Решение по делу № 33-3883/2024 от 05.04.2024

УИД: 05RS0№-73

Номер дела суда первой инстанции: 2-414/2023

Номер дела суда второй инстанции: 33-3883/2024

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Махачкала                                                             29 мая 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего – Биремовой А.А.,

судей – ФИО11, Акимовой Л.Н.,

при секретаре – ФИО7,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации ГОсВД «Город Махачкала» по доверенности ФИО8 на решение Ленинского районного суда г.Махачкалы от <дата>.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан ФИО11, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи от <дата> состоявшимся, признании права собственности на объект недвижимости – 2-комнатную <адрес> общей площадью 55,8 кв. м. на 6 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Махачкала, <адрес>-в.

В обоснование искового заявления указано, что <дата>г. между нею и ФИО2 (Заирбековой) ФИО3, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме.

Согласно указанному договору ей продана квартира, находящаяся по строительному адресу: РД г. Махачкала пр.И.Шамиля 43 «б», состоящая из 2-х комнат, общей площадью 54 кв.м., квартира расположена на 6 этаже, 3-го подъезда дома, торцевой стороны шестиэтажного строящегося дома, с правой стороны лестничной площадки.

В соответствии с предварительным договором основной договор предполагалось заключить до <дата>, после оформления правоустанавливающих документов продавцом на квартиру.

Согласно п.4 предварительного договора купли-продажи от <дата>г. ею было оплачено продавцу 200 000 руб. При этом стороны предварительного договора исходят из того, что стоимость указанной квартиры равна 1 180 000 руб.

Оставшаяся часть денежных средств в размере 980 000 руб. ею была выплачена до <дата> Указанная сумма считалась окончательной, и доплаты при совершении основной сделки продавец обязался не требовать.

В настоящее время строительство дома завершено. Указанному дому после завершения строительства присвоен новый адрес г. Махачкала <адрес>, ее квартире присвоен №. По техническому паспорту фактическая общая площадь квартиры составляет 55, 8 кв.м.

Она не раз обращалась к продавцу с просьбой заключить основной договор, однако застройщик не привел всю документацию в порядок, не исполнил обязанности по передаче необходимых от застройщика документов в регистрирующий орган в срок, и не сдал дом на баланс города, в связи с чем, ответчик не смог оформить право собственности на квартиру.

Основной договор купли-продажи квартиры не был заключен в установленном законом порядке в указанные сроки.

На сегодняшний день она проживает в своей квартире, несет расходы по содержанию, оплачивает коммунальные услуги, однако не может в полной мере реализовать свои права как собственника данной квартиры, не может зарегистрироваться по месту своего проживания.

Решением Ленинского районного суда г.Махачкалы от <дата> исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Признан заключенным между ФИО1 и ФИО2 договор от <дата> состоявшимся.

За ФИО1 признано право собственности на объект строительства – 2-комнатную <адрес> общей площадью 55,8 кв. м. на 6 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Махачкала, <адрес>-в.

В апелляционной жалобе представитель администрации ГОсВД «город Махачкала» по доверенности ФИО8 просит решение Ленинского районного суда г.Махачкалы отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование жалобы указано, что разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию администрация г.Махачкалы не выдавало.

Судебным актом затронуты интересы администрации г.Махачкалы, как органа местного самоуправления, осуществляющего контроль в области градостроительной деятельности на территории города Махачкалы.

Стороны надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили.

Принимая указанные обстоятельства во внимание, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело без сторон, не явившихся на судебное заседание.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд руководствовался ст.12, п. 1 ст. 218,219, ст. ст. 309, 310, п. 1-3 ст. 421, п. 4 ст. 445 п. 1-3,5 ст. 429 ГК РФ, ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 27,29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата>), п. 30 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из того, что истец надлежащим образом исполнила свои обязательства по предварительному договору путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции.

Судом установлено, что <дата> между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключён предварительный договор купли-продажи на тот момент не созданного жилого помещения по адресу: г. Махачкала, пр. И. Шамиля, <адрес>-б, 2-комнатная квартира в 3 подъезде на 6 этаже, площадью 54 кв. м.

По условиям указанного предварительного договора от <дата> основной договор подлежал заключению в срок до <дата>.

