Решение по делу № 2-488/2024 от 17.01.2024

Дело № 2-488/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Элиста 05 марта 2024 г.

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе

председательствующего судьи Согдановой Е.Е.,

при секретаре судебного заседания Эрдниевой Л.Б.,

с участием истца Уланкиновой Л.У.,

представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик Стройинвест» Музраева Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Уланкиновой Любови Учуровны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» о взыскании суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

Уланкинова Л.У. обратилась в суд с указанным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (далее – ООО «Специализированный застройщик Стройинвест», Общество), ссылаясь на следующее. 21.07.2021 заключила с Обществом договор № 24 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее – Договор), по условиям которого ответчик обязался передать не позднее 30.03.2023 двухкомнатную квартиру № <данные изъяты>, с предварительной общей площадью 60,17 кв.м., в том числе жилой площадью 30,3 кв.м., расположенную по адресу: <данные изъяты>. Цена договора составила 2 888 160 руб. и оплачена истцом в полном объеме в установленный срок. 30.01.2023 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору, в соответствии с которым в пункт 2.1 внесены изменения, срок передачи объекта определен не позднее 30.06.2023. Сторонами 07.08.2023 подписан акт приема-передачи, площадь квартиры в данном акте не отражена. По результатам технической инвентаризации фактическая площадь квартиры составляет 58,73 кв.м., их них: 56,5 кв.м. + 2,23 кв.м. (лоджия с понижающим коэффициентом). Полагает, что истцом произведена переплата за 1,44 кв.м. в размере 69 120 руб. Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размера. Истцом в адрес Общества направлена претензия с требованием о выплате суммы переплаты, однако ответчиком отказано в этом. Также указывает на нарушение ответчиком срока передачи объекта долевого строительства. Просит суд взыскать с ООО «Специализированный застройщик Стройинвест» в свою пользу сумму переплаты по договору № 24 участия в долевом строительстве от 21.07.2021 в размере 69 120 руб.; проценты, начисленные на сумму основного долга в размере 3 006,72 руб. в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, начиная с 01.12.2023 по день фактической уплаты задолженности; неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 07.08.2023 в размере 51 986,88 руб., компенсацию морального вреда – 10 000 руб., а также штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу истца.

В судебном заседании истец Уланкинова Л.У. поддержала исковое заявление, просила его удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности Музраев Т.А. в суде просил отказать в удовлетворении иска ввиду отсутствия правовых оснований. Указал, что действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, в части определения цены договора в соответствии с фактической площадью переданного участнику долевого строительства объекта. Пояснил, что застройщик уведомил истца о готовности передать квартиру до 30.06.2023. Однако ввиду нахождения Уланкиновой Л.У. за пределами Республики Калмыкия, акт приема-передачи от 29.06.2023 фактически подписан 07.08.2023. Считает, что в данном случае истец злоупотребляет своим правом с целью взыскания денежных средств с застройщика.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 1 ст. 6 приведенного Федерального закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства в соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст. 4 Федерального закона от № 214-ФЗ).

Частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст.ст. 5 и 7 Федерального закона № 214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Как следует из материалов дела, 21.07.2021 между ООО «Специализированный застройщик Стройинвест» (застройщик) и Уланкиновой Л.У. (участник) заключен договор № 24 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом, по адресу: <данные изъяты> на земельном участке площадью 1966 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, и передать участнику долевого строительства квартиру № <данные изъяты>, с предварительной общей площадью 60,17 кв.м., в том числе жилой площадью 30,3 кв.м.

Цена договора составила 2 888 160 руб., стоимость одного квадратного метра площади квартиры составляет 48 000 руб. (пункт 4.1 Договора). Договор в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

Обязательство по уплате цены договора исполнено Уланкиновой Л.У. в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 975856 от 08.06.2023 (л.д. 25).

Пунктом 4.6 Договора предусмотрено, что после завершения строительства многоквартирного дома, в соответствии с данными обмеров по первичному техническому учету, уточненный размер общей площади квартиры и площади лоджии (без понижающих коэффициентов) фиксируется в акте приема-передачи квартиры (л.д. 14).

В соответствии с пунктом 7.1 Договора качество объекта долевого строительства, который будет передан застройщиком участнику долевого строительства по данному договору, должно соответствовать условиям договора и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается сроком на 5 (пять) лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства (пункт 7.2 Договора).

30.01.2023 между Уланкиновой Л.У. и ООО «Специализированный застройщик Стройинвест» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору № 24 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, согласно которому изменен срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства – не позднее 30.06.2023.

Согласно акту приема-передачи, датированному 29.06.2023, ответчик 07.08.2023 передал истцу объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>. Размер общей площади квартиры не зафиксирован в акте приема-передачи.

Истец Уланкинова Л.У. полагает, что ей передана квартира фактической площадью 58,73 кв.м., их них: 56,5 кв.м. + 2,23 кв.м. (лоджия с понижающим коэффициентом 4,46 х 0,5), соответственно сумма переплаты за 1,44 кв.м. составляет 69 120 руб.

Из технического паспорта на 7-ми этажный 70-ти квартирный дом с коммерческими помещениями в цокольном этаже, расположенный по адресу: <данные изъяты>; выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 24.10.2023 следует, что площадь квартиры № <данные изъяты> составляет 56,5 кв.м., а также лоджия площадью 4,4 кв.м.

Таким образом, судом установлено, что Уланкиновой Л.У. ответчиком передан объект долевого строительства фактической площадью 60,9 кв.м., из них 4,4 кв.м. площадь лоджии без понижающего коэффициента, то есть на 1,47 кв.м. меньше чем предусмотрено Договором (60,17-(56,5+2,2).

Из материалов дела следует, что условиями договора долевого участия сторонами не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числе и на 1,47 кв.м.

В связи с чем суд признает несостоятельным довод представителя ответчика о том, что действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве в части определении цена договора в соответствии с фактической площадью переданного участнику долевого строительства объекта.

25.08.2023 истцом направлена претензия в адрес застройщика о выплате суммы переплаты по договору участия в долевом строительстве от 21.07.2021 № 24 в размере 69 120 руб. (1,44 кв.м. х 48 000), однако письмом от 25.09.2023 ответчиком отказано в выплате.

Судом установлено, что до настоящего времени сумма переплаты по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21.07.2021 № 24 не выплачена.

При таких данных с ООО «Специализированный застройщик Стройинвест» в пользу истца подлежит взысканию сумма переплаты в размере 69 120 руб. (48 000 руб. х 2,2 кв.м.) в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ в пределах заявленных требований.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (п. 3 ст. 395 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

Судом установлено, что 25.08.2023 истцом в адрес Общества нарочным подана претензия с требованием о выплате суммы переплаты, однако ответчиком отказано в этом. Последний день для удовлетворения требования истца – 04.09.2023.

Таким образом, у ответчика с 05.09.2023 возникла обязанность возвратить денежные средства, а потому проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с ответчика за период с 05.09.2023 по 05.03.2024 в размере 5 109,51 руб.

На основании п. 3 ст. 395 ГК РФ также подлежат удовлетворению требования истца о присуждении процентов за пользование чужими денежными средствами по дату фактического погашения излишне уплаченных денежных средств в размере 69 120 руб.

Требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства также подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Исходя из системного толкования положений ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, п. 4 ст. 12 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, лежит на исполнителе, а не на потребителе.

Из пояснений истца в судебном заседании следует, что в период с 20.07.2023 по 04.08.2023 находилась на стационарном лечении за пределами республики, уведомление о дате передачи объекта долевого строительства участнику заблаговременно ответчиком не направлялось. В СМС-сообщении от 26.07.2023 Строй Инвест сообщил о сдаче дома и передаче ключей по квартирам 29.07.2023 в 11 часов по <данные изъяты>. Указанное не оспаривалось представителем ответчика.

При таких данных суд приходит к выводу, что ответчик ООО «Специализированный застройщик Стройинвест» свои обязательства по передаче объекта в установленный договором срок не исполнил, фактически квартира передана истцу по акту приема-передачи 07.08.2023.

Доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, освобождающих ответчика от ответственности за нарушение срока исполнения обязательств по передаче квартиры, не представлялось.

Доводы стороны ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца признаются судом несостоятельными, поскольку доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение истца Уланкиновой Л.У., материалы дела не содержат.

Исходя из буквального толкования условий договора, ответчик обязался передать квартиру истцу не позднее 30.06.2023, именно с этой даты у истца возникло право требования неустойки.

С учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 №479 и фактической даты передачи объекта (07.08.223) размер неустойки за нарушение срока передачи ответчиком объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 07.08.2023 с учетом действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования Банка России составляет 62 191,71 руб. (2 888 160 руб. х (8,5%: 150) х 38 дней.

Вместе с тем с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи ответчиком объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 07.08.2023 в пределах заявленных требований, то есть в размере 51 986,88 руб.

Рассматривая исковые требования о компенсации морального вреда, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда от 28.06.2012 N 17 разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Принимая во внимание характер и степень причиненных истцу нравственных страданий, индивидуальные особенности, возраст, длительность неисполнения ответчиком обязательств, с учетом требований разумности и справедливости, сумма компенсации морального вреда подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в размере 7 000 руб.

В силу п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 46 Постановления от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).

Наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем удовлетворение требований участника долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает застройщика от выплаты штрафа.

В ходе рассмотрения дела ответчик действий, направленных на урегулирование спора, не предпринимал, исковые требования не признавал, требования потребителя добровольно им не исполнены. Сам по себе факт необращения потребителя в досудебном порядке к застройщику с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, основанием для отказа во взыскании штрафа также не является, поскольку ни Закон N 214-ФЗ, ни Закон о защите прав потребителей не предусматривает такой обязанности истца.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца – 66 608,19 руб. (69120+51986,88 +5109,51+7000).

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд (п. 1 ст. 333.37 НК РФ), в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

Следовательно, с ответчика в бюджет г. Элисты подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 574,32 руб. (3 274,32 + 300).

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковое заявление Уланкиновой Любови Учуровны удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СТРОЙИНВЕСТ» (ИНН 0814173612; ОГРН 1070814004370) в пользу Уланкиновой Любови Учуровны (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) суммы переплаты по договору № 24 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21.07.2021 в размере 69 120 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.09.2023 по 05.03.2024 в размере 5 109,51 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, подлежащие начислению на сумму невозвращенных денежных средств, начиная с 06.03.2024, ежедневно до дня фактического исполнения обязательства; неустойку за период с 01.07.2023 по 07.08.2023 в размере 51 986,88 руб.; компенсацию морального вреда в размере 7 000 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 66 608,19 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Стройинвест» (ИНН 0814173612; ОГРН 1070814004370) в бюджет г. Элисты государственную пошлину в размере 3 574,32 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е.Е. Согданова

Мотивированное решение суда изготовлено 18 марта 2024 г.