Решение по делу № 3а-338/2018 от 29.12.2017

Дело № 3а-338/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 мая 2018 года город Тамбов

Тамбовский областной суд

в составе председательствующего судьи Курохтина Ю.А.,

при секретаре Долговой М.Ю.,

с участием представителя административного истца *** представителя Комитета по управлению имуществом Тамбовской области ***

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению *** к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

*** обратился 29 декабря 2017 года в Тамбовский областной суд с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав в обоснование своих требований, что ему на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые здания. В отношении названных объектов недвижимости была установлена государственная кадастровая стоимость, с размером которой административный истец не согласен, полагает ее размер завышенным, нарушающим его права как плательщика налога на имущество физических лиц.

В административном исковом заявлении *** просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Представитель административного истца в судебном заседании административные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Скорректировал размер рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии с результатами проведенной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика оставила рассмотрение вопросов по делу на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания должным образом.

С учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В своих письменных отзывах административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего административного иска и определенный оценщиком размер рыночной стоимости объекта недвижимости, указали о том, что не осуществляли государственную кадастровую оценку, в связи с чем считают себя ненадлежащими ответчиками по делу и возражают против предъявленных к ним требований по процессуальным основаниям.

Выслушав объяснения представителей, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» гражданин или юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

В соответствии с п.6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии со ст.402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что ***. на праве собственности принадлежат:

- нежилое здание с кадастровым номером ***, наименование: магазин, количество этажей, в том числе подземных этажей 2, площадью *** кв.м, расположенное по адресу: ***;

- нежилое здание с кадастровым номером ***, наименование: магазин, количество этажей, в том числе подземных этажей 1, площадью *** кв.м, расположенное по адресу: ***;

- нежилое здание с кадастровым номером ***, наименование: торговое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей 1, площадью *** кв.м, расположенное по адресу: ***;

- нежилое здание с кадастровым номером ***, количество этажей, в том числе подземных этажей 2, в том числе подземных 1, площадью *** кв.м, расположенное по адресу: ***;

- нежилое здание с кадастровым номером ***, наименование: магазин, количество этажей, в том числе подземных этажей 1, площадью *** кв.м, расположенное по адресу: ***

Статьей 1 закона Тамбовской области от 25 ноября 2016 г. № 17-З «Об установлении единой даты начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 7 ноября 2016г. №611 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Тамбовской области» утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2016 года в размере: *** руб.

По сведениям ФКП Росреестра по Тамбовской области кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** расположенный по адресу: *** изначально была утверждена Приказом 611, в размере ***. В последующем, *** на основании рассмотрения заявления административного истца от 15.11.2016 с приложением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.11.2016 и технического плана от 19.11.2016, было принято решение, о внесении изменений в сведения кадастра недвижимости относительно площади, количества этажей и наименования указанного здания. А именно, значение площади было изменено с «*** кв.м» на «***м», количество этажей было изменено с 1-го на 2 и внесены новые сведения о наименовании здания «магазин». Так как здание с кадастровым номером ***, с указанными характеристиками в перечень объектов недвижимости подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный по состоянию на ***, не вошло, его кадастровая стоимость была пересчитана в порядке, предусмотренном ст. 24.19 Федеральное закона от *** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и определена в размере ***. *** административным истцом вновь было подано заявление о внесении изменений в сведения кадастра недвижимости относительно площади здания с кадастровым номером ***. На основании рассмотрения данного заявления, *** было принято решение о внесении соответствующих изменений и значение площади было изменено на *** кв.м. Ввиду этого, величина кадастровой стоимости здания была вновь пересчитана и определена в размере ***.

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами ***, расположенный по адресу: *** и ***, расположенный по адресу: *** и ***, расположенный по адресу: *** были поставлены на кадастровый учет после *** — даты формирования перечня объектов недвижимости подлежащих государственной кадастровой оценке. В связи этим, кадастровая стоимость указанных зданий была рассчитана в порядке предусмотренном ст. 24.19 Закона об оценке.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости, иными материалами дела, сторонами не оспариваются.

Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как налогоплательщика.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 ст.24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (статья 24.15 вышеназванного Закона).

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец представил уточненный отчет об оценке объекта оценки *** от 26 марта 2018 г., (ранее предоставлялся отчет №*** от ***) составленный оценщиком *** – сотрудником ООО «***», членом НП СРО «СВОД», согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений административного истца составляет:

- с кадастровым номером *** по состоянию на *** – *** руб.,

- с кадастровым номером *** по состоянию на *** – *** руб.,

- с кадастровым номером *** по состоянию на *** – *** руб.,

- с кадастровым номером *** по состоянию на *** – *** руб.,

- с кадастровым номером *** по состоянию на *** – *** руб.

По результатам проведенной по ходатайству административного ответчика судебной экспертизы в суд поступило заключение эксперта ***. № 3а-338/2018 от 10 мая 2018 года. Эксперт пришел к выводу о том, что отчет об оценке объекта оценки *** от ***, составленный оценщиком *** – сотрудником ООО «***», членом НП СРО «СВОД», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от *** № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости:

- с кадастровым номером *** по состоянию на *** – *** руб.,

- с кадастровым номером *** по состоянию на *** – *** руб.,

- с кадастровым номером *** по состоянию на *** – *** руб.,

- с кадастровым номером *** по состоянию на *** – *** руб.,

- с кадастровым номером *** по состоянию на *** – *** руб.

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт, проводивший экспертизу, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к экспертам.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики.

В заключении эксперта имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Экспертом при определении рыночной стоимости объекта недвижимости применялся сравнительный подход, метод сравнения продаж, и доходный подход, метод капитализации доходов.

При этом подобраны объекты-аналоги, основные характеристики которых подтверждены и которые сопоставимы с объектом оценки.

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, в отчете имеются описание и расчет корректировок.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Экспертом отмечено, что при определении рыночной стоимости объекта оценки №2 в доходном подходе оценщик посчитал, что стоимость помещений-аналогов не содержит стоимость земельного участка и не произвел корректировки на уменьшение стоимости единого объекта недвижимости на стоимость земельного участка, то есть фактически оценил стоимость единого объекта недвижимости, а не объекта капитального строительства. Вместе с тем, статья 1, п. 5. Земельного кодекса закрепляет «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными «законами». Статьей 35 Земельного кодекса установлено: «при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.... Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение». Таким образом, по общему правилу гражданского оборота, в использованных для оценки офертах (в сравнительном и доходном подходах) в стоимости единого объекта (даже если они представляют собой помещения) содержится стоимость земельного участка, а следовательно, при проведении оценки необходим ее учет.

На стр. 90-98 Отчета Оценщик рассчитал арендную плату объектов оценки с учетом коммунальных платежей. Затем при расчете операционных расходов на основе «Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», издание четвертое под редакцией Лейфера JI.A., Нижний Новгород, 2016, стр. 100. оценщик взял средний процент операционных расходов по соответствующему классу объектов, который в соответствии с тем же Сборником не включает коммунальные расходы (данное обстоятельство указано в Сборнике). На стр. 104-105 экспертируемого Отчета при расчете чистого операционного дохода объектов оценки Оценщик в итоге не произвел вычет коммунальных платежей, а вычел лишь операционные расходы без учета коммунальных платежей.

При описании объектов оценки (раздел 8) и далее в расчетной части (разделы 11.2 и 11.3) объекты оценки 1, 4, 5 указаны как расположенные «внутриквартально». Однако по публичной кадастровой карты Тамбовской области - http://pkk5.rosreestr.ru/ и информационный портал Яндекс.Карты - https://yandex.ru/maps/ указанные объекты расположены в красной линии

При описании объекта оценки 4 (раздел 8) и далее в расчетной части (разделы 11.2 и 11.3) указано, что объект оценки находится в удовлетворительном состоянии. Однако объект оценки 2013 года постройки и на дату оценки эксплуатировался менее 3 лет.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении повторной (дополнительной) судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

Не согласиться с выводами эксперта, у суда оснований не имеется. Не приведено таковых и административными ответчиками и заинтересованными лицами в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Поскольку в силу ч.1 статьи 178 КАС РФ суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям и может выйти за их пределы только в случаях, предусмотренных законом, административный ответчик Комитет по управлению имуществом Тамбовской области с заявленным административным истцом размером рыночной стоимости согласился, а иные лица, участвующие в деле, своих возражений относительно размера рыночной стоимости суду не представили, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

Доводы ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области и Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что они являются ненадлежащими ответчиками по делу, поскольку не имеют никакого отношения к государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу, несостоятельны и противоречат положениям ст.24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положениям п. 5.1.3 и п.5.1.25 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утв. постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009г. N457), согласно которым Росреестр РФ осуществляет государственный кадастровый учет недвижимого имуществ иформирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации названные лица являются надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу наряду с Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области, утвердившим своим постановлением кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Согласно частям первой, второй, третьей, пятой, шестой статьи 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как следует из материалов дела, административное исковое заявление подано в суд 29 декабря 2017 года.

Таким образом, следует определить период действия установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости с 01 января 2017 года до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов очередной кадастровой оценки.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Определением Тамбовского областного суда от 29 марта 2018 года о назначении судебной экспертизы обязанность по оплате назначенной экспертизы в размере *** рублей возложена на административного ответчика Комитет по управлению имуществом Тамбовской области. Указанная обязанность административным ответчиком не исполнена, поэтому при вынесении решения судебные расходы, связанные с производством экспертизы в размере *** рублей подлежат взысканию в пользу экспертной организации ООО «***» с административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ***, поданное в Тамбовский областной суд 29 декабря 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: магазин, количество этажей, в том числе подземных этажей 2, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере ***.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: магазин, количество этажей, в том числе подземных этажей 1, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере ***.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: торговое здание, количество этажей, в том числе подземных этажей 1, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере ***.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, количество этажей, в том числе подземных этажей 2, в том числе подземных 1, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере ***.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: магазин, количество этажей, в том числе подземных этажей 1, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере ***.

Период действия установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости определить с 01 января 2017 года до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов очередной кадастровой оценки.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Тамбовской области расходы, связанные с производством экспертизы в размере *** рублей в пользу ООО «***».

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Ю.А.Курохтин

Решение суда в окончательной форме составлено ***.

Судья Ю.А.Курохтин