Решение по делу № 33-1310/2022 от 19.05.2022

    Судья Шебзухов С.И.                                                    дело № 33-1310/2022

    (№ дела суда I инстанции 2-77/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 июня 2022 года                                                                   г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Тачахова Р.З.,

судей Козырь Е.Н. и Аутлева Ш.В.,

при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником судьи А.В. Никитиной,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ИП Глава КФХ ФИО1 на решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований ИП Главы КФХ ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель), отказать.

Возвратить ФИО2 денежные средства в размере 200 000 рублей, внесенные на депозит нотариуса Майкопского городского нотариального округа ФИО8 по реестру №-н/01-2022-3-244.

Заслушав доклад судьи Аутлева Ш.В., мнение ответчика ФИО4, полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

    ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, мотивированным тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО3 заключен договор о предоставлении земельного участка в аренду. По условиям указанного договора, ответчик ФИО3 сдал, а ИП Глава КФХ ФИО2 принял в долгосрочное пользование в аренду земельный участок, площадью 25 000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, примерно 2000/8 м на северо-запад от <адрес>, расположенного в границах земельного участка, бригада №, номер В/с-4, участок №, с кадастровым номером №

    Согласно п. 2.1 указанного договора, договор между ними был заключен сроком на 5 лет.

    Поскольку истец продолжал пользоваться указанным земельным участком и по окончании срока действия договора, договор о предоставлении земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГГГ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

    Однако, как стало известно истцу, в сентябре 2021 года указанный земельный участок без его уведомления отчужден в пользу ФИО4 и с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит ей на праве собственности. Стороны при заключении договора аренды имели право включить в него любые условия прямо незапрещенные законодательством, в том числе о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором в случае его продажи арендодателем.

ФИО2 с ФИО3 согласовали условие о наличии преимущественно права покупки земельного участка в случае продажи. При этом, очевидно зная о наличии такого условия в договоре и взятых на себя обязательствах, ФИО3 произвел отчуждение ФИО4, не уведомив ИП Главу КФХ ФИО1 о намерении продать участок и не предоставив последнему возможность реализовать свое преимущественное право покупки.

    Эти действия арендодателя представляют собой произвольный отказ от исполнения своих обязательств, что прямо противоречит положениям ст.ст. 309, 421 ГК РФ. Таким образом, права и обязанности по сделке, по которой произошло отчуждение арендуемого им земельного участка в пользу ФИО4, должны быть переведены на истца.

ДД.ММ.ГГГГ истец ИП Глава КФХ ФИО2 заявленные требования уточнил и просил суд перевести с ФИО4 на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО3 продал ФИО4 земельный участок площадью 25 000 кв.м, относящийся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», расположенный по адресу: <адрес>, примерно 2000/8 м на северо-запад от <адрес>, расположенного в границах земельного участка, бригада №, номер В/с-4, участок №, с кадастровым номером №

    Решением Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.

    В апелляционной жалобе ИП Глава КФХ ФИО2 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что стороны согласовали условие о преимущественном праве покупки земельного участка. Вместе с тем, действия ответчика по отчуждению участка третьему лицу нарушают его права и представляют собой произвольный отказ от исполнения своих обязанностей.

    Письменных возражений на доводы апелляционной жалобы не поступило.

    Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

    Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ИП главой КФХ ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, по условием которого ФИО3 передал в аренду ИП Главе КФХ ФИО2 земельный участок, площадью 25 000 кв.м, относящийся к категории земель: «земли сельскохозяйственного назначения», расположенный по адресу: <адрес>, примерно 2000/8 м на северо-запад от <адрес>, расположенного в границах земельного участка, бригада №, номер В/с-4, участок №, с кадастровым номером № (л.д. 100-102).

    Договор аренды земельного участка заключен сроком на 5 лет и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал ФИО4 земельный участок площадью 25 000 кв.м, относящийся к категории земель: «земли сельскохозяйственного назначения», расположенный по адресу: <адрес>, примерно 2000/8 м на северо-запад от <адрес>, расположенного в границах земельного участка, бригада №, номер В/с-4, участок №, с кадастровым номером № за 200 000 рублей (л.д. 71-72).

    Договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

    Заявляя требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи спорного земельного участка, ИП Главе КФХ ФИО2 сослался на нарушение его права на преимущественное приобретение земельного участка, предусмотренное пунктом 2.7 договора аренды.

    Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 199, 250 Гражданского кодекса РФ, статей 15, 22, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, оценив в совокупности все представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

    При этом суд исходил из того, что в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее вынесения, равно как не содержит условий об обязанности арендодателя – собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок.

    Кроме того, суд указал, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные ст. ст. 209, 260 ГК РФ.

    Проверяя законность решения в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам соглашается с выводами суда первой инстанции, полагая их законным и обоснованными.

    Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

    Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

    В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

    В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

    В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

    Согласно пункту 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

    Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

    При этом согласно ч. 3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

    В силу положений статьи 550 и пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

    При толковании договора аренды судебная коллегия применительно к ст. 431 ГК РФ принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, и находит, что стороны этого договора не достигли соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемого имущества.

    При таких обстоятельствах, вывод суда об отсутствии у арендатора преимущественных прав на выкуп земельного участка, является правомерным.

    При разрешении настоящего спора не имеет принципиального значения обязанность либо ее отсутствие собственника (арендодателя) извещать о своем намерении продать земельный участок, так как положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" прямо указывают на отсутствие у продавца доли обязанности извещать кого-либо о своем намерении ее продать.

    Вместе с тем, ФИО3 уведомил администрацию МО «<адрес>» о намерении продать принадлежащий ему земельный участок с кадастровым номером 01:02:2507001:37. При этом администрация МО «<адрес>» не возражала относительно отчуждения указанного земельного участка третьим лицам.

    Учитывая, что действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ИП Глава КФХ ФИО2 о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлся правомерным.

    Таким образом, судом принято правильное по существу решение, для отмены которого по доводам апелляционной жалобы нет оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.

    В целом доводы жалобы основаны на переоценки выводов суда о преимущественном праве истца на приобретении спорного земельного участка в силу договора аренды, которые не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку основаны на неверном толковании закона.

Руководствуясь статьями 199, 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Глава КФХ ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии Верховного суда Республики Адыгея вступает в законную силу с момента его оглашения и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения, путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Председательствующий                                    Р.З. Тачахов

Судьи                                                Е.Н. Козырь

              Ш.В. Аутлев