Решение от 04.10.2018 по делу № 2-1779/2018 от 22.11.2017

Дело № 2-1779/18 г.Всеволожск

4 октября 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе

судьи Курбатовой Э.В.,

при секретаре Ляховой Н.А.,

с участием представителя Семагина А.С., Козыриной Ю.С. по доверенности от 27 сентября 2017 года, Кривцовой Е.В., Пластининой Т.И. по доверенности от 24 октября 2017 года, Финютина Д.В. по доверенности от 23 октября 2017 года Любимцевой И.В. по доверенности от 21 октября 2017 года Маркова К.Н.,

представителя Сакмаровой О.Н. адвоката Соколовой С.Ф., действующей по ордеру и доверенности от 20 августа 2018 года,

представителя Богданова А.Б. по доверенности от 28 сентября 2018 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Семагина Алексея Сергеевича, Козыриной Юлии Сергеевны, Любимцевой Ирины Владимировны, Финютина Дмитрия Владимировича, Кривцовой Екатерины Валерьевны, Пластиной Татьяны Ивановны к Сакмаровой Ольге Николаевне, Богданову Анвару Борисовичу о признании сделок недействительными, признании недействительными записей в ЕГРН, истребовании нежилых помещений из незаконного владения,

у с т а н о в и л :

Семагин А.С., Козырина Ю.С., Любимцева И.В., Финютин Д.В., Кривцова Е.В., Пластинина Т.И. первоначально обратились в суд с иском к Сакмаровой О.Н. об истребовании имущества в виде нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, а также нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровый №, из чужого владения, признании недействительными записей ЕГРН. В обоснование указали, что спорные объекты отнесены к общему имуществу собственников многоквартирного дома, общим собранием решение о передаче ответчику вышеуказанных объектов не принималось, считают, что право собственности на спорные нежилые помещения зарегистрировано за ответчиком Сакмаровой О.Н. в нарушение требований действующего законодательств, в отсутствие на то волеизъявления членов кооператива, что привело к нарушению права общей долевой собственности на общее домовое имущество.

В ходе судебного разбирательства, к участию в деле в качестве соответчика привлечен Богданов А.Б., собственник спорных объектов недвижимости на основании договора купли-продажи от 7 декабря 2017 года, заключенного с Сакмаровой О.Н. Истцами в связи с этим в поярке ст.39 Гражданского процессуального кодекса РФ изменен иск, окончательно истцы просят суд:

признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ответчиками 7 декабря 2017 года, предметом которого является переход к Богданову А.Б. права собственности на спорные объекты недвижимости;

признать недействительными записи в ЕГРН № и № внесенные в реестр 7 декабря 2017 года,

истребовать из владения Богданова А.Б. спорные нежилые помещения,

признать недействительными сделки по приобретению Сакмаровой О.Н. в собственность спорных нежилых помещений,

признать недействительными записи в ЕГРН № от 3 августа 2017 года и № от 4 августа 2017 года.

В судебном заседании представитель истцов требования иска поддержал, подтвердил изложенные обстоятельства.

Представитель Сакмаровой О.Н., а также Богданов А.Б. в судебном заседании иск не признали, полагают, что спорные объекты не отнесены к имуществу общего пользования в многоквартирном доме.

Представитель ЖСК «Романов» в суд не явился, о рассмотрении дела извещен в порядке ч.2.1 ст.113 Гражданского процессуального кодекса РФ, возражений по иску не представил.

Суд, выслушав объяснения сторон, оценив доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу требований ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. ст. 301, 304 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, требовать устранения всяких нарушений его права.

Установлено, что нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес> приобретено Сакмаровой О.Н. на основании справки № 1 от 17 июля 2017 года о полной выплате паевого взноса по договору № 12/12/2014 от 12 декабря 2014 года на сумму 26540947 руб., выданной ЖСК «Романов»; 3 августа 2017 года в ЕГРН произведена государственная регистрация права собственности, № записи №

Нежилое помещение № 2-Н, расположенное по вышеуказанному адресу, приобретено Сакмаровой О.Н. на основании справки № 2 от 17 июля 2017 года о выплате пая в размере 6459053 руб., 4 августа 2017 года в ЕГРН произведена государственная регистрация права собственности, № записи №

Также установлено, что 25 ноября 2017 года между Сакмаровой О.Н. и Богдановым А.Б. заключен договор купли-продажи спорных нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>

Право собственности Богданова А.Б. на нежилое помещение № 1-Н зарегистрировано в ЕГРН 7 декабря 2017 года № записи №; право собственности на нежилое помещение №-Н также зарегистрировано 7 декабря 2017 года, № записи №

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 129 Жилищного кодекса РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса РФ, статьей 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которым к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, сформулированной в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

В силу абз.2 ст.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом отнесены земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

По смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации самостоятельными объектами гражданских прав могут быть признаны такие виды недвижимого имущества, как изолированные жилые и нежилые помещения, имеющее самостоятельное назначение, сведения о которых содержаться в Государственном кадастре недвижимости.

Согласно ч. 1 и ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу требований пункта 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом.

Систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе является государственный кадастр недвижимости (пункт 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ, действовавший на момент возникновения спорных правоотношений).

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого имущества. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (часть 3 статьи 1, часть 1 статьи 5 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ).

Установлено что спорные объекты недвижимости учтены в ЕГРН в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, имеют присвоенные кадастровые номера.

Истцами постановка спорных объектов недвижимости на государственный кадастровый учет – то есть придание им признаков индивидуально определенной вещи, в отношении которой в соответствии с положениями ФЗ № 122 возможен переход права собственности от одного лица к другому лицу не оспаривается.

Таким образом, спорные помещения не являются по смыслу ст. 36 Жилищного кодекса РФ общим имуществом в многоквартирном доме.

Истцами в нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено доказательств тому, что в спорных помещениях имеются инженерные коммуникации, а также тому, что спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания более одного жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме. Собственниками указанного многоквартирного дома в качестве общего имущества помещения не используются, что свидетельствует о самостоятельном назначении спорных нежилых помещений, которое не связано с обслуживанием, использованием и обеспечением доступа к жилым и нежилым помещениям в указанном многоквартирном доме.

С учетом изложенного, оснований для вывода о том, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом многоквартирного дома в том смысле, какой им придается нормами ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 290 Гражданского кодекса РФ не имеется. Судом не установлено нарушений прав истцов в связи с приобретением Сакмаровой О.Н. посредством участия в ЖСК в собственность спорных нежилых помещений и последующим отчуждением их в собственность Богданова А.Б. по оспариваемой истцами сделке. Незаконности владения Богдановым А.Б. спорными нежилыми помещениями применительно к настоящему спору судом также не установлено. Соответственно оснований для вывода о недействительности оспариваемых сделок и истребования имущества из владения ответчика не имеется.

Признание недействительными записей в ЕГРН не отнесено законом к способам защиты гражданских прав.

При таких обстоятельствах, требования иска и изложенные в нем доводы признаются судом не обоснованными.

Иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 144 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ 24 ░░░░░░ 2017 ░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░░░ № ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░