Решение по делу № 2-207/2022 (2-7152/2021;) от 11.08.2021

Дело № 2-7152/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2022 года город Новосибирск

Ленинский районный суд г. Новосибирска в лице судьи Герасиной Е.Н.,

при секретаре судебного заседания Сат К.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Малышева Бориса Васильевича к Кравченко Павлу Юрьевичу, Чичколенко Александру Михайловичу, Чичколенко Оксане Владимировне о признании договора недействительным, признании права собственности и истребовании имущества из незаконного владения, признании отсутствующим ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Малышев Б.В. обратился в суд с иском к Кравченко П.Ю., Чичколенко А.М., Чичколенко О.В., в котором с учетом уточнений, просил:

признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № по адресу: г. <адрес>, заключенный 14.07.2021 между Чичколенко Оксаной Владимировной, Чичколенко Александром Михайловичем с одной стороны и Кравченко Павлом Юрьевичем с другой стороны;

истребовать из незаконного владения Чичколенко Оксаны Владимировны, Чичколенко Александра Михайловича в пользу Малышева Бориса Васильевича квартиру по адресу: г. <адрес>

признать за Малышевым Борисом Васильевичем право собственности на квартиру по адресу: <адрес>

признать отсутствующей ипотеку в силу закона, установленную в отношении вышеуказанной квартиры в пользу АО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования».

В обоснование иска указано на следующие обстоятельства. В 2007 году ООО ЭСК «Альянс-строй» на земельном участке по адресу: <адрес> стр. начал строительство многоквартирного дома. Одним из участников долевого строительства являлся Кравченко П.Ю., которым 05.08.2009 заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать Кравченко П.Ю. однокомнатную квартиру № 73. В июле 2009 года в отношении ООО ЭСК «Альянс-строй» введена процедура банкротства. Решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от 15.01.2010 за Кравченко П.Ю. признано право на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Начиная с февраля 2012, завершение строительства многоквартирного дома осуществлялось ЖСК «На Танкистов».

25.10.2013 Кравченко П.Ю. заключил договор купли-продажи с ООО «ИСК-ПРОЕКТ» и передал ему свою долю в размере <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на объект. 17.04.2014 ООО «ИСК-ПРОЕКТ» распорядилось своей долей, заключив договор купли-продажи с Малышевым Б.В. На основании разрешения на строительство от 17.12.2014 жилой дом был введен в эксплуатацию, зданию присвоен почтовый адрес: <адрес>, что должно было являться основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру.

Между тем, в 2014 году между Малышевым Б.В. и Кравченко П.Ю. возник спор относительно приобретенной истцом доли в праве общей собственности. Судебные споры велись на протяжении семи лет, во всех случаях суды признавали, что у Кравченко П.Ю. нет права на долю, соответствующую спорной квартире. К аналогичному выводу приходило и Управление Росреестра по Новосибирской области, отказывая Кравченко П.Ю. в государственной регистрации прав.

23.04.2021 Ленинский районный суд г. Новосибирска по результатам рассмотрения гражданского дела № <данные изъяты> принял решение, которым признал за Малышевым Б.В. право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, истребовал данную квартиру из незаконного владения Кравченко П.Ю. в пользу истца.

Однако несмотря на судебные акты, после принятия решения от 23.04.2021, за Кравченко П.Ю. все же было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру. Более того, 14.07.2021 между Кравченко П.Ю. с одной стороны и Чичколенко А.М., Чичколенко О.В. с другой стороны был заключен договор купли-продажи квартиры, с 19.07.2021 квартира обременена ипотекой в пользу АО «НОАИК».

Как полагает истец, право собственности на квартиру № <адрес> в доме <адрес> было зарегистрировано за Кравченко П.Ю. незаконно, в отсутствие необходимых правовых оснований. Поскольку у Кравченко П.Ю. не возникло и не могло возникнуть право собственности на квартиру, он не имел права ее отчуждать, в том числе передавать ее ответчикам Чичколенко А.М. и Чичколекно О.В. по договору.

Соответственно, на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ договори купли-продажи квартиры, заключенный 14.07.2021 между Кравченко П.Ю. и Чичколенко А.М., Чичколенко О.В., является недействительной (ничтожной) сделкой, не повлек за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью. Таким образом, Чичколенко А.М. и Чичколенко О.В. являются незаконными владельцами спорной квартиры. Истец Малышев Б.В. вправе истребовать свое имущество из владения ответчиков, поскольку квартиры в их владение поступила помимо его воли.

Истец Малышев Б.В. в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представители истца Шишебарова Н.Г., Вишневская В.В. в судебном заседании требования иска и доводы в их обоснование поддержали в полном объеме.

Ответчик Кравченко П.Ю. в суд не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Кравченко П.Ю. Чернова Н.С. в судебном заседании против иска возражала.

В обоснование возражений указала, что истцом не представлено доказательств факта владения спорным имуществом истцом, заявила о пропуске срока исковой давности.

Ответчики Чичколенко А.М., Чичколенко О.В. в судебное заседание не явились, извещены.

Ранее в судебном заседании ответчика Чичколенко О.В. против иска возражала, указав, что является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку не знала и не могла знать о том, что Кравченко П.Ю. не имеет права ее отчуждать.

Ответчик Чичколенко А.М. представил письменный отзыв, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, указал, что является добросовестным приобретателем.

Представитель ответчика Чичколенко О.В. Топорков В.В. в судебном заседании против иска возражал, указал на добросовестность покупателей.

Представитель третьего лица АО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» Михалева О.С. в судебном заседании против иска возражала, представила письменные возражения, в которых указала, что ответчики являются добросовестными приобретателями спорной квартиры, а АО «НОАИК» добросовестным залогодержателем, поскольку на момент заключения договора купли-продажи право собственности было зарегистрировано за Кравченко П.Ю.

Представитель третьего лица ЖСК «На Танкистов» Саурина С.А. в судебном заседании против иска возражала.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области просил рассматривать дело в его отсутствие.

Выслушав пояснения представителей сторон, третьих лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из материалов дела и установлено в ходе судебного разбирательства, 05.08.2009 между ООО ЭСК «Альянс-строй» (застройщиком) и Кравченко П.Ю. (участником) заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать Кравченко П.Ю. однокомнатную квартиру № 73 в жилом доме <адрес> (адрес строительный). В июле 2009 года в отношении ООО ЭСК «Альянс-строй» введена процедура банкротства.

Решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от 15.01.2010 за Кравченко П.Ю. признано право на 3528/663282 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Начиная с февраля 2012, завершение строительства многоквартирного дома осуществлялось ЖСК «На Танкистов».

25.10.2013 Кравченко П.Ю. (продавец) заключил договор купли-продажи с ООО «ИСК-ПРОЕКТ» (покупатель), по которому передал свою долю в размере <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на объект. 08.11.2013 за ООО «ИСК-ПРОЕКТ» зарегистрировано право собственности на долю.

17.04.2014 ООО «ИСК-ПРОЕКТ» (продавец) распорядилось своей долей в размере <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект по адресу: <адрес> заключив договор купли-продажи с Малышевым Б.В. (покупателем). 28.04.2014 за Малышевым Б.В. зарегистрировано соответствующее право.

На основании разрешения на строительство от 17.12.2014 жилой дом был введен в эксплуатацию, зданию присвоен почтовый адрес: <адрес>

23.04.2021 решением Ленинского районного суда г. Новосибирска по гражданскому делу № <данные изъяты> по иску Малышева Б.В. к ООО «ИСК-ПРОЕКТ», Шлемовой Л.В., Симонову А.В., Кравченко П.Ю., Шуст А.В., Жуковой Е.И., Шмидтке Л.В., Земерову Ю.В., Петрову А.В., Бергеру С.Н., Соловьеву В.А., Кухаренко В.В. - за Малышевым Б.В. признано право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, данная квартира истребована из незаконного владения Кравченко П.Ю. в пользу истца.

Принимая решение, суд установил наличие совокупности условий, необходимых для признания за Малышевым Б.В. права собственности на спорную квартиру, соответствующую <данные изъяты> долям в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект: наличие права собственности на долю, исполнение обязанности по внесению денежных средств в достройку дома в размере взноса, установленного для членов ЖСК «На Танкистов» в этих целях.

Настоящее решение суда, вступившее в законную силу 30.09.2021, должно было являться основанием для государственной регистрации права собственности Малышева Б.В. на спорную квартиру.

30.09.2021 апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 23.04.2021 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Кравченко П.Ю. – без удовлетворения.

Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец, у которого наличествует право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, приобрел право собственности на спорную квартиру в силу закона с момента выплаты паевого взноса за нее, внеся денежные средства в необходимом размере на депозит нотариуса.

Поскольку денежные средства в размере 245 429,60 руб. были внесены Малышевым Б.В. на депозит нотариуса Фучко О.Л. 26.08.2020 (приняты в депозит 27.08.2020), с указанной даты у Малышева Б.В. возникло право собственности на спорную квартиру.

Таким образом, подлежит отклонению довод ответчик и третьего лица о том, что на момент заключения договора купли-продажи Малышев Б.В. не являлся собственником квартиры.

Вместе с тем, 14.07.2021 Кравченко П.Ю. (продавец) по договору купли-продажи передал квартиру по адресу: <адрес> – в общую совместную собственность Чичколенко О.В., Чичколенко А.М. (покупателям).

Поскольку правовых оснований для возникновения права собственности на квартиру у Кравченко П.Ю. не имелось и на момент совершения сделки право собственности принадлежало Малышеву Б.В., что установлено решением суда, Кравченко П.Ю. не имел права отчуждать спорный объект.

Право на распоряжение объектом недвижимого имущества, в соответствии с действующим законодательством, принадлежит только его собственнику (ст. 209 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, сделка между Кравченко П.Ю. с одной стороны и Чичколенко О.В., Чичколенко А.М. с другой стороны, как нарушающая требования закона, в соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, ничтожна.

Право собственности Чичколенко О.В. и Чичколенко А.М. на квартиру зарегистрировано Управлением Росреестра по Новосибирской области в установленном порядке.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Правомерно полагаясь на запись о регистрации права собственности в ЕГРН, не зная и не имея обязанности знать о судебных спорах с участием Кравченко П.Ю., проявив должную осмотрительность, Чичколенко А.М. и Чичколенко О.В. являются добросовестными приобретателями квартиры. Доказательств обратного – того обстоятельства, что Чичколенко А.М., Чичколенко О.В. знали или должны были знать об отсутствии права на отчуждение у Кравченко П.Ю. – в материалы дела не представлено.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено в ходе настоящего судебного разбирательства, квартира № <адрес> <адрес> выбыла из собственности Малышева Б.В. помимо его воли, отсутствие таковой в ходе судебного разбирательства участниками не оспаривалось. Само по себе отсутствие фактического владения квартирой Малышевым Б.В. на момент заключения оспариваемой сделки, как полагает суд, не может являться основанием для отказа в иске, поскольку в целях защиты и восстановления своего права на владение объектом Малышев Б.В. предпринимал ряд последовательных действий, а во владение истца квартира не поступила по обстоятельствам, от него не зависящим, обусловленным действиями ответчика Кравченко П.Ю.

При изложенных выше обстоятельствах требования иска о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, истребовании имущества в пользу истца и признании права собственности следует признать законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ходатайство ответчика о применении исковой давности подлежит отклонению как необоснованное.

В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Поскольку о нарушении своего права отчуждением спорной квартиры в пользу третьих лиц истец узнал не ранее даты совершения оспариваемой сделки 14.07.2021, с иском в суд обратился 11.08.2021 – срок исковой давности не пропущен.

Кроме того, довод ответчика о пропуске срока исковой давности являлся предметом исследования суда ранее: как отметила судебная коллегия в апелляционном определении от 30.09.2021, право на иск о признании права собственности на квартиру и истребовании из чужого владения возникло у Малышева Б.В. с 27.08.2020.

П. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Поскольку квартира выбыла из владения собственника Малышева Б.В. помимо его воли, залог в обеспечение исполнения обязательств Чичколенко А.М., Чичколенко О.В. по кредитному договору подлежит прекращению, требование о признании отсутствующей ипотеки является обоснованным, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный 14.07.2021 между Чичколенко Оксаной Владимировной, Чичколенко Александром Михайловичем и Кравченко Павлом Юрьевичем.

Истребовать из незаконного владения Чичколенко Оксаны Владимировны, Чичколенко Александра Михайловича в пользу Малышева Бориса Васильевича квартиру по адресу: г<адрес>

Признать за Малышевым Борисом Васильевичем право собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующей ипотеку в силу закона, установленную в отношении вышеуказанной квартиры в пользу АО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования».

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 18.02.2022.

Судья (подпись) Е.Н. Герасина

Подлинник решения суда находится в гражданском деле № 2-7152/2021 Ленинского районного суда г. Новосибирска.