Согласно условиям договора полная стоимость приобретаемой квартиры составляет 1 180 000 руб., из которых аванс в размере 200 000 руб. уплачивается до заключения предварительного договора.

Предварительный договор от <дата> нотариально удостоверен.

На обратной стороне предварительного договора выполнена рукописная расписка о том, что полная выкупная цена квартиры в размере 1 180 000 руб. полностью оплачена истцом ответчику.

Истцом утверждается, что строительство дома полностью завершено.

Из представленной истцом выписки из ЕГРН следует, что объект недвижимости по адресу: г. Махачкала, пр. И. Шамиля, <адрес>-б, площадью 481,8 кв. м поставлен на кадастровый учет, ему присвоен к/н 05:40:000059:1338, однако данный объект является незавершенным нежилым строением, готовность строения составляет только 28%. Собственниками строения являются ФИО9 и ФИО10

Согласно справке отделения по г. Махачкале Дагестанского филиала Федерального БТИ от <дата> строению по адресу: г. Махачкала, пр. И. Шамиля, <адрес>-б, присвоен адрес: г. Махачкала, <адрес>-в.

Сведения о завершении строительства и вводе дома в эксплуатацию отсутствуют, из чего следует, что многоэтажный многоквартирный дом в эксплуатацию не введён.

В отношении спорной квартиры ещё в 2014 году составлен и имеется у истицы технический паспорт.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Судом по делу назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертизы ООО «Южный центр судебной экспертизы и оценки «ЮГРАС» № от <дата> степень готовности 2-комнатная <адрес>, расположенная в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Махачкала, <адрес>-в, составляет 100%.

Также экспертом установлено, что 2-комнатная <адрес>, расположенная в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Махачкала, <адрес>-в, соответствует разделу 3 СП 13-102-2003 и СП 54.13330.216 и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п.п. 2-3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с п. 5 указанной статьи в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В свою очередь, п. 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда.

В п. 29 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № указывается, что не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Как следует из материалов дела, стороны заключили между собой предварительный договор купли-продажи объекта, строительство которого не было завершено и планировалось к завершению в будущем.

Согласно ч. 2 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

- на основании договора участия в долевом строительстве;

- жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от <дата> N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от <дата> N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Как указывалось в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата>), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Таким образом, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения вышеуказанного ФЗ.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учётом того, что у истицы имеется расписка об оплате всей стоимости квартиры, предусмотренной предварительным договором, в отсутствие каких-либо возражений по поводу внесения полной стоимости пая, суд приходит к выводу о том, что данной распиской достоверно и в достаточной степени подтверждает факт полной оплаты пая.

Истцом указывается на то, что строительство дома завершено ещё в 2006 году, квартиры фактически переданы застройщиком участникам долевого строительства, что подтверждается актом приёма-передачи квартиры, однако оформление квартир в собственность не производится, поскольку застройщик, ссылаясь на финансовые проблемы, уклоняется от проведения процедур по вводу объекта в эксплуатацию. Истицей в указанной квартире произведён ремонт, завершены отделочные работы, все инженерные сети и коммуникации подключены, она вселилась в данную квартиру и проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги.

Согласно ч. 1 ст. 7 Конституции РФ Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ), и одновременно – один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ).

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истицы как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 30 совместного постановления № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав. При этом, лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

Тот факт, что строительство жилого дома, в отношении которого заявлен спор, на момент рассмотрения дела формально не завершено, не может нарушать право истицы на защиту своих гражданских прав поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности на объект недвижимости.

Суд также принимает во внимание, что квартира передана истице не позднее 2014 года, то есть с момента передачи квартиры на день рассмотрения гражданского дела прошло более 9 лет.

Истицей представлен технический паспорт на квартиру, которым подтверждается факт завершения её строительства и пригодности для проживания. Это же подтверждается заключением экспертизы, проведённой по назначению суда.

При таких обстоятельствах дела суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1

Довод апелляционной жалобы о том, что разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию администрация г.Махачкалы не выдавало, не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку не опровергает выводы суда, основанные на том, что спорная квартира полностью завершена строительством, соответствует строительным и иным нормам, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан, условия предварительного договора полностью выполнены истцом, возражений со стороны ответчика не имеются.

Апелляционная жалоба не содержат доводов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Махачкалы от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено <дата>