Решение от 16.01.2018 по делу № 33-494/2018 от 08.12.2017

Судья: Рыбакова Т.Г.

Докладчик: Печко А.В. Дело № 33 –12996/2017 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Дроня Ю.И.

судей областного суда Печко А.В. Братчиковой Л.Г.

при секретаре Чуб В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске «16 января 2018 года» дело по апелляционной жалобе Филимоновой Э.К. на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 18 октября 2017 года, которым оставлены без удовлетворения исковые требования Филимоновой Э.К. к АО «Интеко» о защите прав потребителя.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Печко А.В. объяснения Филимоновой Э.К., объяснения представителя АО «Интеко», объяснения представителя Росимущество, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Филимонова Э.К. обратилась с иском к АО «Интеко» о защите прав потребителя, указав, что заключила с АО «Интеко» предварительный договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а также предварительный договор купли-продажи машиноместа №, № от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям Договоров покупатель обязался оплатить полную стоимость квартиры и машиноместа в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, обязательства покупателем были исполнены в полном объеме, а в свою очередь продавец обязался подписать с покупателем основной договор на условиях, оговоренных в договоре не позднее ДД.ММ.ГГГГ, между тем, указанное обязательство так и не было исполнено.

Полагает, что исходя из позиции Верховного Суда РФ, отраженной в Определении от 10.05.2016 г. №78-КГ16-13, заключенные между сторонами Договоры являются ни чем иным как договорами участия в долевом строительстве и на них распространяются положения ФЗ от 30.12.2004 г. №-фз «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

25 ноября 2013 г. от ответчика в адрес истца поступило уведомление о том, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>. Также в уведомлении со стороны продавца поступило требование о доплате по предварительному договору №, в связи с увеличением площади квартиры до 182,10 кв.м, цена объекта недвижимости увеличилась до 44.060.916 руб. Указанное требование было исполнено истцом в полном объеме. В связи с тем, что ответчиком обязательство по передаче объекта долевого строительства не было исполнено в срок, начислила неустойку за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5.680.370, 47 руб. и направила ответчику претензию о неисполнении обязательства с требованием о выплате неустойки, однако в удовлетворении требований ей было отказано.

Поэтому Филимоновой Э.К. просила обязать АО «Интеко» заключить основные договоры, взыскать в ее пользу неустойку в размере 5.680.370, 47 руб., компенсацию морального вреда в размере 500.000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Филимонова Э.К. просила решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Поскольку принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что Филимоновой Э.К. была передана квартира, был подписан акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ.

Также вопреки выводам суда ответа на претензию, поданную в адрес АО «Интеко», застройщик так и не дал.

Кроме того, судом не был принят во внимание довод о недействительности акта от 31.12.2014., ввиду невозможности регистрации права собственности на объект недвижимого имущества на основании данного акта, как подписанного с лицом, не являющимся застройщиком.

Указывает, что у нее отсутствует право распоряжением имуществом, а право владения и пользования не обеспечено никакой защитой, так как данное недвижимое имущество за ней не числится, что подтверждается выпиской из ЕГРН, приобщенной к материалам дела.

Вывод суда о том, что в силу ст. 12 Федерального Закона № 214 «Об участии в долевом строительстве», у Филимоновой Э. К. с момента подписания передаточного акта с управляющей компанией возникло право на подачу документов для регистрации права собственности, противоречит и Федеральному Закону № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве», и Федеральному Закону № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Также ответчиком в суд были представлены ненадлежащим образом заверенные копии документов. Оригиналы документов на обозрение суда не предоставлялись. В заседании от 18.10.2017 года, когда судом производилось исследование доказательств, имеющихся в деле, ответчик отсутствовал. У истца представленные документы также имеются исключительно в копиях, экземпляр которых был вручен ответчиком. Не указаны реквизиты доверенности, на основании которой заверялись копии Зориковым А. О., не указана должность лица, заверявшего копии документов, представляемых в качестве доказательств.

Судом не дана оценка доказательствам, имеющимся в деле, также судом не разъясняется отказ в удовлетворении требований в части морального вреда.

Проверив материалы дела на основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене на основании ст. 330 ГПК РФ: ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушения и неправильного применения норм материального права, с постановлением по делу нового решения, исходя из следующего.

Согласно ст. 6 Закона № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно ст. 8 Закона «Об участии в долевом строительстве» установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Но передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Суд первой инстанции установил, что ДД.ММ.ГГГГ между Филимоновой Э.К. и ЗАО «Интеко» был заключен предварительный договор купли-продажи №, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в многоквартирном доме по почтовому адресу: <адрес>, Ломоносовский проспект, <адрес> (строительный адрес: <адрес> <адрес>, <адрес>).

В соответствии с п. 2.3. Договора покупатель обязался оплатить в сроки и на условиях, предусмотренных договором сумму в размере 42.609.156 руб. Срок оплаты установлен до 22.10.2013 г.

В соответствии с п. 2.5 Договора стоимость квартиры была увеличена до 44.060. 916 руб. и Филимонова Э.К. произвела доплату.

Пунктом 3.1.1. Договора определено, что продавец обязуется подписать с покупателем основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но который до настоящего времени не заключен.

Между сторонами был также заключен предварительный договор купли- продажи № ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи машиноместа, расположенного в многоквартирном доме по почтовому адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (строительный адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>).

Стоимость машиноместа составила 3.040.000 руб., срок оплаты - ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3.1.1. Договора продавец обязался заключить с покупателем основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но который до настоящего времени не заключен.

Суд посчитал, что данные отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, регулируются ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», поскольку сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полностью цену недвижимого имущества, то его должно квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. И если приобретателем по договору является потребитель, такой договор представляет собой договор участия в долевом строительстве, если его заключение состоялось после ДД.ММ.ГГГГ, то на него распространяются положения ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Суд первой инстанции также установил, что объекты недвижимости переданы истцу 31.12.2014 г. и в январе 2014 г. (т.е. до срока заключения договора купли-продажи, установленного предварительным договором купли-продажи и с учетом того, что иных сроков предварительным договором купли-продажи не было установлено), и с момента подписания передаточного акта и гарантийного обязательства участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенными объектами недвижимости, фактически осуществляет и права собственника и пришел к выводу об отсутствии нарушений со стороны ответчика АО «Интеко» прав истца в части сроков передачи объектов долевого строительства, а как следствие, и оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки и иных производных требований и отказал Филимоновой Э.К. в удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия согласная, что де факто: договор долевого участия сторонами был заключен и правоотношения сторон регулируются ФЗ № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», т.к. Филимонова Э.К. полностью уплатила цену квартиры и машиноместа, а АО «Интеко» передало квартиру и машиноместо, в связи с чем, требования Филимоновой Э.К. обязать АО «Интеко» заключить основные договоры не подлежат удовлетворению.

Однако де юро: вопреки п. 3.1.1. Договора АО «Интеко» не исполнило до настоящего времени обязанность заключить с Филимоновой Э.К. основной договор не позднее 31.12.2016 г.

Поскольку как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между Филимоновой Э.К. и ЗАО «Интеко» был заключен предварительный договор купли-продажи №, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в многоквартирном доме по почтовому адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (строительный адрес: <адрес> <адрес>), а покупатель обязался оплатить в сроки и на условиях, предусмотренных договором сумму в размере 42.609.156 руб. в срок до 22.10.2013 г. Договором определено, что продавец обязуется подписать с покупателем основной договор не позднее 31.12.2016 г.

Также между Филимоновой Э.К. и ЗАО «Интеко» был заключен предварительный договор купли-продажи № от 08.10.2013 г., по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи машиноместа, расположенного в многоквартирном доме по почтовому адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес> <адрес>, пересечение с проспектом Вернадского), покупатель обязался оплатить стоимость машиноместа в размере 3.040.000 руб. в срок до 22.10.2013 г. Договором определено, что продавец обязался заключить с покупателем основной договор не позднее 31.12.2016 г.

25.11.2013 от Ответчика поступило уведомление исх. № о том, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> введен в эксплуатацию. Также, в указанном уведомлении со стороны Продавца поступило требование о доплате по предварительному № № на основании проведенных органом БТИ обмеров, площадь квартиры увеличилась до 182,10 кв.м, согласно уведомлению (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ). На основании данного уведомления, цена объекта недвижимости по предварительному ДКП № увеличилась до 44.060.916 рублей. Истцом данное требование было исполнено в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

АО «ИНТЕКО» само признало, что с его стороны (Ответчика) не была исполнена обязанность заключить основные договоры купли-продажи (Квартиры и Машиноместа), на основании которых возможна регистрация права собственности Истца на указанные объекты недвижимости, но утверждало, что это имеет место по независящим от него обстоятельствам.

Поскольку строительство объекта по адресу: <адрес> осуществлялось на основании инвестиционного контракта заключенного Правительством Москвы, с одной стороны, Московским Г. У. им. М.В. Ломоносова (Заказчик-Застройщик), с другой стороны, и Акционерным обществом «ИНТЕКО» (Инвестор), с третьей стороны (регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ).

