Решение по делу № 66а-195/2020 от 21.01.2020

66а-195/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи 23 июня 2020 г.

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Солдатовой С.В.,

судей Катанаевой А.С., Колпаковой А.В.,

при секретаре Учадзе Л.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 23OS0000-01-2018-000134-52 по административному исковому заявлению Мирончука Игоря Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе представителя административного истца Мирончука Игоря Владимировича – Швецова Юрия Владимировича на решение Краснодарского краевого суда от 20 марта 2019 г., которым исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Солдатовой С.В., объяснения представителя административного истца Мирончука И.В. – Денисенко Д.В., судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Мирончук И.В. обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г., равной 400000 руб., согласно выводам, содержащимся в отчете об оценке № 1967-011104 от 10 декабря 2018 г., составленном обществом с ограниченной ответственностью «Партнеръ».

В обоснование требований указывает, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого, определенная по состоянию на 1 января 2016 г., составляет 951108,48 руб. Считает, что размер кадастровой стоимости является завышенным, что существенно влияет на его права и законные интересы, поскольку увеличивает размер арендной платы, исчисляемой, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Обжалуемым решением Краснодарского краевого суда от 20 марта 2019 г., с учетом результатов судебной оценочной экспертизы, выполненной по определению суда экспертом общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Оценка Юг» ФИО11, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016г., равном 703000 руб. на период с 1 января 2018 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 21 декабря 2018 г. В остальной части административный иск оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит отменить или изменить решение суда, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, выражая несогласие с выводом суда о возможности принять в качестве доказательства по делу экспертное заключение.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 7 августа 2019 г. решение Краснодарского краевого суда от 20 марта 2019 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Кассационным определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 26 ноября 2019 г. (определение в полном объеме изготовлено 10 декабря 2019 г.) апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 7 августа 2019 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Третий апелляционный суд общей юрисдикции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Денисенко Д.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Административный истец, представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя административного истца, допросив экспертов ФИО7, ФИО8, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из статей 24.11, 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - Закон об оценочной деятельности), государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления и завершается утверждением результатов определения кадастровой стоимости и внесением данных результатов в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в действующей редакции, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, Мирончук И.В. на основании договора от 25 июля 2018 г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 576+/- 8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «для размещения и эксплуатации котельной». Согласно приложению к договору аренды расчет размера арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2016 г., в размере 951108, 48 руб. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 г. № 2640

«Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края».

Согласно отчету от 10 декабря 2018 г., выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Партнеръ», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 400000 руб.

В ходе судебного разбирательства по настоящему административному делу в суде первой инстанции определением Краснодарского краевого суда от 28 января 2019 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт Оценка Юг».

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Оценка Юг» от 15 февраля 2019 г. № 3а-315/2019, представленному экспертом ФИО7, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г., составила 703000 руб.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд первой инстанции принял обжалуемое решение.

Вместе с тем, суд первой инстанции неверно оценил представленные доказательства размера рыночной стоимости земельного участка, что в силу пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ является основанием для изменения решения суда.

Приведенные основания для изменения обжалуемого решения суда судебной коллегией установлены исходя из следующего.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности, Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со статьями 7, 8 которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости земельного участка, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона об оценочной деятельности, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299 (далее - ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297 (далее - ФСО № 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В п. 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 г. № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно п. 1 разд. IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее - ФСО № 7) установлено, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно п. 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные 10 характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Проанализировав отчет об оценке от 10 декабря 2018 г., выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Партнеръ», заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Оценка Юг» от 15 февраля 2019 г. № 3а-315/2019, допросив эксперта ФИО7, судебная коллегия пришла к выводу о несоответствии указанных отчета и экспертного заключения приведённым требованиям законодательства об оценочной деятельности, а, следовательно – о невозможности принять их в качестве допустимых доказательств по административному делу.

Так, на странице 23 отчета оценщик указывает на то, что проведенный анализ рынка земельных участков промышленного назначения, к которым он отнес объект оценки, не выявил достаточно предложений к продаже сопоставимых объектов. Поэтому в дальнейшем анализе рассматривались другие районы Краснодарского края, сопоставимые по уровню социально-экономического развития и развития инфрастуктуры, с целью выявления объектов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам и характеризующихся минимальным расхождением скорректированных цен (между максимальным значением скорректированной цены сопоставимого объекта и минимальным значением скорректированной цены сопоставимого объекта), по состоянию на дату оценки.

Однако далее оценщик приводит перечень анализируемых предложений рынка продаж схожих объектов, находящихся в г. Кореновске, что указывает на нелогичность и противоречивость суждений, приведённых в анализируемом отчете.

Кроме того, приведя такой перечень, оценщик в результате анализа рынка земель в районе расположения объекта оценки, пришел к выводу, что стоимость предложения к продаже находится в диапазоне 100-2250 руб./кв.м., среднее значение – 1300 руб./кв.м. При этом, оценщик указал, что в дальнейших расчетах им будут использованы три из проанализированных предложений, так как их предметы наиболее сопоставимы с объектом оценки: площадью 2000 кв.м., стоимостью 1000 руб. /кв.м., площадью 1000 руб., стоимостью 1150 руб./кв.м., площадью 300 кв.м.., стоимостью 1000 руб. /кв.м.

Между тем оценщик не привел объяснений своему решению выбрать в качестве объектов-аналогов указанные земельные участки и не принимать в качестве объектов-аналогов объекты, наиболее близкие по площади – одному из ценообразующих факторов (перечень таких факторов приведен самим оценщиком) к оцениваемому объекту: площадью 500 кв.м., стоимостью 2240 руб./кв.м., площадью 750 кв.м., стоимостью 1333 руб./кв.м., площадью 980 кв.м., стоимостью 1631 руб./кв.м.

При таких обстоятельствах, нельзя утверждать, что объекты-аналоги соответствуют пункту 10 ФСО№1.

В свою очередь, по мнению судебной коллегии, выявленный недостаток основы проведённого оценщиком расчета существенно повлиял на определённую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку им необоснованно выбраны объекты-аналоги, не являющиеся в полной мере наиболее сходными с оцениваемым объектом.

Более того, из скриншота объявления о продаже объекта - аналога № 2 (страница 44 отчета) следует, что вид его разрешенного использования, вопреки информации, указанной оценщиком при описании объектов – аналогов в таблице № 8 «под промышленную застройку» (страница 35 отчета), - «индивидуальное жилищное строительство».

Изложенное свидетельствует о недостоверности приведенных оценщиком сведений, а, следовательно - итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Оценивая экспертное заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Оценка Юг» от 15 февраля 2019 г. № 3а-315/2019, судебная коллегия установила, что оно не содержит качественные критерии подборки объектов-аналогов. Ссылка на то, что в качестве единицы сравнения объекта оценки выбрана цена за земельный участок не восполняет выявленного нарушения законодательства об оценочной деятельности, поскольку, в отсутствие также иной информации об использованном экспертом объеме предложений продаж (например, скриншотов объявлений о продаже проанализированных объектов), с учетом отмеченных в них характеристик предметов продаж, не позволяет убедиться в объективности, проверяемости, достоверности, логичности, последовательности представленных экспертных суждений.

Поскольку выявленные неясность и неполнота экспертного заключения по результатам допроса эксперта в суде апелляционной инстанции устранены не были, определением судебной коллегии в соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ по делу было назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено эксперту ФИО8 – сотруднику общества с ограниченной ответственностью «Специализированная экспертная организация «Ростовский центр экспертиз».

Согласно выводам экспертного заключения от 8 апреля 2020 г. № 0163/Э, составленного по результатам повторной экспертизы экспертом ФИО8, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 850000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе, представленным стороной административного истца заключением специалиста (рецензией), по правилам статьи 84 КАС РФ, допросив в судебном заседании эксперта ФИО8, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Как следует из содержания заключения, экспертом в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 составлено точное описание объекта оценки. В нём представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка.

Кроме того, экспертом произведен подробный и точный анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения иных подходов.

В экспертном заключении содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В результате анализа характеристик объектов - аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж, выбрано 3 объекта - аналога, находящихся в г. Кореновске Краснодарского края. Обосновывая приведённый выбор объектов-аналогов, эксперт указал, что при анализе фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости из исследуемого сегмента, им были отобраны предложения о продаже земельных участков, в наибольшей степени схожих с оцениваемым участком по фактору вида использования на дату 1 января 2016 г. в г. Кореновске.

Оснований для отклонения выводов повторной судебной экспертизы по доводам, представленным стороной административного истца, основанным на рецензии, представленной на данное экспертное заключение, судебная коллегия не установила.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции экспертом ФИО8 были даны подробные объяснения относительно замечаний стороны административного истца.

В силу положений пункта 5 ФСО № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Представленное экспертное заключение, вопреки позиции административного истца, с учетом даты, по состоянию на которую эксперту необходимо было определить размер рыночной стоимости объекта исследования, соответствует приведенному требованию. Использование при экспертном исследовании данных ЕГРН, с учетом существа таких данных, в том числе о правах административного истца на земельный участок, изложенных в документах, изданных позже даты оценки, не привело к противоречивости самого экспертного исследования.

С учетом данных об объектах-аналогах и приведенных в экспертном заключении характеристик объекта исследования экспертом были применены соответствующие корректировки по обеспеченности объектов-аналогов коммуникациями, что также изложено в исследовательской части экспертного заключения.

Согласно разрешённому виду использования объекта исследования он отнесен экспертом к сегменту рынка – земельные участки под индустриальное (промышленное) строительство. Согласно объяснениям эксперта, данным в судебном заседании, одним из ценообразующих факторов для таких земельных участков является их обеспеченность свободным подъездом. Принимая во внимание доводы стороны административного истца, эксперт отметил, что внутриквартальное расположение земельного участка либо его расположение вблизи красных линий является существенным фактором при оценке земельных участков коммерческого назначения. С учетом проведенного анализа характеристик оцениваемого земельного участка, эксперт пришел к выводу об обеспеченности свободным доступом оцениваемого земельного участка как индустриального земельного участка, подобрав соответствующие объекты-аналоги.

Следует признать обоснованной и позицию эксперта относительно возможности использования справочной информации, выпущенной позже даты оценки, поскольку статистические данные, использованные при ее сборе и обобщении, получены в период, предшествовавший дате оценки.

В силу п. 10 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

Эксперт, ссылаясь на приведенную норму, приняв во внимание цель определения рыночной стоимости объекта исследования, проанализировав данные, его характеризующие, обоснованно не принял во внимание как фактор, отрицательно влияющий на стоимость земельного участка, нахождение на нем «теплотрассы», о наличии которой утверждал представитель административного истца.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о необоснованности доводов о недостоверности экспертного заключения, представленного по результатам повторной судебной экспертизы.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенном по результатам повторной судебной экспертизы, в связи с чем, решение суда первой инстанции в соответствующей части подлежит изменению.

При предоставлении суду апелляционной инстанции экспертного заключения по результатам повторной судебной экспертизы, общество с ограниченной ответственностью «Специализированная экспертная организация «Ростовский центр экспертиз» заявило ходатайство о возмещении расходов по производству указанной экспертизы, в размере 30676, 86 руб., подав заявление о перечислении денежных средств с депозитного счета суда.

Анализируя изложенное требование, судебная коллегия исходит из фактических обстоятельств настоящего дела, отсутствия как процессуального решения о перечислении таких денежных средств на депозитный счет суда, так и факта такого перечисления и приходит к выводу о необходимости разрешения заявленного ходатайства как ходатайства о выплате экспертной организации расходов, понесенных в связи с проведением назначенной судом экспертизы.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и размером его рыночной стоимости, составляет 10,6%, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Такое расхождение не является тем существенным превышением, кадастровой стоимости над установленной судом рыночной стоимостью, которое свидетельствует об ошибке, допущенной при определении кадастровой стоимости в отношении земельного участка, повлекшей нарушение конституционных прав и свобод административного истца.

Следовательно, заявление экспертного учреждения следует удовлетворить, взыскав стоимость проведенной экспертной работы с административного истца.

Заявленный экспертным учреждением размер стоимости экспертной работы представитель административного истца полагал завышенным и подлежащим снижению до 13634, 16 руб., с учетом объема выполненной экспертом работы, стажа его работы, уровня его профессиональной подготовки, отметив, что эксперт на проведенное исследование мог затратить меньшее количество часов, нежели указанное им в представленной калькуляции стоимости экспертной работы.

Судебная коллегия находит приведенную позицию необоснованной, как не подкрепленную какими-либо объективными данными.

Обсуждая вопрос об обоснованности заявленного размера стоимости судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертным учреждением представлено подробное обоснование стоимости экспертной работы, не содержащее сведений о включении в нее экономически необоснованных затрат. Стоимость экспертного часа, указанная в экономическом обосновании, представленном экспертным учреждением, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 8 февраля 2019 г. № 34/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, выполняемых сверх государственного задания при производстве судебных экспертиз по гражданским, арбитражным делам и делам об административных правонарушениях»).

При таких обстоятельствах, с административного истца в пользу экспертного учреждения следует взыскать расходы на проведение повторной экспертизы в заявленном экспертным учреждением размере.

Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда в остальной части судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 20 марта 2019 г. изменить в части установления кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 г., равном 850000 руб.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 20 марта 2019 г. оставить без изменения.

Взыскать с Мирончука Игоря Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированная экспертная организация «Ростовский центр экспертиз» расходы на проведение повторной судебной экспертизы в размере 30676, 86 руб.

Председательствующий:

Судьи: