Решение по делу № 33-8280/2024 от 20.02.2024

Судья: Саркисова Е.В.                                          дело № 33-8280/2024

50RS0031-01-2023-015917-07

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е      О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Красногорск Московская область                  28 февраля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Ситниковой М.И.,

судей Асташкиной О.В., Воронко В.В.,

при ведении протокола помощником судьи Драчевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску Арбузовой Ю. А., Арбузова А. Ф. к ОАО «494 УНР» о признании права собственности,

по апелляционной жалобе третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России на решение Одинцовского городского суда Московской области от 17 ноября 2023 года,

заслушав доклад судьи Ситниковой М.И.,

объяснения явившихся лиц,

у с т а н о в и л а:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании права собственности на <данные изъяты>, общей площадью 60,2 кв.м., расположенную по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, взыскании расходов на оплату услуг представителя 40 000 руб., за доверенность 2 100 руб., за изготовление технического паспорта 6 180 руб., на получение выписки из ЕГРН 510 руб., почтовых расходов 844 руб. 80 коп., расходов по оплате государственной пошлины 32 721 руб. 20 коп.

В обоснование иска указали, что полностью исполнили свои обязательства по инвестированию, согласно условиям договора. Поскольку ответчик уклоняется от передачи квартиры в собственность, вынуждены обратится в суд.

Ответчик ОАО «494 УНР» в лице представителя в судебном заседании против признания права собственности не возражали, расходы полагали завышенными, просили снизить.

Третье лицо ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ в лице представителя в судебном заседании возражали относительно заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 17 ноября 2023 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, в апелляционной жалобе ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны РФ просит его отменить, как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене вышеуказанного решения.

Как установлено судом, во исполнение Распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02 августа 2005г. № 1791-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/о Мамоновский, в районе <данные изъяты>» между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (Заказчик) и ОАО «494 Управление начальника работ» (Инвестор) заключен Инвестиционный контракт от <данные изъяты> <данные изъяты> «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/о Мамоновский, в районе <данные изъяты>».

В связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации на основании подписанного дополнительного соглашения <данные изъяты> к Инвестиционному контракту от <данные изъяты>, Заказчиком по Инвестиционному контракту является ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации.

Предметом Инвестиционного контракта, согласно п. 2.1. (в редакции дополнительного соглашения <данные изъяты> к Инвестиционному контракту от <данные изъяты>) является реализация инвестиционного проекта (п.1.1.) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га, расположенного по адресу: <данные изъяты>, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.

Согласно п.1.1 Инвестиционного контракта Инвестиционный проект – совокупность организационно-технических мероприятий по строительству инвестиционного объекта, с использованием вложений собственного, заемного и (или) привлеченного капитала (инвестиций) от различных источников, в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пуско-наладочных работ, ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав сторон в соответствии с условиями инвестиционного контракта.

Согласно п.1.2. Инвестиционного контракта Объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых Инвестор в соответствии с утвержденной им и Заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или)привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

Согласно п. 3.1. Инвестиционного контракта целью инвестиционной деятельности Сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации Инвестиционного проекта по строительству Объекта.

В соответствии с п.п. 5.1, 6.2.2 Контракта Заказчик обязуется в месячный срок оформить Инвестору договор краткосрочной аренды земельного участка на период проектирования и строительства, а также предоставить строительную площадку (п. 1.13) с находящимися на ней зданиями и сооружениями, подлежащими сносу.

Согласно п. п. 2.3, 6.3.1. Контракта в рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном Контрактом порядке осуществить финансирование строительства 100% общей жилой и общей нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных на застраиваемом участке, согласно приложению к настоящему Контракту и отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах. Согласно п. п. 6.3.9. Контракта Инвестор обязуется обеспечить собственными силами и/или силами привлеченных организаций строительство Объекта.

Таким образом, согласно условий Контракта вкладом Заказчика является предоставление Инвестору на правах аренды под строительство земельного участка, находящегося в государственной собственности общей площадью 13 га, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/о Мамоновский, в районе <данные изъяты>, а вкладом Инвестора – денежные средства (собственные, заемные и (или) привлеченные) для осуществления финансирования строительства 100 % общей жилой и нежилой площади Объекта, отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах и строительство инвестиционного объекта.

Согласно п. 4.3. Контракта после завершения строительства распределение жилой и нежилой площади Объекта осуществляется в следующих соотношениях:

По общей жилой площади Объекта: - не менее 20% от общей жилой площади Объекта (не менее 21 578 кв. метров), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную не менее 18 125 520 (Восемнадцать миллионов сто двадцать пять тысяч пятьсот двадцать) долларам США – в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой; - не менее 80% от общей жилой площади Объекта (не менее 86 312 кв. метров) – Инвестору и/или привлеченным им Соинвесторам в собственность.

По общей нежилой площади Объекта - 100 % общей коммерческой нежилой площади объекта в собственность Инвестора и привлеченным им соинвесторов.

Стороны Инвестиционного контракта в п. 1 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> к Инвестиционному контракту указали, что инвестиционным вкладом Заказчика в инвестиционном контракте является земельный участок состоящий из 20 земельных участков общей площадью 10,9137 га, а инвестиционным вкладом Инвестора в инвестиционном контракте является инвестирование проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пусконаладочных работ, сноса зданий и сооружений, строительства зданий жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, благоустройства территории, отселения жителей с пятна застройки, выполнения технических условий и прочие затраты.

<данные изъяты> 20 земельных участков, вовлеченных в строительство Объекта согласно п. 1 Дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> к Инвестиционному контракту составляет 10,9137га из 13га, установленных инвестиционным контрактом. Также, по настоящее время Заказчиком земельно-правовые отношения не оформлены, договор аренды на вовлеченные в строительство земельные участки не оформлен.

В рамках реализации Контракта на земельных участках, находящихся в государственной собственности и на праве бессрочного пользования у ФГКУ «Центральное ТУИО» МО РФ, Инвестором исключительно своими силами и за свой счет построен жилой комплекс по адресу <данные изъяты>, в составе которого введено в эксплуатацию 15 жилых домов и здания нежилого назначения, в том числе, жилой дом, в котором расположена спорная квартира, приобретенная истцом.

Инвестором в собственность Российской Федерации передано 21 537,8 кв. метров общей жилой площади в Объекте в виде 368 квартир, что подтверждается дополнительными соглашениями к Инвестиционному контракту <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Согласно п. 4.2. Инвестиционного контракта (в редакции Дополнительного соглашения <данные изъяты> к контракту от <данные изъяты>) после утверждения проектно-сметной документации на Объект (очередь строительства) Заказчик и Инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей коммерческой нежилой площади Объекта (очереди строительства). По мере реализации Контракта и ввода каждой очереди строительства Объекта в эксплуатацию Стороны производят раздел долей в очереди строительства Объекта путем подписания Протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой в очереди строительства Объекта и Акта о частичной реализации Контракта. После завершения строительства Объекта в целом, стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на Объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части Объекта) с учетом исполнения Инвестором п. 4.4, 4.5.

В соответствии с п. 1.19. инвестиционного контракта Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте - дополнительное соглашение к контракту, подтверждающее исполнение обязательств сторонами по контракту в целом и являющееся основанием для оформления имущественных прав сторон.

Согласно п. 6.2.5. инвестиционного контракта к обязанностям Заказчика строительства – ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России относится подписание в течение 20 (двадцати) дней с момента утверждения акта государственной приемочной комиссии о вводе Объекта в эксплуатацию и представление на согласование собственнику (Российской Федерации) Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте.

Строительство жилого микрорайона завершено, возведение новых объектов капитального строительства не планируется, вместе с тем, как установлено судом, Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте по настоящее время между сторонами контракта не подписан. Заказчиком строительства не представлены документы, подтверждающие его направление на подписание и согласование с собственником.

Как установлено судом, по настоящее время Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте между сторонами Контракта не подписан, что и является препятствием для регистрации имущественных прав сторон Контракта. Вследствие невозможности регистрации имущественных прав по инвестиционному контракту ОАО «494 УНР» не может заключить с истцом основной договор купли-продажи и в установленном законом порядке зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

10.09.2020г. между истцами и ОАО «494 УНР» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости <данные изъяты>/Н-15/БТИ, согласно которого ответчик взял на себя обязательство передать <данные изъяты> на 7 этаже в <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>.

Права у истцов на недвижимое имущество возникли на основании предварительного договора купли-продажи.

Свои обязательства истцы исполнили в полном объеме.

Дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес.

14.09.2020г. квартира передана истцам по акту приема-передачи.

По настоящее время ОАО «494 УНР» не исполнило свою обязанность по подписанию с истцами основного договора купли-продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>

Заключение основного договора купли-продажи между сторонами не представляется возможным, так как ответчиком не зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

    Решением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу № А41-36077/21, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от <данные изъяты>, в удовлетворении исковых требований ФГКУ «Центральное ТУИО» к ОАО «494 УНР» о возложении обязанности исполнить условия Инвестиционного контракта от <данные изъяты>, путем подписания Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту – Акта о частично реализации инвестиционного контракта и распределения помещений в жилых домах (по адресу: <данные изъяты>, с/о Мамоновский, в районе <данные изъяты>) по общей жилой площади в размере 14 683,84 кв.м, с указанием в нем нумерации передаваемых отдельных квартир с муниципальной отделкой, в предложенной редакции, отказано.

    Граждане, которые приобрели у ответчика спорные квартиры, привлечены судом к участию в деле в качестве третьих лиц.

    В решении Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> установлено, что в период с 2013 по 2021 года ответчик заключал с физическими лицами предварительные договора купли-продажи недвижимого имущества, они оплачивали стоимость квартир, подписывали акты приема-передачи, и первыми вступали в фактическое владение квартирами.

    Решением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу № А41-36077/21 исковые требования ФГКУ «Центральное ТУИО» к ОАО «494 УНР» о возложении обязанности исполнить условия Инвестиционного контракта от <данные изъяты>, путем подписания Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту – Акта о частично реализации инвестиционного контракта и распределения помещений в жилых домах (по адресу: <данные изъяты>, с/о Мамоновский, в районе <данные изъяты>) с указанием в нем нумерации передаваемых отдельных квартир с муниципальной отделкой, в предложенной редакции, соответствующей условиям Инвестиционного контракта, удовлетворены.

Разрешая возникший спор по существу, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств и представленных сторонами доказательств, оценив их в совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Арбузовой Ю.А., Арбузова А.Ф., поскольку они, действуя как добросовестные приобретатели, заключили возмездную сделку, выполнили все свои обязательства, оплатили стоимость квартиры в полном объеме и приняли квартиру по акту приема-передачи, проживают в квартире и несут все расходы по ее содержанию.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, решение Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от <данные изъяты> отменены, дело возвращено на новое рассмотрение, в то время как признание права собственности за истцом возможно только после вступления в законную силу судебного акта по делу <данные изъяты>, судебная коллегия признает несостоятельными ввиду следующего.

Согласно Постановлению Федерального арбитражного суда <данные изъяты> по делу № А41-36077/2021 от 15.11.2022г., суды первой и апелляционной инстанции необоснованно пришли к выводу о пропуске срока исковой давности, а так же к выводу, что Обществом в полном объеме исполнены обязательства по передаче Учреждению квартир.

    Вместе с тем, кассационная инстанция указала, что суды пришли к правильным выводам о невозможности передачи истцу квартир, реализованных и переданных физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи.

    В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

    Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Положениями статьи 224 ГК РФ под передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

    По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

    Соответствующие разъяснения, относящиеся к сходным отношениям по договору купли-продажи, содержатся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в абзаце седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

    Согласно абзацу 6 пункта 5 Постановления N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

    В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

    Суд кассационной инстанции согласился с выводом суда апелляционной инстанции о том, что доводы истца и третьих лиц об отсутствии у физических лиц прав на квартиры по заключенным предварительным договорам купли-продажи противоречат выводам Верховного Суда РФ, изложенным в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.03.2022 N 308-ЭС20-24350 (6) по делу N А63-4453/2019, согласно которым для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача денежных средств и (иного имущества) в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости (квартиры) для личных нужд. Не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретали у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (пункт 2 статьи 1047 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Судом установлено, что все спорные квартиры были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи, оплачены и переданы по актам приема-передачи.

    Вместе с тем, заслуживают внимание доводы истца и Министерства обороны РФ о том, что значительная часть спорных квартир не реализована физическим лицам, квартиры находятся во владении ответчика и могут быть распределены в Акте о частичной реализации Инвестиционного контракта.

    Кассационной инстанцией указано, что при рассмотрении настоящего дела необходимо определить, какие именно из спорных квартир были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи (или иным образом) и переданы им во владение (по акту приема-передачи или иным образом), какие именно квартиры выбыли из владения ответчика.

    Как указывается всеми лицами, участвующими в деле, в судах общей юрисдикции находятся на рассмотрении споры о признании права собственности физических лиц на приобретенные квартиры. Именно в рамках указанных дел подлежат установлению факт оплаты квартир в полном объеме и добросовестность приобретателя (Постановление Федерального арбитражного суда Московской области по делу № А41-36077/2021 от 15.11.2022).

    Определением Верховного Суда РФ от 13.03.2023 N 305-ЭС23-646 по делу N А41-36077/2021 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как установленным юридически значимым обстоятельствам дела дана правильная правовая квалификация.

    В рамках рассмотрения настоящего дела установлено, что истцы надлежащим образом исполнили свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, квартира передана в натуре.

    В настоящее время Министерством обороны уточнены исковые требования при рассмотрении спора арбитражным судом, в соответствии с которыми квартира истицы относится к доле ООО «494 УНР» и третье лицо по настоящему спору на неё не претендует. Обстоятельства того, что спорная квартира входит в долю ООО «494 УНР», податель апелляционной жалобы не оспаривал.

    Другие доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и совокупности доказательств с целью получения иного по содержанию судебного решения, не содержат юридически значимых для дела обстоятельств, не учтенных судом первой инстанции и влияющих на правильность постановленного судебного решения. Выводы суда мотивированы, всем юридически значимым по делу обстоятельствам дана правильная судебная оценка, отраженная в судебном решении, нормы материального права применены верно, оснований для переоценки обстоятельств дела и собранных по делу доказательств не имеется.

    Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих на основании ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отмену постановленного по делу решения, судом первой инстанции не допущено.

    При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным.

    Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

о п р е д е л и л а:

решение Одинцовского городского суда Московской области от 17 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи