Решение по делу № 33-3127/2019 от 14.08.2019

Судья Ульяненкова О.В. Дело № 2-279/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ №33-3127/2019

24 сентября 2019 года г. Смоленск

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Никоненко Т.П.

судей Дороховой В.В., Алексеевой О.Б.

при секретаре (помощнике судьи) Кузьменковой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области к Емельяновой И.В. о возложении обязанности передать земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате, пени и проценты за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционной жалобе истца Администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области на решение Смоленского районного суда Смоленской области от 02 июля 2019 года.

Заслушав доклад судьи Дороховой В.В., объяснения представителя администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области Тикарь Е.В., представителя ответчика- Воробьевой Т.С., судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области обратилась в суд с иском к Емельяновой И.В. о возложении обязанности передать земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи, взыскании арендной платы, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, указав, что (дата) между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., на срок с (дата) по (дата) . В соответствии с условиями договора аренды арендная плата за пользование названным земельным участком рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18, решениями Смоленской районной Думы Смоленского района Смоленской области от 26.06.2014 № 45, от 23.12.2014 № 87 и вносится ежеквартально. Однако ответчик не надлежаще выполнял свои обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность в сумме <данные изъяты> рублей. Руководствуясь п.4.1.1 договора аренды, в соответствии с которым арендодатель имеет право прекратить в одностороннем порядке договор при существенном нарушении условий договора, а именно, при использовании участка не по целевому назначению, и невнесении арендной платы более, чем за шесть месяцев, истец письмом от (дата) , врученным арендатору (дата) , уведомил последнего о намерении расторгнуть договор аренды без дальнейшей пролонгации, в связи с невнесением арендной платы более чем за шесть месяцев. Истец считает, что договор аренды прекратил свое действие (дата) , однако ответчик до настоящего времени не освободил земельный участок, не передал его истцу и задолженность по договору не оплатил. За нарушение сроков внесения арендной платы договором аренды предусмотрено начисление пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Уточнив исковые требования, Администрация просит взыскать с Емельяновой И.В. задолженность по арендной плате в размере 2184803,15 рублей, неустойку из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки за период с (дата) по (дата) , начисленную на сумму задолженности за период с (дата) по (дата) в размере 5 360540,03 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с (дата) по (дата) , начисленными на сумму задолженности, образовавшейся за период с (дата) по (дата) , в размере 22052,67 рублей.

Решением Смоленского районного суда Смоленской области от 02.07.2019 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель Администрации просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме, считает, что договор аренды после (дата) был продлен на неопределенный срок и действовал до (дата) , когда истекли три месяца после получения арендатором уведомления от (дата) о расторжении договора в одностороннем порядке. Поэтому истец имел законные основания начислять арендную плату, неустойку и проценты за испрашиваемый период. Вывод суда о прекращении договора аренды с (дата) , по мнению истца, является неверным, не соответствующим обстоятельствам дела.

На апелляционную жалобу представителем ответчика Воробьевой Т.С. представлены возражения, в которых она просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик Емельянова И.В., представитель третьего лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Представитель третьего лица ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Представитель истца- Тикарь Е.В. поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель ответчика- Воробьева Т.С. возражала против них.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в соответствии с правилами ч. 1 и ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, (дата) между администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области (арендодателем) и Емельяновой И.В. (арендатором) был заключен договор аренды №, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком с (дата) по (дата) земельный участок, относящийся к категории <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: .... В этот же день указанный участок был передан ответчику по акту приема-передачи. Дополнительным соглашением от (дата) № срок договора аренды земельного участка продлен до (дата) .

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата рассчитывается в соответствии с действующем законодательством по следующей формуле: удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования, умноженный на площадь земельного участка, умноженный на ставку арендной платы, установленную решением Смоленской районной думы (% от кадастровой стоимости земельного участка), умноженное на количество месяцев аренды, деленное на двенадцать и умноженное на понижающий коэффициент.

При этом оплата производится ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала (п. 3.2. договора аренды).

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, на момент заключения договора аренды, установлен постановлением № от (дата) , в котором п. 2.1 закреплено, что размер арендной платы определяется по следующей формуле: Ап = Скадастр х Сап х m / 12 х К, где: Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) Смоленской области или нормативным правовым актом Администрации Смоленской области в соответствии с настоящим Положением (процентов от кадастровой стоимости земельного участка); m -количество месяцев аренды; К - понижающий коэффициент.

Аналогичный порядок расчета размера арендной платы содержится в п.2.1 Постановления Администрации Смоленской области от 27 января 2014 № 18 «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, представленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области».

Согласно Решения Смоленской районной Думы от 26 июня 2014 № 45 « Об утверждении положения о размерах ставок арендной платы по видам разрешенного использования и категориям арендаторов за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, из земель населенных пунктов на территории муниципального образования « Смоленский район» Смоленской области» значение ставки арендной платы за земельные участки, предоставленные под объекты промышленного назначения, объекты транспортной инфраструктуры, под объекты коммунального хозяйства признается равным в процентном соотношении к кадастровой стоимости 3%, за земельные участки, предоставленные под объекты административно-управленческого общественного назначения, офисные здания признается равным в процентном соотношении к кадастровой стоимости 20 %, установлен понижающий коэффициент: ставка арендной платы понижается в два раза на период проведения изыскательских работ (до года).

В соответствии с соглашением, заключенным между истцом и ответчиком, размер арендной платы за (дата) год составил <данные изъяты> рублей, по <данные изъяты> рублей за квартал.

Кадастровая стоимость земельного участка, переданного ответчику по договору аренды, по состоянию на (дата) составляла <данные изъяты> рублей.

Соответственно арендная плата за (дата) год составила <данные изъяты> рублей, по <данные изъяты> рублей за квартал.

Ссылаясь на то, что арендатор своевременно не вносил арендные платежи, в связи с чем у него образовалась задолженность в сумме <данные изъяты> рублей, из них за (дата) год – <данные изъяты> рублей, за (дата) год – <данные изъяты> рублей, за (дата) год – <данные изъяты> рублей, за (дата) год - <данные изъяты> рублей, за (дата) год – <данные изъяты> рублей, истец обратился в суд с соответствующим иском.

При этом, руководствуясь п. 4.1.1. договора аренды, в соответствии с которым арендодатель имеет право прекратить в одностороннем порядке договор при существенном нарушении условий договора, а именно невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, истец обращался к ответчику с требованием от (дата) о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и уплате задолженности по арендной плате, которое оставлено Емельяновой И.В. без удовлетворения.

Судом также установлено, что еще в 2015 году письмом от <данные изъяты> № № Администрация МО «Смоленский район» Смоленской области уведомила Емельянову И.В. о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и предложила ответчику подписать соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи земельного участка, вернув указанные документы в адрес администрации.

Как пояснил представитель ответчика, после получения ответчиком Емельяновой И.В. указанного письма, подписанные соглашение о расторжении договора и акты приема-передачи были переданы в Администрацию.

Постановлением Администрации Печерского сельского поселения Смоленского района и области за № 132 от 11.09.2015 вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен с «<данные изъяты>» на «<данные изъяты>».

Из представленного истцом акта обследования земельного участка от (дата) следует, что вся площадь земельного участка не используется по его целевому значению - «<данные изъяты>». Около 30% земельного участка покрыто древесно-кустарниковой растительностью высотой 1,5 м и выше, ориентировочно 90% площади земельного участка покрыто плотной однолетней и многолетней сорной травяной растительностью естественного происхождения высотой до 0,7м.

В ходе судебного разбирательства ответчик и ее представители Воробьева Т.С., Зайцев М.М. иск не признали, представили письменные возражения, в которых указали, что с <данные изъяты> договор аренды прекращен в связи с истечением срока, на который он был заключен, соответственно прекращены и все правоотношения, вытекающие из договора, в том числе по оплате арендных платежей. (дата) истец в адрес ответчика направил уведомление № от (дата) о расторжении договора аренды земельного участка в связи с невнесением ответчиком арендной платы более чем за шесть месяцев, общая задолженность по которой за (дата) год составила <данные изъяты> рублей, с приложением экземпляров соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи земельного участка, подписав которые ответчик направил их в Администрацию. Однако с указанной в уведомлении задолженностью ответчик не согласен, считает, что арендная плата за (дата) годы оплачена в полном объеме в соответствии с Приложением к Договору аренды по расчету арендных платежей. Спорный земельный участок в фактическом пользовании ответчика не находился, не был огорожен. Емельянова И.В. не имела возможности на его полноценное использование, поскольку по участку проходит дорога общего пользования, что подтверждается снимком аэрофотосъемки данной территории. К фактическому использованию земельного участка ответчик не приступил, изыскательные работы не проводились, проект не выполнялся, разрешение на строительство не получалось. Постановлением Печерского сельского поселения Смоленского района и области № от (дата) , без согласия ответчика, изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для проведения проектно-изыскательных работ для строительства комплекса автосалона» на другой вид разрешенного использования на «зона О1 под административным зданием», что свидетельствует о том, что при изменении разрешенного вида использования земельного участка истец исходил из отсутствия действующего договора аренды с Емельяновой И.В. Кроме того, представитель ответчика считает, что неверно определен размер арендной платы из-за неправильно определенной кадастровой стоимости земельного участка, размер заявленной неустойки явно несоразмерен нарушенным обязательствам и должен быть снижен в соответствии со ст. 333 ГК РФ до размера, установленного ст. 395 ГК РФ.

Также представителем ответчика было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к арендным платежам за период с (дата) по (дата) , учитывая, что истец обратился с иском в суд только (дата) , а договор прекратил свое действие (дата) и в (дата) году не возобновлялся.

Разрешая заявленные исковые требования, суд руководствовался ст.ст. 382, 421, 424, 450, 451, 606, 610, 614, 615, 621, 622 ГК РФ, ст. 22, 39.7 ЗК РФ, п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», оценив представленные в материалы дела доказательства, исходил из того, что поскольку спорный земельный участок был предоставлен ответчику для проведения проектно-изыскательских работ для строительства комплекса автосалона, то договор аренды земельного участка от (дата) не мог быть заключен на срок более 1 года. Учитывая наличие заключенного (дата) между истцом и ответчиком дополнительного соглашения о продлении договора аренды на новый срок с (дата) по (дата) , принимая во внимание императивные положения п. 7 ст. 22 ЗК РФ, суд пришел к выводу, что договор аренды в силу закона прекратил свое действие (дата) , и его нельзя признать возобновленным на не неопределенный срок на основании п.2 ст. 621 ГК РФ.

В связи с отсутствием в материалах дела доказательств, подтверждающих фактическое использование ответчиком спорного земельного участка после прекращения договора аренды с (дата) , суд не нашел оснований для возложения на Емельянову И.В. обязанности по передаче земельного участка по акту приема-передачи и взыскании арендной платы за фактическое пользование земельного участка после истечения срока договора за период с (дата) по (дата) и производных требований о взыскании пени и процентов за пользование чужыми денежными средствами.

Руководствуясь ст.ст. 196, 200 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации», суд также отказал во взыскании задолженности по арендным платежам за период с (дата) по (дата) , применив к данным требованиям срок исковой давности, при этом исходил из того, что по условиям договора аренды земельного участка оплата арендных платежей производится до 20 числа последнего месяца каждого квартала, следовательно, истец должен был узнать о нарушении своих прав не позднее (дата) , (дата) , (дата) , (дата) и вправе был обратиться за их защитой, однако истец обратился в суд с настоящим иском только (дата) , следовательно, исковая давность распространяется на период, предшествующий (дата) , а требования о взыскании платежей за период с (дата) по (дата) заявлены за пределами срока исковой давности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, основаны на исследованных доказательствах по делу при правильном применении норм материального права.

В силу статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п.2,4 ст.22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с п. 7 ст. 22 ЗК РФ (действовавшей в момент спорных правоотношений до (дата) ) земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Пунктом 2.1. договора аренды № от (дата) стороны определили срок его действия по (дата) , который дополнительным соглашением от (дата) № был продлен до (дата) .

Поскольку в рассматриваемом случае законом установлен максимальный срок для договора аренды, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор аренды прекратил свое действие (дата) в силу п.3 ст. 610 ГК РФ и не мог быть возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ.

По этим основаниям суд правильно посчитал, что обращение Емельяновой И.В. в Администрацию с заявлением от (дата) о согласовании истцом договора уступки прав и обязанностей по спорному договору аренды земельного участка ФИО не имеет правового значения, так как не свидетельствует о заключенности договора аренды на новый срок после (дата) , и не подтверждает фактическое пользование спорным земельным участком после прекращения договора аренды. Поскольку договор прекратил свое действие, то уступить права арендатора по прекращенному договору другому лицу Емельянова И.В. не могла в силу отсутствия у нее таковых прав.

Кроме того, отсутствие правоотношений между истцом и ответчиком в связи с истечением срока аренды земельного участка после (дата) , а также отсутствие фактического пользования ответчиком земельным участком подтверждается рядом не опровергнутых истцом доказательств, в частности, уведомлением Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области от (дата) арендатора Емельянову И.В. о расторжении договора аренды земельного участка в связи с невнесением арендной платы; постановлением Администрации Печерского сельского поселения Смоленского района Смоленской области № от (дата) , в соответствии с которым в одностороннем порядке без согласования с арендатором Емельяновой И.В. принято решение об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка с «<данные изъяты>» на «<данные изъяты>»; заявлением Администрации Печерского сельского поселения от (дата) в ФГБУ ФКП Управления Росреестра по Смоленской области об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости в части вида разрешенного использования; протоколом проверки документов от (дата) , согласно которому подтверждено осуществление учета изменений объекта; актом обследования земельного участка сотрудниками Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области от (дата) , из которого следует, что земельный участок не используется по назначению, покрыт древесно-кустарной и травяной растительностью естественного происхождения, показаниями свидетеля Главы <данные изъяты> ФИО, который пояснил, что спорный земельный участок не использовался ответчиком, по земельному участку проходит дорога общего пользования. Отсутствие фактического использования земельного участка после (дата) косвенно подтверждает, что в (дата) года стороны пришли к соглашению о расторжении договора и участок был возвращен арендодателю.

Проанализировав вышеуказанные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что осуществляя после (дата) распорядительные действия в отношении земельного участка без согласования с арендатором, Администрация исходила от отсутствия действующих арендных правоотношений с Емельяновой И.В.

Кроме того, соглашение о расчете арендной платы на <данные изъяты> год, увеличенной за счет изменения кадастровой стоимости земельного участка, аналогичные соглашения на <данные изъяты> годы, имеющиеся в материалах дела, арендатором Емельяновой И.В. не подписаны. Доказательств направления ей этих соглашений истцом не представлено. Следует считать, что условие договора аренды об арендной плате арендатором не согласовано, а истцом в этом случае нарушен п. 4.2.3 договора аренды от (дата) , предусматривающий обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора.

В связи с чем, судебная коллегия полагает, что, не уведомляя арендатора об изменении арендной платы, Администрация исходила из факта отсутствия договорных отношений после (дата) года.

Доводы, указанные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения судом первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Вопреки утверждениям истца о несоблюдении ответчиком письменной формы расторжения договора аренды после получения уведомления о его расторжении от (дата) и непредставлении в Администрацию подписанного соглашения о расторжении договора и акта-приема передачи земельного участка, представитель ответчика пояснил, что все документы, в частности соглашение о расторжении договора, акт приема-передачи, были подписаны арендатором и сданы в Администрацию. Указанные доводы истцом не опровергнуты надлежащими доказательствами.

Следует также учесть, что уведомление от (дата) о расторжении договора представлено в суд именно ответчиком в подтверждение доводов о том, что еще в феврале (дата) года ставился вопрос о прекращении договорных отношений, и в опровержение доводов истца о том, что после (дата) договор возобновился на неопределенный срок и прекратил свое действие только (дата) , когда истекли три месяца после получения уведомления от (дата) о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с неуплатой арендных платежей, что, по мнению истца, давало ему право начислять арендную плату и неустойку до возврата имущества арендодателю.

При таком положении оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам, у судебной коллегии не имеется, поскольку они направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Смоленского районного суда Смоленской области от 02 июля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: