Решение по делу № 2-1230/2023 (2-5514/2022;) от 14.11.2022

УИД 23RS0014-01-2022-005887-35

Дело № 2-1230/2023

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

    ст. Динская Краснодарского края                17 мая 2023 года

        Динской районный суд Краснодарского края в составе:

                судьи Вишневецкой М.В.

при секретаре Зарубицкой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителей «Потребнадзор», в защиту интересов Вершинской Ю. Н., Вершинского М. В. к ООО «СТРОЙИНЖИНИРИНГ» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, неустойки, морального вреда, штрафа,

установил:

МРОО Защиты прав потребителей «Потребнадзор» обратилась в суд с иском, в интересах Вершинской Ю.Н., Вершинского М.В., к ООО «СТРОЙИНЖИНИРИНГ» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, неустойки, морального вреда, штрафа, в котором просила признать недействительными: п.п. 12.3 договора участия в долевом строительстве № СН/Л4/ПД1/УНК59/ЭТ7/2020 от 14 августа 2020 года, в части установления подсудности споров суду по месту нахождения застройщика, п.п. 4.1 договора, в части установления окончательной цены объекта долевого строительства, п.п. 4.3 договора, в части формулировки об окончательном взаиморасчете только по результатам обмеров БТИ и изменении фактической площади объекта долевого строительства, противоречащими Приказу Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854 «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», а также ч. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»;

взыскать солидарно в пользу Вершинской Ю.Н., Вершинского М.В. переплату цены договора участия в долевом строительстве в размере 123 750 рублей по 61 875 рублей в пользу каждого; неустойку в размере 123 750 рублей, из расчета 1% от переплаты цены договора за каждый день просрочки за период с 14 августа 2020 года по 22 августа 2022 года, по 61 875 рублей в пользу каждого; неустойку в размере 1% от переплаты цены договора за каждый день просрочки за период с 23 августа 2022 года по день принятия решения суда; неустойку в размере 1% от задолженности по возврату переплаты цены договора за каждый день просрочки за период со дня вынесения решения суда до фактического погашения задолженности; компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей в пользу каждого; штрафа в размере 25% от присужденных сумм, в пользу МРОО Защиты прав потребителей «Потребнадзор», штрафа в размере 25% от присужденных Вершинской Ю.Н., Вершинскому М.В. сумм.

В обоснование заявленных требований указано, что между Вершинской Ю.Н., Вершинским М.В. и ООО «СтройИнжиниринг» был заключен договор участия в долевом строительстве. Вершинской Ю.Н., Вершинским М.В. произведена оплата по договору в размере 1 545 500 рублей. Считают, что расчет стоимости квартиры противоречит Приказу Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854 «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», положениями которого установлен для площади лоджии понижающий коэффициент 0,5. Ответчиком был применен коэффициент 1, в связи с чем образовалась переплата в размере 123 750 рублей.

Истцы - представитель МРОО Защиты прав потребителей «Потребнадзор», а также Вершинская Ю.Н., Вершинский М.В. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело и их отсутствие.

    Представитель ответчика ООО «СтройИнжиниринг» в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом и своевременно, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.

В ранее направленных в суд возражениях представитель ответчика просил в удовлетворении иска отказать, указав, что заключенным между истцами и ответчиком договором участия в долевом строительстве цена определяется соглашением сторон, договором предусмотрена твердая денежная сумма, подлежащая уплате участником. Договором участия в долевом строительстве не предусмотрено изменение цены договора, в связи с применением какого-либо понижающего коэффициента. Доказательства несогласия истцов с ценой данного договора в момент его заключения, не представлены. Переданная истцам площадь квартиры и балконов/лоджии соответствует условиям договора. Истцы добровольно заключили договор участия в долевом строительстве на приведенных в нем условиях, в том числе о стоимости квартире, о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта. Сведения о том, что стороны при определении характеристик квартиры договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, истцами не представлены.

Согласно ч. 2.1 ст.113 ГПК РФ, организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий лишь посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в указанный в части третьей настоящей статьи срок, если суд располагает доказательствами того, что указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте первого судебного заседания. Такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Сведения о движении дела и дате судебного заседания были размещены на официальном сайте Динского районного суда <адрес> в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Поскольку необходимые меры для извещения лиц, участвующих в деле, в том числе представителя ответчика ООО «СтройИнжиниринг», в соответствии со ст.ст. 113, 116 ГПК РФ, судом приняты в полной объеме, путем направления судебных повесток с уведомлением, а также размещением соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», учитывая, что неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, суд считает возможным, в соответствие с положениями ч.ч. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив доводы искового заявления и возражений на него, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14 августа 2020 года между Вершинской Ю.Н., Вершинским М.В. и ООО «СтройИнжиниринг» заключен договор участия в долевом строительстве № СН/Л4/ПД1/УНК59/ЭТ7/2020.

По условиям договора застройщик своими силами и (или) с привлечением других лиц обязуется построить «Многоэтажный жилой дом» по адресу: <адрес>, Литер 4, на земельном участке, площадью 21 135 кв.м., с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участникам долевого строительства <адрес>, в Литер 4, площадью 28,1 кв.м., студию, с наличием балкона/лоджии, расположенную в 1 подъезде на 7 этаже, а участники обязуются уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором и принять квартиру после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по акту приема-передачи.

Пунктом 3.2 договора определены характеристики «Объекта долевого строительства»: площадь – 28,1 кв.м., количество комнат - студия, наличие балкона/лоджии - да.

В приложении № 2 к договору участия в долевом строительстве указана общая площадь квартиры (без учета площади лоджии /балкона) 23,5 кв.м., площадь лоджии/балкона 4,6 кв.м.

Согласно п. 4.1 указанного договора, цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате «Участником долевого строительства» для строительства «Объекта долевого строительства», который определен на момент заключения договора составляет – 1 545 500 рублей. Стороны установили, что окончательная стоимость будет определена и оплачена в соответствие с п.п. 4.4.- 4.6 настоящего договора.

Окончательный взаиморасчет сторон по договору определяется, исходя из уточненной «Фактической площади» передаваемой «Квартиры» и уточненной «Фактической площади» балкона и лоджии (п. 4.3 договора).

Пунктом 4.10 договора предусмотрено, что цен договора может быть изменена после его заключения в случаях и на условиях, определенных в соответствующем подписываемым сторонами дополнительном соглашении к настоящему договору, которое будет являться его неотъемлемой частью, подлежит государственной регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 12.3 договора предусмотрено, что в случае отсутствия согласия по спорному вопросу в ходе переговоров стороны могут обратиться в суд по месту нахождения «Застройщика».

В соответствии с актом приема-передачи квартиры от 02 сентября 2021 года, истцам передана квартира общей площадью 23,5 кв.м. и площадь балкона/лоджии 4,7 кв.м., что составляет 28,2 кв.м., то есть соответствует условиям договора.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

На основании п 1. ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее, Закон об участии в долевом строительстве) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

    Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации. В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая в свою очередь, является существенным условием договора.

    Статьей 19 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Пунктами 1 и 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п.п. 1 и 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из буквального толкования положений указанной статьи следует, что приведенная правовая норма является диспозитивной и предполагает, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора:

цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика;

цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства;

цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч.2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Пунктами 4.4. - 4.5 договора предусмотрено, что в случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» квартиры или «Фактическая площадь балкона/лоджии» уменьшится или увеличится более чем на 1 кв. м, чем в Приложении № 2 по причинам не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, соразмерно уменьшается или увеличивается общая цена договора, которая рассчитывается в соответствии с пунктом 4.6. договора.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что дополнительные расчеты, предусмотренные пунктами 4.3, 4.4, 4.5 договора производятся, исходя из стоимости 1 кв.м. фактической площади квартиры из расчета 55 000 рублей за 1 кв.м.; стоимости 1 кв.м. фактической площади балкона и (или) лоджии 55 000 рублей за 1 кв.м., умноженной на коэффициент 0,3 и (или) 0,5 соответственно.

Условиями договора № СН/Л4/ПД1/УНК59/ЭТ7/2020 согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Изучив условия оспариваемого договора и учитывая приведенные положения закона (ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве), суд приходит к выводу, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны установили твердую цену договора, предусмотрев возможность изменения цены при отступлении от параметров возведенного объекта.

Договором не предусмотрено изменение цены договора, в связи с применением какого-либо понижающего коэффициента.

Истцами произведена оплата по договору на участие в долевом строительстве в размере 1 545 500 рублей.

По акту приема-передачи квартиры от 02 сентября 2021 года истцам Вершинской Ю.Н. и Вершинскому М.В. передан в общую совместную собственность созданный застройщиком объект долевого строительства – квартира по адресу: <адрес>, общая площадь квартиры без учета холодных помещений составила 23,5 кв.м., площадь холодных помещений (балкона/лоджии) – 4,7 кв.м.

Таким образом, судом установлено, что переданный истцам объект соответствует по площади установленной договором.

Застройщиком не допущено отступлений от условий заключенного договора, которое бы выражалось в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, поскольку по итогам кадастровых обмеров и передачи дольщику объекта строительства, его фактическая площадь, изменилась в сторону увеличения, что само по себе не является основанием для соразмерного уменьшения цены договора и выплаты компенсации, либо неосновательного обогащения дольщику.

Пунктом 4.10 договора предусмотрено, что цена договора может быть изменена после его заключения в случаях и на условиях, определенных соответствующем подписываемом сторонами дополнительным соглашении к настоящему договору, которое будет являться его неотъемлемой частью, подлежащим государственной регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом, дополнительное соглашение об изменении цены договора между сторонами не заключалось.

Материалами дела подтверждается, что истцы добровольно заключили договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, способе ее определения, доказательств, подтверждающих несогласие истцов с ценой договора в момент его заключения, не представлено, переданный объект соответствует по площади, установленной договором, в связи с чем суд признает доводы истцов о нарушении застройщиком при составлении договора императивных требований в части определения цены договора не состоятельными.

При изложенных обстоятельствах оснований для признания п.п. 4.1 договора, в части установления окончательной цены объекта долевого строительства, п.п. 4.3 договора, в части формулировки об окончательном взаиморасчете только по результатам обмеров БТИ и изменении фактической площади объекта долевого строительства, противоречащими Приказу Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854 «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», а также ч. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», не имеется.

Поскольку условиями заключенного между сторонами договора установлена твердая цена договора, переданный объект соответствует по площади установленной договором и даже превышает ее, у суда отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истцов денежных средств в размере 123 750 рублей.

Требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда являются производным по отношению к требованию о взыскании переплаты, в связи с чем также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Межрегиональной общественной организации защиты прав потребителей «Потребнадзор», в защиту интересов Вершинской Ю. Н., Вершинского М. В., к ООО «СТРОЙИНЖИНИРИНГ» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, неустойки, морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Динской районный суд Краснодарского края.

Решение в окончательной форме изготовлено – 22 мая 2023 года.

Судья Динского районного суда

        Краснодарского края                 подпись    Вишневецкая М.В.