Решение по делу № 33-1916/2024 от 18.03.2024

Судья Нартя Е.А.                                          УИД 39RS0001-01-2023-002405-19

                                                                                                   дело №2-3215/2023

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-1916/2024

    09 апреля 2024 года                                                         г.Калининград

    Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

    председательствующего    Яковлева Н.А.

    судей                                   Теплинской Т.В., Мамичевой В.В.

    при секретаре                      Вишняковой Т.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Балтик-Сити» на решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 21 ноября 2023 года по делу по иску исковому заявлению ООО «Балтик-Сити» к Жилиной Ирине Юрьевне о взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Теплинской Т.В., объяснения представителя ООО «Балтик-Сити» - Жуковской Н.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Жилиной И.Ю. – Котельниковой С.И., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

    УСТАНОВИЛА:

Истец ООО «Балтик-Сити» обратился в суд с иском к ответчику Жилиной И.Ю., указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство жилого дома по <адрес> и передать ответчику <данные изъяты> квартиру.

Решением Московского районного суда г.Калининграда от 20.05.2010 по делу № 2-174/2010 за ответчиком признано право собственности на долю в праве в размере <данные изъяты>, соответствующую двухкомнатной квартире № общей площадью <данные изъяты> кв.м, на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме со встроенными административными помещениями, расположенном на земельном участке с кадастровым № из земель населенных пунктов по <адрес>.

На основании вышеуказанного решения за ответчиком в ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право в общей долевой собственности в размере <данные изъяты> доли в объекте незавершенном строительством.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком с учетом условий ранее заключенного договора долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и требований Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ был заключен договор участия в долевом строительстве, прошедший государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ. По условиям ДДУ, застройщик обязуется построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, в ДД.ММ.ГГГГ, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Объектом долевого строительства является квартира № (строительный номер), состоящая из двух комнат общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже многоквартирного жилого дома. Договором определена стоимость объекта долевого строительства в размере 1 972 258,75 рублей, при этом участником долевого строительства часть суммы оплачена до заключения настоящего договора в размере 1 560 236,82 рублей. В соответствии с п.2.3 договора оставшаяся часть суммы по договору в размере 412 021,93 рублей подлежит оплате застройщику после окончания строительства в день подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ право требования к ответчику по договору в размере 412021,93 рублей передано ИП Метельскому А.А. на основании соглашения об уступке права требования.

Многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истец свои обязательства по договору с ответчиком исполнил, между тем, ответчик не исполнила перед истцом свои обязательства по уплате суммы в размере 412021,93 руб. на основании п.2.3 договора, самостоятельно заявив о зачете встречных однородных требований в соответствии со ст.410 ГК РФ по решению Московского районного суда г.Калининграда от 23.05.2016 № 2-1021/2016, которым с ООО «Балтик-Сити» в пользу ответчика взыскана неустойка в сумме 300 000 руб., при этом ответчиком перечислено на расчетный счет истца 112021,93 руб.

Также истец указал, что расходы застройщика на создание объекта долевого строительства в составе многоквартирного жилого дома увеличились, о чем ответчик неоднократно оповещалась застройщиком в период строительства, однако выразила нежелание компенсировать истцу понесенные им расходы.

Ссылался на то, что ООО «БАЛТИК-СИТИ» ДД.ММ.ГГГГ находилось в стадии банкротства, прежнее руководство и учредители общества выехали за пределы РФ, не выполнив перед дольщиками обязательств по строительству многоквартирного жилого дома. Недостроенный дом был брошен, после чего в ДД.ММ.ГГГГ дольщиками была выбрана рабочая группа для взаимодействия с Правительственной комиссией, Министерством строительства и Администрацией г.Калининграда. Руководителем рабочей группы был выбран ФИО1, участник долевого строительства с ДД.ММ.ГГГГ., впоследствии и принявший на себя руководство ООО «БАЛТИК-СИТИ».

В ДД.ММ.ГГГГ дольщикам после обсуждения была представлена смета на достройку дома и на общем собрании принято решение о заключении соглашения по дополнительному финансированию строительства в размере 5000 руб. за кв.м. Несмотря на одобрение участниками плана достройки многоквартирного дома, дополнительные соглашения в ДД.ММ.ГГГГ подписали только <данные изъяты> % дольщиков, а оплату внесли всего <данные изъяты>%.

Сдача многоквартирного жилого дома планировалась на ДД.ММ.ГГГГ, но, в связи с тем, что часть дольщиков уклонялись от участия в достройке, сумму взносов и сроки сдачи дома пришлось корректировать в сторону увеличения. В ДД.ММ.ГГГГ участниками долевого строительства принято решение о дополнительном финансировании в размере ещё 3000 руб. за кв.м.

За счет дополнительно привлеченных средств от участников долевого строительства по заключенным дополнительным соглашениям, а также от вновь привлеченного инвестора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было получено 100,4 млн. рублей, из которых поступили от инвестора 47,6 млн. рублей.

Вместе с тем, вышеуказанных денежных средств для завершения строительства не хватило, поэтому в целях защиты прав и интересов добросовестных участников долевого строительства, которые восстанавливали и поддерживали деятельность застройщика после реорганизации, истец был вынужден взамен непоступивших, в том числе от ответчика, денежных средств на достройку дома, взять в долг денежные средства в сумме 72 000 000 рублей.

По данным отчетности на дату подачи иска общая сумма денежных средств участников долевого строительства, привлеченных застройщиком для строительства (создания) объекта недвижимости составила 251,3 млн. рублей, из которых до ДД.ММ.ГГГГ поступило 150,9 млн. рублей при предыдущем руководстве ООО «Балтик-Сити», а с ДД.ММ.ГГГГ по дату ввода объекта в эксплуатацию привлечено 100,4 млн. рублей.

Между тем, затраты застройщика на строительство дома за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату ввода объекта в эксплуатацию составили 169,7 млн. рублей, то есть на 69,3 млн. рублей больше поступивших от участников долевого строительства средств (169,7 - 100,4). Убытки же застройщика составили сумму в 76,4 млн. рублей, т.к. застройщик не получил планируемое вознаграждение в размере 5,4 млн. рублей, предусмотренную условиями договоров долевого участия (<данные изъяты> % от суммы договора), а затраты, связанные с собственным содержанием, нес на протяжении всего времени строительства, также не погасил имеющуюся кредиторскую задолженность подрядчикам и поставщикам, принявшим участие в строительстве объекта в размере 18,7 млн. рублей.

Ответчиком не было дополнительно профинансировано строительство объекта на сумму 249600 рублей, из расчета 3000 руб. за <данные изъяты> кв.м.: 3000 х <данные изъяты>.

Истец указывал, что себестоимость строительства <данные изъяты> кв.м на момент сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию составила 31163,27 рублей, тогда как на по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ себестоимость строительства <данные изъяты> кв.м равнялась 23705,03 рубля, исходя из цены договора 1 672 258,75 рублей, соответственно, размер неосновательного обогащения ответчика составит сумму 648 866,88 руб. ((31 163,27 – 23 705,03) х <данные изъяты> кв.м).

Ссылаясь на то, что ответчик являлась не только участником долевого строительства, но и собственником доли в праве на недостроенный объект, она в соответствии со ст. 249 ГК РФ должна была нести бремя расходов на достройку дома в размере принадлежащей ей доли, получив в собственность улучшенный объект, она фактически сберегла денежные средства, затраченные истцом на достройку, в связи с чем полагает, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение, которое подлежит взысканию в пользу истца в указанном выше размере.

    Решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от 21 ноября 2023 года исковые требования ООО «Балтик-Сити» к Жилиной Ирине Юрьевне о взыскании денежных средств оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ООО «Балтик-Сити» просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным. Обращает внимание на то, что решение общего собрания долевых собственников от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости внесения дополнительного взноса для завершения строительства дома никем не оспаривалось и является обязательным для всех долевых собственников, в том числе и для ответчика, однако последняя его не исполнила, в связи с чем у суда имелись основания для удовлетворения заявленных исковых требований. Считает, что в действиях ответчика имеет место злоупотребление правом, поскольку последняя после заключения нового договора участия в долевом строительстве с учетом необходимости внесения дополнительного взноса, установленного решением общего собрания дольщиков от ДД.ММ.ГГГГ, обратилась в суд с иском о взыскании неустойки за задержку сдачи дома в эксплуатацию, при том, что ей было известно, что дом достраивается за счет денежных средств долевых собственников.

Ответчик Жилина И.Ю. в заседание судебной коллегии не явилась, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещена надлежащим образом, в связи с чем с учетом требований ст.ст.167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика с участием представителя.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик принял дольщика, а дольщик вступил в долевое участие в строительстве жилого дома по <адрес> (л.д.213-219). По условиям договора, доля ответчика определена в виде двухкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик передает дольщику по акту приема-передачи квартиру и обеспечивает предоставление дольщику документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру. Застройщик обязался произвести все работы с постройкой дома и сдачей его рабочей комиссии в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость доли застройщика составляет <данные изъяты> условных единиц.

По иску дольщиков, в том числе Жилиной И.Ю. решением Московского районного суда г. Калининграда от 20.05.2010 по делу № 2-174/2010 за Жилиной И.Ю. признано право собственности на долю в праве в размере <данные изъяты>, соответствующую двухкомнатной квартире № общей площадью <данные изъяты> кв.м, на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда в объекте незавершенном строительством <данные изъяты> жилом доме со встроенными административными помещениями, расположенном на земельном участке с кадастровым № из земель населенных пунктов по <адрес>. При этом, решением суда установлено, что последняя свои обязательства по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ исполнила в полном объеме. Решение вступило в законную силу 06.06.2010.

На основании вышеуказанного решения за ответчиком в ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право в общей долевой собственности в размере <данные изъяты> доли в объекте незавершенном строительством.

Вышеуказанным решением Московского районного суда г. Калининграда от 20 мая 2010 года по делу № 2-174/2010, установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ строительство указанного многоквартирного жилого дома прекращено и очевидно, что в установленный договором срок дом не будет сдан в эксплуатацию, а объект долевого строительства не будет передан участникам долевого строительства. Определением Арбитражного суда Калининградской области от 18.01.2010 в отношении ООО «Балтик-Сити» введена процедура банкротства – внешнее управление сроком на <данные изъяты> месяцев, утвержден внешний управляющий. Также указанным решением установлено, что внесенные участниками долевого строительства денежные средства соответствуют той степени готовности, которая существует в настоящий момент, достройку дома в дальнейшем участники долевого строительства вознамерились осуществить самостоятельно, за свой счет (т.е. <данные изъяты>% готовности здания соответствовало вложенным участниками долевого строительства денежным средствам в размере 150 877 639,88 рублей).

В ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании дольщиков, была выбрана рабочая группа (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) для взаимодействия с Правительственной комиссией, Министерством строительства и Администрацией г.Калининграда. Руководителем рабочей группы был выбран ФИО2, участник долевого строительства с ДД.ММ.ГГГГ, впоследствии и принявший на себя руководство ООО «Балтик-Сити». Рабочая группа осуществляла поиск решений, реализация которых позволила бы достроить дом. Руководителю рабочей группы ФИО3 дольщики делегировали полномочия представлять их интересы и принимать решения от их имени в вопросах, касающихся достройки дома. Так же и ответчик в ДД.ММ.ГГГГ поддержала все решения, которые помогли бы сдвинуть ситуацию с достройкой дома в положительную строну.

Согласно протоколу № общего собрания участников долевого строительства в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ на собрании присутствовали <данные изъяты> участника. Было принято решение о продолжении строительства жилого дома, а также утверждении размера доплаты для участников долевого строительства в сумме 5000 рублей за <данные изъяты> кв.м доли в строительстве жилого дома. Копии решения общего собрания дольщиков ДД.ММ.ГГГГ о доплате 3 000 рублей за квадратный метр строящихся помещений, на который истец ссылается в иске, в материалы дела не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком на основании Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был заключен договор участия в долевом строительстве, прошедший государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18-22).

По условиям названного договора, застройщик обязуется построить на земельном участке по адресу: <адрес> многоквартирный жилой дом и ввести его в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Объектом долевого строительства является квартира № (строительный номер), состоящая из двух комнат общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенная на <данные изъяты> этаже многоквартирного жилого дома.

Договором определена стоимость объекта долевого строительства в размере 1 972 258,75 рублей, при этом указано, что участником долевого строительства часть суммы оплачена до заключения настоящего договора в размере 1 560 236,82 рублей. В соответствии с п.2.3 договора оставшаяся часть суммы по договору в размере 412 021,93 рублей подлежит оплате застройщику после окончания строительства в день подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Решением Московского районного суда г.Калининграда от 23.05.2016 № 2-1021/2016 с ООО «Балтик-Сити» в пользу Жилиной И.Ю. взыскана неустойка в размере 300 000 руб. за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

По заявлениям ООО «Балтик-Сити» определениями Московского районного суда г.Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ обществу предоставлялась отсрочка исполнения решения суда вплоть до ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешение на ввод в эксплуатацию вышеназванного многоквартирного дома выдано 27.12.2022 № 39-15-298-2022.

Согласно части 2 статьи 61 ГК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

Вступившим с законную силу решением Московского районного суда г.Калининграда от 29.06.2023 № 2-1443/2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 01.11.2023, за Жилиной И.Ю. признано право собственности на квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> подъезда по адресу: <адрес>.

Этим же решением установлено исполнение Жилиной И.Ю. своих обязательств по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, в том числе с учетом положений ст.410 ГК РФ путем зачета встречных требований на сумму 300 000 руб., оставшаяся денежная сумма в размере 112 021,93 рубля перечислена на счет ООО «Балтик-Сити» ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установив, что ответчик свои обязательства по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «Балтик-Сити» исполнила в полном объеме, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводам суда первой инстанции, поскольку они основаны на совокупности исследованных судом доказательств, при правильном применении норм материального права.

Как правильно указал суд первой инстанции, ООО «Балтик-Сити», будучи обществом с ограниченной ответственностью исполняло взятые на себя обязанности по постройке дома в рамках обязательств, основанных на положениях Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», неся при этом предпринимательский риск возникновения возможных убытков от такой деятельности, в связи с чем довод истца о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика потраченных им денежных средств в качестве неосновательного обогащения обоснованно признан судом несостоятельным.

Как следует из материалов дела, ООО «Балтик-Сити» заключало договоры об инвестиционной деятельности с иными лицами, предметом которых являлось участие в финансировании строительства подземной автостоянки и административного здания, пристроенных к вышеуказанному МКД, размер внесенных инвестиционных взносов составил 90 989 866 рублей и 50 000 000 рублей, что установлено вступившими в законную силу решениями арбитражных судов Калининградской области от 03.08.2022 и от 23.08.2022.

Согласно абзацу первому статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 указанного кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данных кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 4 статьи 421 названного кодекса предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Статьёй 424 данного кодекса предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2).

Таким образом, возможность увеличения цены сделки и дополнительного взыскания сумм с покупателя допускается только в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора либо предусмотрена нормативными правовыми актами.

Учитывая исполнение Жилиной И.Ю. обязательств по договору участия в долевом строительстве путём внесения платы в полном объёме, а также отсутствие заключенных между сторонами дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве соглашений, предусматривающих изменение стоимости объекта долевого строительства (квартиры), дополнительное взыскание денежных сумм с участника долевого строительства, как правильно указал суд первой инстанции, противоречит вышеприведенным нормам материального права.

Давая оценку доводам истца о наличии у ответчика обязанности по возмещению истцу понесенных расходов по строительству дома со ссылкой на положения ст.210, 249 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ и решения общего собрания дольщиков, суд обоснованно с ними не согласился и исходил из того, что решения общих собраний дольщиков сами по себе не порождают возникновение каких-либо обязательств у участников долевого строительства перед застройщиком.

Правомерно учтено судом и то, что жилищно-строительный кооператив для завершения строительства МКД не создавался, в связи с чем решения собраний участников долевого строительства не имеют юридических последствий для правоотношений, возникших между участником долевого строительства Жилиной И.Ю. и застройщиком ООО «Балтик-сити» на основании договора участия в долевом строительстве участия, заключенного между этими лицами.

Более того, на общем собрании участников долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ было принято решение об утверждении дополнительного соглашения с общей суммой взноса в размере 8000 рублей, что следует из содержания протокола № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, обязанность по внесению дополнительного взноса могла возникнуть у Жилиной И.Ю. только в случае заключения дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, однако такое соглашение между сторонами не заключалось, с требованием о понуждении к заключению такого соглашения в судебном порядке истец до момента сдачи дома в эксплуатацию не обращался.

ООО «Балтик-Сити», будучи застройщиком в силу действующего правового регулирования, обязан был построить и передать участнику долевого строительства объект на условиях, согласованных в тексте подписанного сторонами договора долевого участия в предусмотренном законом порядке.

Ссылка истца на злоупотребление ответчиком правом, выразившемся в обращении в суд с требованиями о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, как правильно указал суд первой инстанции, правового значения для разрешения настоящего спора, не имеет.

Обоснованно учтено судом и то, что на участника долевого строительства, добросовестно исполнившего свои обязательства по оплате договора, не могут быть возложены негативные последствия недобросовестного поведения руководства застройщика, введение в отношении застройщика процедур банкротства, увеличения цен на строительные материалы, увеличения проектной стоимости строительства, необходимости привлечения заемных денежных средств для строительства дома и тому подобные обстоятельства.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 21 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.04.2024.

Председательствующий:

Судьи: