Решение по делу № 33-42207/2023 от 30.11.2023

Судья: Кручинина К.П.                                                   дело №33-42207/2023

                                                         УИД № 50RS0019-01-2023-001225-02

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск

Московской области                                                             11 декабря 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Бурцевой Л.Н.,

судей: Данилиной Е.А., Смольянинова А.В.,

при ведении протокола помощником судьи Ангаповой К.Т.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1390/2023 по иску Солтысюка В. А. к ООО «Компания ТехноСтройОлимп» о взыскании денежных средств по договору долевого участия, неустойки, штрафа, убытков, судебных расходов,

по апелляционной жалобе Солтысюка В. А. на решение Клинского городского суда Московской области от 16 октября 2023 года,

заслушав доклад судьи Бурцевой Л.Н.,

объяснения: представителя Солтысюка В.А. – Кузнецова А.С., представителя ООО «Компания ТехноСтройОлимп» - Найдиной Ю.В.,

                                             установила:

Солтысюк В.А. обратился в суд с иском, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ (Том 2 л.д. 6), к ООО «Компания ТехноСтройОлимп» о взыскании денежных средств по договору долевого участия, неустойки, штрафа, убытков, судебных расходов, в обоснование заявленных требований указав, что 27.01.2017 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался в срок до 30.09.2018 организовать и осуществить строительство многоэтажного жилого дома по адресу: <данные изъяты>, в тот же срок ввести его в эксплуатацию и в срок не позднее 9 месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства - 1-комнатную квартиру, условный проектный <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже, общей площадью по проекту 36,93 кв.м., в том числе жилой 19,65 кв.м.

Истец, в свою очередь, обязался оплатить ответчику обусловленную договором цену (размер долевого взноса) в сумме 189 692 рубля в срок, не позднее 6 месяцев с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве». Договор был зарегистрирован в Клинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Данный договор был заключен в рамках исполнения обязательств ответчика, взятых на себя при заключении 02.09.2016 года инвестиционного контракта с муниципальным образованием «Клинский муниципальный район» на строительство 9-ти этажного многоквартирного дома позиция <данные изъяты> по адресу. <данные изъяты>.

Как следует из п. 3.1.3 инвестиционного контракта, приложении № 1, Солтысюк В.А. признан «обманутым дольщиком» в связи с оплатой недобросовестному застройщику долевого взноса в размере 1 760 400 рублей по договору долевого участия за квартиру <данные изъяты> дома <данные изъяты> по ул. <данные изъяты>, площадью 33,6 кв.м.

В силу инвестиционного контракта, благодаря доле муниципального образования «Клинский муниципальный район», «обманутым дольщикам», в числе которых был Солтысюк В.А., предполагалось приобретение в собственность жилого помещения в строящемся доме по адресу: <данные изъяты>. С учетом дополнительного взноса, истцу должны были передать в собственность квартиру площадью 36,93 кв.м.

Таким образом, в рамках данного инвестиционного контракта, Солтысюк В.А. отказался от своих прав на квартиру <данные изъяты> дома <данные изъяты> по ул. <данные изъяты> площадью 33,6 кв.м в пользу Администрации муниципального образования, к которой в свою очередь и перешли права на данную квартиру.

Ответчик же, в свою очередь, переводя площади вышеназванной квартиры из рамок инвестиционного контракта в договор долевого участия в строительстве, понимал о рисках и правовом положении данных площадей, осознавал, что в случае невыполнения обязательств по ДДУ, он будет нести ответственность в силу закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, который содержит более строгие обязательства Застройщика.

Следовательно, с учетом взятых на себя обязательств по договору долевого участия, заключенного с Солтысюк В.А., ответчик, в случае его расторжения, несет перед Истцом ответственность за полную стоимость причитающейся ему квартиры.

Поскольку Ответчик нарушил взятые на себя обязательства как по Инвестиционному контракту с муниципальным образованием «Клинский муниципальный район» от 02.09.2016, так и по договору долевого участия с Истцом от 27.01.2017, материальный ущерб, причиненный истцу составляет 1 747 655,8 рублей (1 937 347,8 (общая стоимость квартиры) - 189 692,00 рубля (сумма возвращенного Истцу долевого взноса).

16.10.2018, по инициативе ответчика, стороны расторгли договор долевого участия от 27.01.2017. Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о возврате застройщиком истцу денежных средств в сумме 189692 рубля, оплаченных по договору, которые были ответчиком перечислены истцу.

Считает, что с ответчика подлежат взысканию денежные средства в размере 1 747 655,80 руб., в счет непереданного объекта недвижимости, неустойка по ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ за период 17.12.2018 (двадцатый день с даты вступления в законную силу соглашения о расторжении договора) по 28.03.2022 (с учетом моратория) в размере 835233,83 руб., поскольку ответчиком в установленный законом срок не возвращены денежные средства за квартиру после расторжения договора, штраф в размере 417616,91 руб., а также убытки, связанные с изменением стоимости квартиры по сравнению с момента покупки и на 28.03.2022 (с учетом моратория) в размере 1 062 652,20 руб., а также расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб. и возложить на ответчика расходы по оплате экспертных услуг.

Истец Солтысюк В.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представитель истца на основании доверенности Кузнецов А.С. поддержал уточненные исковые требования, настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель ответчика по доверенности Найдина Ю.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поддержала письменные отзывы на иск. В случае удовлетворения иска, просила применить положения ст. 333 ГК РФ, поскольку задержка и в строительстве и в денежных требованиях вызвана объективными причинами. Просила учесть, что ответчиком предпринимается исчерпывающий перечень действий для скорейшего ввода объекта в эксплуатацию.

Представитель третьего лица – администрации г.о. Клин Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представлен отзыв на иск (Том 1 л.д. 62-64).

Представитель Министерства жилищной политики Московской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Решением суда исковые требования удовлетворена частично Исковые требования – удовлетворить частично.

Судом взыскана с ООО «Компания ТехноСтройОлимп» в пользу Солтысюка В. А. стоимость непереданного объекта недвижимости в размере 1 747 655,80 руб., неустойка за несовременный возврат денежных средств по договору за период с 18.12.2018 по 28.03.2022 в размере 400 000 рублей, убытки в виде разницы стоимости квартиры в размере 662655,22руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей, а всего взыскать 2 860 308 (два миллиона восемьсот шестьдесят тысяч триста восемь) рублей.

В удовлетворении исковых требований Солтысюка В. А. к ООО «Компания ТехноСтройОлимп» о взыскании штрафа, неустойки, и убытков в большем размере – отказать.

В апелляционной жалобе истец просит решение изменить решение суда, удовлетворить исковые требования в полном объеме по доводам жалобы.

Судом установлено, что Постановлением администрации Клинского муниципального района Московской области от 07.03.2014 объект, расположенный по адресу: <данные изъяты>, признан проблемным объектом при строительстве многоквартирных жилых домов на территории Клинского муниципального района Московской области.

02.09.2016 между Муниципальным образованием «Клинский муниципальный район» и ООО «Компания ТехноСтройОлимп» заключен инвестиционный контракт на строительство 9-ти этажного жилого дома позиция <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Предметом настоящего контракта является совместная реализация сторонами инвестиционного проекта: строительство 9-ти этажного жилого дома, позиция <данные изъяты>. Инвестор-Застройщик за счет собственных или привлеченных им средств осуществляет финансирование проектирования и строительство инвестиционного объекта в объемах, установленных в п.п.2.2 настоящего контракта (л.д. 76-84). В данный контракт были включены «обманутые дольщики», в том числе Солтысюк В.А. (п. 7 Приложения № 1 л.д. 82 Том 1).

27.01.2017 между Солтысюк В.А. и ООО «Компанией «ТехноСтройОлимп» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № <данные изъяты>, цена договора определена в сумме 189692 рублей (п. 5.3.1 договора). Планируемый срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию – 30.09.2018 (п. 4.1 договора). Срок передачи объекта участнику долевого строительства – не позднее 9 месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию (п. 4.2 договора) (Том 1 л.д. 14-26).

Из п. 1.4 договора следует, что объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, общей площадью 36,93 кв.м.

Соглашением от 16.10.2018 ООО «Компания ТехноСтройОлимп» и Солтысюк В.А. расторгли Договор участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 21.01.2017 (л.д. 27 том 1).

Денежные средства возвращены Солтысюку В.А. в размере 189692 рубля.

Однако, как следует из инвестиционного контракта от 02.09.2016 г., заключенного между Муниципальным образованием «Клинский муниципальный район» и ООО «Компания ТехноСтройОлимп», в ходе осуществления инвестиционного проекта в пределах доли муниципального образования и за ее счет Инветор-Застройщик передает «обманутым дольщикам» проблемных объектов по отдельно заключенным договорам купли-продажи и/или договорам долевого участия площадь в жилых помещениях в Инвестиционном объекте, в количестве кв.м. и в счет первоначально оплаченного «обманутым дольщиком» долевого взноса (п. 3.13 инвестиционного контракта).

В рамках данного контракта Солтысю В.А. отказался от своих прав на квартиру по адресу: <данные изъяты>, площадью 33,6 кв.м. в пользу администрации муниципального образования, к которому, в свою очередь перешли права на данную квартиру.

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 27.01.2017, заключенному в рамках инвестиционного контракта от 02.09.2016, ответчик обязался передать в собственность истца квартиру с учетом дополнительного взноса общей площадью 36,93 кв.м.

Согласно п. 5.1 договора, часть объекта, площадью 33,56 кв.м. передается участнику долевого строительства без оплаты с его стороны и за счет доли муниципального образования по инвестиционному контракту.

Пунктом 3.1 инвестиционного контракта, установлена стоимость 1 кв.м. жилых помещений в многоквартирном доме – 52 460 руб.

Таким образом, разрешая спор, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ, ст.ст. 4 ч.1, 9 ч.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», принимая во внимание, что объект долевого строительства Солтысюку В.А. передан не был, от своих прав на объект он отказался, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании в пользу истца денежных средств в размере стоимости объекта, договор участия в долевом строительстве в отношении которого расторгнут, с учетом определенной инвестиционным контрактом стоимостью 1 кв.м. за вычетом возвращенных ответчиком истцу денежных средств в размере 189692 руб., что составляет 1747655,80 руб. (36,93 * 52460-189692).

Разрешая исковые требования о взыскании неустойки за задержку возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, суд руководствовался статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и, согласившись с расчетом истца, который исключил период введения моратория с 3 апреля 2020 г. по 31 декабря 2020 г. - 272 дня, заявив о взыскании неустойки исходя из просрочки исполнения обязательства – 925 дней, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований. По ходатайству ответчика, суд, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», приняв во внимание представленные ответчиком письма, в которых он на протяжении длительного времени обращался в администрацию г.о. Клин Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области, Правительство Московской области, указывая на наличие препятствий в ведении строительства многоквартирного дома, пришел к выводу о снижении размера неустойки до 400 000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, находит размер неустойки соответствующим сохранению баланса интересов сторон.

Разрешая требование о взыскании штрафа, суд первой инстанции, установив, что Солтысюк В.А. обратился с требованием о взыскании денежных средств 31.03.2023 года, ранее с требованием о выплате денежных средств в счет квартиры, неустойки не обращался, принимая во внимание положения Постановления Правительства Российской Федерации от 17 мая 2022 г. № 890, от 1 сентября 2022 г. № 1534, от 30 сентября 2022 г. № 1732, Постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 года № 479, правомерно отказал в удовлетворении требования о взыскании штрафа.

Доводы апелляционной жалобы истца относительно штрафа, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку доводы основаны на неверном толковании норм материального права.

Судебные издержки взысканы судом в соответствии с положениями статей 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Разрешая требование о взыскании убытков, руководствуясь ст. 393.1, 405, 524 п.1 ГК РФ, принимая во внимание положения ст.ст. 9 ч.ч.2, 1.1, 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, только если доказаны размер убытков, а также совокупность таких обстоятельств: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств и наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение не будет произведено, истец заявил требование о компенсации убытков, причиненных ему ненадлежащим исполнением обязательства по передаче квартиры. Размер убытков определен как разница между ценой, указанной в договоре, и текущей рыночной стоимостью аналогичной квартиры.

Учитывая то обстоятельство, что договор долевого участия расторгнут между сторонами по соглашению в связи с неисполнением ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно наличия на стороне истца права требования возмещения убытков, вызванных неисполнением ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, указанный в договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Судом присужден размер убытков в сумме 682652,20 руб., составляющий разницу стоимости, оплаченной по ранее заключенному договор площади из расчета стоимости квадратного метра на момент возникновения спорных правоотношений и стоимости квартиры этой же площади из расчета текущих цен за квадратный метр, при этом суд согласился с произведенным экспертом расчетом, снизившим цены объектов-аналогов на 16,7 %, поскольку при покупке квартиры на этапе строительства покупатель экономит 16,7 %.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393.1 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

Проверяя обоснованность доводов сторон по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, согласно выводам которой рыночная стоимость квартиры, аналогичной квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 17 января 2017 года, без отделки по состоянию на 19 ноября 2018 года (дата расторжения договора) составляет 1900000 руб., по состоянию на 28 марта 2022 года 3000000 руб.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел положений вышеуказанных норм права и произвел расчет разницы стоимости объекта с учетом экономии покупателя при покупке квартиры на этапе строительства.

В силу указанного, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению в части размера взысканных убытков, указав о взыскании убытков в сумме 1062652,2 руб., а всего сумма подлежащая взысканию составит 3260308 руб. (1747655,8 +400000+1062652,2+50000= 3260308).

Руководствуясь ст.ст. 198, 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

          решение Клинского городского суда Московской области от 16 октября 2023 года    изменить в части размера взысканных убытков, указав о взыскании с ООО «Компания ТехноСтройОлимп»в пользу Солтысюка В. А. убытков в сумме 1062652,2 руб., всей суммы взысканий в размере 3260308 руб.

В остальной части решение оставить без изменения,               апелляционную жалобу Солтысюка В. А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи