Решение по делу № 2-2088/2024 от 29.03.2024

УИД № 70RS0003-01-2024-002669-11

№ 2-2088/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июня 2024 года Октябрьский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Рукавишниковой Т.С.,

при секретаре Сбоевой В.А.,

с участием представителя истца Лукъянёнок С.А. – Елисеева Д.В., действующего на основании доверенности от 15.01.2024, сроком на 10 лет,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Лукьянёнок Светланы Александровны к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска о признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

Лукьянёнок С.А. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором просит признать за Лукьянёнок С.А. право собственности на объект недвижимости – здание, нежилое, площадью 76,0 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: ..., с кадастровым номером: ... (технический план здания от 07.02.2024).

В обоснование заявленных требований истец указал, что 07.12.2023 между истцом и Л. заключен договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: ..., площадью 139 кв.м., кадастровый номер .... Данные помещения расположены в подвале многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером .... Кроме того, 07.12.2023 между истцом и Л. дополнительно заключен договор купли-продажи нежилого здания, площадью 76 кв.м., которое расположено также на земельном участке с кадастровым номером ... и фактически пристроено к принадлежащим истцу нежилым помещениям. Указанное нежилое здание возведено Л. в 1998 году на основании разрешительного письма на градостроительное образование размещения объекта администрации города Томска от 11.02.1998, материалов геодезических инвентаризационных работ по подготовке и выдаче документов на право пользования землей по .... Наличие здания по состоянию на 1999 год подтверждается топографическом планом. Однако, мероприятия по вводу объекта в эксплуатацию проведены не были, в связи с чем предъявлено настоящее требование. Полагает, что данная пристройка является самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ. Поскольку истцу на праве собственности принадлежат помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: ..., а земельный участок с даты введения ЖК РФ является собственностью собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, истцу на праве собственности принадлежит в том числе, и земельный участок. Нежилое строение соответствует требованиям строительных, градостроительных, санитарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением судьи от 23.05.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Компания Управа».

Истец Лукьянёнок С.А., будучи надлежащим образом извещённая о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила.

Представитель истца Лукъянёнок С.А. – Елисеев Д.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что на момент возведения объекта была вся разрешительная документация, на что указано в договоре, а земельный участок еще не был сформирован и не относился к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. В настоящее время собираются подписи собственников жилых помещений в МКД. Уже есть около 60 процентов согласия. В отсутствие возражений ответчика и УК «Управа» считает иск подлежащим удовлетворению.

Представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации города Томска, будучи надлежащим образом извещённый о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Компания Управа», будучи надлежащим образом извещённый о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (п. 6.2 ч.7 ст. 51 ГрК РФ).

Как указано в п. 3 Обзора ВС РФ от 13.12.2023, изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома.

Требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учетом положений ст. 222 ГК РФ (п. 8 Обзора ВС РФ от 13.12.2023).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (п.1 ст. 247 ГК РФ).

Постройка, возведенная (созданная), в том числе, в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 07.12.2023 между Л. (продавец) и Лукьянёнок С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого здания, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое здание, площадью 76 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ..., примыкающее к многоквартирному дому (п. 1). Объект возведен продавцом на основании разрешительного письма администрации города Томска от 11.02.1998 на градостроительное образование размещения объекта; материалов геодезических инвентаризационных работ по подготовке и выдаче документов на право пользования землей по ... (п. 3).

Покупатель приобретает право собственности, иные права, закрепленные гражданским, градостроительным и земельным законодательством РФ, в том числе весь объем прав, необходимый и достаточный для оформления прав на объект (в том числе в судебном порядке), после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество – нежилое помещение, общая площадь 139 кв.м., кадастровый номер ..., адрес расположения: ..., переданное по договору купли-продажи нежилого помещения от 07.12.2023.

Из выписки из ЕГРН от 07.02.2024 следует, что по адресу: ... расположены нежилые помещения в подвале, площадью 132 кв.м., с кадастровым номером ..., в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером .... Собственником указанных нежилых помещений является Лукьянёнок С.А. (дата государственной регистрации права 13.12.2023).

Из выписки из ЕГРН от 07.02.2024 следует, что по адресу: ..., расположен земельный участок, кадастровый номер: ..., вид разрешенного использования: многоквартирный многоэтажный жилой дом. В пределах земельного участка расположены объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами: ...

Истец, ссылаясь на то, что в установленном законом порядке стала собственником нежилых помещении ... в подвале многоквартирного дома по адресу: ... площадью 132 кв.м., с кадастровым номером ..., просит признать право на здание, нежилое, 76,0 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100032:344, права на которые она приобрела на основании договора купли-продажи с Л. (продавец).

Как следует из технического плана от 07.02.2024, по адресу: ..., в пределах земельного участка с кадастровым номером ... расположено нежилое здание, год завершения строительства – 1998, площадь 76,0 кв.м.

Согласно декларации об объекте недвижимости от 07.02.2024 на земельном участке с кадастровым номером ... по адресу: ..., расположено нежилое здание, назначение помещения: общее имущество в многоквартирном доме, помещение вспомогательного использования, год завершения строительства – 1998.

Из заключения ООО «ЭКЦ «СтроТЭкс» от 08.02.2024 №25 следует, что в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» нежилое здание, расположенное по адресу: ... (кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположен объект – ...), площадью 76,0 кв.м. (согласно техническому плану здания), имеет «работоспособное техническое состояние». При «работоспособном техническом состоянии» эксплуатация указанного нежилого здания возможна и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, т.к. обеспечивается механическая безопасность при его эксплуатации, соответствующая требованиям федерального закона РФ от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений». Нежилое здание, расположенное по адресу: ... (кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположен объект – ...), соответствует требованиям нормативных документов по пожарной безопасности. Нежилое здание, расположенное по адресу: ... (кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположен объект – ...), не нарушает требования государственных санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что нежилое здание, на которое истец просит признать право собственности, является пристроем к помещениям с кадастровым номером ..., расположенным в подвале многоквартирного дома, а именно к его общей капитальной стене, с устройством сквозного дверного проема между подвальным помещением и пристроем площадью 76,0 кв.м, за счет демонтажа части внешней стены данного дома.

В частности на это указывает текст договора, где прямо указано на то, что спорный обьект является пристроем, примыкающим к стене многоквартирного дома; пояснения представителя истца о том, что нежилое помещение пристроено к многоквартирному дому к входной группе. У помещения три стены и имеется общая часть многоквартирного жилого дома; содержание заключения ООО «ЭКЦ «СтроТЭкс» от 08.02.2024 №25 и имеющиеся в нем фото внешнего и внутреннего вида обьекта и план помещений на л. 7 заключения.

Такими действиями изменены не только внутренние параметры (конфигурация) нежилого помещения с кадастровым номером ..., но и произошло расширение всего объекта капитального строительства - многоквартирного дома (в частности, увеличилась его площадь), что исходя из положений ст. 25 ЖК РФ, п. 14 ст. 1 ГрК РФ, является реконструкцией многоквартирного дома.

От назначения строительно-технической экспертизы в государственной судебно-экспертной организации для опровержения выводов суда представитель истца отказался.

Также суд принимает во внимание, положения ст. 36 ЖК РФ, в силу которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).

В силу ч.ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Как следует из сведений о характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером ... был поставлен на кадастровый учет 19.05.1998, кадастровые работы завершены 10.12.2002.

Следовательно, указанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений данного многоквартирного жилого дома.

Таким образом, осуществляемая истцом реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен дом.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений, в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Вместе с тем, доказательств получения такого согласия, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, стороной истца не представлено.

Таким образом, бывшим собственником спорного нежилого помещения без получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме произведено присоединение к занимаемому им помещению части общего имущества в многоквартирном доме, которое повлекло уменьшение размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме.

На основании изложенного, с учетом установленных по делу обстоятельств, вышеприведенных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что иск о признании права собственности на объект недвижимости – здание, нежилое, площадью 76,0 кв.м., расположенное на земельном участке по адресу: ..., с кадастровым номером: ... (технический план здания от 07.02.2024), удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск оставить без удовлетворения в полном обьеме.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Томска.

Председательствующий судья: Т.С. Рукавишникова

Мотивированный текст решения изготовлен 18 июня 2024 года.

Подлинный документ подшит в деле №2-2088/2024 в Октябрьском районном суде г. Томска.

УИД: 70RS0003-01-2024-002669-11