Решение по делу № 2-869/2018 от 14.12.2017

К делу № 2-869/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«03» апреля 2018 г. г.о. Химки Московской области

Химкинский городско суд Московской области в составе председательствующего судьи Татарова В.А., при секретаре судебного заседания Такаевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-869/2018 по исковому заявлению Кравца Павла Олеговича к ООО «СоюзАгро» о признании пунктов договоров участия в долевом строительстве о доплате за дополнительную площадь недействительными, требований о доплате незаконными, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Кравец П.О. обратился в Химкинский городской суд Московской области с исковым заявлением к ООО «СоюзАгро» о признании пунктов договоров участия в долевом строительстве о доплате за дополнительную площадь недействительными, требований о доплате незаконными, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов.

В обосновании заявленных требований указано следующее: между Кравцом П.О. и ООО «СоюзАгро» заключены договоры участия в долевом строительстве : договор участия в долевом строительстве от 21.11.2014 г. № <№ обезличен>, договор участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> Согласно указанным договорам ответчик обязался построить на земельном участке многоквартирные жилые дома и передать истцу объекты долевого строительства, расположенные по строительному адресу: Московская область, <адрес>, вблизи <адрес>, а именно: <адрес> общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. в многоквартирном жилом <адрес>; <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. в многоквартирном жилом <адрес>. Пунктами 5.1 договоров установлен срок передачи объектов долевого строительства: не позднее <дата> в отношении <адрес>, не позднее <дата> в отношении <адрес>. В порядке, предусмотренном разделом 4 договора истец уплатил в пользу ответчика цену договоров (4 404 826 руб. 00 коп. по договору от <дата> № <№ обезличен>, 7 306 106 руб. 00 коп. по договору от <дата> № <№ обезличен> в полном объеме, что подтверждается платежными документами о переводах денежных средств на общую сумму 11 710 932 руб. 00 коп. Договорами установлена стоимость квадратного метра и общая стоимость квартиры, исходя из площади по проектной документации. Пункт 4.3 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> и пункт 4.6 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> предусматривают изменение цены договора на основании «Технической документации в отношении многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством РФ» и возникновении разницы между его проектной и фактической площадями. Однако ответчик не предоставил Кравцу П.О. документацию. Истец имеет основания полагать, что в процессе строительства домов в проектную документацию не вносились изменения, которые могли привести к увеличению площади квартир и домов.

<дата> Кравцом П.О. от ООО «СоюзАгро» получено уведомление об уточнении цены договора <№ обезличен> от <дата>, а также <дата> уведомление <№ обезличен> от <дата> о якобы увеличившейся площади квартиры с требованием доплатить за увеличение площади <адрес> 412 руб. 10 коп. С целью скорейшего получения квартиры истец произвел платеж указанной суммы. При этом, ответчик не извещал истца о причинах и необходимости увеличения площади квартиры и дома, а истец не давал согласия на это. Мнимое увеличение площади <адрес> является голословным утверждением и ответчик обязан передать квартиру на указанных в договоре условиях, без доплаты. Истец направил в адрес ответчика претензии об устранении строительных дефектов и передаче квартиры, выплате неустойки, возврата доплаты.

<дата> Кравец П.О. получил от ООО «СоюзАгро» извещение <№ обезличен> от <дата> о якобы увеличившейся площади квартиры с требованием доплатить 219 183 руб. 17 коп. Ответчик отказывает в осмотре и передаче квартиры, требуя от него доплаты за увеличение площади объекта. В претензиях ответчику Кравец П.О. требует исключить необоснованное денежное требование доплаты в размере 219 183 руб. 17 коп. за излишнюю площадь квартиры.

Подпункт б) пункта 4.1.2 договора предусматривает оплату, связанных с передачей <адрес> услуг ответчика в размере не более 300 руб. 00 коп. за кв.м., а сумма оплаты рассчитывается в соответствии с подпунктом «б». Таким образом, ответчик намерен взимать с истца оплату за исполнение своих обязанностей. В извещении ООО «СоюзАгро» <№ обезличен>/ОС от <дата> содержится требование о выплате 20 075 руб. 00 коп. за услуги согласно подпункта б) п. 4.1.2. договора, при этом в нарушении условий договора не предоставлен расчет платы, правомерность и величина платы не обоснованы. В претензиях ответчику Кравец П.О. требует исключить необоснованное денежное требование платы в размере 20 075 руб. 00 коп. за неоказанные услуги ответчика.

Неправомерным также является требование п. 3.2.4.1 договора о заключении договора с управляющей компанией и внесении на ее счет денежных средств. Данный пункт нарушает принцип свободного заключения договора и является неправомерным.

Уточнив в судебном заседании <дата> заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит суд признать п. 4.3 договора участия в долевом строительстве от <дата> № НТ-4/5-21-576-1/АН о доплате за дополнительную площадь недействительным; признать требование об истребовании доплаты за дополнительную площадь 250 41 руб. 10 коп. за <адрес> по строительному адресу: Московская область, <адрес>, вблизи <адрес>, неправомерным; признать пункт 3.2.4.1 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> недействительным в части обязанности истца заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг; взыскать 250 412 руб. 10 коп., выплаченных <дата> за дополнительную площадь <адрес>; взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (250 412 руб. 10 коп.) в период с <дата> по <дата> в размере 40 054 руб. 11 коп.; признать п. 4.6 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> о доплате за дополнительную площадь недействительным; признать требование об истребовании доплаты за дополнительную площадь 219 183 руб. 17 коп. за <адрес> по строительному адресу: Московская область, <адрес>, вблизи <адрес>, неправомерным; признать подпункт б) пункта 4.1.2 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> о доплате за услуги ответчика недействительным; признать требование об истребовании доплаты в размере 20 075 руб. 00 коп. в отношении <адрес> неправомерным; обязать передать <адрес> по строительному адресу: Московская область, <адрес>, вблизи <адрес>, по акту приема-передачи; признать п. 3.2.4.1 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> недействительным в части заключения договора с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечисления на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг; взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. 00 коп.; взыскать штраф в размере 145 233 руб. 11 коп. за отказ удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке; взыскать судебные расходы по оформлению доверенности в размере 1 700 руб. 00 коп., а также почтовые расходы в размере 393 руб. 02 коп.

Истец – Кравец П.О. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, воспользовался своим правом на ведение дела в суде через представителя.

Представитель истца – Кравец О.Б. в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске с учетом их уточнения.

Представитель ответчика ООО «СоюзАгро» - Алескерова С.А. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, поддержала представленные письменные возражения.

В соответствии с представленными ООО «СоюзАгро» письменными возражениями, договоры долевого участия, условия которых признаются недействительными, заключены между сторонами <дата> и <дата> Истец обратился в суд с иском <дата>, в связи с чем, руководствуясь п. 2 ст. 199 ГК РФ, ответчик заявляет о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного п. 2, ст. 181 ГК РФ, просит суд применить срок исковой давности, и отказать истцу в удовлетворении заявленных исковых требований о признании условий договоров недействительными в полном объеме.

В соответствии с действующим законодательством участники долевого строительства могут не только возмещать застройщику стоимость построенного объекта, но и финансировать иные его услуги (расходы). Предусмотренные в составе цены договора участия в долевом строительстве средства на оплату услуг застройщика являются по сути единственным источником для возмещения тех затрат застройщика, которые перечислены в ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ, но необходимы для исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве. Вознаграждение застройщика в соответствии с договором долевого участия в строительстве, является составной частью цены этого договора, порядок определения которой установлен ст. 5 Закона № 214-ФЗ. Принимая во внимание возмездный характер участия в долевом строительстве, признание судом недействительным существенного условия договора, делает такой договор незаключенным, а также лишенным для ответчика какого-либо экономического смысла, приводит к возникновению значительных убытков на стороне застройщика, и необоснованной выгоде на стороне истца. Стороны в полном соответствии с требованиями Закона № 214-ФЗ, ГК РФ согласовали и установили условия договора, в соответствии с которым участник долевого строительства обязан оплатить застройщику оказанные услуги, установили порядок и срок исполнения этой обязанности, а также пределы, в которых эти услуги оплачиваются. Помимо этого факт выполнения застройщиком принятых на себя обязательств по договору надлежащим образом и в полном объеме (строительство многоквартирного дома, объектов инфраструктуры, оказание необходимых сопутствующих строительству услуг, без которых невозможно выполнение строительных работ, передача объекта недвижимости участнику долевого строительства) имеет подтверждение.

Изменение площади квартиры по результатам строительства подтверждается данными Росреестра, содержащимися в кадастровом учете, и последующей регистрацией права собственности истца на квартиру, площадью указанной в техническом плане (больше в сравнении с проектной). В любом случае, оплата цены договора на дату его заключения производилась истцом, исходя из стоимости 1 кв.м. проектной (предварительной) площади, указанной в п. 2.1 договора. Фактическая площадь построенного и поставленного на кадастровый учет объекта больше. Принимая во внимание условия договора о доплате цены договора в случае увеличения площади квартиры в сравнении с той, которой указана в п. 1.1 договора, истец обязан оплатить цену договора в полном объеме, исходя из фактической площади квартиры. Оснований и доказательств, освобождающих истца от обязательств по оплате цены договора истцом в материалы дела не представлены.

Жилищным законодательством предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно осуществляться управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Право выбора управляющей организации принадлежит застройщику. Выбранная застройщиком управляющая организация управляем зданием до тех пор, пока органами местного самоуправления не будет проведен конкурс и по итогам конкурса не будет определена управляющая многоквартирным домом организация. Что касается авансирования предоставляемых услуг по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, на этот счет оспариваемый пункт договора содержит оговорку – отсылку на договор управления, заключаемый с управляющей организацией, который может предусматривать и иные условия. Истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что вышеуказанные положения п. 3.2.4.1 договора противоречат действующему законодательству и нарушают его права или охраняемые законом интересы.

Расходы на нотариальное удостоверение полномочий понесены истцом не в связи с рассмотрением настоящего дела, так как доверенность содержит широкий перечень полномочий. Законом обязательный досудебный (претензионный) порядок урегулирования не предусмотрен, однако истцом неоднократно направлялись претензии аналогичные друг другу по содержанию, не смотря на то, что истцу был известен актуальный адрес ответчика, направлялись по адресу, по которому ответчик не находится. В связи, с чем требования истца о возмещении судебных расходов также не подлежат удовлетворению.

Истец уклоняется от принятия объекта долевого строительства, при этом со стороны ответчика объективно не существует никаких препятствий (нарушение сроков строительства, несвоевременное уведомление о завершении строительства и пр.).

На основании указанных возражений ООО «СоюзАгро» просит отказать в удовлетворении заявленных требований, в том числе и производных о взыскании компенсации морального вреда и штрафа.

Выслушав мнение сторон, изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям:

Судом установлено, что <дата> между ООО «СоюзАгро» (застройщик) и Кравцом П.О. (участник) заключен договор № <№ обезличен> участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства построить (создать) многоквартирный жилой <адрес>, по строительному адресу: Московская область, <адрес>, вблизи <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства – квартиру в нем, со следующими проектными характеристиками: секция 5, этаж 21, № квартиры на площадке 5, № квартиры по проекту 576, кол-во комнат 1, общая проектная площадь <данные изъяты> кв.м., с целью оформления участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства, а также реализовать необходимую обеспеченность многоквартирного дома инженерными сетями, объектами инфраструктуры, благоустройством прилегающей территории, в объеме, предусмотренном проектной документацией, а участник обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и сроки, определенные договором.

Условиями договора определено, что передача объекта застройщиком участником по акту приема-передачи осуществляется не позднее <дата> (п. 2.3).

В п. 4.1 определена цена договора, которая составляет 4 404 826 руб. 00 коп., НДС не облагается. Стороны пришли к соглашению, что цена договора может быть изменена только в случае, указанном в п. 4.3 договора. Цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта в составе многоквартирного дома и денежных средств на оплату услуг застройщика, при этом: размер денежных средств на возмещение затрат на строительство определен, исходя из произведения стоимости одного квадратного метра равной 105 060 руб. 68 коп., НДС не облагается, и общей проектной площади объекта, указанной в п. 2.1 договора; стоимость услуг застройщика (за период с даты заключения настоящего договора до даты передачи объекта, указанной в п. 2.3 договора) – 209 753 руб. 00 коп.

Факт окончательного оказания услуг застройщика подтверждается актом приема-передачи объекта долевого строительства. Услуги оказываются ежемесячно в течение срока действия настоящего договора (п. 4.1.2).

В соответствии с п. 4.3, цена договора подлежит уточнению после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и уточнению площади объекта в соответствии с обмерами, произведенными организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (площадь объекта по данным органа технической/кадастровой инвентаризации включает в себя жилую площадь, площадь помещений вспомогательного назначения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, а также площадь балконов, лоджий и террас с понижающим коэффициентом). После окончания строительства многоквартирного дома, получения технической документации застройщиком по итогам обмеров многоквартирного дома органами технической инвентаризации, стороны, после получения участником от застройщика сообщения о готовности объекта к передаче, обязаны произвести между собой расчеты. Сумма, подлежащая доплате или возврату рассчитывается следующим образом: разница в площади между площадью объекта, установленной об обмерам организации осуществившей техническую инвентаризацию многоквартирного дома и общей проектной площадью объекта, указанной в п. 2.1 договора умножается на стоимость 1 кв.м. равную 110 313 руб. 70 коп.

<дата> между ООО «СоюзАгро» (застройщик) и Кравцом П.О. (участник) заключен договор № <№ обезличен> участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств участника долевого строительства построить (создать) многоквартирный жилой <адрес>, по строительному адресу: Московская область, <адрес>, вблизи <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства – квартиру в нем, со следующими проектными характеристиками: секция 3, этаж 4, № квартиры на площадке 5, № квартиры по проекту 163, кол-во комнат 3, общая проектная площадь 79,2 кв.м., с целью оформления участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства, а также реализовать необходимую обеспеченность многоквартирного дома инженерными сетями, объектами инфраструктуры, благоустройством прилегающей территории, в объеме, предусмотренном проектной документацией, а участник обязуется уплатить цену договора и принять объект в порядке и сроки, определенные договором.

Условиями договора определено, что передача объекта застройщиком участником по акту приема-передачи осуществляется не позднее <дата> (п. 2.3).

Цена договора согласно п. 4.1. состоит из суммы денежных средств: по возмещению затрат на строительство (создание) и выполнение работ по обустройству территории многоквартирного дома, в том числе затрат, согласно п.п. 1.1., 1.2, 2.1 договора, относящихся к объекту долевого строительства; на оплату услуг застройщика, которая в свою очередь состоит из: 347 909 руб. 00 коп., НДС не облагается, которая используется застройщиком в т.ч. на подготовку документации по планировке территории земельного участка, отведенного под строительство многоквартирного дома и выполнение работ по строительству необходимых для его жизнеобеспечения инженерной инфраструктуры, транспортных объектов (дорог, стоянок и т.д.) и др.; услуг застройщика, связанных с передачей объекта долевого строительства, включая, но не ограничиваясь, привлечением кадастровых инженеров, осуществляющих техническую инвентаризацию многоквартирного дома в целом, постановку многоквартирного дома и объекта на кадастровый учет, с извещением участника долевого строительства о завершении строительства и готовности объекта к передаче, фактической и юридической передачей объекта, предоставлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов застройщика, размер которых составит не более 300 руб. 00 коп. за кв.м., НДС не облагается.

В соответствии с п. 4.2 на дату подписания договора цена договора определена сторонами в размере 7 306 106 руб. 00 коп., НДС не облагается. Стороны пришли к соглашению, что цена договора может быть изменена только в случаях, указанных в подп. «б» п. 4.1.2 и п. 4.6 договора.

Согласно п. 4.6, цена договора подлежит изменению в порядке, установленном договором, после получения застройщиком технической документации в отношении многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством РФ. Стороны после получения участником от застройщика сообщения о получении застройщиком технической документации, обязаны произвести между собой следующие расчеты. В случае увеличения фактической площади объекта участник долевого строительства производит доплату застройщику за разницу в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей проектной площадью объекта, указанной в п. 2.1 договора, на следующих условиях: если отклонение (увеличение) фактической площади объекта от ее проектной площади, указанной в п. 2.1 договора, составит до 3% (включительно) доплата производится за разницу площади объекта в полном объеме; если отклонение (увеличение) фактической площади объекта от проектной площади объекта составит более 3% доплата производится только за разницу площади объекта не превышающую 3% от общей проектной площади объекта, указанной в п. 1.1 договора. Оставшаяся разница в площади объекта доплате участником не подлежит.

В случае уменьшения фактической площади объекта, за разницу в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей проектной площадью объекта, указанной в п. 2.1 договора, застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет цены договора. В случае уменьшения площади объекта застройщик возвращает участнику денежные средства за разницу площади объекта в полном объеме.

Сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом: разница между фактической площадью объекта, определяемой по данным технической документации на многоквартирный дом и включающей площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов (с понижающим коэффициентом) и общей проектной площадью объекта, указанной в п. 2.1 договора, умножается на стоимость 1 кв.м. равную 92 248 руб. 81 коп.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что отношения сторон по своему содержанию представляют выполнение ответчиком строительства с привлечением третьих лиц определенного объекта (многоквартирного жилого дома) за денежные средства, в том числе Кравца П.О. и последующую передачу им результата (квартиры в этом доме) в согласованный сторонами срок. Учитывая цель приобретения квартиры — для личного проживания истца, не связанного с предпринимательской деятельностью, — отношения сторон также регулируются законодательством о защите прав потребителей.

В силу п. 4 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Решением Красногорского городского суда Московской области от <дата> и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <дата>, установлено, что строительство жилого дома в соответствии с договором участия в долевом строительстве № <№ обезличен> от <дата> завершено, дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес, обязательства по оплате договора выполнены. Осуществить государственную регистрацию права собственности истец не имеет возможности, так как ответчик не заключил с истцом основной договор. Поскольку, на тот момент квартира была создана в натуре и пригодна для проживания, решением Красногорского городского суда Московской области от <дата>, вступившим в силу <дата>, за Кравцом П.О. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, <адрес>.

<дата> ООО «СоюзАгро» направило в адрес Кравца П.О. сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче <№ обезличен>/ОС от <дата>.

Согласно указанному сообщению, площадь <адрес>, расположенной на 4 этаже жилого дома, на основании полученной технической документации составляет 81,90 кв.м. (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или веранды и/или террасы- с коэффициентом). Необходимо перечислить денежные средства на расчетный счет застройщика в размере 219 183 руб. 17 коп. в счет доплаты за увеличение площади квартиры по договору № <№ обезличен> от <дата>.

Кравец П.О. обратился в ООО «СоюзАгро» с претензией, в которой выразил свое несогласие с требованием о взыскании денежных средств.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, исходя из буквального значения содержащихся в договорах участия в долевом строительстве № <№ обезличен> от <дата> и № <№ обезличен> от <дата> слов и выражений, путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также принимая во внимание согласованное сторонами техническое описание объектов долевого строительства, суд приходит к выводу о том, что стороны пришли к соглашению о порядке уточнения цены договоров и производстве расчетов. Требованиям действующего законодательства указанные пункты не противоречат, не свидетельствуют о неопределенности объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику по договору.

Обязанность застройщика указывать в договоре предельные величины допустимых изменений площади объекта нормативными правовыми актами не установлена.

Расчет доплаты при возможном изменении площади объекта максимально конкретизирован в договоре путем установления стоимости квадратного метра площади квартиры, используемой при перерасчете цены договора по результатам обмеров.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (п. 5).

Так как закон не устанавливает порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, а также не содержит требований к определению фактической площади объекта долевого строительства при передаче его участнику долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового).

П. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» не установлено обязательных правил, регулирующие порядок исчисления фактической площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации.

Многоквартирные дома введены в эксплуатацию, а расхождение площадей не свидетельствует об изменении застройщиком проектов.

Ввиду чего, суд отказывает в признании п. 4.3 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> и п. 4.6 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> недействительными.

Ввиду несогласия ответчика с заявленными стороной истца требованиями, суд с целью определения фактической площади квартир, не нарушения прав сторон на судебную защиту, назначил строительно-техническую экспертизу.

Как следует из заключения эксперта ООО «СЭР-Клин» от <дата>, в соответствии с договором № <№ обезличен> фактическая общая площадь <адрес> должна уточняться до выполнения планировочных и отделочных работ, которые отражены в приложении <№ обезличен> к договору. При этом, на основании имеющейся в материалах дела документации экспертами установлено, что величина фактической общей площади <данные изъяты> кв.м. получена с учетом наличия межквартирных и внутриквартирных ограждающих конструкций. Экспертами при производстве экспертизы установлена величина фактической общей площади <адрес> на момент проведения обследования, а также величина общей площади до момента выполнения отделочных работ.

В соответствии с договором № <№ обезличен> фактическая общая площадь <адрес> должна уточняться после ввода МКД в эксплуатацию и проведения обмеров МКД органами технической инвентаризации, на основании данных организаций, осуществляющей техническую инвентаризацию МКД. На основании имеющейся в материалах дела документации экспертами установлено, что величина фактической общей площади <данные изъяты> кв.м. получена с учетом наличия межквартирных и внутриквартирных ограждающих конструкций. Экспертами при производстве экспертизы установлена величина фактической общей площади <адрес> на момент проведения обследования, а также справочно определена величина общей площади до момента выполнения отделочных работ.

Таким образом, фактическая площадь <адрес>, расположенной по адресу: Московская область, <адрес>, д. Путилково, <адрес>, составляет <данные изъяты> кв.м.; фактическая площадь квартиры, включая площадь летних помещений, до выполнения в квартире отделочных работ, не предусмотренных проектной документацией, составляет <данные изъяты> кв.м. <адрес>, расположенной по указанному адресу, составляет 40,9 кв.м. и превышает общую проектную площадь, отраженную в договоре № <№ обезличен> от <дата>, величиной <данные изъяты> кв.м.

<адрес>, расположенной по адресу: Московская область, <адрес>, д. Путилково, <адрес>, составляет <данные изъяты> кв.м.; фактическая площадь квартиры, включая площадь летних помещений, до выполнения в квартире отделочных работ, не предусмотренных проектной документацией, составляет <данные изъяты> кв.м. <адрес>, расположенной по указанному адресу, составляет <данные изъяты> кв.м. и превышает общую проектную площадь, отраженную в договоре № <№ обезличен> от <дата>, величиной <данные изъяты> кв.м.

Оснований сомневаться в объективности и обоснованности заключения экспертов ООО «СЭР-Клин» от <дата> не имеется, поскольку экспертиза проведена лицами, имеющими высшее техническое образование, квалификацию судебных экспертов и стаж экспертной деятельности, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, обладают специальными познаниями, в связи с чем, отсутствуют основания усомниться в их компетентности, выводы экспертов представляются ясными и понятными, а потому заключение является допустимым по делу доказательством.

Дав оценку вышеуказанной экспертизе, в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд берет ее в основу решения.

Учитывая, что требования истцом заявлены в связи с несоответствием площади переданной и передаваемой квартир по сравнению с заявленной в договоре, судом проанализированы условия договора, в соответствии с которым предусмотрены случаи определения окончательной цены, как в случае увеличения фактической площади объекта и необходимости доплаты участником денежных средств, так и в случае уменьшения фактической площади объекта и необходимости возврата застройщиком денежных средств участнику.

Разрешая спор, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца о взыскании денежных средств в счет разницы проектной и фактической площади объекта долевого строительства.

Поскольку фактическая площадь <адрес>, расположенной по указанному адресу, составляет 40,9 кв.м. и превышает общую проектную площадь, отраженную в договоре № <№ обезличен> от <дата>, величиной <данные изъяты> кв.м., то с участника долевого строительства подлежала взысканию доплата в размере 107 004 руб. 29 коп. ((40,9 - 39,93) * 110313,70 = 107004,29).

Однако ответчиком было выставлено требование об осуществлении доплаты за дополнительную площадь по договору долевого строительства № <№ обезличен> от <дата> в размере 250 412 руб. 10 коп., которые были уплачены истцом, что подтверждается платежным поручением <№ обезличен> от <дата>

Таким образом, суд взыскивает с ООО «СоюзАгро» в пользу истца излишне уплаченные денежные средства в размере 143 407 руб. 81 коп. (250412,10 - 107004,29 = 143407,81).

Удовлетворяя частично требования о взыскании процентов, суд руководствуется ст. 395 ГК РФ и взыскивает проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <дата> по <дата> в размере 22 938 руб. 49 коп.

Так как фактическая площадь <адрес>, расположенной по указанному адресу, составляет 81,0 кв.м. и превышает общую проектную площадь, отраженную в договоре № <№ обезличен> от <дата>, величиной 79,2 кв.м., то в соответствии с п. 4.6 договора, с участника долевого строительства подлежала взысканию доплата в размере 166 047 руб. 85 коп. ((81,0-79,2), что <3%) * 92248,81 = 166047,85).

Однако ответчиком выставлено требование об осуществлении доплаты за дополнительную площадь по договору долевого строительства № <№ обезличен> от <дата> в размере 219 183 руб. 17 коп.

Таким образом, требование ООО «СоюзАгро» об истребовании с Кравца П.О. доплаты по договору № <№ обезличен> от <дата> в размере 53 135 руб. 31 коп. (219183,17 – 166047,85 = 53135,31) является незаконным и необоснованным.

Пунктом 3.2.4.1 договора № <№ обезличен> от <дата> и договора № <№ обезличен> от <дата> предусмотрено, что участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед/на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.

Пунктом 3.2.4.2 договора № <№ обезличен> от <дата> и договора № <№ обезличен> от <дата> установлено, что участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение объекта; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, пропорционально доле участника долевого строительства, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта.

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части ГК РФ», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Исходя из изложенного, условия договора долевого участия, закрепляющие обязанность участника долевого строительства нести расходы по обслуживанию многоквартирного дома до даты подписания акта приема-передачи квартиры противоречат требованиям пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ и ущемляют права истца, как потребителя, в связи, с чем суд приходит к выводу о правомерности требований истца в части признания недействительными условий п. 3.2.4 1 договора № <№ обезличен> от <дата> и договора № <№ обезличен> от <дата> в части обязания участника долевого строительства заключить договор с управляющей организацией и перечислить на счет управляющей компании денежные средства за 4 месяца вперед.

Кроме того, не подлежит удовлетворению ходатайство ответчика о применении последствий пропуска истцом исковой давности, поскольку предусмотренный ст. 181 п. 1 ГК РФ, трехгодичный срок исковой давности не пропущен, так право собственности Кравца П.О. на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, <адрес>, признано решением суда от <дата>, вступившим в законную силу <дата>, а в отношении <адрес>, расположенной по адресу: Московская область, г.о. Красногрск, д. Путилково, <адрес>, только составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства от <дата>.

Нормативное регулирование отношений по передаче участнику объекта долевого участия содержится в статье 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон).

В силу частей 4, 6 указанной статьи застройщик не менее чем за месяц обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 статьи.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 указанной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Из приведенной нормы следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства о последствиях бездействия, а также наличие или отсутствие спора между сторонами договора о качестве объекта.

Как установлено судом ответчиком <дата>, в связи с отказом истца от подписания акта, составлен односторонний акт о передаче объекта по договору участия в долевом строительстве № <№ обезличен> от <дата>, а именно 3-комнатной <адрес>, расположенной по почтовому адресу: Московская область, г.о. Красногорск, д. Путилково, <адрес>.

В соответствии с указанным односторонним актом от <дата> объект считается переданным, в связи, с чем исковые требования истца об обязании передать по акту <адрес> по строительному адресу: Московская область, <адрес>, не подлежат удовлетворению.

Установив факт нарушения прав потребителя, суд приходит к выводу о взыскании денежной компенсации морального вреда, которая с учетом характера причиненных потребителям нравственных страданий, исходя из принципа разумности и справедливости взыскивается судом с ООО «СоюзАгро» в пользу Кравца П.О. в размере 10 000 руб. 00 коп.

В соответствии с п.6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф.

Поскольку в рамках досудебного порядка урегулирования спора истец неоднократно обращался к ответчику, суд, применяя положения ст. 333 ГК РФ, определяет сумму штрафа, подлежащую взысканию с ООО «СоюзАгро» в пользу Кравца П.О. в размере 25 000 руб. 00 коп.

Согласно положениям ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, среди прочих относятся: другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд отказывает истцу в удовлетворении требования о взыскании судебных расходов в части взыскания с ответчика в его пользу расходов по оплате услуг нотариуса по оформлению доверенности <адрес>4 от <дата> в размере 1 700 руб. 00 коп., поскольку в силу абз. 3 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу, в представленной материалах дела доверенности, напротив, усматривается, что она выдана сроком на 15 лет, без указания конкретного дела, на ведение которого уполномочивается представитель, предоставляет право последнему на представление интересов доверителя в ряде органов, учреждений и организаций.

В соответствии с положениями ст. ст. 94, 98 ГПК РФ суд с ответчика в пользу истца взыскивает почтовые расходы на отправку претензии в адрес ООО «СоюзАгоро» в размере 393 руб. 02 коп.

В силу ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи, с чем с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 5 430 руб. 86 коп.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кравца П. О. к ООО «СоюзАгро» о признании пунктов договоров участия в долевом строительстве о доплате за дополнительную площадь недействительными, требований о доплате незаконными, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать требование ООО «СоюзАгро» о доплате за дополнительную площадь в размере 143 407 руб. 81 коп. <адрес>, расположенной по адресу: Московская область, <адрес>, вблизи <адрес>, по договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> – незаконным.

Взыскать с ООО «СоюзАгро» в пользу Кравца П. О. денежные средства в размере 143 407 руб. 81 коп., выплаченные по договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> за дополнительную площадь <адрес>, расположенной по адресу: Московская область, <адрес>, вблизи <адрес>.

Взыскать с ООО «СоюзАгро» в пользу Кравца П. О. проценты за пользование чужими денежными средствами в период с <дата> по <дата> в размере 22 938 руб. 49 коп.

Признать п. 3.2.4.1 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> в части обязанности заключить договор с указанной     застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг недействительным.

Признать требование ООО «СоюзАгро» о доплате за дополнительную площадь в размере 53 135 руб. 31 коп. <адрес>, расположенной по адресу: Московская область, <адрес>, вблизи <адрес>, по договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> – незаконным.

Признать п. 3.2.4.1 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> в части обязанности заключить договор с указанной     застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг недействительным.

    Взыскать ООО «СоюзАгро» в пользу Кравца П. О. компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. 00 коп., штраф в размере 25 000 руб. 00 коп., почтовые расходы в размере 393 руб. 02 коп.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований Кравца П. О. о признании п. 4.3 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> недействительным; признании требования ООО «СоюзАгро» о доплате за дополнительную площадь в размере 107 004 руб. 29 коп. <адрес>, расположенной по адресу: Московская область, <адрес>, вблизи <адрес>, по договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен>; взыскании выплаченных денежных средств в счет доплаты за дополнительную площадь в размере 107 004 руб. 29 коп.; признании п. 4.6 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> недействительным; признании требования ООО «СоюзАгро» о доплате за дополнительную площадь в размере 166 047 руб. 86 коп. <адрес>, расположенной по адресу: Московская область, <адрес>, вблизи <адрес>, по договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> – незаконным; признании подпункта б п. 4.1.2 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <№ обезличен> недействительным; требования о доплате за оказанные ООО «СоюзАгро» услуги в размере 20 075 руб. 00 коп.; обязании ООО «СоюзАгро» передать Кравцу П. О. <адрес>, расположенной по адресу: Московская область, <адрес>, вблизи <адрес>; взыскании компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов по оплате доверенности – отказать.

Взыскать с ООО «СоюзАгро» в доход государства госпошлину в размере 5 430 руб. 86 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено: 09.04.2018 г.

Судья В.А. Татаров