Решение по делу № 2-236/2024 (2-3582/2023;) от 16.08.2023

УИД 72RS0021-01-2023-004535-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Тюмень,                                                                                     11 января 2024 года

Тюменский районный суд Тюменской области в составе председательствующего судьи Марковой Р.А.,

с участием истца ФИО6,

представителя истца ФИО6 – адвоката ФИО14, действующей на основании удостоверения №141, выданного 07.02.2003, ордера №026116 от 18.09.2023г.,

ответчика ФИО18

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности от 18.11.2023г., сроком на один год,

представителя ответчиков ФИО7, ФИО1 – ФИО15, действующей на основании доверенности от 03.07.2021г., сроком на три года,

при секретаре Валовой С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2- 236/2024 по исковому заявлению ФИО6 к ФИО7, ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным,

по встречному исковому заявлению ФИО7, ФИО1 к ФИО6, ФИО4, ФИО3 о признании прекращённым обязательства по договору купли-продажи, признании договора купли-продажи ничтожной сделкой,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО6 обратился в Тюменский районный суд Тюменской области с иском к ФИО7, ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи действительным, мотивировав требования тем, что между продавцами - ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО8 («Продавцы»), с одной стороны, и ФИО6 («Покупатель»), с другой стороны, заключен договор купли-продажи долей от 19.01.2022г. в квартире, расположенной по адресу: <адрес>24, в соответствии с которым продавцы продали свои доли в квартире в размере 1/5 доли каждый покупателю ФИО6, стоимость доли каждого из продавцов составляет 500000 рублей. При этом сумма в размере 50000 рублей была уплачена покупателем ФИО6 в качестве задатка в соответствии с предварительным договором купли-продажи долей от 11.01.2022 г., заключенном с продавцами ФИО7 и ФИО8 по 25000 рублей каждому продавцу. Соответственно, при заключении основного договора стороны учли, что уплаченные денежные средства получены ответчиками ФИО7 и ФИО8 по настоящему договору (п. 2.1 договора купли-продажи). Пунктом 3 Договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель оплачивает продавцам цену долей в квартире в день государственной регистрации права на квартиру. Указанный договор купли-продажи долей подписан сторонами и был предоставлен на государственную регистрацию перехода права собственности. Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 01.02.2022 г. регистрация перехода права была приостановлена в связи с необходимостью предоставления на государственную регистрацию нотариально удостоверенного договора купли-продажи долей квартиры. После чего государственная регистрация была прекращена. Данная сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Необходимость нотариального удостоверения сделки была обоснована ст.42 Закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ, согласно которой сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Стороны заключили сделку без нотариального оформления, полагая, что на них действует исключение из общего правила ст.42 Закона 218-ФЗ, в соответствии с которым не требуется нотариального оформления сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Указывает, что данная норма права применяется, когда все участники долевой особенности производят отчуждение своих долей третьему лицу. Истец предложил ответчикам заключить договор купли-продажи долей в нотариальной форме на уже согласованных условиях, изложенных в письменном договоре купли-продажи от 19.01.2022г., направив телеграммы ответчикам от 11.07.2023г. о необходимости явиться к нотариусу ФИО2 к 09 часов 00 минут 22.07.2023г. по адресу: <адрес>, для нотариального оформления договора купли-продажи долей от 19.01.2022г. Однако ответчики ФИО7 и ФИО8 на нотариальное оформление сделки не явились, тем самым уклонились от заключения договора в требуемой законом нотариальной форме. Ответчики ФИО4 и ФИО3 явились на нотариальное оформление сделки. Однако без участия всех сторон сделки заключение договора в нотариальной форме невозможно. Указывает, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи. Истец исполнил условия сделки, передал ответчиками денежные средства, в счет частичной оплаты по договору в размере 50000 рублей, которые ответчиками получены и пользуются по настоящее время.

Ссылаясь на указанные обстоятельства просит суд признать договор купли-продажи долей от 19.01.2022г. в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между продавцами ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО4 и покупателем ФИО6 действительной сделкой.

