Решение по делу № 2-749/2013 от 15.07.2013

К делу № 2–749/2013

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

п. Мостовской     20 августа 2013 года

Мостовской районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего                         Селюдеевой О.Г.,

при секретаре Шульгиной Н.Н.,

с участием истца                                Обухова В.В.,

представителя истца                            Корнева М.В.,

представителя ответчика                        Губского В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Обухова В. В. к ООО «Нерудстройматериалы» о расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

    В суд обратился Обухов В.В. с иском к ООО «Нерудстройматериалы» о расторжении договора аренды земельного участка от 10.12.2008. В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником земельного участка <...>, расположенного по адресу: <...>, <...>. Ответчик нарушает п.10 договора аренды, согласно которому он должен был оплатить все расходы и осуществить обязательства по оформлению документации, связанные с переводом арендованного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности. Земельный участок используется не по назначению – в производственных, промышленных целях. Кроме того, согласно п.1.2 договора земельный участок был передан в аренду на срок, связанный с периодом строительства линейного объекта - железнодорожных путей. В настоящее время строительство железнодорожных путей завершено, линейный объект эксплуатируется ответчиком для погрузки на железнодорожные составы инертных материалов, добываемых в принадлежащем ему карьере, то есть цель заключения договора достигнута, дальнейшее исполнение договора противоречит его условиям. Также ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Данные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды.

    В судебном заседании истец Обухов В.В. и его представитель Корнев М.В. поддержали заявленные требования и просили их удовлетворить, пояснив, что договор аренды земельного участка был заключен с ответчиком 10.12.2008, по которому арендаторами являлись Сергиенко Е.Л. и Сергиенко О.Е., которые 30.10.2012 продали ему земельный участок, обремененный арендой. Он зарегистрировал свое право собственности на земельный участок 09.11.2012, с того момента арендатор-ООО «Нерудстройматериалы»- ни разу не оплатил ему арендную плату, размер которой установлен в п.3 договора в размере 10 000 рублей ежемесячно, а всего не выплачена сумма арендной платы- 90 000 рублей. Ему известно, что ответчик не платил арендную плату и прежним собственникам, образовав задолженность в размере 447 400 рублей. Он неоднократно обращался к ответчику с претензиями о погашении задолженности, предупреждал о расторжении договора, однако, ответчик, игнорируя его обращения, продолжает пользоваться земельным участком, эксплуатируя железнодорожный путь, расположенный на нем, для отгрузки строительных материалов. Данными действиями ответчик нарушает п.4 договора, согласно которому определено целевое использование земельного участка: строительство линейного объекта подъездные железнодорожные пути для отгрузки сельскохозяйственной продукции, а также п.10 договора, в котором установлено, что ООО «Нерудстройматериалы» берет на себя обязанности по оформлению документации, связанные с переводом арендованного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленных. Считает, что препятствий для этого не имеется, но ответчик не обращался к нему за получением согласия на перевод земель в другую категорию. Учитывая, что в силу ст. 284 ГК РФ использование земельного участка не по назначению в течение трех лет является основанием для изъятия его у собственника, он может утратить право собственности на землю по вине недобросовестного арендатора. По этому поводу он также обращался к ответчику с претензией, однако, ответа не получил. Считает, что ответчик существенно нарушает условия договора аренды, в связи с чем просит его расторгнуть.

    Представитель ООО «Нерудстройматериалы» Губский В.Г., работающий в должности главного инженера и действующий на основании доверенности от 20.08.2013, в судебном заседании не признал исковые требования Обухова В.В. и просил отказать в их удовлетворении, при этом пояснил, что железнодорожный путь был построен еще при прежнем собственнике земельного участка Сергиенко Е.Л., который также являлся генеральным директором ООО «Нерудстройматериалы». Они обращались в земельный отдел железной дороги за решением вопроса о переводе категории земли, но получили отказ, в связи с тем, что земля не принадлежит ООО «Нерудстройматериалы». Документы, подтверждающие эти обстоятельства, имеются у руководителя предприятия Серова В.Г., который находится в г.Анапе. К арендным платежам он отношения не имеет и ничего не может пояснить. Также ему ничего не известно о причинах оставлений без ответа претензий Обухова В.В. На представленных фотографиях изображен железнодорожный путь № 8 на земельном участке истца, с которого происходила отгрузка стройматериалов.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, обозрев фотоматериалы, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане, юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Материалами дела установлено, что 10.12.2008 года между собственниками земельного участка Сергиенко Е.Л. и Сергиенко О.Е. (арендодателями) и ООО «Нерудстройматериалы» (арендатором) был заключен договор аренды (далее -Договор) земельного участка <...>.

Согласно п.1.2 договора арендатор принял в аренду земельный участок только с целью строительства линейного объекта -железнодорожных подъездных путей. В п.2 договора указано, что земельный участок передан на срок, связанный с периодом строительства линейного объекта железнодорожных путей для отгрузки сельскохозяйственного назначения, но не более 464 календарных дней с момента подписания договора. В случае, если срок строительства превысит указанный срок, договор считается заключенным на срок 5 лет. В п.10 Договора установлено, что все расходы и обязанности по оформлению документации, связанной с переводом арендованного земельного участка из категории земель сельхозназначения в категорию земель промышленных, ООО «Нерудстройматериалы» берет на себя.

    Настоящий договор аренды подписан сторонами, требования, предъявляемые законом к его заключению, соблюдены. Договор зарегистрирован в УФРС по Краснодарскому краю 13.07.2009 года, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРП за <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.06.2013.

    В соответствии с договором купли-продажи от 30.10.2012 Сергиенко О.Е. и Сергиенко Е.Л. (продавцы) продали, а Обухов В.В. (покупатель) приобрел в собственность земельный участок <...>.

    Право собственности истца Обухова В.В. на данный земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> от 09.11.2012, а также вышеуказанной выпиской из ЕГРП от 13.06.2013.

    Согласно п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, арендодателем по договору аренды земельного участка от <...> в силу закона является Обухов В.В.

    По сведениям кадастрового паспорта от 17.06.2013 <...> земельный участок с кадастровым номером 23:20:1203001:574, правообладателем которого является Обухов В.В., относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием : для сельскохозяйственного использования.

В соответствии с п.1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 настоящей статьи. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В п. 1 Договора аренды указаны площадь земельного участка, его адресные ориентиры, содержится описание предмета договора и кадастровый номер земельного участка, а также указан вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования. В пункте 4 Договора установлено, что арендатор несет ответственность за правильное использование земельного участка в соответствии со следующими целями аренды: строительство линейного объекта подъездные железнодорожные пути для отгрузки сельскохозяйственной продукции, что согласуется с характеристиками спорного участка, указанными в кадастровом паспорте. Таким образом, данными пунктами Договора согласовано существенное условие договора о его предмете в соответствии с законом.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

    Материалами дела (фотографиями, актом приемки в эксплуатацию от 08.06.2007) объективно подтверждается и не ставится под сомнение участниками судебного заседания, что на спорном земельном участке возведен железнодорожный подъездной путь необщего пользования, что предусмотрено условиями Договора. Однако, арендатор ООО «Нерудстройматериалы» использует переданный земельный участок не в соответствии с видом его разрешенного использования. Как следует из письма начальника станции Шедок Северо-Кавказской железной дороги от 15.08.2013 №1, подъездной путь необщего пользования ООО «Нерудстройматериалы» эксплуатируется согласно договору № 161/4 от 27.05.2010 и используется для погрузки строительных материалов. Такое использование спорного земельного участка однозначно свидетельствует о его использовании не в соответствии с видом разрешенного использования, а, следовательно, является нецелевым.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 Договора арендной платой по настоящему договору является сумма в 10 000 рублей ежемесячно.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Доказательств внесения арендной платы в соответствии с условиями договора ответчик не представил.

    В материалы дела истцом представлены уведомления от 12.11.2012, в которых истец предлагает погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также выполнить обязательства, предусмотренные в п.10 Договора в срок до 01.12.2012, а в случае невыполнения данных требований указывает, что оставляет за собой право расторжения договора аренды.

В уведомлении о прекращении договора от 10.12.2012 истец указывает на нарушение условий договора со стороны ответчика, в части неисполнения обязанности по оформлению документации, связанной с переводом арендованного земельного участка из категории земель сельхозназначения в категорию земель промышленных и неуплаты арендной платы за земельный участок. Поскольку данные нарушения не устранены - договор аренды от 10.12.2008 считается прекращенным.

Все указанные уведомления содержат отметки представителя ООО «Нерудстройматериалы» о получении, однако, ответов и доказательств принятия каких-либо мер реагирования на них – ответчиком суду не представлено.

    Учитывая нормы п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ суд считает, что требования Обухова В.В. о расторжения Договора подлежат удовлетворению, поскольку истцом доказано допущение ответчиком существенных нарушений условий договора аренды земельного участка 10.12.2008.

    Доводы представителя ответчика об обращении в земельный отдел железной дороги за решением вопроса о переводе категории земли и о наличии у руководителя документов, подтверждающих данный факт, суд находит не имеющими правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку порядок перевода земель или земельных участков из одной категории в другую регулируется Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который предусматривает обращение заинтересованного лица с ходатайством о таком переводе и необходимыми документами в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение такого ходатайства. Иные лица, в том числе и подразделение железной дороги, не обладают полномочиями по рассмотрению таких ходатайств.

    На основании выше изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 10.12.2008, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░░░░░».

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░.░. ░░░░░░░░░