Решение по делу № 2-223/2024 (2-3153/2023;) от 11.12.2023

Дело № 2-223/2024

УИД 75RS0023-01-2023-005931-82

Р Е Ш Е Н И Е (не вступило в законную силу)

Именем Российской Федерации

8 февраля 2024 года

Черновский районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Цыбеновой Д.Б.,

при секретаре Цыдыповой Д.А.,

с участием представителей истца Жданова А.В., Ваулиной Ю.Р., ответчика Шевченко М.С., представителя ответчика Бадмацыреновой В.А., рассмотрев в. г. Чита в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гизатулиной Г.А. к Профатилову А.А. , Шевченко М.С. о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Истец Гизатулина Г.А. обратилась в суд с иском к Профатилову А.А., Шевченко М.С., ссылаясь на следующие обстоятельства. Она является собственником ? доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес> Вторым собственником был брат истца Профатилов А.А. ДД.ММ.ГГГГ Профатилов А.А. заключил договор купли-продажи принадлежащей ему ? доли в квартире с Шевченко М.С. Поскольку продавец доли не известил в письменной форме сособственника, истец просит, перевести на нее права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на данное недвижимое имущество.

В судебном заседании представители истца Жданов А.В., Ваулина Ю.Р. заявленные требования поддержали. Суду пояснили, что в спорном жилом помещении – однокомнатной квартире по адресу: <адрес> проживает дочь Гизатулиной Г.А. – Ваулина Ю.Р. с семьей. Гизатулина Г.А. проживает в этом же доме, в <адрес>. О намерении Профатилова А.А. продать свою долю истец не знала, телеграмму от Профатилова А.А. получили ДД.ММ.ГГГГ, уже после продажи доли Шевченко М.С.

Ответчик Шевченко М.С. исковые требования не признал, просил в иске отказать. Суду пояснил, что приобрел ? долю в квартире с соблюдением порядка уведомления второго сособственника. До совершения сделки, квартиру он не видел, не приезжал и не осматривал ее, приобрел ? доли через агентство, цель покупки недвижимости инвестиционная, прежде всего при покупке его заинтересовала цена. При этом ему было известно, кто собственник второй доли в жилом помещении, кто проживает в квартире. После заключения договора купли-продажи он сообщил стороне истца о том, что он является собственником, предлагал выкупить его долю на своих условиях.

Представитель ответчика Профатилова А.А. Бадмацыренова В.А., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, представила письменные возражения по существу иска. Поскольку Профатилов А.А. вынужден самостоятельно нести расходы по содержанию спорной квартиры, им было принято решение продать принадлежащую ему долю. Пояснила, что уведомляли истца о намерении продать долю Профатилова А.А. тремя способами: ДД.ММ.ГГГГ года посредством почтового отправления, смс-сообщением Гизатулиной Г.А., направленным ДД.ММ.ГГГГ, телеграммой от ДД.ММ.ГГГГ. Полагая порядок уведомления соблюденным, просила в иске отказать полностью.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела, следует, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ Гизатулина Г.А. является собственником 1/2 доли в квартире, находящейся по адресу: <адрес>.

Собственником другой 1/2 доли данного недвижимого имущества являлся Профатилов А.А.

ДД.ММ.ГГГГ между Профатиловым А.А. и Шевченко М.С. заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на указанное жилое помещение. Стоимость имущества определена сторонами в размере 350 000 рублей (п. 2.1 договора).

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нотариально удостоверен, в п. 3.4 указано, что собственник другой доли извещен о продаже доли с предложением реализовать свое преимущественное право покупки, что подтверждено описью, выданной ОАО Почта России Чита-12 ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником ? доли является Шевченко М.С., право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из положений пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Положениями п. 2 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца доли по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, положения ст. 250 ГК РФ по своему содержанию направлены на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности, в том числе в целях исключения отчуждения имущества посторонним лицам.

При этом, целью направления такого извещения является именно предоставление иным сособственникам возможности знать о предстоящем заключении сделки по отчуждению имущества постороннему лицу, а также осуществить реальную реализацию преимущественного права на приобретение отчуждаемого имущества.

В связи с чем соблюдение процедуры уведомления иных сособственников о намерении продать долю не должно носить формальный характер.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Ответчик Профатилов А.А. ссылается в своих возражениях на то, что истец Гизатулина Г.А. неоднократно уведомлялась о намерении Профатилова А.А. продать принадлежащую ему долю в спорной квартире, что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, телеграммой от ДД.ММ.ГГГГ, СМС сообщением от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уведомлению о продаже доли в квартире от ДД.ММ.ГГГГ Профатилов А.А. предложил Гизатулиной Г.А. прибрести принадлежащую ему долю в квартире, расположенной по адресу: <адрес> за <данные изъяты> руб., в противном случае он вправе продать свою долю любому другому лицу. Согласно отчету об отслеживании отправления ДД.ММ.ГГГГ письмо было принято в отделении связи, ДД.ММ.ГГГГ возвращено отправителю из-за истечения срока хранения. Письмо было направлено Гизатулиной Г.А. по фактическому месту проживания: <адрес>.

Также в адрес Гизатулиной Г.А. ДД.ММ.ГГГГ Профатиловым А.А. была направлена телеграмма аналогичного содержания. Срок ответа на предложение был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Телеграмма была получена адресатом после заключения договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно скриншоту аналогичное СМС-сообщение было направлено Профатиловым А.А. Гизатулиной Г.А. ДД.ММ.ГГГГ на номер телефона №, данных о получении данного сообщения адресатом не имеется. Со слов представителя истца Гизатулина Г.А. данное сообщение не получала.

Также, в подтверждение того, что истец знала о намерении Профатилова А.А. продать долю в квартире, суду представлено письменное уведомление о продаже доли от ДД.ММ.ГГГГ, где Профатилов А.А. предлагает Гизатулиной Г.А. купить его долю за <данные изъяты> рубля. Данное уведомление получено Гизатулиной Г.А. лично ДД.ММ.ГГГГ

Оценивая представленные доказательства уведомления истца ответчиком о намерении продать долю в общей долевой собственности, суд приходит к выводу, что фактически Гизатулиной Г.А. уведомление получено не было.

Юридически значимыми являются обстоятельства по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, и реализация остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки.

По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.

В рассматриваемом случае направление ответчиком извещения о продаже ? доли в праве собственности на объект недвижимости лишь формально свидетельствовало об исполнении обязанности по извещению собственника доли о предстоящей продаже, поскольку из буквального толкования ч. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что данная норма обязывает не только направить извещение, а известить в письменной форме другого участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых совершается сделка.

По результатам оценки и установления всех фактических обстоятельств, суд приходит к выводу о нарушении принадлежащего истцу права преимущественной покупки, в том числе, судом учитывалось, что направленное ДД.ММ.ГГГГ уведомление в адрес истца вернулось по истечении срока хранения, наличие у сторон контактов друг друга, позволивших бы Профатилову А.А. добросовестно известить Гизатулину Г.А. о своем желании распорядиться спорным имуществом, и сделать это до заключения сделки с Шевченко М.С.

Однако никаких реальных действий, направленных на извещение Гизатулиной Г.А., ответчиком предпринято не было, несмотря на то, что стороны являются братом и сестрой, Профатилову А.А. известен номер телефона Гизатулиной Г.А., ее дочери Ваулиной Ю.Р., которая зарегистрирована и фактически проживает в спорной квартире.

Доводы представителя ответчика Профатилова А.А. о том, что ни истец, ни ее дочь Ваулина Ю.Р., которая фактически проживает в спорной квартире, не оплачивают коммунальные услуги и долги по ЖКХ был вынужден оплатить Профатилов А.А., не свидетельствуют о том, что Гизатулина Г.А. была уведомлена об определенном и конкретном желании сособственника продать принадлежащую ему долю. Из представленной в виде скриншотов мессенджера Ватсап переписки между Профатиловым и Ваулиной следует, что между семьями сложились напряженные конфликтные отношения из-за образовавшейся задолженности по оплате коммунальных платежей. Предложений о покупке доли в квартире в ней не содержится.

Доводы представителя Профатилова А.А. о несении им бремени содержания жилого помещения к существу рассматриваемого спора не относятся. Кроме того решением Черновского районного суда г.Читы от ДД.ММ.ГГГГ определен порядок оплаты коммунальных услуг за спорное жилое помещение по ? от суммы начислений за Гизатулиной Г.А. и Профатиловым А.А.

Согласно установленных обстоятельств по результатам оценки всех представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что истец не отказалась от покупки, а была лишена возможности приобрести продаваемую долю в праве собственности на спорное недвижимое имущество в течение месяца.

Уведомление о намерении продать принадлежащую долю от ДД.ММ.ГГГГ, полученное лично Гизатулиной Г.А., о надлежащем извещении не свидетельствует, поскольку условия продажи доли, ее цена в данном уведомлении условиям сделки не соответствуют, сделка по отчуждению имущества заключена ДД.ММ.ГГГГ, по истечению длительного времени (более пяти лет).

Срок действия уведомления об отчуждении принадлежащей доли действующим законодательством не установлен, вместе с тем разумность и добросовестность поведения сторон при заключении сделок предполагается.

Оценивая действия участников гражданского оборота с точки зрения добросовестности, суд полагает процедуру направления уведомления, установленной ст. 250 Гражданского кодекса РФ, формальной, при этом принимает во внимание доводы истца о том, что спорная квартира однокомнатная, в ней проживает семья дочери истца, жилое помещение является для них единственным местом жительства, а также возможности совместного использования сторонами жилого помещения. При этом, ответчик Шевченко М.С. намерения проживать в данном жилом помещении не высказал. При этом, как пояснил сам ответчик, после покупки доли в квартире, он предлагал дочери истца выкупить его долю за цену, превышающую ту, за которую он приобрел ее у Профатилова А.А.

Установив, что Гизатулина Г.А. подтвердила свою платежеспособность, внесла на депозит Управления судебного департамента в Забайкальском крае <данные изъяты> рублей, суд учитывает положения п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, которые не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Применяя к установленным правоотношениям сторон положения статей 1, 10, 209, 246, 250, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», усмотрев в поведении Профатилова А.А. по заключению с Шевченко М.С. сделки купли-продажи всего через 9 дней после направления в адрес Гизатулиной Г.А. телеграммы, без учета прав и законных интересов последней, без соблюдения разумных сроков для получения истцом телеграммы, заведомую недобросовестность, очевидное намерение избежать заключения с Гизатулиной Г.А. сделки купли-продажи имущества, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о переводе на Гизатулину Г.А. прав и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение будет являться основанием для внесения в ЕГРН изменений записи о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю квартиры по указанному выше адресу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гизатулиной Г.А. удовлетворить.

Перевести на Гизатулиной Г.А. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, паспорт № выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, стоимостью 350 000 руб., заключенному между Профатиловым А.А. и Шевченко М.С. .

Взыскать с Гизатулиной Г.А. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, паспорт № выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) в пользу Шевченко М.С. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца г. Чита, паспорт № выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) денежные средства в сумме 350000 (триста пятьдесят тысяч) руб., находящиеся на расчетном счете Управления Судебного департамента в Забайкальском крае, перечисленные представителем Гизатулиной Г.А. - Ваулиной Ю.Р. в подтверждение финансовой возможности приобретения 1/2 доли квартиры по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю квартиры по указанному выше адресу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с Шевченко М.С. на Гизатулиной Г.А. .

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Черновский районный суд г.Читы.

Судья                                                            Д.Б. Цыбенова

Мотивированное решение изготовлено 16.02.2024.