Ответчики ФИО7, ФИО1 (до перемены фамилии ФИО17) С.С., в лице своего представителя по доверенности ФИО15, обратились в Тюменский районный суд Тюменской области со встречным исковым заявлением к ФИО6, ФИО4, ФИО3 о признании прекращёнными обязательств по договору купли-продажи, признании договора купли-продажи ничтожной сделкой, мотивировав требования тем, что трехкомнатная квартира, с кадастровым номером 72:17:0201008:756, общей площадью 62,7 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности (по 1/5 доли каждого) у ФИО7, ФИО1 (ранее ФИО17) С.С., ФИО4, ФИО6, ФИО3 11 января 2022 года между ФИО7, ФИО8 (Продавцы) и ФИО6 (Покупатель) заключен предварительный договор купли - продажи долей в квартире с внесением задатка. По условиям предварительного договора продавцы продают покупателю 2/5 доли квартиры по адресу: <адрес>. Цена долей определена в 1 000 000 (один миллион рублей) по 500 000 каждому. Продавцы получили задаток по 25 000 рублей каждая. Срок заключения основного договора до 10 февраля 2022г. После заключения предварительного договора покупатель устно уведомил продавцов, что в основной договор будет включены и его родители, что позволит ему в дальнейшем не заключать договор дарения оставшихся 2/5 долей. Оплата по договору родителям производится не будет, так как они не проживают в указанной квартире, имеют свое жилье для постоянного проживания, намеревались подарить свои доли сыну. Таким образом, договор купли - продажи от 19.01.2022 в части указания продавцами долей - ФИО3 и ФИО4 и получении денежных средств в результате сделки является недействительным по признакам притворности сделки. В действительности между родителями и сыном должен был быть заключен договор дарения долей в квартире. 19 января 2022 года договор купли-продажи был сдан на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии. По условиям договора купли продажи квартиры от 19.01.2022г (п.2.2) покупатель уплачивает продавцам цену долей в квартире в день государственной регистрации права (с учетом задатка по 475 000 рублей каждому). 01 февраля 2022г регистрация договора купли - продажи долей в квартире была приостановлена в связи с тем, что по мнению ФИО5, договор купли - продажи долей в квартире должен быть нотариально удостоверен. Уведомление о приостановке регистрации сторонами не обжаловалось. Заключать договор купли-продажи долей через нотариуса покупатель отказался. Устно пояснил, что денежные средства, предназначенные к выплате, разместил на депозит в банке, в связи с экономической ситуацией в стране процентная ставка стала высокой и размещение денежных средств на депозите принесет ему доход. ДД.ММ.ГГГГг продавцами и покупателем ФИО6 было написано заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии о прекращении осуществления государственной регистрации права, тем самым, продавцы и покупатель отказались от совершения сделки, отложив ее совершение на неопредленный срок. Обязательства между сторонами прекратились. В дальнейшем переговоры о заключении нового договора, нотариально оформленного, к результату не привели. В октябре 2022г. ФИО7 и ФИО1 (ранее ФИО17) С.С. обратились в Тюменский районный суд Тюменской области с иском об определении порядка пользования жилым помещением (дело № 2-470/2023) 16.01.2023г исковые требования частично удовлетворены. Истцы и ответчики обратились с апелляционными жалобами в Тюменский областной суд. На сегодняшний день, рассмотрение в суде апелляционной инстанции приостановлено до рассмотрения настоящего дела. В период написания жалоб и восстановления сроков для подачи апелляции со стороны ФИО6, от покупателя ФИО6 пришла телеграмма в адрес ФИО7 о необходимости явиться к нотариусу ФИО2 11.07.2023 к 09-00 с целью заключения договора купли - продажи долей в квартире на прежних условиях. ФИО8 телеграмму не получила, ее получил сам ФИО6 для дальнейшей передачи дочери. 31.08.2023 в адрес ФИО6 направлено предложение об изменении существенных условий договора, в частности, стоимости долей в квартире. Указывает, что продавцы и покупатели написали отказ от регистрации сделки, на основании этого отказа регистрация договора купли - продажи долей в квартире прекращена. Таким образом, продавцы и покупатель отказались от обязательств, предусмотренных договором в добровольном порядке. Заключить договор на прежних условиях не представляется возможным в связи с увеличением рыночной стоимости жилого помещения. Требование о признании договора купли - продажи долей в квартире действительным спустя 1 год и 9 месяцев первоначальной договоренности о цене долей ответчики (истцы по встречному иску) расценивают как злоупотребление правом.

Согласно уточнениям встречных исковых требований ФИО7, ФИО1 (ранее ФИО17) ФИО9 к ФИО6, ФИО4, ФИО3 о признании прекращённым обязательства по договору купли-продажи, признании договора купли-продажи ничтожной сделкой, истцы по встречному иску считают, что срок исковой давности по требованиям, указанным в ст.165 ГК РФ, составляет один год. ФИО6 узнал о том, что договор не соответствует требованиям закона, не имеет нотариального заверения при получении уведомления о приостановлении государственной регистрации. Регистрация приостановлена до 04 мая 2022. 14 февраля 2022г продавцами и покупателем ФИО6 было написано заявление в ФИО5 Федеральной службы государственной регистрации и картографии о прекращении осуществления государственной регистрации права. По мнению истцов по встречному иску (ответчиков по первоначальному иску), срок для предъявления требований о признании договора действительным у ФИО6 истек 15 февраля 2023 года. Истец обратился в суд 16.08.2023г (регистрация иска) то есть за пределами срока давности. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Кроме того, считают, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно пп. 1 п. 2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 данной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

    Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы по встречному исковому заявлению просят суд признать прекращенными обязательства по договору купли - продажи долей в квартире с кадастровым номером 72:17:0201008:756, общей площадью 62,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> от 19 января 2022г, заключенному между ФИО7, ФИО1 (ранее ФИО17) ФИО9, ФИО3, ФИО4 и ФИО6. Признать договор купли - продажи долей в квартире с кадастровым номером 72:17:0201008:756, общей площадью 62,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> от 19 января 2022г. заключенного между ФИО7, ФИО1 (ранее ФИО17) ФИО9, ФИО3, ФИО4 и ФИО6, ничтожной сделкой. Применить последствия пропуска срока исковой давности, и в заявленных требованиях ФИО6 отказать.

