Решение от 07.02.2023 по делу № 33-540/2023 от 17.01.2023

Судья Краснокутский Ю.В. Дело № 33-540/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 07 февраля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Кребеля М.В.,

судей: Черных О.Г., Емельяновой Ю.С.,

при секретаре Серяковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело № 2-1666/2022 по иску муниципального унитарного предприятия «Томскстройзаказчик» к Петровской Светлане Васильевне о признании прекращенными обязательств по договорам участия в долевом строительстве, признании прекратившимся залога по договорам участия в долевом строительстве

по апелляционной жалобе ответчика Петровской Светланы Васильевны на решение Кировского районного суда г. Томска от 02 сентября 2022 года,

заслушав доклад председательствующего, объяснения ответчика Петровской С.В. и ее представителя Селезнева В.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы,

установила:

муниципальное унитарное предприятие «Томскстройзаказчик» (далее – УМП «Томскстройзаказчик») обратилось в суд с иском к Петровской С.В., в котором просило признать прекращенными обязательства по договорам участия в долевом строительстве от 24.04.2012 и от 24.06.2012, заключенным между ООО «Строительное предприятие «Рекон» и Петровской С.В., зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области за /__/ от 11.09.2012, /__/ от 11.09.2012, /__/ от 11.09.2012, признать прекратившимся залог, возникший на основании указанных выше договоров.

В обоснование иска указано, что между ООО «Строительное предприятие «Рекон»» (застройщик) и Петровской С.В. заключены договоры участия в долевом строительстве 17?этажного жилого здания /__/ со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в /__/ (1очередь, 2 этап), согласно которым ООО «Строительное предприятие «Рекон» обязалось построить для ответчика три однокомнатные квартиры по указанному адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м на 3 этаже, /__/, общей площадью /__/ кв.м на 5 этаже, /__/, общей площадью /__/ кв.м на 10 этаже.

Решением Арбитражного суда Томской области от 11.12.2013 ООО «Строительное предприятие «Рекон» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. 28.05.2018 Арбитражным судом Томской области вынесено определение о завершении в отношении ООО «Строительное предприятие «Рекон» конкурсного производства, на основании которого в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией.

28.02.2013 между ООО«Строительное предприятие «Рекон» и УМП«Томскстройзаказчик» заключен договор купли-продажи в отношении объекта незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки - /__/ кв.м, степень готовности - 8 %, инвентаризационный номер -/__/, расположенного по адресу: /__/, земельного участка общей площадью /__/ кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многофункциональные административное, обслуживающие и деловые объекта в комплексе с жилыми зданиями, детскими дошкольными учреждениями и гаражами индивидуальных легковых автомобилей, кадастровый номер /__/, расположенного по адресу: /__/, в связи с чем данные объекты недвижимости перешли в собственность муниципального образования «Город Томск» и хозяйственное ведение УМП «Томскстройзаказчик». Завершение строительства дома по /__/ велось за счет субсидий, направляемых из бюджета Томской области и г.Томска, а также за счет средств участников долевого строительства.

В настоящее время объект капительного строительства по /__/, /__/ введен в эксплуатацию.

Однако в государственном реестре прав на недвижимое имущество имеются записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных между ООО «Строительное предприятие «Рекон» и Петровской С.В., а также имеются записи об обременении в виде залога недвижимого имущества в пользу Петровской С.В. в силу закона как участника долевого строительства, что нарушает права УМП «Томскстройзаказчик» как правообладателя имущества и как застройщика дома.

Поскольку обстоятельства, предусмотренные ст. 387, 419 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода прав кредитора по обязательствам, возникшим перед Петровской С.В., от ООО «Строительное предприятие «Рекон» к УМП«Томскстройзаказчик» на основании закона отсутствуют, истец полагал, что 21.08.2018 прекратились обязательства по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенным между ООО «Строительное предприятие «Рекон» и Петровской С.В.

Представитель истца УМП ««Томскстройзаказчик» Воронов Д.В. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что в силу закона обязательства ООО «СП «Рекон» к УМП«Томскстройзаказчик» не перешли, в связи с прекращением обязательств по вышеуказанным договорам долевого участия в строительстве прекратился залог, возникший на основании данных договоров в пользу залогодержателя Петровской С.В.

Ответчик Петровская С.В. и ее представитель Селезнев В.Ю. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик Петровская С.В. просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы, подробно приводя обстоятельства, изложенные в возражениях на иск, указывает на ошибочность вывода суда о том, что у УМП «Томскстройзаказчик», как застройщика, завершавшего строительство многоквартирного дома в рамках реализации программы Томской области от 14.04.2011 № 58-ОЗ «О защите законных интересов граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Томской области», не возникло обязанности по передаче жилых помещений Петровской С.В.

Отмечает, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2013 (п. 1.2, п.п. «г» и «д» п. 3.2) закреплена обязанность УМП «Томскстройзаказчик» завершить строительство объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: /__/, находящегося в залоге у участников долевого строительства, и заключить с участниками долевого строительства дополнительные соглашения к договорам участия в строительстве.

Настаивает на том, что смена застройщика объекта незавершенного строительства с ООО «СП «Рекон» на УМП «Томскстройзаказчик» не освобождает объект незавершенного строительства от залога участников долевого строительства.

Полагает, что судом первой инстанции сделан ошибочный вывод относительно обязанности Петровской С.В. заключить дополнительные соглашения к договорам долевого участия и внести денежные средства на достройку объекта незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам абз. 1 ч. 1 и абз. 1 ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО «Строительное предприятие «Рекон» (застройщик) и Петровской С.В. 24.04.2012 заключены договоры /__/ и /__/, 24.06.2012 - /__/ о долевом участии в строительстве жилого здания /__/ со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в /__/ (1очередь, 2 этап) (строительный адрес), согласно которым ООО «Строительное предприятие «Рекон» обязалось построить для Петровской С.В. три однокомнатные квартиры по указанному адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м на 3 этаже, /__/, общей площадью /__/ кв.м на 5 этаже, /__/, общей площадью /__/ кв.м на 10 этаже (л.д. 117-121, 122-127, 128-132).

На момент заключения указанных договоров стоимость квартиры № /__/ составляла 813110 руб. (пункт 3.2 договора), стоимость квартиры № /__/ - 427 890 руб. (пункт 3.2 договора), стоимость квартиры № /__/ - 1147700 руб. (пункт 3.2 договора). Срок сдачи объекта в эксплуатацию составлял 4 квартал 2014 года.

Договоры участия в долевом строительстве зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 11.09.2012 за номерами /__/, /__/, /__/ (л.д. 13-33).

Решением Арбитражного суда Томской области от 11.12.2013 ООО «Строительное предприятие «Рекон» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Томской области от 28.05.2018 завершено конкурсное производство в отношении ООО «Строительное предприятие «Рекон», запись о прекращении юридического лица (ликвидации в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве)) внесена в ЕГРЮЛ 21.08.2018.

28.02.2013 между ООО «Строительное предприятие «Рекон» и УМП«Томскстройзаказчик» заключен договор купли-продажи в отношении объекта незавершенного строительства, назначение: жилое, площадь застройки - /__/ кв.м, степень готовности - 8,0 %, инвентаризационный номер - /__/, расположенного по адресу: /__/, земельного участка общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, на основании которого указанные объекты недвижимости перешли в собственность муниципального образования «Город Томск» и хозяйственное ведение покупателя (истца) (л.д. 48-52).

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, завершение строительства дома по /__/, велось за счет субсидий, направляемых из бюджета Томской области и г.Томска, а также за счет средств участников долевого строительства.

УМП «Томскстройзаказчик» получено разрешение на строительство и на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию /__/ от 31.08.2015 многоквартирный дом введен в эксплуатацию (л.д. 9-11,12).

Поводом для обращения УМП «Томскстройзаказчик» в суд послужило наличие записи о регистрации указанных выше договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома за номерами /__/, /__/, /__/ от 11.09.2012, а также обременении в виде залога в пользу ПетровскойС.В. в силу закона как участника долевого строительства, что препятствует УМП «Томскстройзаказчик» осуществить государственную регистрацию права на спорные жилые помещения.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования УМП «Томскстройзаказчик» к Петровской С.В., суд пришел к выводу о том, что обязательства между ООО «Строительное предприятие «Рекон» и ответчиком, как участником долевого строительства, прекращены в связи с ликвидацией ООО «Строительное предприятие «Рекон», а поскольку залог изначально обеспечивал требования участников долевого строительства как акцессорный способ обеспечения исполнения обязательства, то залог также считается прекращенным, учитывая, что УМП«Томскстройзаказчик» не является правопреемником ООО «Строительное предприятие «Рекон», в связи с чем не является застройщиком в отношениях с Петровской С.В.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

Так, в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По общему правилу, установленному статьей 431 этого же кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом.

Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров с Петровской С.В.) установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 названного федерального закона.

Право залога в силу части 8 вышеназванной статьи сохраняется до момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 указанного федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Аналогичный правовой подход в отношении обязательств, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, содержится и в пункте 9 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Из материалов дела следует, что условием договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, назначение: жилое, площадь застройки - /__/ кв.м, степень готовности - 8,0 %, инвентаризационный номер - /__/, расположенного по адресу: /__/, земельного участка, общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, заключенного 28.02.2012 между ООО «Строительное предприятие «Рекон» и УМП «Томскстройзаказчик», являлось обременение данных объектов недвижимости правами третьих лиц - участников долевого строительства в силу ст. 13 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (пункт1.2).

Приобретение УМП «Томскстройзаказчик» указанного выше объекта незавершенного строительства, обремененного по договору правами участников долевого строительства, в котором находятся спорные квартиры, не освобождает УМП«Томскстройзаказчик» от исполнения обязанностей по договорам, заключенным ООО «Строительное предприятие «Рекон» с Петровской С.В., что влечет за собой необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика по передаче квартир долевому участнику со дня передачи ему объекта незавершенного строительства.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что у МУП «Томскстройзаказчик» не возникло обязанностей по договорам долевого участия, заключенным Петровской С.В. с ООО «Строительное предприятие «Рекон», сделан с существенным нарушением норм материального права.

Выводы судебной коллегией в указанной части согласуются с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.02.2020 № 16-КГ19-48.

Таким образом, при установленных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что оснований для признания прекращенными договоров участия в долевом строительстве /__/ от 24.04.2012 (номер регистрации в ЕГРН /__/), /__/ от 24.04.2012 (номер регистрации в ЕГРН /__/), /__/ от 24.06.2012 (номер регистрации в ЕГРН /__/), заключенных между ООО«Строительное предприятие «Рекон» и Петровской С.В., а также для признания прекратившимся залога, возникшего на основании указанных договоров, у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем решение подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░ ░░ 02 ░░░░░░░░ 2022 ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░: