Решение по делу № 2-202/2021 от 24.08.2020

Дело №2-202/2021

91RS0004-01-2020-001934-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 апреля 2021 г.                                                                              г. Алушта

Алуштинский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи - Ксендз И.С.,

при ведении протокола помощником судьи - Цахаевым А.М.,

с участием:

представителя истца        -ФИО10,

представителя ответчика - ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора ФИО3, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, совершении определенных действий и возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО10, действуя в интересах ФИО4, обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит:

-расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 90:15:060103:78, наименование: блок №, по адресу: <адрес>-Д;

-прекратить право собственности ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером 90:15:060103:78, наименование: блок № по адресу: <адрес>-Д;

-признать за ФИО4 право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 90:15:060103:78, наименование блок №, по адресу: <адрес>-Д;

-аннулировать запись о регистрации права собственности 90:15:060103:78-90/090/2018-3 от 18.05.2018 г., содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 убытки в связи с существенным нарушением договора купли-продажи в размере 2436000 рублей;

-взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 уплаченную госпошлину и иные судебные расходы.

Исковые требования обоснованы тем, что 06 апреля 2018 года между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 90:15:060103:78, наименование: блок №2, по адресу: Республика Крым, с. Малореченское, ул. Виноградная, д. 1-Д, цена договора была установлена в сумме 20300000 рублей. Часть денежных средств в сумме 300000 рублей была выплачена ответчиком при подписании договора, оставшуюся часть денежных средств ответчица должна была оплатить в срок до 30.09.2019г. До настоящего времени полная оплата по договору не была осуществлена, фактический расчет по договору составляет 45,7 % от цены договора на 9280000 рублей. На требования об оплате товара, ответчик ответил отказом. После чего истец направил ответчику предложение о расторжении договора, что осталось без ответа. По мнению стороны истца, допущенные ответчиком нарушения условий договора являются существенными ввиду длительного неисполнения обязательств по оплате. В настоящее время истец имеет проблемы со здоровьем и денежные средства необходимы ему для лечения. В связи с нарушением ответчиком условий договора по оплате, истец понес убытки, поскольку не использовал возможность заключить договор аренды недвижимости в 2018, 2019, 2020г. по 812000 рублей в год, а всего 2436000 рублей.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО3, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялся надлежаще, ходатайств об отложении дела не заявлял, обеспечил участие в деле представителя ФИО10

Представитель истца ФИО10 в судебном заседании поддержал исковые требования по изложенным мотивам, просил удовлетворить иск в полном объеме. Суду пояснил, что ответчик действует недобросовестно, что существенно нарушает права истца. Об изменении цены договора ему ничего не было известно, после того как ему стало известно о заключении дополнительного соглашения по цене объекта недвижимости, он отозвал доверенность. Также сообщил о том, что 300000 рублей, преданные ответчиком при заключении договора ФИО3 в счет оплаты объекта недвижимости, последний ему не передавал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежаще, ходатайств об отложении дела не заявляла, обеспечила участие в деле представителя ФИО8

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска. Суду пояснил, что при заключении договора купли-продажи ФИО4 заверил ответчика, что переуступит права и обязанности по договору аренды земли под зданием, что нашло отражение в договоре купли-продажи. 26 марта 2018 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи и передано 8566080 рублей в качестве аванса. О получении денежных средств истец предоставил расписку. 06 апреля 2018 года между сторонами был заключен договор купли-продажи, передано ФИО4 875796 рублей, что оговорено в п. 2.2.3 договора и 300000 рублей, что оговорено в п.2.2.2 договора. В дальнейшем, в ноябре 2018 годы были выявлены обстоятельства, что договор аренды земельного участка не заключен, выявлен факт самовольного строительства. Данные обстоятельства существенно изменили условия заключения договора купли-продажи, стоимость объекта недвижимости, были доведены до сведения ФИО4 На что он сообщил, что все денежные средства потратил. В дальнейшем в договор купли-продажи были внесены изменения, касаемо цены объекта недвижимости.

Третьи лица ФИО3 и представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежаще.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при указанной явке.

Выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Статьей п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Относительно договора продажи товара в рассрочку пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Из материалов дела следует, что правообладателем нежилого здания с кадастровым номером 90:15:060103:78, наименование: блок №2 по адресу: <адрес>-Д зарегистрирована ФИО2 с 18.05.2018г.