В Тюменский районный суд Тюменской области до рассмотрения дела по существу поступили письменные возражения истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО6 на встречное исковое заявление, согласно которым ФИО6 полагает, что исковые требования ФИО12, ФИО1 (ранее ФИО8) не подлежат удовлетворению, поскольку никакого соглашения между сторонами договора купли-продажи долей от 19.02.2023г. о прекращении обязательства не было ни в какой форме. Такого соглашения, составленного в виде одного документа, подписанного сторонами, не существовало и не существует. Истцы по встречному иску, по мнению ответчика, пытаются выдать заявления о прекращении государственной регистрации права за отказ от обязательства по договору, что не является одним и тем же. Указывает на необходимость учесть, что Уведомлением Ростреестра по Тюменской области от 01.02.2022г. была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи долей от 19.01.2022г., в связи необходимостью заключения договора купли-продажи в нотариальной форме. Поскольку при заключении договора в нотариальной форме нотариус сам направляет документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в электронном виде, что входит в стоимость нотариального удостоверения договора и не требует явки в орган для подачи документов на регистрацию, то было принято решение о том, что документы на регистрацию будут направлены нотариусом. Кроме того, когда будет заключен договор в нотариальной форме было неизвестно. Юристы посоветовали, что нужно прекратить государственную регистрацию договора, чтобы не потерять госпошлину, уплаченную при регистрации, которая не подлежит возврату в случае отказа в государственной регистрации. При прекращении государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с ним на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина уплаченной государственной пошлины. Считает, что действия ФИО8 и ФИО13, заявивших о прекращении обязательства, следует расценивать как дополнительное доказательство их уклонения от нотариального удостоверения сделки. Указывает на то обстоятельство, что истцы по встречному иску не возвратили полученные от ФИО6 денежные средства по оплате квартиры, однако заявляют о прекращении обязательств. Просит учесть, что прекращение договорного обязательства по ряду оснований может быть выражено в форме соглашения сторон и представлять собой частный случай расторжения или изменения договора. Доводы истцов по встречному иску, что сделка носила притворный характер в части заключения сделки с родителями ФИО6 - ФИО4, ФИО3 являются надуманными и голословными. Между всеми сторонами сделки, включая родителей, было достигнуто соглашение о купле-продаже долей, и никакого притворной сделки не было. Для расчета с продавцами по договору купли-продажи долей от 19.01.2022 г. ФИО6 был продан принадлежащий ему новый автомобиль LADA за 650 000 рублей. (договор купли-продажи транспортного средства от 18.10.2021 г), что повлекло для последнего убытки. Кроме того, поясняет, что с заявлением о пропуске срока исковой давности от ответчиков ФИО7, ФИО1 (ФИО17) С.С. не согласен. Срок исковой давности по требованиям о признании сделки действительной исчисляется с момента, когда ответчики уклонились от нотариального оформления сделки, а именно, не явились к нотариусу 22.07.2023 г. До 22.07.2023 года оснований считать ответчиков, уклоняющихся от нотариального оформления сделки, не имеется. По мнению ФИО6, годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения, таким образом срок исковой давности истцом по первоначальному иску не пропущен. При заключении соглашения сторонами была соблюдена письменная форма сделки, стороны, будучи свободными в заключении договора, пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, которые требованиям закона не противоречат, следуют характеру возникших между сторонами отношений, права и охраняемые законом интересы третьих лиц при этом нарушены не были. Просит в удовлетворении встречного искового заявления ФИО7 и ФИО1 (ранее ФИО8) отказать.

В Тюменский районный суд Тюменской области до рассмотрения дела по существу поступили письменные возражения ответчиков по первоначальному иску (ответчиков по встречному иску) ФИО4, ФИО3 на встречное исковое заявление, согласно которым ответчики возражают в принятии встречного искового заявления, т.к. во встречном иске указано, что ФИО4 и ФИО3 хотели заключить притворную сделку, не договор купли-продажи, а договор дарения. Данное утверждение в исковом заявлении является домыслом истцов по встречному иску. Ни ФИО3, ни ФИО4 намерений заключать притворную сделку не имели, и не заключали притворную сделку. Между ответчиками и ФИО6 был заключен договор купли-продажи от 19.01.2022 г., в соответствии с которым ответчики продали свои доли в квартире ФИО6 за обусловленную в договоре купли-продажи сумму. Срок оплаты покупателем ФИО6 предусмотрен договором купли-продажи в дату государственной регистрации перехода права собственности на доли. Для нотариального оформления договора купли-продажи долей ответчики явились к нотариусу, и были намерены заключить договор купли-продажи долей в нотариальной форме с ФИО6, сдали нотариусу свои документы для совершения сделки. Однако ответчики по первоначальному иску (истцы по встречному иску) ФИО7 и ФИО1 (ФИО17) С.С. от нотариального оформления договора купли-продажи долей уклонились, не явились в назначенное время. Истцы по встречному иску указывают, что обязательства между сторонами были прекращены, поскольку была прекращена государственная регистрация перехода права собственности на доли. Ответчики ФИО4, ФИО3 с такими доводами не согласны, поскольку таких намерений не имели, соглашения между сторонами договора купли-продажи долей от 19.01.2022 г. о прекращении обязательства не было ни в какой форме. Государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с необходимостью нотариального удостоверения договора купли-продажи. При нотариальном удостоверении нотариус сам направляет документы на регистрацию сделки в электронном виде, что входит в оплату за нотариальное удостоверение сделки. Просят в удовлетворении встречного искового заявления ФИО7 и ФИО1 (ранее ФИО8) отказать.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному) ФИО6, на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объёме, по основаниям, указанным в иске. Против удовлетворения встречного искового заявления возражал, поддержал письменные пояснения на встречное исковое заявление.

Представитель истца ФИО6 – адвокат ФИО14 на удовлетворении исковых требований по первоначальному иску настаивала в полном объёме, по основаниям, указанным в иске. Против удовлетворения встречного искового заявления возражала, в дополнение пояснила суду, что Уведомлением Ростреестра по Тюменской области от 01.02.2022г. была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи долей от 19.01.2022г., в связи необходимостью заключения договора купли-продажи в нотариальной форме. Поскольку при заключении договора в нотариальной форме нотариус сам направляет документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в электронном виде, что входит в стоимость нотариального удостоверения договора и не требует явки с орган для подачи документов на регистрацию, то было принято решение о том, что документы на регистрацию будут направлены нотариусом. Юристы Управления Росреестра по Тюменской области посоветовали сторонам, что нужно прекратить государственную регистрацию договора, чтобы не потерять госпошлину, уплаченную при регистрации, которая не подлежит возврату в случае отказа в государственной регистрации. При прекращении государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с ним на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина уплаченной государственной пошлины

Ответчик ФИО4, действующая за себя и как представитель ответчика ФИО3, против удовлетворения исковых требований ФИО6 по первоначальному иску не возражала. Против удовлетворения встречного искового заявления возражала.

Представитель ответчиков ФИО7, ФИО1 (ранее ФИО17) С.С. – ФИО15 просила суд в исковых требованиях истцу по первоначальному иску ФИО6 отказать в полном объеме. Встречное исковое заявление просила удовлетворить, по основаниям, указанным в нём.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон, пояснения представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО8 («Продавцы»), с одной стороны, и ФИО6 («Покупатель»), с другой стороны, 19 января 2022 года заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы обязуются передать в собственность покупателя, а покупатель принять от продавцов в собственность и оплатить 4/5 долей (по 1/5 доле каждый) в праве общей долевой собственности на жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: <адрес>.

Стоимость доли каждого из продавцов составляет 500000 рублей (пункт 2.1 Договора).

При этом сумма в размере 50000 рублей была уплачена покупателем ФИО6 в качестве задатка в соответствии с предварительным договором купли-продажи долей от 11.01.2022 года, заключенным с продавцами ФИО7 и ФИО8 - по 25000 рублей каждому продавцу.

При заключении основного договора стороны учли, что уплаченные денежные средства получены ответчиками ФИО7 и ФИО8 по договору купли-продажи (пункт 2.1 Договора).

В пункте 2.2 Договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель оплачивает продавцам цену долей в квартире в день государственной регистрации права на квартиру.

Указанный договор купли-продажи долей подписан сторонами и был предоставлен на государственную регистрацию перехода права собственности.

Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 01 февраля 2022 года регистрация перехода права была приостановлена в связи с необходимостью предоставления на государственную регистрацию нотариально удостоверенного договора купли-продажи долей в праве собственности на квартиру.

11 февраля 2022 года сторонами сделки подано заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возвращении ранее представленных для их проведения документов.

14 февраля 2022 года сторонам договора направлены уведомления о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании заявлений.

Истец ФИО6 предложил ответчикам заключить договор купли-продажи долей в нотариальной форме на уже согласованных условиях, изложенных в письменном договоре купли-продажи от 19.01.2022г., направив телеграммы ответчикам от 11.07.2023г. о необходимости явиться к нотариусу ФИО2 к 09 часов 00 минут 22.07.2023г. по адресу: <адрес>, для нотариального оформления договора купли-продажи долей от 19.01.2022г.

В судебном заседании установлено, что ответчики ФИО7 и ФИО1 (до перемены фамилии ФИО17) С.С. к нотариусу в назначенное время на нотариальное оформление сделки не явились, что представителем ФИО7 и ФИО1 в судебном заседании не отрицалось.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.

