Решение по делу № 33-12448/2024 от 30.05.2024

    УИД 03RS0044-01-2023-004624-34

    № 2-97/2024

    судья Галикеева Л.И.

    2.194

    ВЕРХОВНЫЙ СУД

    РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    № 33-12448/2024

    1 июля 2024 года                                               г. Уфа

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

    председательствующего                 Загртдиновой Г.М.,

    судей:                         Галлямова М.З.,

                                Кривцовой О.Ю.,

    при секретаре судебного заседания        Хазиповой Я.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы КФХ Салимгареева Артура Раифовича к Кислицыну Александру Михайловичу о признании договора аренды нежилого помещения с правом выкупа исполненным, прекращении права собственности на нежилое помещение и признании договора аренды нежилого помещения незаключенным по апелляционной жалобе ИП Главы КФХ Салимгареева Артура Раифовича на решение Иглинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 5 марта 2024 г.,

заслушав доклад судьи Загртдиновой Г.М., судебная коллегия

    установила:

индивидуальный предприниматель глава КФХ Салимгареев А.Р. обратился в суд с иском к Кислицыну А.М., в котором с учетом заявления в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил признать договор аренды с правом выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес общей площадью 442,2 кв.м. условный №... от дата исполненным, договор аренды от дата – незаключенным; прекратить право собственности ответчика на указанный объект недвижимости, принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с Кислицына Александра Михайловича на ИП главу КФХ Салимгареева Артура Раифовича, взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины в размере 6000 руб.

В обоснование требований указано, что дата между ООО «Премьер» в лице директора Салимгареева Р.М. (арендатор) и Кислицыным А.М. (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в целях решения производственно-хозяйственных задач арендатора. Предмет аренды – здание, расположенное по адресу: РБ, адрес общей площадью 442,2 кв.м. условный №.... Согласно п. 1.3 договора здание передано в аренду сроком на 3 года с правом выкупа. На основании п. 1.6 договора арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду зданием в любой момент в течение трех лет с момента подписания договора. Обязанности арендатора по уплате арендной платы, содержанию здания и другие вытекающие из договора обязанности возникают у арендатора только с момента устранения всех недостатков, указанных в акте приема-передачи здания. Согласно акту №... от дата были выявлены следующие недостатки здания: кирпичное здание с частично разрушенными пандусами входных групп; отсутствуют все оконные рамы как с фасадной, так и с задней части здания; отсутствует дверь с задней стороны здания. При внутреннем осмотре здания: отсутствуют 100% двери, косяки между всеми технологическим помещениями; отсутствуют 100% магистрали теплоснабжения, нет батарей; отсутствуют 100% магистрали водоснабжения (холодного, горячего не предусмотрено); отсутствует 100% сантехническое оборудование (раковина, смеситель, унитаз, душ); отсутствует 100% электропроводка, нет розеток, выключателей, счетчика, светового оборудования; частичное разрушение перегородок между помещениями; стены исписаны, разрушена штукатурка, в потолках имеются сквозные разрушения между плитами перекрытий, через которые внутрь попадают дождевые стоки; во всех помещениях скопился бытовой мусор, бутылки, там, где разрушены перегородки – битый кирпич, штукатурка. Крыша здания протекает, требуется профилактический ремонт.

Согласно п. 3.1 договора выкупная цена составляет 450 000 руб., погашается арендатором в течение одного года с начала производственной деятельности и действия договора путем прямых финансовых платежей различными долями, с правом досрочного погашения выкупной цены здания. После полной оплаты выкупной цены здание переходит в собственность арендатора с оформлением свидетельства о государственной регистрации права на здание и переоформление договора аренды земельного участка.

В нарушение условий договора арендодателем недостатки здания, препятствующие эксплуатации здания и использования в целях решения производственно-хозяйственных задач арендатора, устранены не были. Письмом №... от дата ООО «Премьер» известило Кислицына А.М. под роспись о намерении приступить к ремонту здания ввиду необходимости его использования. Арендатором с 13 сентября 2012 г. были проведены работы по устранению недостатков, указанных в акте №... от дата Всего произведено работ на общую сумму 299 590,10 руб. (по акту №... от дата на сумму 33 293 руб., по акту №... от дата - 25 685,80 руб.; по акту №... от дата - 32 850 руб., по акту №... от дата - 4 612 руб.; по акту №... от дата – 70 227 руб.; по акту №... от дата – 48 268,50 руб.; по акту №... от дата – 25 945 руб.; по акту №... от дата – 58 708,80 руб.). С даты заключения договора аренды Кислицын А.М. получил от арендатора 720 040,10 руб., в том числе 420 450 руб. путем передачи денежных средств (373 450 руб. переводами на карту и 47 000 руб. наличными), и 299 590,10 руб. израсходовано на ремонт здания. Считает, что обязательства по уплате выкупной цены со стороны арендатора выполнены в полном объеме. Кроме того, ООО «Премьер» самостоятельно было вынуждено заключить договор водоснабжения и электроснабжения ввиду отсутствия подключения коммуникаций. Письмом от дата ООО «Премьер» сообщило Кислицыну А.М. о своем намерении продлить договор. Возражения со стороны арендодателя не поступили. 21 июля 2020 г. ООО «Премьер» и ИП Глава КФХ Салимгареев А.Р. заключили договор субаренды нежилого помещения с правом выкупа. 22 февраля 2023 г. между ООО «Премьер» и ИП Глава КФХ Салимгареев А.Р. заключен договор цессии №1 по условиям которого ООО «Премьер» передало все права (требования) по отношению к Кислицыну А.М. ИП Главе КФХ Салимгарееву А.Р. Согласно выписке из ЕГРЮЛ дата ООО «Премьер» прекратило свою деятельность. Полагает, что с учетом того, что ответчиком получена денежная сумма в размере 720 040,10 руб., что значительно превышает размер выкупной цены, предусмотренной договором, то договор аренды нежилого помещения с правом выкупа от дата со стороны арендатора исполнен в полном объеме. Указывает, что в адрес ответчика была направлена досудебная претензия о необходимости зарегистрировать переход права собственности, которая оставлена без ответа.

Письмом от дата ООО «Премьер» сообщило Кислицыну А.М. о своем намерении продлить договор аренды от дата, в ответ на данное письмо не поступило никаких возражений. Полагает, что договор от дата был пролонгирован на неопределенный срок, соглашение о расторжении подписано не было, арендованное имущество обратно в пользование Кислицына А.М. не передано, в связи с чем договор аренды от дата является формальным, правоотношения у сторон по данному договору не возникли. Обращает внимание, что в представленном договоре аренды от дата имеются исправления размера арендной платы, указанное ставит под сомнение легитимность договора, свидетельствует об отсутствии соглашения по существенному условию договора аренды. Указывает, что поскольку ИП Глава КФХ Салимгареев А.Р. не являлся стороной сделки, срок исковой давности в данном случае составляет 10 лет со дня исполнения сделки. Арендатор продолжил пользоваться имуществом после истечения срока действия договора от дата, что свидетельствует о его заключении на неопределенный срок, он не был расторгнут, по акту здание возвращено не было. Арендодатель не нес расходов на содержание имущества, восстановление эксплуатационных характеристик, чем выразил согласие на выбытие из его владения здания и земельного участка. Акт о принятии здания в эксплуатацию согласно условиям договора подписан не был, ответчик препятствовал производству грибов. Договорённостей о том, что арендные платежи не будут выплачиваться на протяжении трех лет с 2012 г. по 2015 г. не было. Акты выполненных работ не подписывались арендодателем, было принято решение и согласовано с ответчиком о зачислении денежных средств на карту Сбербанка ответчика в счет выкупной цены здания по договору. С 2015 г. по 2021 г. перечислено 373 450 руб., расходы арендатора по двум актам составили 58 978,80 руб., выдано наличными по ордерам 47 000 руб., общая сумма 479 428,80 руб., что является оплатой выкупной цены здания, не считая 240 611,30 руб. – денежных средств по шести актам выполненных работ. Договор аренды от дата являлся притворной сделкой, был оформлен по просьбе и для нужд ответчика, не имел мотивов для заключения. Никаких арендных платежей за период с дата по дата между истцом и ответчиком не было, равно как отсутствовало до дата соглашение или уведомления о расторжении договора от дата

В возражениях на иск ответчик Кислицын А.М. просил отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на их необоснованность. Указал, что заключенный между С.Р.М. и Кислицыным А.М. 28 августа 2012 г. договор просуществовал до августа 2016 г., впоследствии договор был перезаключен по инициативе С.Р.М.. Договор аренды в отношении спорного помещения с истцом Салимгареевым А.Р. не составлялся и не заключался. В связи с прекращением деятельности ООО «Премьер» ответчик направил С.Р.М. письма о расторжении договора дата и дата, однако Салимгареевым Р.М. указанные письма оставлены без ответа. В договоре 2016 г. Салимгарееву Р.М. передано здание в аренду без указания цели использования, арендатором самостоятельно создавались условия для выращивания грибов (т. 1 л.д. 223).

В письменных пояснениях на иск третье лицо С.Р.М. указал, что с сентября по декабрь 2012 г. производил ремонт здания, производство грибов началось в феврале-марте 2013 г. По перечисленным в двух актах материалам невозможно произвести ремонт здания. На вопросы суда ответчик пояснил, что денежные средства по актам 2012 г. зачтены в счет аренды. Дополнительные соглашения между сторонами к договору аренды от 2012 г. не составлялись. Арендатор уведомил арендодателя за 25 дней о необходимости продления действия договора от 2012 г. Возражений от него не поступило. Истцом обязательства по договору от дата выполнены в полном объеме.

Решением Иглинского межрайонного суда Республики Башкортостан от дата в удовлетворении исковых требований ИП главы КФХ Салимгареева А.Р. к Кислицыну А.М. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ИП Глава КФХ Салимгареев А.Р. ставит вопрос об отмене решения, вынесении нового о полном удовлетворении заявленных требований, признании договора аренды от дата незаключенным, взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб., мотивируя тем, что судом не применены нормы, регулирующие правоотношения из договора аренды и необоснованно применены нормы о новации. Выводы суда о незаключенности договора аренды от дата в связи с отсутствием государственной регистрации ошибочны. Положения ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются к договорам аренды с правом выкупа, к ним применяются положения п. 1, п. 3 ст. 609, п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, что следует из правовой позиции Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата №... по делу №... и постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата №.... Договор аренды с правом выкупа является смешанным договором, заключается в письменном виде, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не сам договор купли-продажи или аренды недвижимости.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчик Кислицын А.М., представитель Управления Росреестра по Республике Башкортостан не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства,

На основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Истец Салимгареев А.Р., третье лицо С.Р.М. в судебном заседании апелляционную жалобу поддержали, представитель ответчика Кислицына А.М. Г.А.Н. возражал доводам апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, проверив оспариваемое решение в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ответчику Кислицыну А.М. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 02:26:020401:352, площадью 442,2 кв.м., расположенное по адресу: РБ, адрес (т. 2 л.д. 9-10).

дата между ООО «Премьер» (арендатором) и Кислицыным А.М. (арендодателем) заключен договор аренды здания с последующим выкупом, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду здание столовой-магазина, расположенное по адресу: РБ, адрес, общей площадью 442,2 кв.м. условный №... для использования в целях решения производственно-хозяйственных задач арендатора, на срок три года с момента подписания акта приема-передачи (т. 1 л.д. 11-15).

Договор в Росреестре не зарегистрирован.

В извещении №... от дата к договору аренды здания с последующим выкупом от дата директор ООО «Премьер» С.Р.М. сообщил Кислицыну А.М. о намерении приступить к ремонту с 29 августа 2012 г., оборудованию и использованию здания с октября 2012 г. для выращивания грибов вешенок на условиях договора (т. 1 л.д. 17).

дата между ООО «Премьер» и Кислицыным А.М. подписан акт приема-передачи, согласно которому ООО «Премьер» приняло, а Кислицын А.М. передал нежилое здание «Столовой-магазина», расположенное по адресу: РБ, адрес, общей площадью 442,2 кв.м. условный №.... В акте сторонами согласованы недостатки здания. Претензий друг к другу у сторон не имеется (т. 1 л.д. 16).

Согласно договору аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя от дата Кислицын А.М. (арендодатель) сдает за обусловленную сторонами плату, а ООО «Премьер» (арендатор) принимает по акту приема-передачи во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение – здание столовой-магазина площадью 442,2 кв.м., инв. №..., расположенное по адресу: РБ, адрес (т. 1 л.д. 225-227).

В соответствии с п. 2.1, 3.1 договор заключен на срок 364 дня, ежемесячная оплата по договору составляет сумму 8000 руб. (напечатано), исправлено на 18 000 руб. (рукописно), без учета коммунальных платежей.

Согласно п. 2.3 договора, если стороны за три месяца до окончания действия договора не выразили намерения его расторгнуть, то договор считается продленным на аналогичный срок.

дата между ООО «Премьер» (арендатор) и ИП Глава КФХ Салимгареевым А.Р. (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения по условиям которого арендатор сдает, субарендатор принимает во временное владение и пользование (в субаренду с правом выкупа за 450 000 руб.) нежилое помещение – здание столовой-магазина площадью 442,2 кв.м, инв. №..., расположенное по адресу: РБ, адрес, для использования в целях – производственное выращивание грибов – вешенка.

дата между ООО «Премьер» (цедент) и ИП Глава КФХ Салимгареевым А.Р. (цессионарий) заключен договор цессии №... по условиям которого цедент уступает цессионарию права требования к должнику: о государственной регистрации перехода права на собственность арендованного имущества; о возмещении денежных средств в размере 720 040 руб. в случае отказа в регистрации перехода права на собственность арендованного имущества.

дата ООО «Премьер» прекратило свою деятельность.

Письмами от дата, дата (т. 1 л.д. 228, 242) Кислицын А.М. уведомил арендатора ООО «Премьер» о том, что договор аренды продлеваться на новый срок не будет.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ИП Главы КФХ Салимгареева А.Р., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 432, 606, 607, 608, 609, 624, 650, 655, пункта 3 статьи 433 (в редакции по состоянию на дата), статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел выводам о недействительности договора аренды от дата в связи с несоблюдением требования к его форме (отсутствие государственной регистрации) и прекращении обязательств по договору аренды от дата новацией – заключением дата договора аренды.

С выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения в полном объеме исковых требований ИП Главы КФХ Салимгареева А.Р. судебная коллегия соглашается, однако заслуживают внимание доводы апелляционной жалобы истца в следующей части.

Суд первой инстанции, оценивая договор аренды здания с правом выкупа от дата, заключенный между Кислицыным А.М. и ООО «Премьер», пришел к выводу о незаключенности договора в связи с несоблюдением требования о его государственной регистрации.

Вместе с тем, действовавшее в момент заключения указанного договора гражданское законодательство не предусматривало и не предусматривает в настоящее время обязательное прохождение его государственной регистрации.

Так, согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

    В статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, государственной регистрации подлежит переход права собственности на объект недвижимого имущества, а не сам договор аренды здания с правом выкупа.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на следующее.

В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01 сентября 2013 г.) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01 сентября 2013 г.) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Изложенное означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Между ответчиком и ООО «Премьер» дата был заключен договор аренды здания с правом выкупа, в нем содержатся все существенные условия – о предмете и условиях аренды, размере арендных платежей, выкупной цене, порядке перехода права собственности на здание. Оснований для признания его незаключенным не имеется.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о прекращении обязательств по договору аренды здания с правом выкупа от дата новацией – заключением дата договора аренды, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений. Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Из разъяснений, изложенных в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» следует, что обязательство прекращается новацией, если воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством (статья 414 Гражданского кодекса Российской Федерации). Новация имеет место, если стороны согласовали новый предмет и (или) основание обязательства. Соглашение о замене первоначального обязательства другим может быть сформулировано, в частности, путем указания на обязанность должника предоставить только новое исполнение и (или) право кредитора потребовать только такое исполнение.

Обязательство может быть прекращено соглашением о новации, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений (пункт 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, новацией может быть прекращено обязательство, возникшее вследствие причинения вреда имуществу.

В пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2005 г. №103 следует, что обязательство прекращается новацией, если воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством. Намерение произвести новацию не предполагается. Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, эта замена влечет для них некоторые правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства.

Новация только тогда прекращает обязательство, когда соглашение о замене первоначального обязательства новым обязательством соответствует всем требованиям закона, т.е. заключено в определенной законом форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям устанавливаемого сторонами обязательства и сделка является действительной.

Однако из условий договора аренды от дата не следует, что воля сторон при его заключении направлена на замену существовавшего между ООО «Премьер» и Кислицыным А.М. обязательства по договору аренды здания с правом выкупа от дата другим обязательством - арендой нежилого помещения без права выкупа.

Из договора аренды нежилого помещения от дата определенно не следует, что ООО «Премьер» и Кислицын А.М. имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, эта замена влечет для них правовые последствия, в частности, для ООО «Премьер» невозможность последующего выкупа здания у арендодателя.

Таким образом, выводы суда о незаключенности договора аренды от дата и новации обязательств являются ошибочными.

Вместе с тем, данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку оснований для признания договора аренды здания с правом выкупа от дата исполненным и прекращении права собственности ответчика на спорное здание судом первой инстанции обоснованно не установлено. Не усматривает таких оснований и судебная коллегия.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что ООО «Премьер» выполнило все обязательства по выкупу здания перед арендодателем. Арендные платежи арендатором по договорам от 2012 г. и 2016 г. не осуществлялись.

Вместе с тем, совокупность представленных истцом доказательств не свидетельствует о выполнении арендатором ООО «Премьер» обязательства по договору от дата в части уплаты выкупной цены в соответствии с условиями договора.

Так, согласно п. 1.3 договора аренды здания с последующим выкупом от дата спорное здание передается в аренду на три года с правом выкупа с момента подписания акт передачи, на условиях и по договоренности сторон (т. 1 л.д. 11).

В силу п. 2.5 указанного договора арендованное здание переходит в собственность арендатора при условии внесения всей обусловленной в п. 3.1 выкупной цены здания в установленные сроки или досрочно (т. 1 л.д. 13).

В соответствии с п. 3.1 названного договора выкупная цена арендованного здания составляет 450 000 руб., в т.ч. НДС, без учета месячной арендной платы. По договоренности и обоюдному согласию сторон указанная выкупная цена погашается арендатором в течение одного года с начала производственной деятельности (с момента принятия здания в эксплуатацию (по акту)) и действия данного договора путем внесения прямых финансовых платежей различными долями, с правом досрочного погашения указанной выкупной цены здания. После полной выплаты указанной выкупной цены здание переходит в собственность арендатора с оформлением свидетельства о государственной регистрации права на здание и переоформление договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 13).

Как следует из акта №... от дата, спорное здание принято ООО «Премьер» от Кислицына А.М. в эксплуатацию дата (т. 1 л.д. 16)

Производственная деятельность ООО «Премьер» по выращиванию грибов согласно пояснениям С.Р.М. началась в феврале-мае 2013 г.

Истцом в обоснование требования о признании договора от дата исполненным представлены акты выполненных ремонтных работ №... от дата на сумму 33 293 руб., №... от дата на сумму 25 685,8 руб., №... от дата на сумму 32 850 руб., №... от дата на сумму 4612 руб., №... от дата на сумму 70 227 руб., №... от дата на сумму 48 268,5 руб., №... от дата на сумму 25 945 руб., №... от дата на сумму 58 708,8 руб. Общая сумма расходов арендатора согласно вышеуказанным актам составила 299 590,10 руб.

Вместе с тем, акты №...-№... арендодателем не подписаны, ремонтные работы с собственником здания Кислицыным А.М. арендатором не согласованы. Общая сумма согласованных с арендодателем ремонтных работ по актам №... от дата и №... от дата составила 58 978,80 руб.

В соответствии с расходными кассовыми ордерами от дата ООО «Премьер» выдало Кислицыну А.М. денежные средства в размере 5 000 руб., дата - 7 000 руб., от дата - 35 000 руб. (т. 1 л.д. 150, 154).

Из копий чеков, по которым возможна идентификация дат, сумм переводов, данных отправителя и получателя денежных средств, и банковских выписок в т. 1 на л.д. 39 (оборот) – 53, л.д. 155-213, л.д. 231-241, в т. 2 л.д. 28-37, следует, что на счет Кислицына А. М. от С.Р.М. поступили денежные средства в общей сумме 207 400 руб. (77 500 руб. по чекам за период с дата по дата + 12 500 руб. за 2019 г. + 76 000 руб. за 2020 г. + 41 400 руб. за 2021 г.).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В нарушение условий договора ООО «Премьер» обязательства по договору аренды от дата в части выкупа здания не выполнило как в течение одного года с начала производственной деятельности, т.е. до мая 2014 г. (истцом представлены платежные документы с ноября 2015 г.), так и в течение всего срока действия данного договора.

Таким образом, оснований для признания договора аренды здания с правом выкупа от дата исполненным и прекращении права собственности арендодателя на нежилое помещение – здание столовой-магазина площадью 442,2 кв.м, инв. №..., расположенное по адресу: РБ, адрес не имеется.

Также вопреки доводам истца Салимгареева А.Р. и третьего лица С.Р.М. , оснований считать договор аренды от дата незаключенным, а также недействительным (ничтожным) по признаку мнимости не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от дата №...-КГ19-17, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то стороны не вправе ссылаться на его незаключенность.

Согласно расходному кассовому ордеру №... от дата ООО «Премьер» в лице директора С.Р.М. выдало ФИО2 дата 35 000 руб. В основании выдачи денежных средств указано: «договор аренды от дата.» (т. 1 л.д. 154).

В т. 2 на л.д. 91 представлены письменные расчеты «об аренде после первого договора от дата» с увеличенным размером арендной платы с дата: дата – дата 5 000 руб. в месяц (60 000 руб. в год); дата – дата – 10 000 руб. в месяц (120 000 руб. в год); дата – дата – 10 000 руб. в месяц (120 000 руб. в год); дата – дата – 10 000 руб. в месяц (120 000 руб. в год); дата – дата – 10 000 руб. в месяц (120 000 руб. в год).

Доказательств заключения дополнительного соглашения к договору аренды здания с правом выкупа от дата с условием об увеличении размера арендных платежей в деле не имеется.

Третье лицо С.Р.М. суду подтвердил, что указанные письменные расчеты подготовлены им для сверки с Кислицыным А.М.

Таким образом, оплачивая арендные платежи по договору аренды от дата ООО «Премьер» фактически признало факт исполнения договора аренды от дата Истец с учетом вышеуказанных правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации не вправе ссылаться на его незаключенность.

Кроме того, согласно досудебной претензии от дата истец и третье лицо ставят вопрос перед ответчиком о заключении договора нового договора - купли-продажи (т. 1 л.д. 36-37), а не о передаче здания в собственность арендатору (субарендатору) в связи с фактическим исполнением договора аренды с правом выкупа.

Также судебная коллегия обращает внимание на отсутствие в деле доказательств продления договора аренды с правом выкупа от дата В договоре аренды от дата сторонами не согласовано условие о пролонгации, дополнительное соглашение о продлении договора аренды не заключалось.

Доказательств направления Кислицыну А.М. предложения ООО «Премьер» от дата о намерении продлить действие договора аренды здания с правом выкупа от дата (т. 1 л.д. 27) в деле не имеется.

Следовательно, возникшие по договору аренды от дата обязательства считаются прекратившими свое действие дата (три года с момента подписания акта передачи).

Являются необоснованными доводы истца и третьего лица о недействительности договора аренды от дата в связи с мнимостью, а также его заключении по просьбе Кислицына А.М.

Согласно статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1).

В соответствии со ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 1). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2).

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5).

Доказательств заключения оспариваемого договора от дата лишь для вида без намерения создать соответствующие ему правовые последствия в деле не имеется, равно как и отсутствуют данные, свидетельствующие о совершении сделки под влиянием насилия или угрозы либо обмана со стороны арендодателя.

Договор аренды нежилого помещения от дата фактически исполнялся сторонами. Нежилое помещение фактически находилось в пользовании арендатора, ООО «Премьер» оплачивало арендные платежи по нему. Поведение арендатора после заключения сделки давало основание полагаться на её действительность.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу необоснованности заявленных истцом требований и не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения. Нарушений, предусмотренных ч. 1 – ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для отмены решения суда, повлекших вынесение незаконного или необоснованного судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не установлено.

    Руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

    определила:

    решение Иглинского межрайонного суда Республики Башкортостан от 5 марта 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Глава КФХ Салимгареева А.Р. – без удовлетворения.

        Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня его принятия, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

        Председательствующий

        Судьи