Решение по делу № 2-234/2024 (2-5149/2023;) от 25.10.2023

Дело № 2-234/2024

УИД 55RS0007-01-2023-005879-34

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Омск                                            06 февраля 2024 г.

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Эннс Т.Н. при секретаре судебного заседания Стенниковой К.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н.Т.В. к Департаменту жилищной политики Администрации города Омска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определении размера выкупной цены жилого помещения, возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения,

                     УСТАНОВИЛ:

Истец Н.Т.В. обратилась в суд с иском к департаменту жилищной политики Администрации г. Омска о признании отчета об оценке недостоверным.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ она обратилась с заявлением к ответчику о включении ее в список граждан, имеющих право на отчуждение жилых помещений муниципального жилого фонда коммерческого пользования г. Омска по договорам купли-продажи. Истец включена в вышеуказанный список. При этом, истец планировала приобрести жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Ответчиком для определения выкупной цены была проведена экспертиза, согласно которой стоимость составила 544758 рублей. Истец, не согласившись с этой суммой, провела экспертизу, согласно которой рыночная стоимость объекта недвижимости составила 89000 рублей.

Просит признать недостоверной ранее установленную оценку величины стоимости объекта, находящегося по адресу: <адрес>, проведенную Б.О.В. ДД.ММ.ГГГГ. Признать достоверной оценочную стоимость для купли-продажи объекта, находящегося по адресу: <адрес> равную 89000 рублей. Устранить разногласия между истцом и ответчиком, определив размер выкупной цены жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> размере 89000 рублей (л.д. 6-9).

В период рассмотрения дела судом истец Н.Т.В. представила дополнение к исковому заявлению (л.д.13-14), в котором дополнительно просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи жилого помещения с истцом, согласно которому продать истцу жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, общей площадью 14,8 кв.м., кадастровый номер помещения: № за цену в размере 84000 рублей.

Истец Н.Т.В. в судебном заседании участия не принимала, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца Е.С.Н., действующий на основании доверенности (л.д.58), поддержал исковые требования с учетом уточнений в полном объеме. Дополнил, что стороны не сошлись при заключении договора в цене объекта, в связи с чем, истица обратилась к другому оценщику, стоимость объекта по оценке ответчика не подтвердилась, стоимость по оценке истца подтверждена заключением судебной экспертизы. В письменной форме договор не составлялся, ответчик истцу не предоставлял письменный договор. Так как Администрация г. Омска неоднократно и явно выражала намерение продать это жилое помещение истцу, считает, что имеются основания для удовлетворения иска в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика департамента жилищной политики Администрации г. Омска Л.А.А., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворении заявленных исковых требований с учетом уточнений. Дополнила, что спорный объект недвижимости действительно ранее был включен в коммерческий фонд, но в настоящее время в связи с его техническим состоянием, решается вопрос о признании его аварийным и подлежащим сносу. Н.Т.В. было подано заявление о включении ее в список лиц для приобретения недвижимости из коммерческого фонда. Ее заявление было удовлетворено и она включена в указанный список. Действительно, ей были предложены объекты, в том числе и спорное жилое помещение и произведена его оценка. Однако, Н.Т.В. не устроила стоимость и дальше процедура по регламенту по заключению договора не пошла, она обратилась в суд. Если бы она с ценой согласилась, то дальше бы ею было в соответствии с регламентом подано заявление на приобретение объекта, потом одобрение комиссии, составление и подписание договора купли-продажи объекта. Договор готовится только после прохождения комиссии, которой не было, так как и самого заявления Н.Т.В. не подавала на приобретение этого объекта, проводилась только подготовка для возможного заключения договора с Н.Т.В., который не составлялся и не состоялся. В случае удовлетворения уточненного иска, права ответчика будут нарушены, так как у Н.Т.В. при признании жилого помещения аварийным появится право на выкуп, либо предоставление иного жилого помещения. Так как заключения договора купли-продажи является правом сторон, интереса в таком договоре нет, из-за технического состояния жилое помещение не будет продаваться, просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Третьи лица оценщик Б.О.В. извещена надлежащим образом, не просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 38 Постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу положений статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что <адрес> в г. Омске является собственностью муниципального образования городской округ город Омск (том 1 л.д.14-16).

ИЗ заявления Н.Т.В. (том 1 л.д.72) от ДД.ММ.ГГГГ следует, что она просит включить ее в список граждан, имеющих право на отчуждение жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Омска.

Согласно ответу Департамента жилищной политики Администрации города Омска от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.17) по результатам рассмотрения заявления Н.Т.В. от ДД.ММ.ГГГГ она включена в список граждан, имеющих право на отчуждение жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Омска.

Из заявления Н.Т.В. (л.д.71 том 1) от ДД.ММ.ГГГГ следует, что она согласна на предложенное ей жилое помещение по адресу: <адрес>, просит произвести оценку жилого помещения.

Согласно отчету (том 1 л.д. 90-133) рыночная стоимость жилого помещения – квартиры площадью 14,8 кв.м. по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 544758 рублей. Из отчета следует, что осмотр объекта оценки не производился, оценка произведена на основании представленных оценщику документов.

Из отчета № Абсолют-эксперт (том 1 л.д.20-56) следует, что итоговая величина рыночной стоимости квартиры, состоящей из одной комнаты, общей площадью 14,8 кв.м., находящейся на 1-ом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ округленно составляет 89000 рублей. Из отчета следует, что при оценке производился осмотр объекта оценки.

ДД.ММ.ГГГГ Н.Т.В. обратилась в Департамент жилищной политики Администрации города Омска с заявлением об определении размера выкупной цены по договору купли-продажи. Из заявления следует, что ей предложено указанное жилое помещение по стоимости отчуждаемого объекта недвижимости – 544758 рублей. Н.Т.В. же в заявлении предложила установить цену для совершения сделки по выкупу указанного жилого помещения за цену – 89000 рублей.

Согласно ответу (том 1 л.д.69-70) Н.Т.В. разъяснено, что цена объекта определена на основании отчета об оценке жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Б.О.В., стоимость составила 544758 рублей. Н.Т.В. предложено для подтверждения намерения приобрести спорное жилое помещение по договору купли-продажи обратиться с заявлением в комиссию.

В связи с ходатайством стороны истца, судом по делу назначено проведение судебной экспертизы. Согласно заключению ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ» (том 1 л.д.223-271) рыночная стоимость объекта недвижимости по адресу: <адрес> составляет 84000 рублей. При проведении оценки экспертом производился визуальный осмотр объекта.

Рассматривая заявленные исковые требования в части признания недостоверной ранее установленную оценку величины стоимости объекта, находящегося по адресу: <адрес>, проведенную Б.О.В. ДД.ММ.ГГГГ, суд не находит оснований для удовлетворения данного искового требования.

Анализ представленных в материалы дела оценок приводит суд к выводу о том, что оценщик Б.О.В. производила оценку по представленным ею в соответствии с договором документам, что не противоречило заданию заказчика по договору. Соответственно, на основании представленных ею документов, ею была определена стоимость спорного объекта на дату оценки.

Оценка, представленная истцом и судебная экспертиза, содержат информацию об осмотре оценщиками объекта оценки, то есть, визуальный осмотр позволил оценщику и эксперту учесть фактическое техническое состояние объекта и определить его реальную рыночную стоимость.

При этом, у суда не имеется достаточных оснований признать недостоверной оценку оценщика Б.О.В., так как данное обстоятельство по делу не доказано, а суд не обладает специальными познаниями в области оценки, вопрос о причинах существенной разницы между представленными в материалы дела оценками сторонами для проведения экспертизы не заявлялся и, соответственно, специалистами не исследовался. Сама же по себе разница в стоимости объекта еще не является достаточным основанием для вывода о недостоверности отчета Б.О.В.

Кроме того, исковые требования истца сводятся к тому, чтобы суд определил рыночную стоимость спорного объекта в размере 84000 рублей и обязал ответчика заключить с истицей договор купли-продажи спорного объекта по цене – 84000 рублей.

Данное исковое требование не подлежит удовлетворению в силу свободы договора и отсутствии у суда законных оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи с истцом по желаемой истцом цене объекта – 84000 рублей.

Как установлено в судебном заседании, стороны лишь имели намерение на заключение такого договора, установленная действующим законодательством процедура для заключения договора купли-продажи сторонами не соблюдена, непосредственно к заключению договора не приступали, существенные условия договора не обсуждали и не определяли и у суда не имеется оснований к урегулированию договорных разногласий, так как к процедуре заключения договора купли-продажи стороны и не приступили.

Порядок отчуждения жилых помещений коммерческого фонда на условиях договора купли-продажи регламентирован действующим Решением Омского городского совета от 30 сентября 2009 года № № «О муниципальном жилищном фонде коммерческого использования города Омска».

Кроме того, Постановлением Администрации города Омска от 05 мая 2017 года № 412-п утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Отчуждение жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Омска по договорам мены, купли-продажи, заключение и расторжение договоров мены, купли-продажи».

Фактически, Н.Т.В. была только включена в список претендентов на отчуждение жилых помещений коммерческого фонда по договорам мены, купли-продажи.

При этом, Н.Т.В. с заявлением по форме согласно приложению № 1 к указанному Административному регламенту и предусмотренными регламентом документами не обращалась. Фактически, стороны ограничились обсуждением цены объекта и далее, Н.Т.В. не обратилась за предоставлением ей муниципальной услуги в соответствии с указанным регламентом, не смотря на то, что ей был разъяснен порядок заключения договора купли-продажи в письменном ответе на ее обращение о снижении цены объекта.

Регламентом предусмотрены административные процедуры предоставления указанной муниципальной услуги:

Прием и регистрация заявления о предоставлении муниципальной услуги,

Запрос документов и недостающей информации в рамках межведомственного и внутриведомственного взаимодействия

Рассмотрение заявления о предоставлении муниципальной услуги и представленных документов,

Подготовка и согласование проекта постановления Администрации города Омска об отчуждении жилого помещения коммерческого фонда по договору мены, купли-продажи,

Подготовка и согласование проекта договора мены, купли-продажи

Заключение договора мены, купли-продажи

При этом, регламентом установлены предельные сроки каждой процедуры.

Согласно пункту 46 регламента основанием для начала выполнения административной процедуры является прием заявления и документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги.

В судебном заседании установлено, что фактически, в установленном порядке Н.Т.В. не обращалась с заявлением и необходимыми документами для предоставления ей муниципальной услуги - отчуждение жилых помещений коммерческого фонда по договорам мены, купли-продажи. Письменная же переписка между сторонами по вопросу возможной цены жилого помещения не обязывает ответчика заключить договор купли-продажи по желаемой истицей цене объекта.

В настоящее же время ответчиком вообще утрачен интерес к реализации объекта в связи с его техническим состоянием, в установленном законом порядке рассматривается вопрос о признании жилого помещения непригодным для проживания, что является правом ответчика.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований с учетом уточнений не имеется, в удовлетворении исковых требований Н.Т.В. к Департаменту жилищной политики Администрации города Омска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определении размера выкупной цены жилого помещения, возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 14,8 квадратных метров, кадастровый номер помещения № за цену в размере 84000 (восемьдесят четыре тысячи) рублей отказать в полном объеме.

Судебные расходы к взысканию сторонами не заявлялись. Размещенные истцом на счете УСД в Омской области денежные средства в сумме 15000 рублей на основании определения суда подлежат перечислению экспертному учреждению – ООО «Консалтинговый центр «АКМБ» за проведение судебной экспертизы.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Н.Т.В. к Департаменту жилищной политики Администрации города Омска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определении размера выкупной цены жилого помещения, возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 14,8 квадратных метров, кадастровый номер помещения № за цену в размере 84000 (восемьдесят четыре тысячи) рублей отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                     Т.Н. Эннс

Решение суда в окончательной форме принято: 13 февраля 2024 года.