Решение по делу № 33-10454/2019 от 29.08.2019

Судья Калина Е.Д. Дело № 33 – 10454

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь «16» октября 2019 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Пьянкова Д.А.,

судей Гилевой М.Б. и Стрельцова А.С.,

при секретаре ШумилинойА.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Тотьмянина Рудольфа Викторовича и Тотьмяниной Евгении Викторовны на решение Кудымкарского городского суда Пермского края от 10 июля 2019 года, которым были частично удовлетворены исковые требования Петровой Светланы Николаевны и Петрова Александра Васильевича к Тотьмянину Рудольфу Викторовичу и Тотьмяниной Евгении Викторовне, с которых в пользу Истцов и муниципального образования взысканы денежные средства в качестве возврата оплаты по договору и компенсации убытков, а также расторгнут договор купли – продажи с изменением сведений о переходе права собственности на домовладение, расположенное по адресу: ****.

Заслушав доклад судьи Стрельцова А.С., выслушав Истца Петрова А.В. и его представителя Щетинникову Е.Л., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В Кудымкарский городской суд Пермского края обратились Петрова Светлана Николаевна и Петров Александр Васильевич, действующие также в интересах несовершеннолетних П1., П2. и П3., с исковым заявлением к Тотьмянину Рудольфу Викторовичу и Тотьмяниной Евгении Викторовне о расторжении договора купли – продажи земельного участка с жилым домом и взыскании в равных долях денежных средств в общем размере 2819219 (Два миллиона восемьсот девятнадцать тысяч двести девятнадцать) рублей 55 копеек в качестве возврата денежных средств, выплаченных по договору купли – продажи и компенсации убытков. В обоснование исковых требований Истцы указали, что в сентябре 2019 года Петрова С.Н., Петров А.В., П1., П2. и П3. на основании договора – продажи приобрели в долевую собственность (по 1/5 доли каждому) у Тотьмянина Р.В. и Тотьмяниной Е.В. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ****. Указанные объекты недвижимости были переданы во владение и распоряжение Петровых, а переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Данное домовладение приобреталось Истцами, в том числе за счёт специализированной государственной помощи «материнский капитал» и банковского кредита, для реализации жилищных прав посредством постоянного проживания, но в ходе эксплуатации жилого дома было выявлено наличие существенных недостатков, препятствующих постоянному проживанию в объекте капитального строения. Истцы производили ремонтно – строительные работы для создания надлежащих условий проживания и устранения недостатков при возведении жилого дома, но впоследствии с привлечением специалиста установили наличие существенных нарушений строительных требований закона к качеству объекта капитального строения, которые препятствуют использование жилого дома непосредственно для проживания. В связи с данными обстоятельствами Истцы не имеют возможности использовать домовладение в целях, которые определялись при заключении сделки купли – продажи, поэтому фактически приобрели некачественный товар, а также не желали заключать договор о покупке имущества не пригодного к использованию по назначению. Считает, что в связи с данными обстоятельствами договор купли – продажи подлежит расторжению в связи отсутствием у Истцов интереса в дальнейшем использовании объектов по сделке, а также Ответчики должны компенсировать убытки в виде затрат на проведение ремонтно – строительных работ расходов по оплате кредита, поскольку результаты ремонта переходят к Тотьмяниным, а получение кредита обусловлено исключительно вступлением в правоотношения с Ответчиками по заключению сделки.

В судебном заседании представители Истцов Щетинникова Е.Л. и Петров В.П. исковые требования поддержали, настаивая на доводах, изложенных в исковом заявлении.

Ответчик Тотьмянин Р.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что фактически в ходне заключения сделки Петровыми была получена информация о неоконченном строительстве жилого дома, поэтому согласились приобрести имущество в текущем состоянии, в том числе с учётом формировании цены объекта купли – продажи.

Судом постановлено указанное выше решение, в апелляционной жалобе Ответчики Тотьмянин Р.В. и Тотьмянина Е.В. с решением суда первой инстанции не соглашаются, просят отменить решение Кудымкарского городского суда Пермского края от 10.07.2019. с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объём. Свои требования Ответчики мотивируют тем, что судом первой инстанции сделаны неправильные выводы по обстоятельствам дела, а также неверно применены материальный и процессуальный закон. Считает, что суд первой инстанции фактически лишил его права на судебную защиту, поскольку отказал в удовлетворении ходатайства о переносе даты проведения судебного заседания с целью обеспечения возможности участия представителя Ответчиков, а также не соглашается с выводами судебной экспертизы некачественном строительстве жилого дома, настаивая на причинении повреждений строительным конструкциям непосредственно действиями Истцов. Указывает на то, что при разумной реализации своих прав Петровы имели возможность выявить недостатки строительства и отказаться от заключения сделки, а также все выявленные нарушения при возведении жилого дома являются устранимыми. Настаивает на том, что услуги специалиста по обследованию жилого дома и закрепления результатов исследований оплачены Истцами в завышенном размере.

Истец Петров А.В. и его представитель Щетинникова Е.Л. в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили оставить без изменения решение Кудымкарского городского суда Пермского края от 10.07.2019.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещались по адресам, указанным в материалах дела.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, по правилам гл. 39 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции правильно установлено, что в сентябре 2019 года Петрова С.Н., Петров А.В., П1., П2. и П3. на основании договора – продажи приобрели в долевую собственность (по 1/5 доли каждому) у Тотьмянина Р.В. и Тотьмяниной Е.В. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ****. Указанные объекты недвижимости были переданы во владение и распоряжение Петровых, а переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Данное домовладение приобреталось Истцами, в том числе за счёт специализированной государственной помощи «материнский капитал» и банковского кредита, для реализации жилищных прав посредством постоянного проживания, но в ходе эксплуатации жилого дома было выявлено наличие существенных недостатков, препятствующих постоянному проживанию в объекте капитального строения. Истцы производили ремонтно – строительные работы для создания надлежащих условий проживания и устранения недостатков при возведении жилого дома, но впоследствии с привлечением специалиста установили наличие существенных нарушений строительных требований закона к качеству объекта капитального строения, которые препятствуют использование жилого дома непосредственно для проживания. В связи с данными обстоятельствами Истцы не имеют возможности использовать домовладение в целях, которые определялись при заключении сделки купли – продажи, поэтому фактически приобрели некачественный товар. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспаривались сторонами в ходе судебного разбирательства.

В соответствии ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), по смыслу ст. 421 ГК РФ.

По смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом, по смыслу ст. 223 ГК РФ.

В соответствии ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли – продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, по смыслу ст. 554 ГК РФ.

По смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:….при существенном нарушении договора другой стороной, которым признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства, в соответствии ч. 2 ст. 453 ГК РФ.

В соответствии ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения в случае, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен, по смыслу ч. 1 ст. 451 ГК РФ.

В соответствии ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами, в соответствии ч. 1 ст. 310 ГК РФ.

По смыслу ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, под которыми понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Вред, причинённый личности или имуществу гражданина, а также вред, причинённый имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред, по смыслу ч. 1 ст. 1064 ГК РФ.

Исходя из перечисленных требований закона и установленных обстоятельств дела, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции сделан правильный вывод о частичном удовлетворении исковых требований, поскольку фактически после заключения договора купли – продажи в собственность покупателей перешёл объект недвижимости, качественные характеристики которого не соответствуют договору купли – продажи. Вывод суда первой инстанции о том, что в данном случае договор купли – продажи жилого дома и земельного участка заключён между сторонами в соответствии с требованиями закона, судебная коллегия находит основанным на материалах дела и правильном толковании условий по сделке, поскольку соглашение об отчуждении объектов недвижимости было заключено в надлежащей форме с формулированием необходимых условий и сомнений в конкретном волеизъявлении сторон в данном случае не усматривается. В силу требований ст. 421 ГК РФ заключение сделки обусловлено свободным волеизъявлением сторон, поэтому своевременное подписание договора и его исполнение зависит от соответствующих действий данных лиц. Принимая решение о расторжении договора аренды, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст. 475 ГК РФ и правильно учёл, что фактически после заключения договора в собственность Истцов были переданы объекты недвижимости качественные характеристики которых не соответствуют договору купли – продажи. Как следует из условий договора купли – продажи, его предметом является переход права собственности на возмездной основе земельного участка и жилого дома, предназначенных для ведения личного хозяйства с реализацией жилищных прав Условие о виде и назначении объекта недвижимости с отнесением его к определённому фонду использования является существенным условием договора в силу прямого указания закона, поэтому передача в собственность покупателя объекта недвижимости, который не может быть использован по оговорённому сторонами назначению, безусловно свидетельствует о нарушении продавцом существенного условия договора. Таким образом, при заключении договора стороны заблуждались о возможности использования для проживания жилого дома, являвшегося объектом купли – продажи, поэтому осуществление передачи покупателю товара качество и характеристики которого не соответствуют условиям договора, порождают у Истцов право требовать расторжение договора в силу прямого указания закона.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции фактически лишил его права на судебную защиту, поскольку отказал в удовлетворении ходатайства о переносе даты проведения судебного заседания с целью обеспечения возможности участия представителя Ответчиков, судебная коллегия находит несостоятельными. В силу требований закона граждане вправе осуществлять защиту своих прав в суде лично либо через представителей и разумно пользоваться своими правами, поэтому с учётом длительности рассмотрения дела и наличии информации о действиях своего представителя при надлежащей реализации своих прав Ответчики имели возможность для обеспечения участия в дели иного лица с целью представления их интересов. По мнению судебной коллегии, само по себе отсутствие представителя Ответчиков в судебном заседании не является самостоятельным основанием для отмены судебного решения, поскольку требованиями закона не предусмотрено обязательное участие стороны по делу только в присутствии представителя. Вопреки доводам Тотьмянина Р.В. судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при постановлении судебного решения обоснованно руководствовался выводами судебной экспертизы, поскольку исследования и выводы выполнены лицом, обладающим специальными познаниями с квалификацией, а также не опровергнуты иными доказательствами по делу. Доказательств того, что выводы судебной экспертизы ошибочны либо причинения повреждений строительным конструкциям жилого дома непосредственно действиями Истцов, суду не представлено и в ходе судебного разбирательства не выявлено.

Доводы Ответчика о том, что при разумной реализации своих прав Петровы имели возможность выявить недостатки строительства и отказаться от заключения сделки, судебная коллегия находит надуманными и основанными на предположениях, поскольку заключением специалиста и выводами судебной экспертизы подтверждается выявление отдельных скрытых недостатков в строительстве жилого дома, наличие которых невозможно выявить без проведения инструментальных исследований. Вопреки доводам апелляционной жалобы судебная коллегия считает, что судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о компенсации Истцам расходов по изготовлению заключения специалиста по определению технического состояния жилого дома, поскольку требованиями закона прямо предусмотрено возникновение у Петровых права на компенсацию судебных издержек, а составление заключения обусловлено необходимостью доказывания доводов в ходе судебного разбирательства. Также несостоятельны доводы Ответчика о том, что все выявленные нарушения при возведении жилого дома являются устранимыми, поскольку выводами судебного эксперта прямо подтверждается существенное ухудшение качественных характеристик конструктивно – технических элементов жилого дома в связи нарушением требований закона при возведении данного капитального строения. В силу прямого указания закона объектами жилищных прав могут являться только жилые помещения, которые отвечают техническим требованиям и строительным нормативам, поэтому отсутствие у объекта недвижимости жилищно – эксплуатационных свойств в данном случае влечёт возникновение у Истцов право на расторжение договора в принудительном порядке.

Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения для надлежащего разрешения настоящего спора, данные доводы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут повлиять на обоснованность принятого решения. При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам и вынес обоснованное и справедливое решение. Оснований для отмены либо изменения судебного решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Тотьмянина Рудольфа Викторовича и Тотьмяниной Евгении Викторовны на решение Кудымкарского городского суда Пермского края от 10.07.2019. оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: