Решение по делу № 2-105/2022 (2-913/2021;) от 13.08.2021

78RS0021-01-2021-001440-71

Дело № 2-105/2022                               09 февраля 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Прокофьевой А.В.,

при секретаре Светличной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кобозева Сергея Юрьевича, Кобозевой Ольги Алексеевны к обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР», публичному акционерному обществу «Промсвязьбанк» о признании предварительного договора основным, государственной регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Кобозев С.Ю., Кобозева О.А. обратились с иском к ООО «БАСФОР», ПАО «Промсвязьбанк» о признании предварительного договора от 08 ноября 2017г. № купли-продажи нежилого помещения № по адресу: <адрес> площадью 75кв.м основным договором купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения) с условием о предварительной оплате; государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, взыскании неустойки в размере 1 руб.; штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от присужденной суммы, указав, что ими с ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, в котором достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, во исполнение условий договора оплачено 7525900 руб., помещение фактически передано 10.11.2017, основной договор должен был быть заключен до 10.12.2018, вместе с тем необходимые для регистрации перехода права собственности действия ответчиком не выполнены, до настоящего времени не произведено снятие обременения нежилого помещения ипотекой ПАО «Промсвязьбанк», претензия об устранении данного недостатка отклонена, пунктом 5.2.3 договора предусмотрена неустойка за нарушение продавцом п.1.3, предусматривающего срок подписания основного договора купли-продажи в размере 0,01% от цены договора за каждый день просрочки, но не более 15%, кроме того, неустойка предусмотрена ст. 23 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» за нарушение срока устранения недостатков товара.

В судебном заседании представитель истца Дзичканец А.Т. исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «БАСФОР» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил отзыв, в котором не возражал против удовлетворения требования о признании предварительного договора основным, государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, признал по праву и размеру требование о взыскании неустойки, просил применить ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, против взыскания штрафа возражал.

Представители ответчика ПАО «Промсвязьбанк», 3-его лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК Российской Федерации гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

23.11.2015 между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: <адрес> площадью 174560кв.м, кадастровый номер №

22.12.2015 произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

12.04.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию санаторно-курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…»: 1 этап строительства, корпуса 11, 9а, 9б,18,19, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

06.04.2018 между АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) №, по условиям которого права требования по обязательствам ООО «БАСФОР», возникшим из кредитного договора от 14.10.2015, заключенного между ООО «БАСФОР» и АО «АВТОВАЗБАНК» на сумму 2300000000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от 23.11.2015 перешли к ПАО «Промсвязьбанк».

08.11.2017 между ООО «БАСФОР» и Кобзевым С.Ю., Кобзевой О.А. заключен предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения в введенном в эксплуатацию санаторно-курортном учреждении № по адресу: <адрес> площадью 79,20кв.м, по условиям которого продавец обязуется в срок до 30.11.2017 совершить необходимые действия для регистрации своего права собственности на нежилое помещение (п.1.2); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор (п.1.3); цена нежилого помещения составляет 7525900 рублей, из которых 1505180 руб. подлежат уплате в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора, 6020720 руб. за счет кредитных средств, предоставленных покупателям ПАО «Совкомбанк» (п.2.1, 2.2.1); в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору (п.2.5.); помещение может быть передано покупателю в фактическое пользование до момента заключения основного договора при условии полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п.2.1 договора (п.4.1), л.д.14.

Оплата по предварительному договору произведена истцами в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 10.11.2017 (л.д.22).

Право собственности ООО «БАСФОР» на спорное нежилое помещение зарегистрировано 30.10.2018. Площадь помещения составила 75кв.м, объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от 23.11.2015 и договора об уступке права (требования) от 06.04.2018.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

Таким образом, требование истцов о признании договора купли-продажи нежилого помещения основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 131 ГК Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 551 ГК Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Согласно абзацу четвертому пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение истцу передано по акту приема-передачи, залогодержатель в ходе рассмотрения дела возражений на отчуждение заложенного имущества в собственность истца не представил, обременение ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» не будет препятствием для регистрации перехода права собственности к истцам.

Поскольку совершение необходимых действий для регистрации перехода права собственности на спорное помещение возлагалось договором купли-продажи нежилого помещения, заключенного истцами на ООО «БАСФОР», основания для удовлетворения требований к ПАО «Промсвязьбанк» отсутствуют.

Ответчик ООО «БАСФОР» требование о взыскании неустойки по договору признал по праву и размеру, признание иска в этой части не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, в связи с чем принято судом.

С учетом заявленной ко взысканию суммы неустойки – 1 руб., основания для ее снижения в порядке ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. Доказательств в обоснование довода о чрезмерности данной суммы ответчиком в отзыве не приведено.

Абз. 1, 3 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие, в том числе, между потребителями и продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Доказательств, что спорное нежилое помещение приобретено истцами в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено.

    Нежилое помещение передано истцам, которые оплатили его полную стоимость, ответчик (продавец) свои обязательства по регистрации права собственности не исполнил, при этом фактически между сторонами заключен основной договор купли-продажи, и истцы в данных правоотношениях являются потребителями, соответственно на них распространяется действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, которая в данном случае составит 0 руб. 50 коп.

В соответствии со ст.ст. 88, 94, 98, 101, 103 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что требования истцов к ООО «БАСФОР» о признании предварительного договора основным и регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению, с ответчика в пользу истцов взыскивается уплаченная ими государственная пошлина в сумме 600 руб. (300+300).

Кроме того, истцы были освобождены от уплаты государственной пошлины по требованию о взыскании неустойки, которая в силу ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 400 руб. и подлежит взысканию с ответчика ООО «БАСФОР» в бюджет Санкт-Петербурга.

Оснований для освобождения ответчика от указанных расходов не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Кобозева Сергея Юрьевича, Кобозевой Ольги Алексеевны удовлетворить частично.

Признать предварительный договор от 08 ноября 2017г. № купли-продажи нежилого помещения № по адресу: <адрес> площадью 79,22 кв.м, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «БАСФОР» и Кобозевым Сергеем Юрьевичем, Кобозевой Ольгой Алексеевной основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «БАСФОР» в общую совместную собственность Кобозева Сергея Юрьевича, <данные изъяты> и Кобозевой Ольги Алексеевны, <данные изъяты> на объект недвижимости: нежилое помещение № по адресу: <адрес> площадью 79,22 кв.м, кадастровый номер №, на основании договора от 08 ноября 2017г. № купли-продажи нежилого помещения, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «БАСФОР» и Кобозевым Сергеем Юрьевичем, Кобозевой Ольгой Алексеевной.

Взыскать с ООО «БАСФОР» в пользу Кобозева Сергея Юрьевича, Кобозевой Ольги Алексеевны неустойку в размере 1 рубль, штраф в размере 50 копеек, судебные расходы в размере 1200 рублей.

Взыскать с ООО «БАСФОР» в бюджет Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 400 рублей.

В иске Кобозева Сергея Юрьевича, Кобозевой Ольги Алексеевны к публичному акционерному обществу «Промсвязьбанк» отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                 А.В. Прокофьева

Дата принятия решения суда

в окончательной форме 16 февраля 2022 года