Решение по делу № 33-1189/2024 от 14.02.2024

Дело №33-1189/2024                 Докладчик Денисова Е.В.

(I инстанция №2-1850/2023)              Судья Гашина Е.Ю.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего         Якушева П.А.

судей                     Бондаренко Е.И., Денисовой Е.В.

при секретаре                  Яблоковой О.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 12 марта 2024 года гражданское дело по апелляционной жалобе Шаповаловой Валентины Викторовны на решение Александровского городского суда Владимирской области от 10 ноября 2023 года, которым постановлено:

Исковые требования Александровского городского прокурора Владимирской области в интересах Российской Федерации удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** (центральный рынок), заключенный 27.09.2022 между администрацией г.Струнино Александровского района Владимирской области и Галушкиной Викторией Владимировной, недействительным.

Истребовать из чужого незаконного владения Шаповаловой Валентины Викторовны земельный участок с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: **** (центральный рынок), находящийся в государственной собственности, возвратить администрации г.Струнино Александровского района Владимирской области.

Исключить запись о регистрации права собственность Шаповаловой Валентины Викторовны на земельный участок с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: **** (центральный рынок),

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Галушкиной Виктории Владимировны в доход местного бюджета МО Александровский район Владимирской области государственную пошлину в размере 300 руб.

Заслушав доклад судьи Денисовой Е.В., объяснения представителя Шаповаловой В.В. - адвоката Фоминой А.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы и просившей отменить решение суда, объяснения прокурора Денисова А.А., возражавшего против доводов апелляционной жалобы и просившего оставить решение суда без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

    Александровский городской прокурор Владимирской области, действующий в интересах Российской Федерации и муниципального образования, обратился в суд с уточненным иском к администрации г.Струнино Александровского района Владимирской области, Галушкиной В.В., Шаповаловой В.В. (л.д.106-110), в котором просил: 1) признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** (центральный рынок), заключенного 27.09.2022 между администрацией и Галушкиной В.В.; 2) признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** (центральный рынок), заключенный 18.10.2022 между Галушкиной В.В. и Шаповаловой В.В.; 3) истребовать из незаконного владения Шаповаловой В.В. в государственную собственность земельный участок с кадастровым номером ****; 4) исключить запись о регистрации права Шаповаловой В.В. на земельный участок с кадастровым номером ****.

В обоснование иска указал, что 30.10.2020 между администрацией г.Струнино и Галушкиной В.В. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** (центральный рынок). В последующем Галушкиной В.В. на земельном участке возведено здание торгового павильона с кадастровым номером ****, которое введено в эксплуатацию 09.02.2022. Решением Александровского городского суда Владимирской области от 21.09.2022 по делу №2-233/2022, вступившим в законную силу 01.02.2023, торговый павильон признан самовольной постройкой, подлежащей сносу. 31.08.2022 Галушкина В.В. обратилась в администрацию г.Струнино с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером **** в связи с размещением на нем здания торгового павильона. 27.09.2022 между администрацией г.Струнино и Галушкиной В.В. заключен договор купли-продажи земельного участка. Вместе с тем, решение Александровского городского суда от 21.09.2022 по делу №2-233/2022, в котором в качестве третьего лица участвовала администрация г.Струнино, является основанием для отказа в предоставлении земельного участка без проведения процедуры торгов. Учитывая, что спорный земельный участок незаконно выбыл из государственной неразграниченной собственности в результате сделки, противоречащей требованиям законодательства, договор купли-продажи от 27.09.2022 является ничтожным. 18.10.2022 по договору купли-продажи указанный земельный участок, а также расположенное на нем здание торгового павильона, отчуждены Галушкиной В.В. в пользу Шаповаловой В.В.. С учетом того, что договор купли-продажи земельного участка от 27.09.2022, заключенный между администрацией г.Струнино и Галушкиной В.В., не отвечает признаком действительной сделки, не имеется оснований полагать, что Шаповалова В.В. является добросовестным приобретателем земельного участка. Кроме того, в администрацию г.Струнино от имени Галушкиной В.В. обращался **** Д.С., который зарегистрирован по одному адресу с Шаповаловой В.В., также **** Д.С. имеет доверенность на управление и распоряжение принадлежащим Шаповаловой В.В. имуществом. Шаповаловой В.В. земельный участок приобретен фактически по той же (льготной) цене, за которую земельный участок был приобретён Галушкиной В.В. у администрации г.Струнино. Полагает, что данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии добросовестности при заключении договора купли-продажи земельного участка от 18.10.2022.

    Прокурор Шаталов М.Ю. в судебном заседании просил удовлетворить уточненный иск по указанным в нем основаниям.

    Представитель ответчика Шаповаловой В.В. - адвокат Фомина А.А. в удовлетворении иска просила отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск (л.д.75-78). Ссылалась на отсутствие оснований для признания договора купли-продажи от 21.09.2022, заключенного между администрацией г.Струнино и Галушкиной В.В., недействительным, поскольку решение Александровского городского суда Владимирской области от 21.09.2022 по делу №2-233/2022 вступило в законную силу только 01.02.2023. Шаповалова В.В. является добросовестным приобретателем. На момент заключения договора купли-продажи от 18.10.2022, Галушкина В.В. являлась собственником отчуждаемых объектов недвижимости, разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию здания имелись, право собственности на объекты недвижимости было зарегистрировано. Объекты не находились под арестом, не имелось никаких ограничений в их приобретении, сведений о наличии притязаний на земельный участок или об оспаривании сделки не имелось, о наличии решения Александровского городского суда Владимирской области от 21.09.2022 по делу №2-233/2022 Шаповалова В.В. не знала и не могла знать.

    Ответчик администрация г.Струнино Александровского района Владимирской области, извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило. Представила письменное заявление, в котором просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, указала, что исковые требования поддерживает в полном объеме (л.д.144,147,155,157).

    Ответчики Галушкина В.В., Шаповалова В.В., третье лицо Управление Росреестра по Владимирской области, извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились (представителей не направили) (л.д.144,147,153,154,156).

Судом постановлено указанное выше решение (л.д.164-169).

В апелляционной жалобе ответчик Шаповалова В.В. просит решение суда отменить (л.д.175-177). Ссылается на отсутствие доказательств того, что она является недобросовестным приобретателем. Цена земельного участка в договоре купли-продажи, заключенном между ней и Галушкиной В.В., формировалась на основе характеристик конкретного объекта недвижимости, с учетом особенностей его расположения, а также наличия риска возможного обременения (сервитута). Сделка, совершенная между ней и Галушкиной В.В., отвечала всем признакам действительности сделки. На момент подписания договора Галушкина В.В. являлась собственником отчуждаемых объектов недвижимости, вся разрешительная документация на здание и земельный участок у неё имелась. В ЕГРН отсутствовали какие-либо обременения или ограничения. Заключая спорный договор, она не могла и не должна была усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, не могла и не должна была знать о каких-либо пороках договора купли-продажи, заключенного между администрацией г.Струнино и Галушкиной В.В. О том, что здание торгового павильона было признано самовольной постройкой, она узнала только в ходе апелляционного рассмотрения дела №2-233/2022, на тот момент она уже являлась собственником здания и земельного участка.

Прокурором принесены возражения на апелляционную жалобу, в удовлетворении которой просят отказать. Считает решение суда законным и обоснованным (л.д.181-186).

В заседание суда апелляционной инстанции ответчики администрация г.Струнино Александровского района Владимирской области, Галушкина В.В., Шаповалова В.В., третье лицо Управление Росреестра по Владимирской области (извещены направлением судебных извещений заказными почтовыми отправлениями с уведомлением о вручении, л.д.199,202-207) не явились (представителей не направили), сведений об уважительности неявки не сообщили, просьб об отложении слушания дела не заявляли. Информация о движении дела размещена на сайте суда в сети Интернет. При таких обстоятельствах судебная коллегия определила рассмотреть дело в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ без участия указанных лиц.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, по общему правилу осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения.

Согласно п.1 ст.39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

В силу подп.6 п.2 ст.39.3, п.1 ст.39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ч.1 ст.4 Закона Владимирской области от 25.02.2015 №10-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области» продажа земельного участка, находящегося в государственной собственности Владимирской области, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется по его кадастровой стоимости, за исключением случаев и с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с ч.1-1 ст.4 Закона Владимирской области от 25.02.2015 №10-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области» продажа земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 ЗК РФ, до 1 января 2024 года осуществляется по цене, определяемой в размере 50% от его кадастровой стоимости.

    В силу п.5 ст.39.17 ЗК РФ в срок не более чем 20-ти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст.39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст.39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В соответствии с п.4 ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со ст.39.36 ЗК РФ, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные ч.11 ст.55.32 ГрК РФ.

В силу ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.01.2020 между администрацией г.Струнино и Галушкиной В.В. был заключен договор аренды №01-01/20 земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 53 кв.м., категория: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для торговой деятельности», расположенного по адресу: **** (центральный рынок).

Галушкиной В.В. на указанном земельном участке возведено нежилое здание торгового павильона с кадастровым номером ****, площадью 29,5 кв.м, которое введено в эксплуатацию 09.02.2022 (разрешение администрации г.Струнино на ввод в эксплуатацию №33501103-1 от 09.02.2022) (л.д.83-89).

Право собственности на здание торгового павильона зарегистрировано за Галушкиной В.В. 18.02.2022 (л.д.25-28).

31.08.2022 в администрацию г.Струнино от имени Галушкиной В.В. обратился **** Д.С., действуя на основании доверенности от 02.06.2022, с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером ****, в связи с размещением на нем здания торгового павильона (л.д.12,17-18).

По результатам рассмотрения указанного заявления администрацией г.Струнино в соответствии со ст.39.20 ЗК РФ принято постановление №742а от 23.09.2022 о предоставлении Галушкиной В.В. в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** (центральный рынок) (л.д.23).

27.09.2022 между администрацией г.Струнино и Галушкиной В.В. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** (центральный рынок) без проведения торгов по льготной стоимости в размере 29762 руб. (50% от кадастровой стоимости) (л.д.19-22).

Между тем, с 26.11.2021 в производстве Александровского городского суда Владимирской области находилось гражданское дело №2-233/2022 по иску **** Н.А. к Галушкиной В.В., администрации г.Струнино о признании торгового павильона, находящегося на земельном участке с кадастровым номером **** самовольной постройкой и его сносе.

С 21.09.2022 администрация г.Струнино участвовала в указанном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В рамках гражданского дела №2-233/2022 проводилась основная и дополнительная судебная комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, в том числе на предмет соответствия здания торгового павильона с кадастровым номером 33:01:001617:786 требованиям строительных, пожарных и санитарных норм и правил. Согласно заключениям экспертов ООО «Константа ГЕО СК+», фактическое расположение здания торгового павильона относительно границ земельного участка не соответствует расположению, указанному в ГПЗУ; здание торгового павильона не соответствует требованиям строительных, пожарных и санитарных норм и правил, в части отсутствия систем водоотведения и снегозадерживающих устройств, что создают угрозу для жизни и здоровья граждан в виде возможных сходов осадков, образования наледи; в части не соблюдения противопожарных расстояний, что создает угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся на соседних земельных участках. При этом эксперт пришел к выводу о том, что нарушение в части несоблюдении противопожарных расстояний является неустранимым, снятие угрозы жизни и здоровью граждан возможно только путем полного демонтажа (сноса) торгового павильона (л.д.90-95).

Заключение экспертов ООО «Константа ГЕО СК+» поступило в суд 17.08.2022, после чего производство по делу было возобновлено и назначено судебное заседание. 30.08.2022 представитель администрации г.Струнино знакомился с материалами дела №2-233/2022, и, соответственно, с заключением экспертов. 14.09.2022 администрацией г.Струнино представлены возражения на заключение экспертов. 02.09.2022 представитель Галушкиной В.В. также знакомился с материалами дела №2-233/2022, и, соответственно, с заключением экспертов (л.д.90-99).

Решением Александровского городского суда Владимирской области от 21.09.2022 по делу №2-233/2022 (л.д.56-59) постановлено:

Исковые требования **** Н.А. удовлетворить.

Признать торговый павильон с кадастровым номером ****, расположенный по адресу **** (центральный рынок) самовольной постройкой.

Обязать Галушкину В.В. устранить препятствия в пользовании **** Н.А., принадлежащим ей земельным участком с кадастровым номером **** и расположенным на нем зданием магазина с кадастровым номером ****, путем возложения обязанности по сносу торгового павильона с кадастровым номером ****, расположенного на земельном участке с кадастровым номером **** в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения решения суда в течение установленного срока предоставить **** Н.А. право совершить действия по сносу торгового павильона с кадастровым номером **** за счет Галушкиной В.В. с взысканием с последней необходимых расходов.

    Удовлетворяя исковые требования **** Н.А., суд, приняв во внимание выводы судебных экспертиз, пришел к выводу о том, что, несмотря на то, что здание торгового павильона с кадастровым номером **** введено в эксплуатацию, последнее возведено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, что в силу положений ст.222 ГК РФ является основанием для признания его самовольной постройкой.

Из решения Александровского городского суда Владимирской области от 21.09.2022 по делу №2-233/2022 следует, что представитель администрации г.Струнино, как и представитель Галушкиной В.В. участвовали при рассмотрении дела, в том числе в судебном заседании 21.09.2022, в котором дело было рассмотрено по существу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от 01.02.2023 решение Александровского городского суда Владимирской области от 21.09.2022 оставлено без изменения, апелляционные жалобы Шаповаловой В.В. (правопреемник Галушкиной В.В.), администрации г.Струнино Александровского района Владимирской области – без удовлетворения (л.д.60-65).

В силу ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 27.09.2022, администрации г.Струнино было известно о расположении на земельном участке с кадастровым номером ****, с заявлением о предоставлении в собственность которого без проведения торгов обратилась Галушкина В.В., самовольной постройки, возведенной Галушкиной В.В., а также о принятом 21.09.2022 судом решении о сносе самовольной постройки. Такие обстоятельства также были известны и Галушкиной В.В.

Между тем, в нарушение требований земельного законодательства, 27.09.2022 между администрацией г.Струнино и Галушкиной В.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, тогда как в силу п.4 ст.39.16 ЗК РФ уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки.

Таким образом, учитывая, что спорный земельный участок незаконно выбыл из государственной неразграниченной собственности в результате заключения сделки, противоречащей требованиям действующего законодательства, что повлекло нарушение интересов Российской Федерации в сфере проведения единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений, а также интересов муниципального образования в связи с реализацией земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи от 27.09.2022, заключенный между администрацией г.Струнино и Галушкиной В.В., является ничтожным, и требования о признании данного договора недействительным подлежат удовлетворению.

То обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи от 27.09.2022 между администрацией г.Струнино и Галушкиной В.В. решение Александровского городского суда Владимирской области от 21.09.2022 по делу №2-233/2022 не вступило в законную силу, не опровергают выводов суда о недействительности сделки, поскольку обе стороны сделки на момент ее заключения знали о признании судом торгового павильона самовольной постройкой в связи с допущенными нарушениями действующего законодательства, создающими угрозу жизни и здоровья граждан и являющимися неустранимыми.

Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п.1 ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из смысла данных законоположений суду следует установить: 1) факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли; 2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества; 3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

18.10.2022 между Галушкиной В.В. (продавец) и Шаповаловой В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи здания с кадастровым номером **** и земельного участка с кадастровым номером ****, находящихся по адресу: **** (центральный рынок) (л.д.79-80).

21.10.2022 в ЕГРН внесены записи о праве собственности Шаповаловой В.В. на указанные объекты недвижимости (л.д.29-40).

Здание с кадастровым номером **** снесено 01.08.2023 на основании решения Александровского городского суда Владимирской области от 21.09.2022 по делу №2-233/2022 (л.д.13-15).

Из разъяснений, данных в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» следует, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст.301-302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст.ст.301-302 ГК (п.35).

В соответствии со ст.302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п.п.37-38).

При рассмотрении споров, связанных с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения, необходимо учитывать правовые позиции Конституционного Суда РФ, согласно которым приобретатель недвижимого имущества в контексте п.1 ст.302 ГК РФ является добросовестным приобретателем применительно к имуществу, право на которое в установленном законом порядке зарегистрировано за отчуждателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что этот приобретатель знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом либо, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у последнего такого права.

Исходя из положений п.5 ст.10 ГК РФ, согласно которым добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, по спорам об истребовании имущества из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ».

О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, разумными и осмотрительными могут быть признаны действия покупателя, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего имущество, выяснение наличия обременений, непосредственный осмотр имущества, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утв. Президиумом ВАС РФ от 13.11.2008 №126, разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними (п.8). Если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), то суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным (п.9).

    Разрешая исковые требования об истребовании земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что Шаповалова В.В. не является добросовестным приобретателем земельного участка. Оснований не согласиться с данными выводами суда судебная коллегия не находит.

Рассматривая вопрос о добросовестности Шаповаловой В.В. при заключении договора купли-продажи здания и земельного участка от 18.10.2022, судебная коллегия отмечает следующее.

Договор купли-продажи земельного участка был заключен между администрацией г.Струнино и Галушкиной В.В. 27.09.2022, право собственности на земельный участок зарегистрировано 07.10.2022 (л.д.39). Договор купли-продажи здания и земельного участка между Галушкиной В.В. и Шаповаловой В.В. был заключен через непродолжительное время – 18.10.2022, при этом цена договора купли-продажи значительно ниже кадастровой стоимости указанных в нем объектов. Так, кадастровая стоимость земельного участка на момент приобретения его Галушкиной В.В. у администрации г.Струнино и впоследствии Шаповаловой В.В. у Галушкиной В.В. составляла 59524,30 руб. (т.1 л.д.10), Галушкиной В.В. земельный участок приобретался по льготной цене 29762,30 руб. (50% от кадастровой стоимости на основании Закона Владимирской области от 25.02.2015 №10-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области», поскольку Галушкина В.В. являлась собственником здания, расположенного на данном земельном участке). Кадастровая стоимость здания на момент совершения сделки между Галушкиной В.В. и Шаповаловой В.В. составляла 668539,12 руб. (л.д.25,219). Цена договора купли-продажи здания и земельного участка, заключенного 18.10.2022 между Галушкиной В.В. и Шаповаловой В.В., составляет 230000 руб. и состоит из стоимости здания в размере 200000 руб. и стоимости земельного участка в размере 30000 руб.

Непродолжительное нахождение в собственности Галушкиной В.В. отчуждаемого земельного участка, а также цена покупки земельного участка (почти вдвое ниже кадастровой стоимости) и здания (более чем втрое ниже кадастровой стоимости) должна была вызвать у приобретателя имущества сомнения в чистоте сделки, однако Шаповалова В.В. не проявила должной осмотрительности и не провела дополнительной проверки юридической судьбы приобретаемого имущества. Доводы Шаповаловой В.В. о том, что цена земельного участка в договоре купли-продажи, заключенном между ней и Галушкиной В.В., формировалась на основе характеристик конкретного объекта недвижимости, с учетом особенностей его расположения, а также наличия риска возможного обременения (сервитута), безосновательны в отсутствие соответствующего документального подтверждения.

Доводы Шаповаловой В.В. о том, что право собственности продавца на земельный участок и здание было подтверждено наличием записи в ЕГРН, имелась вся разрешительная документация на здание и никаких обременений в ЕГРН зарегистрировано не было, следовательно, она не должна была усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, являются несостоятельными, поскольку запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Между тем, материалами дела не подтверждено, что перед заключением договора купли-продажи от 18.10.2022 Шаповалова В.В. производила осмотр приобретаемого имущества, знакомилась с документами, на основании которых у Галушкиной В.В. возникло право собственности на земельный участок и здание торгового павильона (ГПЗУ, разрешение на строительство от 30.12.2021, разрешение на ввод в эксплуатацию от 09.02.2022, договор купли-продажи земельного участка от 27.09.2022 и пр.).

В договоре купли-продажи от 18.10.2022 не указаны правоустанавливающие документы на земельный участок и торговый павильон. Акт приема-передачи объектов недвижимости, содержащий их описание и фактическое состояние, не составлялся. Договор купли-продажи от 18.10.2022, имеющий силу передаточного акта (п.7), не содержит данных о характеристиках продаваемых объектов недвижимости, кроме площади, кадастрового номера и адреса.

Доказательств того, что Шаповалова В.В., полагающая себя добросовестным приобретателем, производила осмотр приобретаемого имущества до его приобретения, не представлено. Оснований полагать, что при надлежащем осмотре торгового павильона Шаповалова В.В., действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности, не могла бы определить явное несоответствие здания торгового павильона действующим требованиям пожарной безопасности в части несоблюдения противопожарных расстояний (расстояние между торговым павильоном и магазином на соседнем земельном участке 1,44 м., что значительно меньше действующих требований, установленных в п.4.3 СП 4.13130.2013 Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям), не имеется. При этом установлено, что нарушение в части несоблюдения противопожарных расстояний является неустранимым, создает угрозу жизни и здоровью граждан, снятие которой возможно только путем полного демонтажа (сноса) торгового павильона.

При неознакомлении с правоустанавливающими документами на объекты недвижимости и непроведении их осмотра перед покупкой (доказательств обратному не представлено), доводы Шаповаловой В.В. об отсутствии у нее оснований полагать, что здание торгового павильона является самовольной постройкой, несостоятельны. По тем же основаниям подлежат отклонению и доводы Шаповаловой В.В. о том, что на момент заключения договора купли-продажи от 18.10.2022 решение Александровского городского суда Владимирской области от 21.09.2022 по делу №2-233/2022 не вступило в законную силу и лицом, участвующим в данном деле, она не являлась.

В администрацию г.Струнино по вопросу, связанному с законностью возведения торгового павильона, наличия у продавца всех необходимых разрешающих документов, отсутствия каких-либо споров относительно покупаемых объектов недвижимости, Шаповалова В.В. также не обращалась. Материалами дела не подтверждено, что такие документы истребовались Шаповаловой В.В. и у Галушкиной В.В. При этом как администрации г.Струнино, так и Галушкиной В.В., являющихся лицами, участвующими в деле №2-233/2022, достоверно было известно о принятии 21.09.2022 Александровским городским судом Владимирской области решения о признании торгового павильона самовольной постройкой и его сносе.

Кроме того, следует принять во внимание следующее обстоятельство.

Из материалов реестровых дел следует, что обращение от имени Галушкиной В.В. в Управление Росреестра по Владимирской области 04.02.2022 о государственной регистрации права на здание осуществлял **** Д.С. по доверенности от 02.06.2020 (л.д.212-оборот-216), которой **** Д.С., в том числе, предоставлено право пользоваться, управлять и распоряжаться по своему усмотрению земельным участком с кадастровым номером **** (л.д.12). От имени Галушкиной В.В. 31.08.2022 в администрацию г.Струнино с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность также обращался **** Д.С. по доверенности от 02.06.2020 (л.д.18).

В то же время, Шаповаловой В.В. на имя **** Д.С. также выдана доверенность от 11.04.2022, которой **** Д.С. уполномочен, в том числе, управлять и распоряжаться всем её имуществом, представлять её интересы в органах местной администрации, органах местного самоуправления, Росреестре, вести дела во всех судебных учреждениях со всеми правами, какие предоставлены законом заявителю, истцу, ответчику, третьему лицу и т.д. (л.д.72).

Шаповалова В.В. и **** Д.С. зарегистрированы по одному адресу: **** (л.д.133). Представитель Шаповаловой В.В. пояснила, что Шаповалова В.В. и **** Д.С. являются близкими родственниками, зарегистрированы по одному адресу, но фактически проживают по разным адрескам (л.д.141-оборот, 142). **** Д.С. вызывался в суд в качестве свидетеля, повестка вручена его матери Шаповаловой В.В., в суд не явился (л.д.152).

Указанные обстоятельства в совокупности позволяют сделать вывод, что Шаповалова В.В. могла и должна была (с учетом непродолжительного времени нахождения у продавца в собственности земельного участка и заниженной цены продаваемого имущества, а также того факта, что у продавца и покупателя имеется один и тот же представитель) проявить осмотрительность и внимательность, выяснить все обстоятельства совершения сделки, однако таких действий не произвела. Поскольку обстоятельства, которые сопутствовали совершению сделки, должны были вызвать у приобретателя объектов недвижимости разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю судом правомерно отказано в признании его добросовестным.

Оценив доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований считать Шаповалову В.В. добросовестным приобретателем земельного участка. С учетом изложенного, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении исковых требований об истребовании земельного участка из незаконного владения Шаповаловой В.В.

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного постановления по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда.

Оснований для отмены решения суда, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, исходя из доводов апелляционной жалобы, не имеется. Нарушений или неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч.3 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены судебного постановления, судебной коллегией не установлено. Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного постановления в соответствии с ч.4 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

             ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Александровского городского суда Владимирской области от 10 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Шаповаловой Валентины Викторовны – без удовлетворения.

Председательствующий                        П.А. Якушев

Судьи                                    Е.И. Бондаренко

            Е.В. Денисова

****