Решение по делу № 8Г-4088/2024 [88-11084/2024] от 30.01.2024

50RS0005-01-2022-008140-62

ПЕРВЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                                       № 88-11084/2024,

№ 2-803/2023

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Саратов                                             11 апреля 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Гольман С.В.,

судей Князькова М.А. и Попова В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вивюрского И.В. к Костоеву А.Э. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда

по кассационной жалобе Костоева А.Э. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 ноября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Князькова М.А., выслушав объяснения представителя Костоева А.Э. – Ярилова В.Ю., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя Вивюрского И.В. – Леонова В.Н., против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Вивюрский И.В. обратился в суд с иском к Костоеву А.Э. о расторжении заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером № площадью 1 700 кв.м, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере <данные изъяты> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26 сентября 2012 г. по 19 сентября 2022 г. в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. и денежной компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

Иск обоснован тем, что по условиям вышеуказанного договора купли-продажи приобретаемый земельный участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом не состоит, какие-либо ограничения в отношении приобретаемого объекта отсутствуют, вместе с тем, 05 июля 2022 г. истцу стало известно о наличии правопритязаний на земельный участок третьих лиц - межрайонной природоохранной прокуроры Московской области, действующей в интересах Российской Федерации, Министерства экологии и природопользования Московской области, Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области.

Участок приобретался истцом для строительства жилого дома, однако, после регистрации права собственности и получения градостроительного плана земельного участка выяснилось, что земельный участок расположен в водоохранной зоне, что является обременением для использования земельного участка, истец лишен возможности использовать участок в полном объеме по целевому назначению, участок находится в границах береговой полосы канала и водоохраной зоны, что является существенным нарушением договора купли-продажи. Кроме того, действиями ответчика истцу причинен моральный вред, который заключается во введении в заблуждение о возможности строительства жилого помещения, что привело к переживаниям, трате личного времени.

Решением Дмитровского городского суда Московской области от 25 мая 2023 г. в удовлетворении исковых требований Вивюрского И.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 ноября 2023 г. решение Дмитровского городского суда Московской области от 25 мая 2023 г. отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования Вивюрского И.В. к Костоеву А.Э. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных по договору денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда удовлетворены частично.

Расторгнут договор купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером № общей площадью 1 700 кв.м, заключенный между Костоевым А.Э. и Вивюрским И.В. ДД.ММ.ГГГГ

Взысканы с Костоева А.Э. в пользу Вивюрского И.В. уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере <данные изъяты> руб., расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении исковых требований Вивюрского И.В. к Костоеву А.Э. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда отказано.

    В кассационной жалобе заявителя ставится вопрос об отмене апелляционного определения, как вынесенного с нарушением требований закона.

    В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находя участвующих в деле лиц извещенными о времени и месте судебного заседания согласно требованиям главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц.

    В силу статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, и в той части, в которой они обжалуются, не находя оснований для выхода за пределы доводов кассационных жалобы.

    Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к следующему.

    Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела и обжалованного судебного постановления следует, что Вивюрский И.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 700 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства. Участок расположен в районе <адрес>

Право собственности на земельный участок возникло на основании договора купли-продажи земельного участка №, заключенного между Костоевым А.Э. и Вивюрским И.В. ДД.ММ.ГГГГ

Костоеву А.Э. земельный участок принадлежал на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно условиям договора цена земельного участка составила                   <данные изъяты> руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (пункты 3, 4).

Из содержания договора следует, что правами третьих лиц земельный участок не обременен, в споре и под арестом не состоит (пункт 5), ограничений в пользовании земельным участком не имеется (пункт 6), участок передается продавцом свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли знать (пункт 7), ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации, правовыми актами администрации Московской области, изданными в пределах ее полномочий (пункт 8), договор вступает в силу с момента регистрации в органах обязательной государственной регистрации (пункт 9).

Вступившим в законную силу 11 ноября 2022 г. заочным решением Дмитровского городского суда Московской области суда от 20 сентября 2022 г. были удовлетворены исковые требования межрайонного природоохранного прокурора Московской области в интересах Российской Федерации в лице Министерства экологии и природопользования Московской области, Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области об истребовании из незаконного владения Вивюрского И.В. в собственность Российской Федерации части земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, занятых береговой полосой водного объекта, общей площадью 1 740 кв.м.

Судом истребованы названные участки из незаконного владения ответчика в приведенных координатах. Внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части площади земельных участков (с кадастровым номером № – с 1 700 кв.м на 1 120 кв.м). Внесены в Единый государственный реестр недвижимости сведения об ограничении (обременении) прав при использовании земельных участков в соответствии с пунктами 15 и 17 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации, пунктом 4.4 Санитарно-эпидемиологических правил СП 2.1.4.2625-10 «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <адрес>», в том числе, о запрете в границах водоохранных зон размещения земельных участков под дачное, садово-огородное, индивидуальное жилищное строительство, очистные сооружения канализации, автозаправочных станций (АЗС) легковых автомобилей на расстоянии менее 100 метров от уреза воды источника питьевого водоснабжения при нормальном подпорном уровне для водохранилищ и при летне-осенней межени для основных водотоков и притоков первого порядка. При строительстве и реконструкции объектов отдыха и спорта необходимо соблюдать требование, чтобы все строения располагались на расстоянии не менее 100 метров от уреза воды. В зонах рекреации в полосе 100 м от уреза воды не допускается капитальная застройка, допускается установка малых архитектурных форм. Возложена на ответчика обязанность использовать земельные участки в соответствии с установленными ограничениями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при недоказанности факта осведомленности продавца о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщения покупателю ложных сведений о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца, тогда как в ходе рассмотрения дела не нашел своего подтверждения факт предоставления Вивюрскому И.В. Костоевым А.Э. заведомо ложной информации об отсутствии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в том числе в форме умолчания.

Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на положения статей 1, 454, 549, 469, 554, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отмене решения суда первой инстанции и удовлетворении исковых требований в части, исходя из того, что изъятие части приобретенного земельного участка и его уменьшение на 580 кв.м, невозможность строительства жилого дома и вспомогательных сооружений (в частности, системы канализации) на спорном земельном участке и другие особенности его освоения в связи с расположением участка в границах водоохранной зоны, существенно ограничивают право собственности истца на приобретенный объект недвижимости и в совокупности являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так как истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером № общей площадью 1 700 кв.м, заключенный между Костоевым А.Э. и Вивюрским И.В. 25 сентября 2012 г., подлежит расторжению, как это предусмотрено пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а уплаченные истцом по договору денежные средства в размере <данные изъяты> руб. взысканию в его пользу с ответчика.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемое судебное постановление принято с нарушением норм права.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что существенным изменением обстоятельств, являющимся основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка является истребование части земельного участка.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Таким образом, при решении вопроса о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, суд апелляционной инстанции, не установил всей совокупности условий, указанных в выше приведенной норме права.

Судом апелляционной инстанции не дана оценка установленным судом первой инстанции обстоятельствам о приобретении земельного участка истцом с учетом сведений ЕГРП, обстоятельствам изъятия только части земельного участка, в связи с чем можно сделать вывод о существенности тех обстоятельств, с наличии которых, законодатель связывает основания расторжения договора.

При этом суд кассационной инстанции считает необходимым обратить внимание на то, что согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

К такой информации относятся также сведения о нахождении земельного участка в границах береговой полосы и охранной зоны водного объекта.

С учетом изложенного, доводы заявителя жалобы об отсутствии осведомленности об ограничениях и обременениях земельного участка и об отсутствии предоставления заведомо ложной информации, относятся к обстоятельствам, подлежащим исследованию судом при разрешении спора, однако судом первой инстанции приведенные положения закона учтены не были.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Вместе с тем приведенные положения гражданского процессуального закона не предполагают произвольной оценки доказательств судом.

Согласно взаимосвязанным положениям части 4 статьи 67 и части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан указать в мотивировочной части решения мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции, не указал доказательства, посредством оценки которых, установлены обстоятельства предоставления Костоевым А.Э. заведомо ложной информации о земельном участке, не привел мотивов отвергающие доводы ответчика о неосведомленности об ограничениях и обременениях земельного участка, приобретенного истцом.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 ноября 2023 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 ноября 2023 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

Председательствующий

Судьи