Решение по делу № 33-5887/2024 от 21.03.2024

Судья Баташева М.В.	дело     33-5887/2024
№ 2-2883/2023
61RS0004-01-2023-001906-31

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 апреля 2024 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Горбатько Е.Н.

судей Шинкиной М.В., Толстика О.В.

при секретаре Ворсиновой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по искуУкраинцевой Татьяны Владимировны к Администрации г. Ростова-на-Дону, Министерству строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, по апелляционным жалобам Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области и Администрации г. Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 21.12.2023г.

Заслушав доклад судьи Толстика О.В., судебная коллегия,

установила:

Украинцева Т.В. обратилась в суд с иском о признании предварительного договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 марта 2011г., заключенного с ООО "Развитие" в лице генерального директора БЮБ, договором долевого участия, и признании права на получение мер поддержки пострадавших участников долевого строительства, в обоснование заявленных исковых требований указала, что 15 марта 2011 г. между ООО «Развитие» в лице директора БЮБ, действовавшего на основании Устава и Украинцевой Т.В. был заключен предварительный договор, согласно условиям, которого по окончании строительства объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, истец должна была получить объект недвижимого имущества квартиру N? 32, на 3-м этаже, общей площадью 88,2 кв.м.

Согласно п. 4.2 договора застройщик обязан осуществить строительство Объекта недвижимого имущества не позднее третьего квартала 2011г. и в соответствии с п.2 не позднее 30 августа 2011г., оформить права на указанную квартиру в соответствии с положениями действующего законодательства.

Пунктом 4.3 договора определена общая стоимость квартиры, которая составила 2 720 000 рублей, а также порядок оплаты, в соответствии с которым Истец вносит первоначальный взнос в размере 700 000 рублей. Оставшаяся сумма оплачивается по согласованному графику.

Украинцева Т.В. обязательства по оплате Договора исполнила в полном объеме, однако, жилой дом не построен до настоящего времени, квартира не передана истцу в собственность.

В этой связи истец, с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ, просил суд признать договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 марта 2011г., заключенный между ООО «Развитие» и Украинцевой Т.В., договором долевого участия в строительстве.

Решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 21.12.2023 исковые требования Украинцевой Т.В. удовлетворены.

С указанным решением не согласилась Региональная служба ГСН РО, в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Украинцевой Т.В.

В обоснование указывает, что является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не состоит с истцом в правоотношениях по данному договору. Надлежащим ответчиком по делу полагает ООО «Развитие». Между тем, суд первой инстанции в нарушение ГПК РФ не привлек к участию в деле ООО «Развитие», не выяснил наличие у него правопреемников. Поскольку ООО «Развитие» прекратило свою деятельность и исключено из ЕГРЮЛ, что влечет прекращение обязательств ООО «Развитие» перед Украинцевой Т.В. в связи с его ликвидацией. В этой связи п. 9 «Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по мнению апеллянта, не может быть применим к отношениям по признанию предварительного договора договором участия в долевом строительстве, поскольку не применяется к правоотношениям, связанным со строительством самовольных построек (п. 12 указанного Обзора).

Кроме того, апеллянт указывает, что п. 9 Обзора применяется к правоотношениям по признанию договора договором участия в долевом строительстве только при соблюдении совокупности двух условий: 1) наличия в договоре условий, обязательных для включения в основной договор согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-Ф3; 2) соответствие лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам (пункт 1 статья 2, части 1 и 2 статьи 3 Федерального закона № 214-Ф3). Между тем предварительный договор №32/03-11 от 15 марта 2011 не проходил государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Ростовской области, а также содержит не все условия, предусмотренные Федеральным законом №214-Ф3.

Также в жалобе Региональная служба ГСН РО указывает, что для данного спора преюдициальным является решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 17.10.2014 №2-480/2014, которым отказано в удовлетворении искового заявления Украинцевой Т.В. о признании другого предварительного договора с ООО «Развитие» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 06.12.2012 договором участия в долевом строительстве, поскольку указанный в решении договор был заключен между теми же лицами, по тому же основанию.

Апеллянт обращает внимание суда, что истцом не представлены платежные документы, подтверждающие внесение денежных средств ООО «Развитие» в счет оплаты по предварительному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.03.2011, а приложенные договоры займа не содержат ссылку на предварительный договор, никак с ним не связаны. Заявитель жалобы полагает, что довод истца о том, что договоры займы заключены в целях оплаты предварительных договоров опровергается обстоятельствами, установленными решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 27.09.2013 по делу № 2-1897/2013, которым удовлетворены требования Украинцевой Т.В. к БЮБ о взыскании долга по договору займа в сумме 2 548 766, 67 руб., где суды квалифицировали правоотношения между БЮБ и Украинцевой Т.В. именно как договоры займа, применив к ним положения законодательства о договорах займа. Кроме того, в рамках арбитражного спора по делу №A53-28697/2014 о банкротстве ООО «Развитие» Украинцевой Т.В. было отказано во включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения или денежного требования, по причине непредставления в суд платежных документов, подтверждающих оплату по предварительному договору.

Ссылку суда на приговор Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.05.2017 по делу №1-13/2017 в отношении БЮБ, в котором суммы займа квалифицированы как оплата по предварительному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 марта 2011г. заявитель жалобы считает необоснованной, поскольку выводы, изложенные в приговоре суда, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора. Кроме того, апеллянт ссылается на то обстоятельство, что Украинцева Т.В. иным образом реализовала свое право на судебную защиту - путем обращения в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании банкротом БЮБ (дело №A53-6047/17). При этом согласно отчету финансового управляющего кредиторская задолженность была погашена перед всеми кредиторами, в т.ч. и перед Украинцевой Т.В.. Также приговором Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.05.2017 по уголовному делу №1-13/2017 Украинцева Т.В. признана потерпевшей и вправе обратиться в суд с гражданскими исками в порядке гражданского судопроизводства.

Региональная служба ГСН РО обращает внимание судебной коллегии, что, помимо прочего, Украинцевой Т.В. пропущен срок исковой давности, поскольку течение срока исковой давности надлежит исчислять с момента окончания срока предварительного договора, который был установлен, согласно пункту 4.2 предварительного договора, 3-й квартал 2011 года. Поскольку срок исполнения обязательств по договору истек 01.10.2011 и в этот день Украинцева Т.В. узнала о нарушении своего права, то срок исковой давности по данному спору истек 01.10.2021.

Также апелляционная жалоба на указанное решение суда подана администрацией г. Ростова-на-Дону, которая просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Украинцевой Т.В.

В обоснование жалобы и дополнений к указанной жалобе апеллянт ссылается на то, что судом неверно квалифицированы правоотношения, регулирующие заключение предварительных договоров. Заявитель указывает, что предварительный договор не мог быть признан судом договором долевого участия в строительстве, поскольку согласно предварительному договору стороны только обязуются в будущем заключить договор участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного дома. В предварительном договоре сроком заключения основного указано 30 августа 2011 года, в то время как сроком передачи квартиры являлся 3-й квартал 2011 года. При этом пунктом 3 предварительного договора установлено, что основной договор может быть заключен только после получения застройщиком разрешения на строительство дома.

Апеллянт обращает внимание, что отношения сторон по предварительному договору регулируются статьей 429 ГК РФ, предусматривающей, что обязательства прекращаются, если до окончания срока договора он не будет заключен. Основной договор не был заключен, при этом заключение иных предварительных договоров не свидетельствует ни о продлении срока его действия, ни о заключении основного договора. Стороны не обращались друг к другу о понуждении заключения такого договора. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон и каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или оплатить его.

Заявитель жалобы приводит аналогичные доводы о том, что суд применил нормы, не подлежащие применению, а именно положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку в спорном предварительном договоре отсутствуют условия, предусмотренные ст. 4 ФЗ №214-Ф3. Таким образом, уже на момент заключения предварительного договора, истцу было известно о том, что договор заключается в отношении объекта, не отвечающему требованиям законодательства, то есть является самовольной постройкой. При этом положения закона №214-Ф3 к отношениям в связи с заключением предварительного договора в отношении самовольной постройки не применяются.

Суд, ссылаясь на решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07.05.2013, в частности на отсутствие разрешения на снесенный четырехэтажный дом, оставил без внимания то, что решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.08.2011 установлено, что разрешение на строительство было выдано в нарушение установленного порядка выдачи разрешений и его содержание не соответствуют требованиям закона. Более того, указанное разрешение было выдано сроком до 29.12.2011. На основании изложенного, объект, в отношении которого заключался предварительный договор, являлся самовольной постройкой не только по состоянию на 2013 год, но и на момент заключения договора. Кроме того, приговором Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.05.2017 на странице 75, также установлено, что Украинцева Т.В. знала о том, что под строительство еще не был куплен участок, не была готова проектная документация.

Аналогично, администрация г. Ростова-на-Дону ссылается на несоответствие лица, привлекшего денежные средства, требованиям законодательства, что установлено решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 17.10.2014, поскольку у застройщика отсутствовало разрешение на объект строительства. Ранее выданное разрешение истекло.

Также заявитель жалобы опровергает выводы суда об исполнении Украинцевой Т.В. обязательств по предварительному договору о внесении денежных средств со ссылкой на то, что в приговоре Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.05.2017 отсутствуют выводы о заключении указанных договоров займов в оплату именно настоящего предварительного договора. Согласно показаниям самой Украинцевой Т.В., договоры займа заключались в отношении различных предварительных договоров, а решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 27.09.2013 по делу №2-1897/2013 по исковому заявлению Украинцевой Т.В. к БЮБ в пользу Украинцевой Т.В. взыскана с БЮБ сумма долга в размере 3 548 766, 67 рублей, состоящая из: основного долга по всем договорам займа с процентами.

Апеллянт приводит доводы об отказе во включении Украинцевой Т.В. в реестр требований о передаче жилых помещений и денежных требований в рамках дела о банкротстве ООО «Развитие», отсутствие доказательств оплаты по договору о долевом строительстве на сумму 2 200 000 рублей, реализацию своих прав Украинцевой Т.В. в рамках обращения в Арбитражный суд с заявлением о признании БЮБ банкротом, в рамках которого в настоящий момент разрешается вопрос об обращении взыскания на имущество должника.

Заявитель жалобы также полагает, что судом неверно исчислен срок исковой давности, который надлежит исчислять по окончании срока исполнения предварительного договора. Приводит доводы о том, что согласно показаниям Украинцевой Т.В., отраженным в приговоре суда (страница 75), о нарушении своих прав истец знала ещё в 2013 году. Также, Украинцева Т.В. знала о нарушении своих прав, касающихся заключенных договоров предварительного займа, из решения Региональной службы ГСН Ростовской области от 01.07.2014 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и в дальнейшем. Таким образом, Украинцевой Т.В. пропущен как специальный срок исковой давности, так и общий.

Также администрация г. Ростова-на-Дону ссылается на то обстоятельство, сто суд в решении не указал об уточнении иска, которым Украинцева Т.В. отказалась от требований в признании прав на получение мер поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области. Указанное обстоятельство является существенным, поскольку позволяет истцу в дальнейшем обратиться в суд с аналогичными требованиями, хотя они рассматривались в указанном споре.

Украинцевой Т.В. поданы возражения, в которых она просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, возражений, выслушав в судебном заседании представителя Украинцевой Т.В. по доверенности Булгакова Д.М., представителя Регионалдьной службы государственного строительного надзора РО – Баштового Д.Ю., представителя Администрации г.Ростова-на-Дону – Пашкова А.Н., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что между Украинцевой Т.В. и ООО «Развитие» был заключен предварительный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 марта 2011г., согласно условиям которого по окончании строительства Украинцевой Т.В. должна была быть передана квартира. Поскольку Украинцева Т.В. свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого участия в строительстве исполнила в полном объеме, тогда как застройщик свои обязательства не исполнил и объект в указанный срок не передал, суд посчитал заявленные исковые требования обоснованными.

При этом суд отклонил доводы ответчиков о том, что Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке. Суд посчитал, что поскольку заключение предварительного договора Украинцевой Т.В. и ООО «Развитие» произошло в период действия выданного застройщику разрешения на строительство, и только впоследствии дом был признан самовольной постройкой, то на истца в данном случае нельзя возлагать последствия недобросовестных действий застройщика.

В ходе рассмотрения дела ответчиками было заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Суд отклонил данное ходатайство, указав, что у Украинцевой Т.В. отсутствовала возможность реализации ее права на обращение в суд с настоящим иском до момента разрешения спора о возложении обязанности по включению многоквартирного дома в реестр проблемных объектов, в связи с чем посчитал началом течения срока исковой давности 14.06.2022г.

Как указал суд, несмотря на то обстоятельство, что сам предварительный договор заключен 15.03.2011г., учитывая, что ранее Украинцева Т.В. пыталась восстановить нарушенное право как участник долевого строительства посредством обращения Росстройнадзор в 2014 году о включении в реестр пострадавших граждан, с заявлением в Арбитражный суд Ростовской области в 2016 году о включении в реестр кредиторов ООО «Развитие», то данные правоотношения носят длящийся характер, а потому срок исковой давности нельзя считать пропущенным.

Однако судебная коллегия не может согласиться с такими выводами по следующим основаниям.

В силу положений ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Статьей 196 ГК РФ установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1).

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2).

Согласно ч. 2 ст. 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

Судебной коллегией установлено, что между истцом и ООО «Развитие» был заключен предварительный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 марта 2011г.

Согласно условиям предварительного договора по окончании строительства объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН., Украинцевой Т.В. должен был быть передан объект недвижимого имущества, квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на 3-м этаже, общей площадью 88,2 кв.м.

Согласно п. 4.2 предварительного договора застройщик обязан осуществить строительство Объекта недвижимого имущества не позднее третьего квартала 2011г. и в соответствии с п.2 не позднее 30 августа 2011г., оформить права на указанную квартиру в соответствии с положениями действующего законодательства.

Как установлено в процессе рассмотрения данного дела по существу, основной договор купли-продажи заключен не был.

29.12.2010г. ООО «Развитие» было выдано разрешение на строительство №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.12.2010 со сроком действия разрешения - до 29.12.2011 года.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.08.2011 по гражданскому делу №2-1179/2011 судом установлено, что при выдаче разрешения на строительство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.12.2010 уполномоченным органом было допущено существенное несоблюдение установленного порядка выдачи, а его содержание по юридически значимым вопросам не соответствует требованиям закона и иного нормативного правового акта.

Решением Советского районного суда города Ростова-на-Дону от 07 мая 2013 г., возведенный ООО «Развитие» объект капитального строительства по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Ссылаясь на то обстоятельство, что Украинцева Т.В. обязательства по оплате договора исполнила в полном объеме, однако, жилой дом не построен до настоящего времени, квартира не передана истцу в собственность, заявитель просила признать заключенный ею с застройщиком предварительный договор договором долевого участия в строительстве.

Согласно п. 4.2 предварительного договора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 марта 2011 сроком передачи объекта недвижимости является третий квартал 2011 года.

Таким образом, коллегия полагает заслуживающими внимание доводы ответной стороны о том, что о нарушении своих прав Украинцева Т.В. узнала по окончании срока предварительного договора.

В соответствии с условиями предварительного договора применительно к приведенным выше положениям права, срок исковой давности начал течь 01.10.2011.

Таким образом, поскольку срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня нарушения права Украинцевой Т.В.неисполнением спорного предварительного договора, а также того обстоятельства что дом в котором должна была получить квартиру УТН был фактически снесен в 2017 году, то судебная коллегия полагает, что подав настоящий иск в апреле 2023г. УТН очевидно пропустила срок исковой давности.

Таким образом судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о применении последствий отказа в пропуске срока исковой давности.

Учитывая, что суд апелляционной инстанции пришел к выводу о пропуске Украинцевой Т.В. срока исковой давности, решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения, которым в удовлетворении исковых требований истца следует отказать.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 21.12.2023г. отменить. Принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Украинцевой Татьяны Владимировны к Администрации г.Ростова-на-Дону, Министерству строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 апреля 2024г.