Из дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости с кадастровым номером 90:15:060103:78 следует, что государственная регистрация прав ФИО2 осуществлена на основании договора купли-продажи от 06 апреля 2018г., заключенного между покупателем ФИО4, в интересах которого действовал ФИО3 и продавцом ФИО2

Из указанного договора купли-продажи следует, что ФИО2 передано в собственность нежилое здание с кадастровым номером 90:15:060103:78, наименование: блок №2 по адресу: <адрес>-Д, цена договора составляет 20300000 рублей.

В соответствии с п. 2.2.1 в момент подписания договора продавец получил от покупателя в счет оплаты цены денежные средства в сумме 300000 рублей.

В соответствии с пунктами 2.2.2 – 2.2.4 договора установлено, что до 31.04.2018г. покупатель передает продавцу 8980000 руб., до 30.04.2019г. – 5220000 рублей, до 30.09.2019г. – 5800000 рублей.

Из дополнительного соглашения от 30.04.2019 года к договору купли-продажи нежилого здания от 06.04.2018г. следует, что ФИО4, в интересах которого действовал ФИО3 и ФИО2 внесли изменения в договор от 06.04.2018г., определив цену здания в сумме 9441876 рублей, в в счет данной суммы засчитывается:

-аванс, оплаченный 26.03.2018г. в сумме 8566080 засчитывается в счет оплаты цены договора,

- денежные средства в сумме 300000 рублей, оплаченные в момент подписания договора;

- денежные средства в сумме 575796 рублей подлежащие оплате после подписания договора

Пункт 2.2.4 договора от 06.04.2018г. исключен.

В соответствии с распоряжением <адрес>0 ФИО9 отменил доверенность <адрес>2, выданную ФИО3 на продажу спорного здания 03.07.2019г.

Регистрация права собственности ФИО2 на нежилое помещение возникла 18.05.2018г. с момента регистрации в Росреестре.

Истец утверждал, что до настоящего времени ответчик обязанность по оплате цены объекта недвижимости не исполнил, денежные средства до настоящего времени в полном объеме не перечислил.

11.02.2020г. истец направил ответчику требования о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, о возврате переданного по сделке имущества в срок до 10 марта 2020г.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчик не предоставлял оплату проданного объекта недвижимости исходя из условий дополнительного соглашения и снижении стоимости объекта недвижимости от 30.04.2019г.

Суд отмечает, что при неоплате стоимости объекта недвижимости, которая была предусмотрена в срок до 30.09.2019г. (п.2.2.4 договора от 06.04.2018г.) истец обратился в суд с данным иском 24.08.2020г., почти спустя год после истечения срока оплаты.

При этом требований об оплате полной стоимости объекта недвижимости, обусловленной договором купли-продажи от 06.04.2018г. ответчику не направлял, доказательств обратного суду не предоставил, не оспаривал действительность заключенного дополнительного соглашения от 30 апреля 2018г.

При изложенных обстоятельствах суд не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 90:15:060103:78, наименование: блок №2, по адресу: <адрес>-Д.

При этом суд также принимает во внимание частичную оплату ответчиком стоимости объекта недвижимости по спорному договору купли-продажи.

Таким образом, истец в случае неоплаты договора вправе обратиться с требованием о взыскании стоимости проданного объекта с ответчика, однако, истец с таким требованием в суд не обращается, при тех обстоятельствах, что взыскание денежных средств с покупателя, в силу положений ст. 12 ГК РФ, более будет отвечать интересам истца, чем возврат в собственность имущества исходя из заявленных истцом обстоятельств о нуждаемости в денежных средствах для лечения.

В связи с тем, что суд не нашел оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора, не подлежат удовлетворению и производные от него исковые требования о признании права собственности на спорный объект недвижимости за ФИО4, аннулировании записи о регистрации права собственности 90:15:060103:78-90/090/2018-3 от 18.05.2018 г. и взыскании убытков в связи с существенным нарушением договора купли-продажи.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, понесённые истцом судебные расходы и госпошлина не подлежат взысканию с ответчика на основании ст. 98 ГПК РФ.

Мотивированный текст решения изготовлен 09 апреля 2021 года.

На основании изложенного и руководствуясь 194-198, ГПК РФ, суд

                                                         РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО4 к ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора ФИО3, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о расторжении договора купли-продажи нежилого здания, совершении определенных действий и возмещении убытков – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Алуштинский городской суд Республики Крым в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалованное решение не отменено.

Судья                                                                                     И.С. Ксендз