членом кооператива и состоял в нем вплоть до выхода их него на основании заявления от 03.02.2015 г.

Таким образом, в настоящее время Баранский С.С. не имеет имущественного права в ЖСК "Индекс".

Ответчик ЖСК "Индекс" указывает, что исходя из положений п.1.10 Устава ЖСК "Индекс" кооператив не отвечает по обязательствам своих членов, а члены кооператива несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

В связи с этим, ЖСК "Индекс" не может отвечать по денежным обязательствам Баранского С.С. перед Рязановой Е.В.

Ответчик ЖСК "Индекс" также указывает, что силами членов ЖСК "Индекс" на возведение жилого дома произведены затраты в размере более 200 млн. рублей. Это в частности подтверждается заключением судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ После проведения этой экспертизы и до настоящего времени было возведено еще несколько этажей.

Третье лицо без самостоятельных требований Сафонов Р.В. представил суду позицию, заключающуюся в том, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, поскольку считает, что земельный участок принадлежит ответчику ЖСК "Индекс", спорный дом возведен на средства пайщиков ЖСК "Индекс", которым он также является, просит в удовлетворении иска отказать.

Позиция третьих лиц без самостоятельных требований (пайщиков ЖСК "Индекс") заключается в том, что они как члены кооператива, внесшие паевые взносы приобретают право на созданное кооперативом имущество (спорный дом).

В судебном заседании представители сторон ссылались на обоснование своих требований и возражений, присутствующие в судебном заседании третьи лица без самостоятельных требований, просили в удовлетворении иска отказать.

Не явившиеся в судебное заседание стороны, третьи лица без самостоятельных требований, были извещены о времени и месте судебного разбирательства, ходатайств об отложении, сведений об уважительности причин неявки не поступило, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие по правилам ст.167 ГПК РФ.

Изучив позиции лиц, участвующих в деле, материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п.1 ст.170 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в абз.2 п.86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст.170 ГК РФ.

Таким образом, исходя из данного разъяснения, норма, изложенная в п.1 ст.170 ГК РФ, применяется также в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять фактически, а совершают формальные действия, свидетельствующие о порочности воли обеих сторон сделки (вывод вещных прав должника).

ДД.ММ.ГГГГ по договору о передаче прав и обязанностей Терехов Э.И. передал Баранскому С.С. в полном объеме свои права и обязанности по земельному участку №, кадастровый №, для ИЖС, общей площадью 700 кв.м, расположенному по адресу: г.Сочи, Бамбуковая.

В последующем между Рязановой Е.В. и Баранским С.С. было заключено 3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о совместной деятельности по строительству жилого дома по <адрес> в Центральном районе г.Сочи. По условиям договора Баранский С.С. обязался передать Рязановой Е.В. квартиры, за которые она перечислила денежные средства.

ДД.ММ.ГГГГ Баранскому С.С. было выдано разрешение на строительство №, которым разрешалось строительство объекта капитального строительства -многоквартирного жилого дома по <адрес>, площадью застройки 381,8 кв.м, общей площадью 5308,1 кв.м, строительным объемом 17453,4 куб.м, количество этажей - 17 + технический этаж, площадь земельного участка 2829,0 кв.м, кадастровый номер земельного участка №.

Приговором Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ Баранский С.С. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ.

Приговором установлено, что Баранский С.С. путем обмана совершил хищение денежных средств на общую сумму 22929667,36 рублей, принадлежащих Рязановой Е.В. Постановлением Центрального районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ в рамках данного уголовного дела в обеспечении возможных исковых требованиях потерпевшей, был наложен арест на недвижимое имущество, принадлежащее Баранскому С.С. Данным приговором также установлено, что Баранский С.С., выдавая себя за директора ООО "Интекс", предложил Рязановой Е.В. от имени юридического лица стать партнером по строительству многоквартирного дома в Центральном районе г.Сочи, для чего заключил с ней от имени юридического лица договора о совместной деятельности по строительству. При этом выполнить условия договора, как и возвратить денежные средства Рязановой Е.В. намерен не был. В результате чего Баранский С.С. путем обмана совершил хищение имущества денежных средств на общую сумму 22929667,36 рублей, чем причинил ущерб в особо крупном размере.

ДД.ММ.ГГГГ Баранский С.С. заключил с ЖСК "Индекс", в лице председателя Апостолова К.К., договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №, площадью 700 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, в частности под застройку многоквартирного жилого дома, в котором обещал Рязановой Е.В. предоставить помещения, за которые она перечислила денежные средства Баранскому С.С.

Также Рязанова Е.В. в последующем обратилась с самостоятельным гражданским иском к Баранскому С.С. о взыскании денежных средств по договору инвестирования в строительстве жилого дома и возмещении материального ущерба, причиненного преступлением.

Решением Центрального районного суда г.Сочи от 16.10.2015 г. исковые требования Рязановой Е.В. удовлетворены частично и с Баранского С.С. в пользу Рязановой Е.В. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 783663,25 рублей, штраф в размере 391831,63 рублей и компенсация морального вреда в размере 30000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ в пользу Рязановой Е.В с Баранского С.С. присуждены к взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, штраф, компенсация морального вреда и убытков на общую сумму 134351898,57 рублей.

При оценке данных доказательств, суд исходит из положений ст.61 ГПК РФ, предусматривающей основания для освобождения от доказывания.

Как следует из материалов дела, при заключении договора о передачи прав и обязанностей по договору аренды, Баранский С.С. входил в состав учредителей ЖСК "Индекс", однако ДД.ММ.ГГГГ, а именно в день заключения оспариваемого договора Баранский С.С. написал заявление об исключении его из состава членов учредителей ЖСК "Индекс" в связи с невозможностью исполнять свои обязательства.

29.05.2015 г. было возбуждено исполнительное производство №-ИП, в рамках которого наложен арест на земельный участок с кадастровым номером №, в том числе и запрет на производство каких-либо строительных работ и возведению объектов капитального строительства на указанном участке, а также заключения каких-либо сделок.

Баранскому А.А. и ЖСК "Индекс" было достоверно известно о возбуждении исполнительного производства, так как ЖСК "Индекс" неоднократно обращался непосредственно в службу судебных приставов, а в последующем в суд, для обжалования постановления о возбуждении исполнительного производства, что подтверждается административным исковым заявлением, поданным в Центральный районный суд г.Сочи представителем ЖСК "Индекс".

Таким образом, Баранскому С.С. и ЖСК "Индекс" к моменту заключения оспариваемой сделки было достоверно известно о возможности наложения ареста на данный земельный участок и ведения строительства на нем 17-ти этажного жилого строения, как и было известно о наличии уголовного преследования Баранского С.С. по заявлению Рязановой Е.В., однако, несмотря на это, умышленно был выведен спорный объект из имеющегося на него права аренды Баранского С.С., путем заключения оспариваемой сделки.

Указанное недвижимое имущество являлось единственным ликвидным и достаточным имуществом, на которое могло быть обращено взыскание при исполнении судебных актов, где должником является Баранский С.С.

Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу, что заключение ответчиками Баранским С.С. и ЖСК "Индекс" оспариваемого договора имело своей целью исключить указанное недвижимое имущество из состава имущества, на которое может быть обращено взыскание, что свидетельствует о заведомо недобросовестном осуществлении данными ответчиками гражданских прав - злоупотреблении правом, в ущерб интересам взыскателя.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения приведенных выше требований, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2 ст.10 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление судом факта злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

В силу п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный п.1 ст.10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1, 2 ст.168 ГК РФ).

Указанное выше свидетельствует о недобросовестном поведении сторон договора переуступки права аренды, при том, что ответчиками Баранским С.С. и ЖСК "Индекс" не доказано, что сделки совершены по справедливой цене, в интересах взыскателя, с выплатой задолженности, а не для причинения вреда взыскателю путем воспрепятствования аресту и обращению взыскания на имущество по долгам. Доводы ответчиков противоречат установленным по делу обстоятельствам.

Соответственно, поскольку такие действия нарушают запрет, установленный ст.10 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка является недействительной по основанию ст.168 ГК РФ.

Таким образом, действия Баранского С.С. и ЖСК "Индекс", направленные на мнимое отчуждение принадлежащего Баранскому С.С. права аренды на земельный участок и находящееся 17-ти этажное строение на нем, были обусловлены лишь желанием последних избежать обращения взыскания на объект строящегося 17-ти этажного жилого дома по требованиям взыскателя Рязановой Е.В., в связи с чем данная сделка была совершена ответчиками Баранским С.С. и ЖСК "Индекс"в нарушение закона и с целью причинить ущерб правам и охраняемым интересам другого лица взыскателя Рязановой Е.В.

Согласно выводам экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, по архивным данным дежурной карты Центрального района г.Сочи и градостроительной базы данных по состоянию на 2010 г., имеющихся в собственном архиве эксперта, площадь земельного участка с кадастровым номером № в полном объеме включена в правомерные границы земельного участка с кадастровым номером №, как и площади земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №.

По состоянию на дату проведения натурного осмотра на земельном участке с кадастровым номером № расположены следующие объекты капитального строительства: многоквартирный 12-ти этажный жилой дом с кадастровым номером №; многоквартирный 17-ти этажный жилой дом, незавершенный строительством, с двухуровневым комплексом парковочных машино-мест; комплекс противооползневых монолитных железобетонных сооружений.

Согласно архивных данных дежурной карты Центрального района г.Сочи и градостроительной базы данных по состоянию на 2010 г., имеющихся в личном архиве эксперта, и результатов проведенных инструментальных измерений незавершенный строительный объект 17-этажный жилой дом с техническим этажом, общей площадью 5308,1 кв.м, расположенный по адресу: г.Сочи, <адрес>, частично, площадью застройки 221,0 кв.м, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Также частично, площадью застройки 89,0 кв.м, в границах земельного участка расположен двухуровневый комплекс парковочных машино-мест.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2829 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, на дату экспертизы, с учетом округления, составляет 54147000 рублей.

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства 17-этажного жилого дома с техническим этажом, общей площадью 5308,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, Бамбуковая, с учетом процента строительной готовности на дату проведения экспертизы составляет 60222213 рублей (без НДС).

Учитывая тот факт, что с 29.05.2015 г. ЖСК "Индекс" было запрещено заключать какие-либо сделки с имуществом на спорном земельном участке, произведен расчет сумм, затраченных денежных средств на строительство жилого дома до момента возбуждения исполнительного производства.

С момента открытия счета и до момента запрета совершения каких-либо сделок, а именно до 25.05.2015 г. на счет ЖСК "Индекс" расходы, которые нашли свое подтверждение, составили 20123748,92 рублей.

Согласно выводов экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, 65,7% площади объекта составляют 2/3 площади объекта незавершённого строительства 17-этажного жилого дома с техническим этажом, общей площадью 5308,1 кв.м, 2/3 площади указанного объекта составляют 3487,4 кв.м. Общая стоимость объекта, а именно 5308,1 кв.м составляет 60222213 рублей. Таким образом, стоимость 3487,4 кв.м составляет 3956 993 руб.

Из этого следует, что площадь объекта, за которую уплатили пайщики, составляет 34,3 %, что составляет 1/3 объекта незавершённого строительства, 1/3 площади указанного объекта оценивается в 20656220 рублей, 1/3 указанного объекта составляет 1820,7 кв.м.

Таким образом, права пайщиков, внесенных денежные средства до момента запрета на совершение каких-либо сделок не затрагиваются.

Денежные средства, которые были получены ЖСК "Индекс" после вынесения постановления о запрете каких-либо сделок не могут быть учтены в расчете, так как фактически данные денежные средства получены ЖСК "Индекс" с нарушением закона.

Суд отмечает, что признание недействительным договора переуступки права аренды земельного участка, на котором расположено прочно связанное с землей другое недвижимое имущество, в силу закона, безусловно, влечет признание недействительным любую сделку отчуждения такого имущества в силу следующего.

В соответствии с пп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на каком-либо вещном праве одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости.

Учитывая интерес истца в оспаривании сделки (с целью обращения взыскания), признание недействительной сделки лишь в части не приведет к восстановлению прав истца.

Истец оспаривал сделку в целом, следовательно, с учетом установленных обстоятельств, суд пришел к выводу о недействительности сделки, применении последствий ее недействительности, а также обоснованности заявленных требований в отношении объекта незавершенного строительства 17-ти этажного жилого дома с техническим этажом, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2829 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, площадью 700 кв.м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Баранским С.С. и ЖСК "Индекс".

Применить последствия недействительности ничтожной сделки о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, площадью 700 кв.м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Баранским С.С. и ЖСК "Индекс", путем погашения записи в ЕГРН о государственной регистрации передачи прав и обязанностей ЖСК "Индекс" обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес> и восстановлении регистрационной записи в ЕГРН о регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Баранским С.С. и Тереховым Э.И.

Признать право аренды земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>, по которому права и обязанности были переданы ДД.ММ.ГГГГ Тереховым Э.И. Баранскому С.С., за Рязановой Е.В.

Признать Рязанову Е.В. соарендатором земельного участка, площадью 700 кв.м, на части которого находится объект незавершенного строительства: 17-ти этажный жилой дом с техническим этажом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2829 кв.м, по адресу: г.Сочи, <адрес>.

Признать за Рязановой Е.В. право собственности на 3487,4 кв.м общей площади объекта незавершенного строительства 17-ти этажного жилого дома с техническим этажом, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2829 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 03.11.2017 г.

Председательствующий