Решение по делу № 2-4536/2018 от 29.08.2018

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 октября 2018 года г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Номогоевой З.К., при секретаре Даржаевой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Зеленкиной Н. А. к Богдановой Н. И., Лубсанову Б. В., ООО «Санчир», Соктоевой С. С. о признании сделки недействительной, при участии истца Зеленкиной Н.А. и ее представителя Льяновой Л.А.,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец Зеленкина Н.А. просит признать недействительным договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, б<адрес>3 заключенный между Зеленкиной Н.А. и Богдановой Н.И. от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи квартиры, заключенный между Богдановой Н.И. и Лубсановым Б.В. от ДД.ММ.ГГГГ, а также истребовать имущество из чужого незаконного владения. Исковые требования мотивированы тем, что по рекламе «быстрозайм» истец Зеленкина Н.А. обратилась в ООО «Санчир» о предоставлении займа. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Санчир» в лице директора Дондоповой Н.Д. и истцом Зеленкиной Н.А. заключен договор займа, по которому истцу был предоставлен займ в размере 280000 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ с выплатой процентов размере 11 % ежемесячно. Денежные средства были предоставлены под залог квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу, о чем стороны заключили договор залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №-зк. Спорная квартира принадлежит истцу на праве собствнености, что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.

В указанный срок денежные средства в полном объеме Зеленкиной Н.А. не были возвращены. Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с Зеленкиной Н.А. в пользу ООО «Санчир» взысканы денежные средства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ В апреле 2018 г. при рассмотрении гражданского дела по иску Лубсанова Б.В. к Зеленкиной Н.А. о выселении, последней стало известно о том, что ее квартира продана и в настоящее время собственником является Лубсанов Б.В.

Указанная квартира является единственным местом жительства истца, другого жилья не имеет. Намерений продать квартиру у нее не было, она нигде не выставляла свою квартиру на продажу. Зеленкина Н.А. подписала доверенность на имя сотрудника ООО «Санчир» Соктоеву С.С. и передала документы на квартиру Дондоповой Н.Д. только для оформления залога в обеспечение возврата долга и процентов по договору займа. Полагает, что оспариваемые сделки являются недействительными, притворными и мнимыми. В спорную квартиру ответчики не приходили, не осматривали ее, не вселялись. В квартире проживает истец со своей семьей, производя оплату коммунальных услуг.

В судебном заседании истец Зеленкина Н.А. и ее представитель Льянова Л.А. по устному заявлению, уточнили исковые требования, просят суд признать договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, б<адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ недействительными сделками, применить последствия недействительности сделки. Зеленкина Н.А. суду показала, что в сентябре 2015 года ей срочно понадобились денежные средства, в связи с чем, она обратилась по объявлению в ООО «Санчир» с просьбой предоставить заем в размере 280000 рублей. Директор ООО «Санчир» Дондопова Н.Д. пояснила, что займ на сумму 280000 руб. предоставляется сроком на 11 месяцев с оплатой 11% от суммы займа ежемесячно, и что для получения денежных средств необходимо оставить в залог квартиру. Залог квартиры необходим для гарантии того, что истица рассчитается по договору займа полностью. Также Дондопова Н.Д. пояснила, что для регистрации договора залога необходимо оформить на сотрудника ООО «Санчир» Соктоеву С.С. доверенность на распоряжение квартирой. Также Дондопова Н.Д. пояснила, что договор займа будет заключен и деньги она получит после того, как передаст ей оформленную доверенность на Соктоеву С.С., все документы на квартиру и свой паспорт. Дондопова Н.Д. также пояснила, что залог заключается временно, пока она полностью не рассчитается по договору займа.

ДД.ММ.ГГГГ не имея воли и цели продавать квартиру, истец оформила на имя Соктоевой С.С. доверенность на управление и распоряжение спорной квартирой, для того, чтобы передать квартиру в залог с целью оформления договора залога, получения денег в долг, для гарантия возврата долга и процентов.

Впоследствии истец узнала, что квартира была переписана на Богданову Н.И., а потом на Лубсанова Б.В. Просит иск удовлетворить.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, Управление Росреестра по РБ Логинова Л.Б. по доверенности, не возражала против удовлетворения заявленных требований.

В судебное заседание ответчики не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается судебными извещениями. Суд с согласия истца считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства по правилам гл. 22 ГПК РФ, о чем судом вынесено определение.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично на основании нижеследующего.

По правилам части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В редакции Федерального закона N № от ДД.ММ.ГГГГ статья 10 Гражданского кодекса РФ дополнительно предусматривает, что злоупотребление правом может быть квалифицировано любое заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Зеленкина Н.А. являлась собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, б<адрес>3, что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ 03-№.

В сентябре 2015 года Зеленкина Н.А. обратилась в ООО «Санчир» по вопросу получения денежного займа в размере 280000 руб. под проценты. Из показаний истца следует, что при обращении, директор ООО «Санчир» Дондопова Н.Д. разъяснила ей, что денежные средства предоставляются в заем только с условием залога недвижимости. С целью передачи квартиры в залог для заключения договора займа, Зеленкина Н.А. оформила ДД.ММ.ГГГГ доверенность на имя сотрудника ООО «Санчир» Соктоеву С.С., предоставляющей последней право управления, пользования и распоряжения по своему усмотрению объектом недвижимости. На таких условиях был заключен договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому истец получила от ООО «Санчир» деньги в сумме 280 000 рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ под 11% в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ между Зеленкиной Н.А. и ООО «Санчир» в лице директора Дондоповой Н.Д. заключен договор залога недвижимости №-зк от ДД.ММ.ГГГГ.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Соктоевой С.С., действующей по доверенности от Зеленкиной Н.А. от ДД.ММ.ГГГГ и Богдановой Н.И. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, б<адрес>3, квартира оценена сторонами в размере 400000 рублей. Переход права собственности на спорную квартиру от Зеленкиной Н.А. к Богдановой Н.И. зарегистрирован Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ.

Факт получения от ответчика Богдановой Н.И., от Соктоевой С.С. или от Дондоповой Н.Д. выкупной цены по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истец Зеленкина Н.А. отрицала. Впоследствии спорная квартира по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продана Богдановой Н.И. Лубсанову Б.В., переход права собственности к новому покупателю зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенные в судебном заседании свидетели Зеленкина А.Г., Доржиева Л.Ж.Овсепян М.А. суду показали, что в спорной квартире проживает истица с членами своей семьи, ответчики никогда в квартиру не приходили, не осматривали ее, никаких требований об освобождении жилого помещения не поступало, содержанием жилья и оплатой коммунальных услуг занимается истец.

Из представленных Управлением Росреестра по <адрес> документов видно, что Зеленкина Н.А. не принимала личного участия в оформлении оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в регистрационных действиях. Так, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между Соктоевой С.С., действующей по доверенности от Зеленкиной Н.А. и Богдановой Н.И. Документы на регистрацию перехода права собственности на квартиру в регистрирующий орган сдавались представителем Зеленкиной Н.А. Соктоевой С.С. по доверенности.

При этом, согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Зеленкина Н.А. предоставила Соктоевой С.С. право продать принадлежащую ей вышеуказанную квартиру за цену и на условиях по усмотрению последней и получить деньги по договору. Учитывая, что спорная квартира является единственным жильем для истца, предоставление такого объема полномочий представителю, не состоявшему в родственных или дружеских отношениях с истцом, не соответствует обычной практике заключения сделок. В связи с этим доводы Зеленкиной Н.А. об отсутствии намерения продать свое жилое помещение заслуживают внимания. Соктоева С.С. с истцом вопросы, касающиеся заключения договора купли-продажи не обсуждала. Кроме того, продажа Соктоевой С.С. квартиры, принадлежащей истцу по цене 400000 рублей, что реально ниже рыночной стоимости, явно нарушает права Зеленкиной Н.А., не имевшей намерение продавать квартиру.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют об исключительном намерении сторон заключить договор займа под залог недвижимого имущества.

Кроме того, требуя признать договоры купли-продажи принадлежащей ей квартиры недействительными, Зеленкина Н.А. указала на то, что продавать квартиру, в которой она проживает, не намеревалась, это единственное жилье для нее и ее семьи. Мотивацией ее обращения в ООО «Санчир» послужило объявление, где прямо указывалась о возможности получения займа под залог недвижимого имущества. Поскольку Зеленкиной Н.А. требовались денежные средства, она решила воспользоваться услугами ООО «Санчир», директор которого, требуя от истца доверенность на продажу квартиры, убедила ее в том, что квартира при возврате суммы займа будет возвращена ей, залог будет снят, в связи с чем оснований не доверять Дондоповой Н.Д. у Зеленкиной Н.А. не было.

Данные доводы истца подтверждаются материалами дела и согласуются с тем, что после выдачи доверенности ДД.ММ.ГГГГ Зеленкина Н.А. продолжала проживать в указанной квартире, оплачивать коммунальные услуги, платежей за аренду либо найм жилого помещения с Зеленкиной Н.А. никто не требовал.

Данные обстоятельства указывают на отсутствие у истца намерений продавать спорную квартиру, а действительным волеизъявлением сторон было заключение договора займа под залог недвижимого имущества.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что истец Зеленкина Н.А., являясь собственником квартиры по адресу: <адрес>, б<адрес>3, намерения передавать жилое помещение в собственность Богдановой Н.И. не имела, доверенность, выданная на имя Соктоевой С.С. и договор купли-продажи указанного имущества фактически прикрывали собой сделку договора займа с залогом недвижимости в качестве его обеспечения.

Поскольку согласно статье 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, то довод истца о ничтожности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, б<адрес>3, заключенного между Зеленкиной Н.А. в лице Соктоевой С.С. и Богдановой Н.И. заслуживает внимания, поскольку договор купли-продажи квартиры был направлен на достижение других правовых последствий и прикрывал иную волю участников сделки. Заключая данную сделку, стороны преследовали иные цели.

Каких-либо доказательств того, что Богданова Н.И. как собственник спорной квартиры после заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ исполнялись обязанности по ее содержанию и осуществлялись правомочия по владению и пользованию ею, также нет. С момента приобретения квартиры и до ее отчуждения в ДД.ММ.ГГГГ Богданова Н.И. не предпринимала каких-либо действий по вселению в спорную квартиру и проживанию в ней, либо по использованию квартиры иным способом. Согласно выписке из лицевого счета до настоящего времени истец Зеленкина Н.А. имеет регистрацию по месту жительства в спорной квартире. Исков о выселении истца Богданова Н.А. не заявляла. Как следует из пояснений истца, которые не опровергнуты другими доказательствами, претензии о неправомочности ее проживания в спорной квартире впервые были ей предъявлены только в апреле 2018 года новым покупателем квартиры Лубсановым Б.В.

Установленные судом обстоятельства в совокупности свидетельствует о том, что ни Богданова Н.И. не имела намерения приобретать в собственность спорную квартиру, ни Зеленкина Н.А. не имела намерения ее отчуждать. В связи с этим доводы истца о том, что оформление сделки не имело своей целью достижение ее правовых последствий, вытекающих из ст. 454 ГК РФ (переход права собственности), суд считает обоснованными.

В виду того, что договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, б<адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Зеленкиной Н.А. в лице Соктоевой С.С. и Богдановой Н.И. признан судом недействительным, не порождающим правовых последствий, что влечет недействительность последующих договоров купли-продажи. На основании изложенного, суд приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Богдановой Н.И. и Лубсановым Б.В.

В силу положений ч. 1 ст. 170 мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, является ничтожной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", одним из признаков мнимой сделки является ее формальное исполнение сторонами, что не препятствует признанию сделки ничтожной. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Каких-либо доказательств того, что Лубсановым Б.В. как собственником спорной квартиры после заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ исполнялись обязанности по ее содержанию и осуществлялись правомочия по владению и пользованию ею, суду также не представлены. Лубсанов Б.В. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры не проявил должной разумной осмотрительности и осторожности, он не мог не знать, что в квартире проживает третье лицо, ввиду того, что ключи от квартиры от Богдановой Н.И. он не получил, свободного доступа в квартиру не имел.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Письменных доказательств получения Зеленкиной Н.А. денежных средств по оспариваемому договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также получения Богдановой Н.И. денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ материалы дела не содержат, спорная квартира находится в фактическом владении истца. Соответственно, отсутствуют основания применения последствий недействительности сделок. Вместе с тем, суд считает необходимым аннулировать в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности на указанную квартиру от Зеленкиной Н.А. к Богдановой Н.И., от Богдановой Н.И. к Лубсанову Б.В. и о праве собственности на указанную квартиру за Лубсановым Б.В.

Требования истца к ООО «Санчир» оставить без удовлетворения, поскольку ООО «Санчир» является ненадлежащим ответчиком по данному делу, так как не являлся стороной сделок.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, при удовлетворении исковых требований истца судебные расходы подлежат взысканию с ответчиков пропорционально удовлетворенным требованиям. Соответственно подлежат взысканию с ответчиков судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей, в равных долях по 100 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Зеленкиной Н. А. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, б<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Зеленкиной Н. А. в лице Соктоевой С. С. по доверенности и Богдановой Н. И. недействительным.

Признать недействительным договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, б<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Богдановой Н. И. и Лубсановым Б. В..

Настоящее решение является основанием для аннулирования в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности на указанную квартиру от Зеленкиной Н. А. к Богдановой Н. И., от Богдановой Н. И. к Лубсанову Б. В. и о праве собственности на указанную квартиру за Лубсановым Б. В..

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Богдановой Н. И., Соктоевой С. С., Лубсанова Б. В. в пользу Зеленкиной Н. А. расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей в равных долях по 100 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Бурятия в установленном законом порядке, то есть путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, а ответчики вправе в течение семи дней с момента получения копии заочного решения обратиться в Октябрьский районный суд <адрес> с заявлением об отмене заочного решения.

Судья З.К. Номогоева