На основании ч.1 ст.42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (в настоящее время - ч. 1.1 ст. 42) по общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 указанной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п.3 ст.163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений ст.163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 данной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной.

Как следует из вышеприведенных норм и разъяснений закона, несоблюдение обязательного нотариального удостоверения сделки влечет ее ничтожность, такая сделка не порождает соответствующих для данного вида сделки правовых последствий. Для признания действительной сделки, которая должна быть, но не удостоверена нотариально, суду необходимо установить реальность намерений сторон при ее подписании, исполнение сделки одной из ее сторон и уклонение другой стороны от нотариального удостоверения договора.

Доказательства заключения сделки, требующей государственной регистрации, ее действительности и соблюдения формы сделки истцом суду представлены. При заключении соглашения сторонами была соблюдена письменная форма сделки. Стороны, будучи свободными в заключении договора, пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, которые требованиям закона не противоречат, следуют характеру возникших между сторонами отношений, права и охраняемые законом интересы третьих лиц при этом нарушены не были.

Неявку к нотариусу для нотариального оформления сделки купли-продажи долей сторона ответчиков ФИО7 и ФИО1 не отрицала.

Между тем, доказательств уважительности причин нерегистрации сделки, недействительности сделки или неисполнения сделки ответчиками ФИО7 и ФИО1 не представлено.

Ответчиками (истцами по встречному иску) ФИО7 и ФИО1 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При предъявлении требований о признании сделки действительной срок исковой давности согласно п.4 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет один год и с учетом разъяснений п. 58 постановления Пленума от 23 июня 2015 года №25 исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки.

Срок исковой давности по требованиям о признании сделки действительной исчисляется с момента, когда ответчики уклонились от нотариального оформления сделки, а именно — не явились к нотариусу 22 июля 2023 года. В суд истец ФИО6 обратился 16 августа 2023 года.

До 22 июля 2023 года оснований считать ответчиков уклоняющимися от нотариального оформления сделки не имеется.

Таким образом, срок исковой давности истцом ФИО6 по требованиям о признании договора купли-продажи действительным не пропущен.

Признание сделки действительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме.

Истец исполнил условия сделки, передал ответчиками денежные средства в счет частичной оплаты по договору в размере 50000 рублей, которые ответчиками ФИО7 и ФИО1 получены, и они пользуются данными деньгами до настоящего времени.

Таким образом, суд полагает ответчиков ФИО7 и ФИО1 уклонившимися от заключения сделки в требуемой законом форме, и признает договор купли-продажи долей в праве общей долей в праве общей долевой собственности    на жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный 19 января 2022 года между ФИО7, ФИО17 (после перемены фамилии ФИО1) ФИО9, ФИО3, ФИО4 и ФИО6 действительной сделкой.

Разрешая встречные исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно ст.407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным приведенным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

По смыслу закона обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). Перечень оснований прекращения обязательств не является закрытым, поэтому стороны могут в своем соглашении предусмотреть не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства и прекратить как договорное, так и внедоговорное обязательство, а также определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 ГК РФ). Основания прекращения обязательства могут как являться односторонней сделкой (например, заявление о зачете) или соглашением (например, предоставление и принятие отступного), так и не зависеть от воли сторон (в частности, прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления). Судам следует учитывать, что прекращение договорного обязательства по ряду оснований может быть выражено в форме соглашения сторон и представлять собой частный случай расторжения или изменения договора (глава 29 ГК РФ) (указанные разъяснения содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 №6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом и т.д.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимости регламентирован Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В ст. 18 указанного Закона определен порядок проведения государственной регистрации прав, предусматривающий обязательную подачу правообладателем заявления в регистрирующий орган.

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) - п. 1 ст. 549 ГК РФ.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу ст. 550 ГК РФ несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ определено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В обоснование заявленных встречных исковых требований, истцы указывают, что продавцы и покупатели по договору купли-продажи долей написали отказ от регистрации сделки, на основании этого отказа регистрация договора купли - продажи долей в праве собственности на квартиру прекращена. Таким образом, продавцы и покупатель отказались от обязательств, предусмотренных договором в добровольном порядке. Заключить договор на прежних условиях не представляется возможным в связи с увеличением рыночной стоимости жилого помещения.

Как установлено в судебном заседании, какого-либо соглашения между сторонами договора купли-продажи от 19 января 2022 года о прекращении обязательств по нему заключено не было.

Подача заявления сторонами сделки о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возвращении ранее представленных для их проведения документов не может свидетельствовать о прекращении договорного обязательства.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы просит суд признать договор купли-продажи долей от 19.01.2022г. в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между продавцами ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО4 и покупателем ФИО6 действительной сделкой, мотивировав требования именно тем, что стороны заключили сделку без нотариального оформления, ошибочно полагая, что на них действует исключение из общего правила ст. 42 Закона 218-ФЗ, в соответствии с которым не требуется нотариального оформления сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Однако ответчики ФИО7 и ФИО1 на нотариальное оформление сделки 22 июля 2023 года по предложению истца не явились, тем самым уклонились от заключения договора в требуемой законом нотариальной форме.

В обоснование заявленных требований истцы по встречному иску ссылаются на притворность договора купли-продажи долевой в праве собственности в части заключения сделки с родителями ФИО6 - ФИО4, ФИО3, указав, что они были заключены без намерения создать вытекающие из него правовые последствия. ФИО6 заключил договор с родителями с целью совершения сделки дарения долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Вышеуказанные обстоятельства стороной истцов по встречному иску не доказаны.

В силу п.1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным указанным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Исходя из указанной нормы права, притворная сделка - это результат волеизъявления сторон, направленный на создание, изменение или прекращение обязательств, не определенных условиями притворной сделки. При предъявлении иска о признании сделки недействительной по основанию ее притворности истец должен доказать, что в результате совершения такой сделки фактически возникли обязательства, не предусмотренные ее условиями.

Пунктом 3 Договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель оплачивает продавцам цену долей в квартире в день государственной регистрации права на квартиру. Указанный договор купли-продажи долей подписан сторонами и был предоставлен на государственную регистрацию перехода права собственности. Однако в дальнейшем регистрация сделки была прекращена.

Как пояснила в судебном заседании ответчик ФИО4 к нотариусу она и ФИО3 22 июля 2023 года для нотариального оформления договора купли-продажи являлись, однако договор нотариусом удостоверен не был, поскольку ФИО7 и ФИО1 к нотариусу не явились.

Кроме того, как пояснил истец ФИО6 в судебном заседании, для расчета с продавцами по договору купли-продажи долей в праве от 19 января 2022 года, им был продан принадлежащий ему новый автомобиль Лада за 650000 рублей по договору купли-продажи транспортного средства от 18 октября 2021 года, что повлекло для него убытки.

Анализ представленных суду доказательств свидетельствует об отсутствии между сторонами сделки мнимого или фиктивного характера соглашения. Совершенные сторонами сделки по купле-продаже долевой в праве не имеют между собой признаков притворности, поскольку исполнялись участниками в предполагаемой последовательности, в зависимости от цели его заключения.

Учитывая указанные выше установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО7, ФИО1 к ФИО6, ФИО4, ФИО3 о признании прекращенными обязательства по договору купли- продажи, признании договора купли-продажи ничтожной сделкой.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО6 к ФИО7, ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли- продажи действительным удовлетворить.

    Признать договор купли-продажи долей в праве общей долей в праве общей долевой собственности    на жилое помещение (квартиру), расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный 19 января 2022 года между ФИО7, ФИО17 (после перемены фамилии ФИО1) ФИО9, ФИО3, ФИО4 и ФИО6 действительной сделкой.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО7, ФИО1 к ФИО6, ФИО4, ФИО3 о признании прекращенными обязательства по договору купли- продажи, признании договора купли-продажи ничтожной сделкой отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.

Мотивированное решение суда составлено 12 февраля 2024 года.

Судья                                                                                               Р.А. Маркова