Решение по делу № 2-21186/2017 от 22.11.2017

Дело № 2-21186/17

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

    г. Краснодар                                   15 декабря 2017 года

    Первомайский районный суд г. Краснодара Краснодарского края в составе:

    председательствующего судьи                Поповой В.В.,

    при секретаре                Кулибабиной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Анит», Тищенко М. Г., Шевцова А. В., Лебедевой Ж. А., Лалаян Г. М., Дубровской С. Н., Бобнев О.А, Шубиной М. М., Инджоян Ж. В. к ООО «Модуль-Инвест» о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, устранении нарушений права, не соединенного с лишением владения,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ООО «Анит», Тищенко М.Г., Шевцов А.В., Лебедева Ж.А., Лалаян Г.М., Дубровская С.Н., Бобнев О.А, Шубина М.М., Инджоян Ж.В. обратились в суд с иском к ответчикам ООО «Модуль-Инвест», а также участникам долевого строительства ФИО22, ФИО109., ФИО110., Азарову А.В., ФИО23, ФИО111, ФИО25 и др. с вышеуказанными требованиями, которые мотивированы тем, что ООО «Анит» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 6 611 кв.м., расположенного в г. Краснодаре по ул. Седина, 131. Вид разрешенного использования земельного участка – для многоэтажной застройки.

Между ООО «Анит» и ООО «Модуль-Инвест» 21.04.2009 г. был заключен договор № аренды указанного земельного участка сроком на 5 лет.

Арендная плата установлена в размере земельного налога и вносится ежеквартально до 15 числа начала каждого календарного квартала.

Впоследствии дополнительным соглашением срок аренды был продлен до 21.04.2019 г.

Между тем, договором аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

В период с 21.04.2009 г. по 08.03.2017 г. земельный участок используется ООО «Модуль-Инвест» без внесения платы за пользование им, что является нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии со ст. 450 и ст. 619 ГК РФ.

Размер задолженности составляет 1 792 941 рубль.

По условиям договора аренды, в случае прекращения договора арендатор обязан вернуть земельный участок в надлежащем состоянии.

25.03.2009 г. ООО «Модуль-Инвест» получено разрешение на строительство на данном земельном участке 25-ти этажного 180-квартрного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями литер «1» и 03.12.2014 г. – на строительство 25-этажного с подземным этажом 1-секционного 230-квартирного жилого дома литер «2» с пристроенными помещениями общественного назначения.

На земельный участок зарегистрировано обременение в виде договоров долевого участия с физическими и юридическими лицами, являющимися участниками долевого строительства вышеуказанных объектов в силу ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В настоящее время на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства – 25-этажный 180-квартирный дом литер «1» и 25-этажный 230-квартирный дом литер «2».

Учитывая, что ООО «Модуль-Инвест» является застройщиком и на арендуемом земельном участке возводит объект недвижимости, предназначенный для проживания граждан, расторжение договор аренды при наличии обременений со стороны дольщиков в отношении земельного участка сделает невозможным осуществление ООО «Модуль-Инвест» обязанностей застройщика, которые предполагают передачу в собственность участникам долевого строительства жилых помещений. Более того, предъявление требований об освобождении земельного участка повлечет за собой, как один из способов восстановления нарушенного права, снос расположенного на нем объекта недвижимости, являющегося предметом договоров долевого участия, в связи с чем, истец указывает на возможность передачи ему прав и обязанностей застройщика с одновременной передачей правовой, технической, бухгалтерской и прочей документации, считая, что в результате будет соблюден баланс интересов сторон в связи с расторжением договора аренды.

На основании изложенного, истцы просят расторгнуть договор № аренды земельного участка по ул. Седина, 131 в г. Краснодаре, заключенный 21.04.2009 г. между ООО «Анит» и ООО «Модуль-Инвест», аннулировать в Едином государственной реестре недвижимости сведения (запись) о регистрации договора аренды указанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № взыскать с ООО «Модуль-Инвест» в пользу ООО «Анит» задолженность по арендной плате в размере 1 792 941 рубль, обязав ООО «Модуль-Инвест» передать ООО «Анит» права и обязанности застройщика с правовой, технической, бухгалтерской и прочей документацией по объектам: 25-этажный 180-квартирный дом литер «1» и 25-этажный 230-квартирный дом литер «2», указать в решении, что оно является основанием для внесения изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства в части указания застройщиком ООО «Анит».

В ходе рассмотрения дела участники долевого строительства исключены из числа ответчиков и переведены в состав третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании представитель истца ООО «Анит» Козычева Е.С., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам искового заявления, просила их удовлетворить. Пояснила, что в целях досудебного урегулирования спора в адрес ООО «Модуль-Инвест» была направлена претензия, однако задолженность по арендной плате не внесена. Последняя оплата была в 2014 г.

Истцы Шевцов А.В., Дубровская С.Н., Бобнев О.А, Инджоян Ж.В., Шубина М.М., Лебедева Ж.А., Лалаян Г.М. в судебном заседании требования поддержали, считают их законными и подлежащими удовлетворению.

Истец Тищенко М.Г. не явилась, извещена.

Представитель истца Тищенко М.Г. – Пантелеев Р.С., действующий на основании доверенности, также поддержал заявленный иск.

Ответчик – представители ООО «Модуль-Инвест» Молодцова Е.С. и Воловов П.С., действующие на основании доверенностей, против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Ссылались на то, что письменное предложение о расторжении договора не направлялось. Просили оставить иск без удовлетворения.

Третьи лица ФИО30, ФИО31, ФИО57, ФИО60, ФИО78, ФИО67, ФИО32, ФИО70, ФИО74, ФИО33, ФИО34, Веретенникова С.В., ФИО57, ФИО35, ФИО82, ФИО36, ФИО66, ФИО68, ФИО37, ФИО77, ФИО75, ФИО62, ФИО38 в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представитель третьего лица ФИО79 – Дроздов С.Н., действующий по доверенности, просил удовлетворить исковые требования.

Представитель третьего лица ФИО58 – Дроботун Л.М. действующий по доверенности также просила удовлетворить исковые требования.

Представитель третьего лица ФИО72 – Желонкин А.П., действующий по доверенности, просил удовлетворить исковые требования.

Представитель третьего лица Кан В.Ч. – Самохвалов С.С., действующий по доверенности, просил удовлетворить исковые требования.

Третье лицо Попова О.В., действующая как от своего имени, так и в качестве представителя третьего лица Поповой Н.В. по доверенности, просила иск удовлетворить.

Законный представитель третьего лица ФИО65 – Бабенко О.В. иск поддержала.

Действующий на основании доверенности в качестве представителя третьих лиц Жижко О.И., Качура Л.В., Юрченко И.И., Свитенко Д.В., Пастуховой И.В., Радостевой И.Ф., Писарева В.В., Никитенкова С.Д.., Мамонова Л.Л., Бауэр Г.В., Бобневой К.В., Онищенко М.Н., Немно Т.А., ООО «Арм-Инкас», Фоменко Д.В., Кизиловой Д.Е., Коваленко М.Ю. – Пантелеев Р.С. с иском согласился, считает, что имеются основания для его удовлетворения.

Представитель третьего лица – департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края Покусаев Ю.Е., действующий на основании доверенности, просил принять решение в соответствии с требованиями действующего законодательства с учетом интересов участников долевого строительства.

Представитель третьего лица – департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар Срмикян А.Р., действующий на основании доверенности, против удовлетворения требований не возражал, однако пояснил, что требования к департаменту не предъявлялись.

Представитель «ОБД-Инвест» Рудченко И.И., действующий на основании доверенности, также полагал иск подлежащим удовлетворению.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю в суд не явился, извещен.

Представитель третьего лица Георгизовой А.Г. – Кравцова А.Н., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, просила отказать.

Остальные третьи лица участия в судебном разбирательстве не принимали, извещены, рассмотреть дело в свое отсутствие не просили.

На основании ст. 167 ГПК РФ неявка указанных лиц не препятствует рассмотрению дела по существу.

Суд, выслушав мнение сторон и их представителей, исследовав письменные доказательства, оценив их в совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор и иные сделки, предусмотренные законом, а также хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Сложившиеся между сторонами договорные отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды может выступать собственник имущества, а также уполномоченное законом или собственником лицо.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, 21 апреля 2009 года между ЗАО «Первый кондитерский комбинат «Анит» (в настоящее время ООО «Анит») и ООО «Модуль-Инвест» был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому ЗАО «Первый кондитерский комбинат «Анит», являясь собственником земельного участка по ул. им. Митрофана Седина, 131 в г. Краснодаре, выступая арендодателем, передает во временное владение и пользование ответчику ООО «Модуль-Инвест» как арендатору указанный земельный участок площадью 6 611 кв.м., с кадастровым номером №, относящийся к землям населенных пунктов. Земельный участок передан для использования в целях застройки многоэтажными жилыми домами в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 21.04.2009 г. срок аренды установлен 5 лет, вступает в силу с момента его регистрации, которая была произведена 10.09.2009 г. (л.д. 13-16).

Факт передачи земельного участка подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи земельного участка от 21.04.2009 г. (л.д. 15). Земельный участок принят овтетчиком, его состояние соответствует целям использования на праве аренды, претензий в передаваемому объекту арендатор не имеет.

Дополнительным соглашением от 20.08.2013 г. срок действия договора продлен до 21.04.2019 г. (л.д. 16), регистрация дополнительного соглашения проведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 24.09.2013 г.

В связи с изменением наименования арендодателя внесены изменения в преамбулу договора аренды от 21.04.2009 г. и в раздел 9 «Реквизиты сторон», о чем заключено дополнительное соглашение от 15.01.2016 г. (л.д. 17).

В соответствии с нормами пунктов 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как установлено судом, согласно п. 1.1 договора аренды от 21.09.2017 г. земельный участок предоставлялся арендатору строительства многоэтажного жилого дома.

Установлено также и то, что 25.03.2009 г. ООО «Модуль-Инвест» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Реконструкция квартала № Центральной части г. Краснодара Литер 1» (Литер 1: 25-этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями), расположенный по адресу: <адрес>

03.12.2014 г. выдано разрешение на строительство № на строительство объекта капитального строительства «Реконструкция квартала № Центральной части г. Краснодара». Жилой комплекс из 2-х25-этажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения Литер 2, расположенного по адресу: <адрес>

В настоящее время на земельном участке расположен незавершенный строительством объект капитального строительства – 25-этажный многоквартирный дом, участниками долевого строительства которого являются истцы и третьи лица.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истцы ссылаются на то, что ООО «Модуль-Инвест» ненадлежащим образом выполняет обязанности арендатора земельного участка, не производит оплату арендных платежей.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 3.1 и п. 3.2 договора аренды, арендная плата установлена в размере земельного налога за земельный участок, переданный в аренду, и вносится в порядке безналичного расчета путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя ежеквартально до 15 числа начала каждого календарного квартала.

Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является день поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Пунктом 4.4.3 договора аренды в числе обязанностей арендатора предусмотрена уплата арендных платежей в размере и на условиях, установленных договором.

Согласно пункту 1 стьаи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены действующим законодательством.

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом установлено, что ООО «Модуль-Инвест» нарушаются условия заключенного договора аренды в части внесения платы за пользование земельным участком.

Ответчиком не оспаривалось, что земельный участок находится в его пользовании с апреля 2009 г. по настоящее время.

Между тем, в материалы дела представлены лишь документы, подтверждающие внесение арендной платы за 2 квартал 2009 г. в сумме 22 571,04 рубль, за 3 квартал 2009 г. в сумме 22 571,04 рубль, а также за 2014 г. в сумме 100 000 рублей.

Таким образом, ответчиком ООО «Модуль-Инвест» арендная плата не вносится в соответствии с условиями договора, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

При этом, согласно нормам ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что истцом выполнено данное требование закона, в адрес ООО «Модуль-Инвест» в декабре 2016 г. было письмо, в котором предложено погасить задолженность по арендной плате в сумме 1 792 910,10 рублей.

Материалами дела установлено, что 28.03.2017 г. ООО «Анит» направило в адрес ООО «Модуль-Инвест» претензию, в которой требовал в течение 10 дней погасить задолженность по арендной плате в размере 1 792 941 рубль, указав, что в случае неоплаты обратиться в суд.

Данное письмо получено ответчиком 31.03.2017 г.

Доводы ответной стороны о том, что в письменном виде не было предложено расторгнуть договор, судом отклоняются, поскольку опровергаются материалами дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Между тем, в данном случае порядок расторжения договора аренды предусмотрен ст. 619 ГК РФ и не предусматривает необходимость письменно извещать контрагента о намерении расторгнуть договор аренды. После направления предложения оплатить задолженность по договору и неисполнении данного требования арендатор вправе требовать расторжения договора аренды по указанному основанию в судебном порядке.

Кроме того, судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного прядка урегулирования спора.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что ответчиком ввиду систематического нарушения сроков внесения арендной платы были допущены существенные нарушения условий договора аренды от 21.04.2009 г., что и послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлены доказательства своевременной оплаты арендных платежей либо погашения задолженности по ним.

При таких обстоятельствах, суд считает заявленные требования о расторжении договора аренды от 21.09.2009 г. с учетом дополнительного соглашения от 30.08.2014 г., а также о взыскании задолженности по договору в размере 1 792 941 рубль (с учетом частичной оплаты арендных платежей) подлежащими удовлетворению.

Расторжение договора аренды является основанием для аннулирования записи о регистрации договора от 21.04.2009 г., произведенной ДД.ММ.ГГГГ №, и записи о регистрации дополнительного соглашения от 30.08.2013 г., произведенной 24.09.2013 г. №, в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Пунктом 8.1 ст. 13 названного Федерального закона, возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Учитывая, что строительство объекта на земельном участке не завершено, в силу вышеперечисленных положений законодательства действует залог права аренды на данный земельный участок в пользу участников долевого строительства.

Поскольку ответчик является застройщиком и на арендуемом земельном участке осуществлял строительство объекта, предназначенного для проживания граждан, расторжение договора аренды при наличии обременений со стороны участников долевого строительства в отношении земельного участка (права его аренды) сделает невозможным осуществление ответчиком обязанностей застройщика, которые предполагают передачу в собственность участникам долевого строительства жилых помещений.

Таким образом, интересы физических и юридических лиц – участников долевого строительства будут защищены и гарантированы передачей прав застройщика ООО «Анит», что обеспечит права указанных лиц на жилье и защитит их имущественные интересы.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО «Анит», Тищенко М. Г., Шевцова А. В., Лебедевой Ж. А., Лалаян Г. М., Дубровской С. Н., Бобнев О.А, Шубиной М. М., Инджоян Ж. В. к ООО «Модуль-Инвест» о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, устранении нарушений права, не соединенного с лишением владения, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО «Анит» и ООО «Модуль-Инвест» в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 6 611 кв.м., расположенный по ул. им. Митрофана Седина, 131 в г. Краснодаре.

Аннулировать в Едином госдуарственном реестре недвижимости сведения (запись) о регистрации договрра аренды земельного участка от 10.09.2009 г. № и запись о регистрации дополнительного соглашения от 30.08.2013 г., произведенной 24.09.2013 г. №

Взыскать с ООО «Модуль-Инвест» в пользу ООО «Анит» задолженность по арендной плате в размере 1 792 941 (один миллион семьсот девяносто две тысячи девятьсот сорок один) рубль.

Обязать ООО «Модуль-Инвест» передать ООО «Анит» права и обязанности застройщика с правовой, тенической, бухгалтерской и прочей документацией по объектам: 25-этажный 180-квартирный дом литер «1» и 25-этажный 230-квартирный дом литер «2», расположенным по ул. им. Митрофана Седина, 131 в г. Краснодаре.

Данное решение является основанием для внесения изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства «Реконструкция квартала № 196 в центральной части г. Краснодара. Жилой комплекс из 2-х 25-этажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, объединенных подземной парковкой. Литер 2 (1-ф этап)» и «Реконструкция квартала № 196 в центральной части г. Краснодара. Литер 1» в части указания застройщиком ООО «Анит».

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Судья