Решение по делу № 33-13950/2024 от 09.04.2024

Судья Алехина О.Г. дело № 33-13950/2024УИД 50RS0045-01-2022-005918-49

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

. Красногорск Московской области                                    3 июня 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ситниковой М.И.,

судей Коноваловой С.В., Шибаевой Е.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Лугма О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> к Оганнисян Г. Т. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по договору аренды,

по апелляционной жалобе Оганнисян Г. Т. на решение Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

Заслушав доклад судьи Шибаевой Е.Н.,

объяснения представителя Оганисян Г.Т. - Вартанова Д.Г., представителя комитета по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> - Чернуцкой И.Н.,

У С Т А Н О В И Л А:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> обратился в суд с требованиями к Оганнисян Г.Т. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между истцом и Беловой Е.Н. <данные изъяты> заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Осипово, участок <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1500 кв.м.

Срок аренды составляет 49 лет, по <данные изъяты>

Права и обязанности по договору аренды переуступлены ответчику.

Арендная плата ответчиком вносилась нерегулярно и не в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность в размере 9 310,49 руб., на которую начислены пени в размере 665,96 руб. кроме того, в нарушение условий договора земельный участок используется арендатором не в соответствии с его видом разрешенного использования.

В судебное заседание представитель истца явилась, исковые требования поддержала.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом по адресу регистрации, в связи с чем дело рассмотрено в ее отсутствие.

Решением Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> Договор аренды земельного участка <данные изъяты> <данные изъяты> расторгнут.

Оганнисян Г. Т. обязана возвратить Комитету по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> земельный участок общей площадью 1500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <данные изъяты>, категория земель – «земли населенных пунктов», разрешенное использование - «для ведения личного подсобного хозяйства без права капитального строительства» путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта о расторжении договора аренды в законную силу.

С Оганнисян Г. Т. в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> взыскана задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка <данные изъяты>-АФ/13от <данные изъяты> в общем размере 9 976,45 руб.

С Оганнисян Г. Т. в доход бюджета городского округа <данные изъяты> взыскана госпошлину в размере 700 руб.

С апелляционной жалобой обратилась Оганесян Г.Т., в которой просит об отмене постановленного решения, считая его незаконным и необоснованным.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новое, которым в иске отказать. В подтверждение доводов своей жалобы представил заключение кадастрового инженера ГБУМО «МОБТИ», а также пояснил, что на основании заявления его доверителя вид разрешенного использования земельного участка был изменен и соответствует его целевому использованию.

Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просила оставить без изменения, намерения заявлять ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не выразила, о чем представила расписку и просила рассматривать дело по имеющимся в нем доказательствам.

Иные лица в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, выслушав пояснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района (в настоящее время Комитет по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты>) и Беловой Е.Н. был заключен Договор аренды земельного участка <данные изъяты> от <данные изъяты>, по условиям которого арендодатель передает за плату во временное пользование, а арендатор принимает земельный участок <данные изъяты> площадью 1500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства без права капитального строительства. Земельный участок передан сроком на 49 лет, с <данные изъяты> по <данные изъяты>.

По Договору передачи прав и обязанностей от <данные изъяты> Белова Е.Н. переуступила права и обязанности по Договору аренды Петровой Н.В., которая в свою очередь по Договору передачи прав и обязанностей от <данные изъяты> переуступила права и обязанности по Договору аренды ответчику Оганнисян Г.Т.

В соответствии с п. 4.1.1., п. 4.3.2. Договора аренды арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок только в соответствии с целевым назначением, условиями его предоставления и принадлежностью к установленной категории.

Согласно п. 5.2.1 Договора аренды арендодатель обязан осуществлять контроль за выполнением условий использования земельного участка.

В рамках муниципального земельного контроля сотрудниками отдела муниципального земельного контроля Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск было осуществлено обследование земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <данные изъяты>А, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «для ведения личного подсобного хозяйства без права капитального строительства».

Обследованием было установлено, что Земельный участок огорожен забором; на Земельном участке расположен объект капитального строительства – жилой дом, назначение жилое, площадью 144,3 кв.м, зарегистрированный в ЕГРН с кадастровым номером <данные изъяты>. Кроме того, на Земельном участке расположено шесть некапитальных хозяйственных построек. Вместе с тем, визуальным осмотром установлено, что арендатором земельного участка произведено самовольное занятие земель неразграниченной государственной собственности приблизительной площадью 775 кв.м, где располагаются две бытовки (одна из которых имеет снятую вывеску «Шиномонтаж», на момент проведения осмотра коммерческая деятельность не осуществлялась) и насыпи сыпучих (гравий, песок и др.) и твердых стройматериалов (бетонные плиты). Также на участке располагается спецтехника (грузовик, экскаватор).

Приведенные обстоятельства отражены в Акте обследования земельного участка от <данные изъяты>.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что согласно п. 3.1. Договора аренды размер арендной платы за Земельный участок на дату подписания договора определен сторонами приложением <данные изъяты>, являющимся неотъемлемой частью Договора аренды.

В соответствии с п. 3.2. Договора аренды арендная плата за пользование Земельным участком вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца.

Пунктом 4.3.3. Договора аренды установлена обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату в размере, порядке и на условиях, установленных Договором.

- задолженность по пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 665 рублей 96 копеек.

В соответствии с п. 3.8. Договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период. Началом применения данной санкции считается день, следующий за последним днем срока платежа.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному внесению арендной платы по Договору аренды, согласно Акту сверки расчетов по арендной плате от <данные изъяты>, за Оганнисян Г.Т. образовалась задолженность в размере 9 976 рублей 45 копеек, из них:

- задолженность по арендной плате за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 9 310 рублей 49 копеек;

- задолженность по пени за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 665 рублей 96 копеек.

Пунктом 5.1.3. Договора аренды установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при нарушении арендатором условий договора, в т.ч., при невнесении арендной платы более чем двух раз подряд, п. 6.3.2. Договора аренды предусматривает досрочное расторжение договора при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

<данные изъяты> истцом в адрес ответчика направлена Досудебная претензия от <данные изъяты>, содержащая предложение о расторжении Договора аренды в досудебном порядке, в которой ответчику также предлагалось в срок не позднее 30 календарных дней устранить выявленные нарушения и документально подтвердить планы по освоению земельного участка либо подписать соглашение о расторжении договора. Однако данная претензия оставлена ответчиком без внимания.

Разрешая по существу требования истца, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 330, 401, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.7, 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», пришел к выводу о том, что в нарушение условий договора и требований законодательства спорный земельный участок используется арендатором не в соответствии с его видом разрешенного использования, доказательств обратного суду не представлено.

Также суд первой инстанции отметил, что спорный земельный участок является приусадебным участком, который может использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции, кроме того, вид разрешенного использования прямо запрещает любое капитальное строительство на нем.

Между тем, из акта обследования следует, что ответчик построил и зарегистрировал на участке капитальный объект, при этом земельный участок не используется для производства сельхозпродукции.

Поскольку в период действия Договора аренды ответчик допустил существенное нарушение его условий, суд первой инстанции признал установленные выше обстоятельства основаниями для расторжения спорного договора, и взыскании с ответчика задолженности в размере 9 976 рублей 45 копеек.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда указанным требованиям закона не отвечает и подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (пп. 1пп. 1, 2абз. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По смыслу ст. 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, могут использоваться в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации,     п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (абз. 2 п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Как следует из материалов дела, в рамках муниципального земельного контроля сотрудниками отдела муниципального земельного контроля Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск было осуществлено обследование земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «для ведения личного подсобного хозяйства без права капитального строительства».

Обследованием было установлено, что Земельный участок огорожен забором; на Земельном участке расположен объект капитального строительства – жилой дом, назначение жилое, площадью 144,3 кв.м, зарегистрированный в ЕГРН с кадастровым номером <данные изъяты>. Кроме того, на Земельном участке расположено шесть некапитальных хозяйственных построек. Вместе с тем, визуальным осмотром установлено, что арендатором земельного участка произведено самовольное занятие земель неразграниченной государственной собственности приблизительной площадью 775 кв.м, где располагаются две бытовки (одна из которых имеет снятую вывеску «Шиномонтаж», на момент проведения осмотра коммерческая деятельность не осуществлялась) и насыпи сыпучих (гравий, песок и др.) и твердых стройматериалов (бетонные плиты). Также на участке располагается спецтехника (грузовик, экскаватор).

Кроме того, основанием обращения с требованиями к ответчику истец указал на длительное отсутствие оплаты по договору аренды, в связи с чем в том числе, истец полагает, что договор аренды подлежит расторжению.

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом первой инстанции вопроса, относительно вида разрешенного использования спорного земельного участка, соответствует ли целевое использование земельного участка виду разрешенного использования, а также установление наличия задолженности по арендным платежам.

При этом, в апелляционной жалобе сторона ответчика ссылается на те обстоятельства, что размещение на земельном участке объекта капитальною строительства - индивидуального жилого дома, было осуществлено Оганесян Г.Т. на основании выданного администрацией городского округа Солнечногорск <данные изъяты> уведомления №Р<данные изъяты>31906055 о соответствии указанных в уведомлении о начале строительства индивидуального жилою дома установленным параметрам и допустимости размещения его на спорном земельном участке.

Кроме того ответчиком в материалы дела представлено решение Администрации городскою округа <данные изъяты> от <данные изъяты> № <данные изъяты> о присвоении построенному индивидуальному жилому дому адреса - <данные изъяты>

Согласно сведениям из ЕГРН, <данные изъяты> построенный ответчиком жилой дом поставлен на кадастровый учет, и в <данные изъяты> за Оганесян Г.Т. в едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости (запись 50:09:0080402:867-50/416/2021 -1).

Актуальность представленных стороной ответчика сведений проверена судебной коллегией Московского областного суда <данные изъяты> и подтверждается представленными ППК «Роскадастр» документами.

Также ППК «Роскадастр» в ответ на запрос судебной коллегии сообщило, что вид разрешенного использования с «Для ведения личного подсобного хозяйства без права капитального строительства» на «Для ведения личного подсобного хозяйства» спорного земельного участка 50:09:0080402:364 был изменен <данные изъяты> на основании заявления Петровой Н.В., что также усматривается из представленной копии указанного заявления.

Кроме того, сторона ответчика, для подтверждения своей правовой позиции обратилась в ГБУ МО «МОБТИ».

В заключении кадастрового инженера от <данные изъяты> установлено, что фактические границы земельного участка с КН <данные изъяты> не соответствуют границам, отраженным в выписке из ЕГРН.

Однако, кадастровый инженер, проведя анализ имеющихся данных, сделал вывод, что расстояние между фактическими границами и сведениям отраженными в ЕГРН имеет расхождение от 0.50 от 1.73 м.

Приложенные схемы, а также чертежи подтверждают минимальное наложение границ земельного участка с КН <данные изъяты> на земли неразграниченной госсобственности. <данные изъяты> наложения границ земельного участка с КН 50:09:0080402:364 на земли неразграниченной госсобственности составляет 3.3 кв.м., при этом, фактическая площадь земельного участка не превышает площадь участка, указанную в ЕГРН.

При визуальном осмотре кадастровым инженером установлено, что запользованная площадь земель неразграниченной госсобственности не используется для размещения каких-либо объектов недвижимого имущества.

От точки 5 до фактической границы земельного участка с КН <данные изъяты> имеется 29,3 кв.м. незапользованной площади.

Выявленные наложения находятся в пределах погрешности измерений расстояний и подлежат устранению путем приведения в соответствие (выравнивания) ограждающей конструкции.

Кадастровый инженер установил, что жилой дом с КН <данные изъяты> фактически расположен в границах земельного участка с КН <данные изъяты>, и является единственным объектом - объектом капитального строительства, расположенном на участке с КН 50:09:0080402:364.

Специалистом также отмечено, что земельный участок ровный, спланированный, частично состоит из утрамбованного грунта, состояние которого под действием природных факторов визуально не меняется. Механическое загрязнение почвы отходами (мусором) от строительных и ремонтных работ на момент проведения обследования отсутствует. Насыпь строительных материалов (песка, щебня, пгс, асфальтной крошки и иного) на вышеуказанном земельном участке не обнаружено.

Представитель истца в судебном заседании апелляционной инстанции представленное заключение кадастрового специалиста не опротестовала, намерения заявлять ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не выразила, о чем представила расписку и просила рассматривать дело по имеющимся в нем доказательствам.

В связи с чем, судебная коллегия находит данное заключение надлежащим доказательством, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования; анализ имеющихся данных, результаты исследования, имеет конкретные ответы является последовательным, не допускает неоднозначного толкования.

Вышеуказанные документы были приняты судебной коллегий в качестве новых доказательств учитывая разъяснения, содержащиеся в п.п. 29, 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку они относятся к значимым обстоятельствам и не могли быть представлены ответчиком в суде первой инстанции по уважительной причине, поскольку судом неправильно определены значимые по делу обстоятельства, в том числе по причине не распределения между сторонами обязанности доказывания значимых обстоятельств.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что нецелевое использование спорного земельного участка с КН <данные изъяты> не нашло своего подтверждения, а также опровергается новыми принятыми доказательствами, в связи с чем оснований для досрочного расторжения с Оганесян Г.Т. договора аренды по данным основаниям не имеется.

Также судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции относительно имеющейся у ответчика задолженности по арендным платежам ввиду следующего.

Согласно представленным в материалы дела оригиналам чек-ордеров от <данные изъяты> на суммы 1683,12 руб. (назначение платежа – пени по договору аренды <данные изъяты> <данные изъяты>) и 14236,07 руб. (назначение платежа – по договору аренды <данные изъяты> <данные изъяты>). Также Оганесян Г.Т. представлен оригинал чек-ордера от <данные изъяты> в сумме 13 039 руб. (назначение платежа – налоговый платеж).

Таким образом, проверяя законность постановленного судебного акта на дату его вынесения, судебная коллегия приходит к выводу, что задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка <данные изъяты> <данные изъяты> года за спорный период у Оганесян Г.Т. отсутствовала, доказательств обратного, вопреки положениям стати 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороной истца судебной коллегии представлено не было.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить, постановив новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

руководствуясь ст. ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.

Постановить новое решение.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации городского округа <данные изъяты> к Оганнисян Г. Т. о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, взыскании задолженности по договору аренды – отказать.

Председательствующий

Судьи