Решение по делу № 2-24/2019 от 14.01.2019

                                                                                                       Дело 2-24/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

         12 марта 2019 года

         Башмаковский районный суд Пензенской области

в составе председательствующего судьи В.В.Агапова,

при секретаре Борониной Л.А. в здании районного суда в р.п.Башмаково Пензенской области

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

                Департамента государственного имущества Пензенской области

                к Денисову Виктору Николаевичу и Денисовой Евгении

                Евгеньевне о понуждении к регистрации права собственности на

                жилой дом и к заключению договора об ипотеке жилого дома и

                права аренды земельного участка, -

у с т а н о в и л :          

        Департамент государственного имущества Пензенской области 14 января 2019 года обратился в Башмаковский районный суд Пензенской области с иском к Денисову В.Н. и Денисовой Е.Е., и просил: 1.обязать ответчиков исполнить обязательство по договору займа №-ДМС/2011 от 26 декабря 2011 года путем регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, 2. обязать ответчиков исполнить обязательство по договору займа №-ДМС/2011 от 26 декабря 2011 года путем заключения договора об ипотеке дома, находящегося по адресу: <адрес>, и ипотеке права аренды земельного участка по договору № аренды земель несельскохозяйственного назначения от 09 апреля 2009 года, на котором располагается данный дом, находящегося по адресу: <адрес> Департаментом государственного имущества Пензенской области с последующей его регистрацией.

     Путем подачи заявлений об изменении предмета иска, которые были приняты судом, истец изменил исковые требования, и к окончанию рассмотрения дела просил суд: 1.признать право собственности за ответчиками на жилой дом с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> равных долях, 2.обязать ответчиков исполнить обязательство по договору займа №-ДМС/2011 от 26 декабря 2011 года путем заключения договора об ипотеке дома, находящегося по адресу: <адрес>, и ипотеке права аренды земельного участка по договору № аренды земель несельскохозяйственного назначения от 09 апреля 2009 года, на котором располагается данный дом, находящегося по адресу: <адрес> Департаментом государственного имущества Пензенской области, и зарегистрировать договор об ипотеке.

       В качестве оснований исковых требований, в исковом заявлении истец указал следующее: 26 декабря 2011 года между ОАО «Агенство ипотечного кредитования Пензенской области»(далее - Займодавец) и ответчиками был заключен договор займа №-ДМС/2011, согласно которого ОАО «Агенство ипотечного кредитования Пензенской области» предоставляет заем в размере 600 000 рублей сроком на 120 месяцев, считая от даты фактического предоставления займа. При заключении договора стороны руководствовались, в том числе, постановлением Правительства Пензенской области от 10 декабря 2009 года №-пП «Об утверждении долгосрочной целевой программы Пензенской области «Социальная поддержка отдельных категорий граждан Пензенской области в жилищной сфере» на 2010-2015 годы», Списком участников подпрограммы «Дом для молодых специалистов в сельской местности на 2010-2015 годы» в 2011 году. Заем предоставлялся для целевого использования, а именно: для приобретения одного комплекта строительных материалов для строительства жилого дома по адресу: <адрес>, его доставки и монтажа, путем заключения договора купли-продажи комплекта строительных материалов для строительства жилого дома, заключенного между ООО «ДревоСтрой» и Денисовым, Денисовой. 18 июня 2016 года истец и ОАО «Агенство ипотечного кредитования Пензенской области» заключили договор уступки прав требования, согласно которому цедент передает, а цессионарий принимает права требования по состоянию на 18 июня 2016 года по договору займа №-ДМС/2011 от 26 декабря 2011 года в размере 425 000 рублей.

    Согласно п.2.5 договора займа, обеспечением исполнения обязательств заемщиков является ипотека в силу договора дома по адресу: <адрес> ипотека права аренды земельного участка по договору № аренды земель несельскохозяйственного назначения от 9 апреля 2009 года, на котором располагается данный дом.

      По п.5.1.4 договора займа заемщики обязуются : не позднее двух лет с момента подписания договора осуществить все предусмотренные законодательством РФ действия, необходимые для ввода дома в эксплуатацию, ввести его в эксплуатацию, не позднее одного месяца с момента ввода дома в эксплуатацию совершить все предусмотренные законодательством РФ действия для регистрации права собственности на дом, не позднее одного месяца с момента регистрации права собственности на дом заключить договор об ипотеке дома и ипотеке права аренды земельного участка по договору аренды №.

     Согласно выписке из ЕГРН дом находится на кадастровом учете, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, право собственности, обременение дома в виде ипотеки не зарегистрированы.

      Представитель истца Челнокова О.Л., действующая по доверенности, исковые требования поддержала, просила удовлетворить по указанным в исковом заявлении основаниям, уточнила, что истец просит зарегистрировать договора об ипотеке дома и права аренды.

     Ответчик Денисов В.Н., извещенный о деле и настоящем заседании в суд не явился, возражений не представил, об отложении разбирательства дела не просил.

    Представитель ответчика Денисова В.Н. - адвокат Седов С.Н., действующий по ордеру, суду пояснил, что ответчик Денисов В.Н. иск признает, строительство дома в браке с другим ответчиком не оспаривает, не регистрацию дома в собственность и не заключение договоров ипотеки объясняет тем, что второй ответчик выехала из Башмаковского района, на контакт с ним не идет, место ее фактического проживания ему не известно, а без ее участия невозможно зарегистрировать права собственности и заключить договора ипотеки.

    Истец в исковом заявлении указал местом жительства ответчика Денисовой Е.Е.: <адрес>. Направленное судом извещение о деле по этому адресу возвращено суду по причине отсутствия ответчика.

     Согласно сообщения из ОМВД России по Башмаковскому району Пензенской области, ведающего миграционным учетом, и из ОАСР УВМ УМВД России по Московской области, ответчик Денисова Е.Е. по указанному адресу в р.<адрес> была зарегистрирована ранее, но была снята с регистрационного учета по месту жительства по решению суда от 2016 года, с ноября 2018 года зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес>

     Направленное судом неоднократно ответчику по указному адресу в <адрес> извещение о деле и настоящем заседании, возвращено суду почтой с отметкой о невозможности вручения по причине того, что адресат по данному адресу отсутствует, фактически не проживает.

     На хранении у районного суда имеется гражданское дело, которое рассмотрено в 2016 году, в котором предъявлялся иск к Денисовой Е.Е. о признании ее утратившей право пользования жилым помещением, в этом деле не было установлено место ее фактического проживания, ее интересы представлял адвокат, назначенный судом.      

       Ни участвующим по делу лицам, ни суду не известно место пребывания и фактического проживания ответчика Денисовой Е.Е..

       В связи с указанными обстоятельствами, судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, и суд, согласно ст.119 ГПК РФ приступил к рассмотрению данного дела, а на основании ст.50 ГПК РФ ответчику был назначен представитель - адвокат Вершигорова С.А..

     Адвокат Вершигорова С.А. пояснила, что иск не признает, так как позиция ответчика ей неизвестна, обстоятельства спора ей известны только из материалов дела.

           Привлеченная к участию по делу в качестве третьего лица - администрация р.<адрес>, ведующая в настоящее время вопросами распоряжения земельными участками, относящимися к госсобственности, находящимися в р.<адрес>, извещенная о деле, о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя в суд не направила, об отложении разбирательства дела не просила, возражений не представила.        

          Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчиков, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований, по следующим основаниям.

26 декабря 2011 года между ОАО «Агенство ипотечного кредитования Пензенской области»(далее - Займодавец) и ответчиками как солидарными заемщиками был заключен договор займа №-ДМС/2011, согласно которого ОАО «Агенство ипотечного кредитования Пензенской области» предоставило заем в размере 600 000 рублей сроком на 120 месяцев на льготных условиях. При заключении договора стороны руководствовались, в том числе, постановлением Правительства Пензенской области от 10 декабря 2009 года №-пП, которое к настоящему времени отменено, которое предусматривало обязательным условием предоставления такого займа поручительство двух физических лиц и заключение договоров ипотеки в отношении жилых помещений, земельных участков, на которых они находятся, а также руководствовались Списком участников подпрограммы «Дом для молодых специалистов в сельской местности на 2010-2015 годы» в 2011 году. Заем предоставлялся для целевого использования, а именно: для приобретения одного комплекта строительных материалов для строительства жилого дома по адресу: <адрес>, его доставки и монтажа, путем заключения договора купли-продажи комплекта строительных материалов для строительства жилого дома, заключенного между ООО «ДревоСтрой» и Денисовым, Денисовой.

     Договор займа ответчиками досрочно не исполнялся, они имеют неисполненные обязательства по договору займа.

ДД.ММ.ГГГГ истец и ОАО «Агенство ипотечного кредитования <адрес>» заключили договор уступки прав требования, согласно которому по договору займа №-ДМС/2011 от ДД.ММ.ГГГГ к истцу перешли в полном объеме права и обязанности первоначального кредитора. Этот договор сторонами исполнен.

    Согласно п.2.5 договора займа, обеспечением исполнения обязательств заемщиков является ипотека в силу договора дома по адресу: р.<адрес> ипотека права аренды земельного участка по договору № аренды земель несельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, на котором располагается данный дом.

      По п.5.1.4 договора займа заемщики обязуются : не позднее двух лет с момента подписания договора осуществить все предусмотренные законодательством РФ действия, необходимые для ввода дома в эксплуатацию, ввести его в эксплуатацию, не позднее одного месяца с момента ввода дома в эксплуатацию совершить все предусмотренные законодательством РФ действия для регистрации права собственности на дом, не позднее одного месяца с момента регистрации права собственности на дом заключить договор об ипотеке дома и ипотеке права аренды земельного участка по договору аренды №.

Дом ответчиками был построен и введен в эксплуатацию, поставлен в 2014 году на кадастровый учет, но в ЕГРН сведения о зарегистрированных правах на него, отсутствуют. На кадастровом учете стоит и земельный участок, на котором расположен построенный дом, он относится к госсобственности, и находится в аренде у Денисовой с апреля 2009 года по апрель 2019 года. Обременения в ЕГРН в отношении дома и участка в виде ипотеки, отсутствуют.

    Указанные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон, сведениями в договоре займа, в договоре купли-продажи комплекта для строительства дома, в договоре уступки прав требования с Приложением к нему №, в выписках из ЕГРН на дом и участок, в договоре аренды участка, в разрешении от 21 февраля 2014 года на ввод спорного дома в эксплуатацию.

     Взятые договором на себя ответчиками обязательства перед займодавцем, а в настоящее время - перед истцом, закону не противоречат, они преследовали достижение юридически значимых для истца последствий -возможности заключения договоров об ипотеке.

       Ответчики не исполнили в установленный в договоре срок обязательства по регистрации права собственности, возможность регистрации права имеется, так как дом стоит на кадастровом учете, ответчиками получено разрешение органа местного самоуправления на ввод его в эксплуатацию, то есть дом создан.

    Право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит истцу, первоначально избранный истцом способ защиты права путем понуждения ответчиков к регистрации права собственности, не сможет достичь регистрации права собственности на дом, так как для этого необходимо участие второго ответчика, место нахождения которого неизвестно.

       Способ защиты права в виде признания права собственности соответствует ст.12 ГК РФ, и он достигнет восстановления нарушенного права истца, так как решение суда о признании права собственности является исполнимым и позволит истцу без участия ответчиков, представлением решения суда в орган Росреестра РФ зарегистрировать права ответчиков для обеспечения возможности заключения договора ипотеки в отношении дома и в отношении права аренды. Без регистрации права собственности на дом, договор ипотеки дома и права аренды участка - не возможен.

      Согласно ст.34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

В соответствии с ч.3 ст.38 СК РФ, в случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов.

         Согласно ч.1 ст.39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

        Согласно законодательства, презюмируется, что имущество, нажитое во время брака, является общей совместной собственностью супругов, их доли равны, поэтому на ответчиках лежит обязанность доказать свои возражения относительно обратного. Они суду таковых не представили.

Из содержания копий паспортов ответчиков в деле следует, что на момент получения займа и приобретения ими комплекта материалов для строительства дома, они состояли в зарегистрированном браке. Средства от займа, предоставленного обоим ответчикам, были направлены юридическому лицу - продавцу комплекта, который(продавец) также взял на себя обязательства по договору осуществить монтаж этого дома на земельном участке. Таким образом, совместными средствами ответчиков было оплачено приобретение материалов для строительства дома и его возведение на участке, что дает основания суду к выводу об обоснованности иска о признании за ответчиками права собственности на дом в равных долях.

      Заключение договоров об ипотеке(о залоге) имеет правовое значение для истца, так как является способом обеспечения исполнения ответчиками обязательств по договору займа.

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    Ответчики взяли на себя обязательство в договоре займа заключить договора об ипотеке, и такое обязательство было предусмотрено законодательством, а именно - положениями Постановления Правительства Пензенской области №-пП, которое действовало на момент заключения договора займа.

Таким образом, требования истца о понуждении к заключению договоров ипотеки, основаны на договоре и на законе.

Установленные в договоре сроки к заключению договоров об ипотеке - истекли, поэтому ответчики обязаны заключить такие договора.

       Договор об ипотеке дома обязаны заключить Денисов В.Н. и Денисова Е.Е., договор об ипотеке права аренды обязана заключить Денисова Е.Е., так как участок находится только у нее в аренде.

      Договор аренды участка был заключен с органом местного самоуправления, срок аренды составлял 10 лет, он не истек, участок относится к государственной собственности.

    Согласно ч.1.1 ст.62 ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

      В силу приведенных норм закона, право аренды может быть предметом ипотеки, так как участок находится в госсобственности, договор аренды не истек, он заключался на срок свыше 5 лет, поэтому согласия на ипотеку от арендодателя не требуется.

      Как разъяснено в п.42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

    Приведенные сведения суд считает необходимым указать в резолютивной части решения, для его разъяснения и надлежащего исполнения.

    Согласно ст.9 ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя.

     В силу ст.339 ГК РФ, условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

    Суд считает необходимым такие условия договоров ипотеки указать в настоящем решении, сведения для этого в деле имеются в письменных доказательствах, за исключением оценки дома и права аренды.

     Стороны отказались от назначения судебной экспертизы для определения рыночной стоимости дома и права аренды, однако с предложенной представителем истца стоимостью дома в размере кадастровой оценки на настоящий момент и стоимостью права аренды в размере 500 рублей, представители ответчиков согласились в судебном заседании, то есть стороны достигли в суде соглашения об оценке предметов ипотеки.

Согласно ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст.10 ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

       Учитывая обстоятельства дела, суд соглашается с истцом в том, что ответчики, уклоняясь от регистрации права собственности, заключения договоров об ипотеке, уклоняются также и от регистрации этих договоров, доказательств обратного ответчики в настоящее дело не представили.

        При таких обстоятельствах, установленных судом, и в соответствии с вышеприведенным законодательством, исковые требования истца обоснованны, и подлежат удовлетворению путем признания за ответчиками права собственности на дом, понуждения сторон к заключению договоров ипотеки и вынесения судебного решения о регистрации договоров об ипотеке жилого дома и права аренды земельного участка.

         На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :      

       Признать за Денисовой Евгенией Евгеньевной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес>, право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

       Признать за Денисовым Виктором Николаевичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, зарегистрированным по месту жительства по адресу: р.<адрес>, право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

       Обязать Денисову Евгению Евгеньевну и Денисова Виктора Николаевича заключить с Департаментом государственного имущества Пензенской области договор об ипотеке жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>.

       Обязать Денисову Евгению Евгеньевну заключить с Департаментом государственного имущества Пензенской области договор об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в аренде по договору № аренды земель несельскохозяйственного назначения от 09 апреля 2009 года, заключенному между Денисовой Е.Е. и администрацией Башмаковского района Пензенской области.

      Считать договора об ипотеке жилого дома и права аренды заключенными без совершения сторонами дополнительных действия с момента вступления в законную силу настоящего решения суда, на следующих условиях:

      -предметами ипотеки являются: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в общей долевой собственности Денисовой Е.Е. и Денисова В.Н., право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в государственной собственности и в аренде у Денисовой Е.Е. на срок по 09 апреля 2019 года,

      -стоимость жилого дома составляет 766 338 рублей 29 копеек, стоимость права аренды земельного участка составляет 500 рублей,

      -ипотека обеспечивает исполнение всех денежных обязательств Денисовой Е.Е. и Денисова В.Н. перед Департаментом государственного имущества Пензенской области по договору займа №-ДМС/2011 от 26 декабря 2011 года, заключенному между ОАО «Агенство ипотечного кредитования Пензенской области» как займодавцем и Денисовой Е.Е., Денисовым В.Н. как солидарными заемщиками, в частности обеспечивает возврат займа в сумме 600 000 рублей, уплату процентов за пользование займом в соответствии с указанным в договоре займа графиком платежей, уплату неустойки.

    Зарегистрировать договор между Денисовой Евгенией Евгеньевной и Денисовым Виктором Николаевичем как залогодателями и Департаментом государственного имущества Пензенской области как залогодержателем об ипотеке жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>.

    Зарегистрировать договор между Денисовой Евгенией Евгеньевной как залогодателем и Департаментом государственного имущества Пензенской области как залогодержателем об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

     На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пензенский областной суд через районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

     Мотивированное решение изготовлено 18 марта 2019 года.

     Председательствующий судья:                                               В.В.Агапов