По условиям указанного контракта после завершения строительства жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> Сторонами оформляется Акт о результатах реализации инвестиционного проекта.

ДД.ММ.ГГГГ, целях исполнения условий заключенного инвестиционного контракта, Московским Г. У. им. М.В. Ломоносова был направлен акт о результатах реализации инвестиционного проекта на согласование в Федеральное агентство по управлению Г. имуществом. Однако акт был согласован и направлен в адрес МГУ им. М.В. Ломоносова только ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ АО «ИНТЕКО» направлен в Правительство Москвы подписанный со своей стороны и стороны Московского Г. У. им. М.В. Ломоносова Акт о результатах реализации инвестиционного проекта. До настоящего момента со стороны Правительства Москвы акт о результатах реализации инвестиционного проекта не подписан, что препятствует подписанию основных договоров купли-продажи с Истцом.

АО «ИНТЕКО» были предприняты все возможные меры по минимизации сроков оформления Акта, однако, по вине органа исполнительной власти, стороны инвестиционного контракта — Правительства города Москвы, указанный Акт до настоящего времени не оформлен.

По информации Департамента города Москвы по конкурентной политике Акт реализации инвестиционного контракта в настоящее время согласован профильными подразделениями Правительства Москвы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28.12.2005 N 1089-ПП «Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов» и может быть подписан со стороны Правительства Москвы после прохождения установленной процедуры согласования Градостроительно-земельной комиссией города Москвы (ориентировочный срок - январь-февраль 2018 года).

Таким образом, обязанность заключить основные договоры купли-продажи (квартиры и машиноместа), на основании которых возможна регистрация права собственности Истца на указанные объекты недвижимости не была исполнена АО «ИНТЕКО» в установленный в договорах срок, что лишает Филимонову Э.К. возможности оформить право собственности на квартиру и машиноместо.

В связи с чем, 30.01.2017 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием заключить основные договоры купли-продажи в отношении каждого предварительного договора купли-продажи, передать объекты недвижимости по акту, предоставить все необходимые для Г. регистрации перехода права документы, а также выплатить неустойку за нарушение обязательств. Ответчик дал ответ 03.03.2017 исх. № 10-0250/17-М, которым в удовлетворении заявленных в претензии требований - отказал.

При таких обстоятельствах суд ошибочно решил, что Филимонова Э.К. и ЗАО «Интеко» досрочно исполнили договоры купли-продажи квартиры и машиноместа в строящемся многоквартирном доме и, что передача построенных объектов по акту приема-передачи является моментом возникновения у истца титулов владения и пользования, вновь созданных объектов и, что с указанного момента Филимонова Э.К. была вправе зарегистрировать право собственности на спорное жилое помещение.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многократных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.2 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многократных домов и иных объектов недвижимости» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

На основании изложенного, поскольку основные договоры, строительства квартиры и машиноместа между Филимоновой Э.К. и АО «Интеко» в установленный договорами срок подписаны не были, ввиду чего истица лишена возможности зарегистрировать право собственности на них, постольку судебная коллегия полагает, что договор долевого строительства ответчиком исполнен ненадлежащим образом, соответственно, в пользу истца с ответчика подлежит к взысканию заявленная неустойка за период с 01.01.2017 года по 24.04.2017 года в размере 5.680.370, 47 руб. Также судебная коллегия полагает, что при этом оснований для применения положений ст. 333 ГПК РФ не имеется, т.к. о ее чрезмерности стороной ответчика не было заявлено.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что поскольку в ходе рассмотрения дела было установлено нарушение прав Филимоновой Э.К. как потребителя, то на основании ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» в ее пользу подлежит взысканию компенсация морального вреда, которую коллегия полагает с учетом требований разумности определить в размере 10.000 рублей.

Согласно ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» ввиду удовлетворения требований потребителя, установленных законом, судебная коллегия взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поэтому судебная коллегия полагает, что с АО «Интеко» в пользу Филимоновой Э.К. подлежит взысканию штраф в размере 2.895.185 руб.

Согласно ст. 98 ГПК РФ с АО «Интеко» в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина по делу в размере 51.127,78 рублей, от уплаты которой Филимонова Э.К., как потребитель была освобождена.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ «18 ░░░░░░░ 2017 ░░░░» - ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░: ░░░░░░░░ ░ ░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 5.680.370,47 ░░░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 10.000 ░░░., ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 2.895.185 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 51.127,78 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░: