Решение от 15.02.2021 по делу № 33-394/2021 (33-21350/2020;) от 20.08.2020

Судья: Лебедев Д.И. Дело <данные изъяты>

                        УИД <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Красногорск,

Московская область                    15 февраля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Конатыгиной Ю.А.,

судей Капралова В.С., Рубцовой Н.А,

при помощнике судьи Ирхиной М.В.,

гражданское дело <данные изъяты> по иску Врублевской О. В. и Врублевского А. М. к Администрации городского округа Балашиха и ООО «ФЛИНКБАУ» об обязании произвести выкуп недвижимого имущества и установлении выкупной стоимости,

по апелляционным жалобам администрации городского округа Балашиха Московской области, ООО «ФЛИНКБАУ» на решение Балашихинского городского суда Московской области от 29 ноября 2018 года,

заслушав доклад судьи Конатыгиной Ю.А.,

объяснения представителя ООО «ФЛИНКБАУ» - Востриковой Н.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Врублевского А.М., являющегося также представителем Врублевской О.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы,

установила:

    Истцы Врублевская О.В. и Врублевский А.М. обратились в суд с иском к администрации городского округа Балашиха Московской области и ООО «ФЛИНКБАУ» об обязании произвести выкуп недвижимого имущества и установлении выкупной стоимости.

    Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками 21/100 долей (по 21/200 каждый) в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, занимают в этом жилом помещении отдельную комнату. Совместно с ними проживают трое их несовершеннолетних детей: ФИО1, 2001 года рождения, ФИО2, 2006 года рождения и ФИО3, 2014 года рождения.

    Согласно ответов на их обращения из Администрации городского округа Балашиха и прокуратуры истцам стало известно, что многоквартирный жилой дом, где находится принадлежащая им квартира, числится в списках ветхого жилого фонда городского округа, планируемого к расселению в рамках реализации инвестиционного контракта <данные изъяты> от <данные изъяты>, а также в соответствии с утвержденным проектом планировки территории микрорайона 28 г. Балашиха Московской области. Застройщиком является ООО «ФЛИНКБАУ».

    Администрацией городского округа Балашиха было вынесено постановление от <данные изъяты> <данные изъяты> «Об изъятии у граждан жилых помещений», в том числе квартиры, принадлежащей истцам.

    01.06.2017 года истцы получили уведомления, из которых следует, что Администрация городского округа Балашиха уведомляет их о том, что принято решение об изъятии жилого помещения в виде принадлежащих им долей в праве собственности на основании указанного выше постановления путем выкупа по трехстороннему соглашению, заключаемому между ними (в отдельности), администрацией городского округа Балашиха и ООО «ФЛИНКБАУ».

    К уведомлению приложены экземпляры проекта Соглашения об изъятии недвижимости с указанием размера денежного возмещения за жилое помещение, который определен якобы в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и составляет 398 000 рублей за 21/200 долей в праве собственности, соответственно размер возмещения составит 796 000 рублей. Согласно проекту Соглашения денежные средства выплачиваются Инвестором-Застройщиком, то есть ООО «ФЛИНКБАУ».

Истцы считают действия ответчиков по определению размера возмещения за жилое помещение незаконными, нарушающими их права. Просили суд с учетом уточненных требований:

- обязать ответчиков изъять у Врублевского А. М., принадлежащие ему 21/200 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>, путем выкупа по цене равной 1 207 000 рублей;

- обязать ответчиков изъять у Врублевской О. В., принадлежащей ей 21/200 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>, путем выкупа по цене равной 1 207 000 рублей.

    Кроме того, истцами предъявлено требование о взыскании с ответчиков солидарно в пользу Врублевской О. В. расходов по оплате услуг представителя в размере 100 000 рублей и взыскании с ответчиков солидарно в пользу Врублевского А. М. 150 000 рублей, составляющих расходы по оплате судебной экспертизы.

В судебном заседании предъявленный иск с учетом уточненных требований был поддержан.

Представители ответчиков - Администрации городского округа Балашиха, ООО «ФЛИНКБАУ» исковые требования не признали, представили письменные возражения.

Решением Балашихинского городского суда Московской области от 27 ноября 2017 года исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

В связи с несогласием с постановленным решением, представителями администрации городского округа Балашиха Московской области и ООО «ФЛИНКБАУ» поданы апелляционные жалобы, в которых они просили постановленное по делу решение отменить, как незаконное и необоснованное.

Апелляционным определением Московского областного суда от 09 апреля 2018 года решение Балашихинского городского суда от <данные изъяты> было изменено, резолютивная часть решения была изложена в иной редакции, на администрацию городского округа Балашиха Московской области и ООО «ФЛИНКБАУ» была возложена обязанность заключить договор с каждым из истцов и выкупить принадлежащие им доли в праве собственности на квартиру по цене 982000 рублей.

Постановлением Президиума Московского областного суда от 10 октября 2018 года решение Балашихинского городского суда от 27 ноября 2017 года и апелляционное определение Московского областного суда от 09 апреля 2018 года были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Балашихинского городского суда от 29 ноября 2018 года исковые требования Врублевского А.М. и Врублевской О.В. удовлетворены частично, на администрацию городского округа Балашиха Московской области и ООО «ФЛИНКБАУ» была возложена обязанность заключить договор с каждым из истцов и выкупить принадлежащие им доли в праве собственности на квартиру по цене с Врублевского А.М. - 779700 руб. и с Врублевской О.В. - 779700 руб.

Постановленное по делу решение обжаловано представителями администрации городского округа Балашиха Московской области и ООО «ФЛИНКБАУ», которыми в апелляционных жалобах указывается на незаконность и необоснованность постановленного по делу решения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 декабря 2019 года решение суда первой инстанции изменено, указана стоимость выкупа 21/200 долей в сумме 637 393,63 руб. Решение дополнено указанием о прекращении права долевой собственности Врублевской О.В. и Врублевского А.М. на жилое помещение. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 5 августа 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 декабря 2019 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Московский областной суд.

Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судебная коллегия находит, что имеются основания для частичной отмены и изменения решения суда.

Судом установлено, что истцам принадлежит по 21/200 каждому в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.

Администрацией городского округа Балашиха было вынесено постановление от <данные изъяты> <данные изъяты> «Об изъятии у граждан жилых помещений, расположенных в домах <данные изъяты>а, <данные изъяты>, <данные изъяты> по <данные изъяты>у и <данные изъяты>, принадлежащих им на праве собственности».

Граждан, проживающих в <данные изъяты>у, планировалось переселить во вновь построенный ООО «ФЛИНКБАУ» многоквартирный жилой дом корпус 4 в микрорайоне 28, которому присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>.

Истцы получили уведомления, датированные 01.06.2017 года, из которых следует, что Администрация городского округа Балашиха уведомляет их о том, что принято решение об изъятии жилого помещения в виде принадлежащих им долей в праве собственности на основании указанного выше постановления путем выкупа по трехстороннему соглашению, заключаемому между ними (в отдельности), администрацией городского округа Балашиха и ООО «ФЛИНКБАУ».

Вместе с уведомлениями направлены были истцам проекты Соглашений об изъятии недвижимости, которое им предложено подписать и направить в Администрацию городского округа. В проекте Соглашения указан размер возмещения за жилое помещение, который определен в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и составляет за каждую из 21/200 долей в праве собственности по 398 000 рублей. Согласно проекту Соглашения денежные средства выплачиваются Инвестором-Застройщиком, то есть ООО «ФЛИНКБАУ».

Судом первой инстанции было назначено проведение судебной экспертизы ООО «НормаВэст», согласно заключению которого рыночная выкупная стоимость 21/200 доли трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, с учетом долей в праве в собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельного участка под многоквартирным домом, а также с учетом рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома, стоимости переезда и стоимости услуг риэлтора, который подбирает новое (альтернативное) жилое помещение, а также занимается оформлением документов и получение права собственности на жилое помещение на дату 26 ноября 2015 г., округленно составила: 1 002 000рублей, а на 22 ноября 2018 года округленно составила 820 000 рублей.

Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 15, 209 ГК РФ, ст. ст. 30, 32, 36 ЖК РФ, исходил из того, что истцы вправе обратиться с требованиями об изъятии у них аварийного жилого помещения по рыночной цене, за исключением стоимости услуг риэлтора.

Представителем ООО «ФЛИНКБАУ» в суде апелляционной инстанции было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы в связи с недостоверностью и противоречивостью в выводах эксперта ООО «НормаВэст» - Пашкова И.А. Ходатайство было удовлетворено проведение экспертизы было поручено АНО «Центр судебных экспертиз «Правое дело».

Согласно заключению АНО «Центр судебных экспертиз «Правое дело» <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная выкупная стоимость 21/200 доли в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, исходя из долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом стоимости земельного участка выделенного под многоквартирным домом, а также с учетом рыночной величины компенсаций за не произведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома, стоимости переезда и стоимости услуг риэлтора, который подбирает новое (альтернативное) жилое помещение, а также занимается оформлением документов и получением права собственности на жилое помещение на момент проведения исследования, с учетом округления составляет: 637 393руб. 63 коп.

    При новом рассмотрении дела, в связи с отменой апелляционного определения от <данные изъяты>, по ходатайству истцов судебной коллегией назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр судебных экспертиз «Правое дело», ранее проводившего оценку спорного жилого помещения.

Согласно заключению АНО «Центр судебных экспертиз «Правое дело» <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная выкупная стоимость 21/200 доли в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, исходя из долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом стоимости земельного участка выделенного под многоквартирным домом, а также с учетом рыночной величины компенсаций за не произведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома, стоимости переезда и стоимости услуг риэлтора, который подбирает новое (альтернативное) жилое помещение, а также занимается оформлением документов и получением права собственности на жилое помещение на момент проведения исследования, с учетом округления составляет: 679 462 руб. 44 коп.

Заключение экспертов оценивается судебной коллегией с учетом положений, установленных Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценивая заключения экспертов, ООО «НормаВэст» - Пашкова И.А. и экспертизы, проведенной АНО «Центр судебных экспертиз «Правое дело» <данные изъяты> от <данные изъяты> (эксперт Абрашкин В.А.), судебная коллегия считает, что заключение, составленное АНО «Центр судебных экспертиз «Правое дело» проведено более качественно. В исследовательской части экспертом Абрашкиным В.А. освещены все аспекты проводимых исследований.

Доводы стороны истцов о своем несогласии с заключением судебной экспертизы АНО «Центр судебных экспертиз «Правое дело» <данные изъяты> от <данные изъяты>, проведенной в рамках настоящего дела, направлены на оспаривание результатов судебной экспертизы, однако каких-либо бесспорных доказательств проведения судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность ее результатов, не представлено.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ. Таким образом, заключения судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Судебная коллегия считает, что заключение судебной экспертизы АНО «Центр судебных экспертиз «Правое дело» <данные изъяты> от <данные изъяты> составлено экспертом, имеющим необходимый стаж работы; заключение является полным, научно обоснованным, подтвержденным материалами дела; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; не доверять заключению у судебной коллегии оснований не имеется.

Таким образом, судебная коллегия принимает заключение АНО «Центр судебных экспертиз «Правое дело» <данные изъяты> от <данные изъяты> за основу при вынесении апелляционного определения.

    По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Судебная коллегия считает, что соглашение о стоимости изымаемого помещения не соответствует требованиям обоснованности и соразмерности, поскольку установленная соглашением сумма выкупной стоимости значительно занижена и не соответствует действительной.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об установлении выкупной стоимости 21/200 доли в праве общей долевой собственности трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> размере - 679 472 рубля 44 копейки, в связи с чем, решение суда подлежит изменению в указанной части.

    Согласно пп. "л" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" резолютивная часть решения об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставления другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Поскольку судом определяется выкупная стоимость спорного имущества, в соответствии с подпунктом «л» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», то решение суда о выкупе жилого помещения, должно содержать вывод о прекращении права собственности за истцами.

    В указанной части решение суд подлежит дополнению указанием на прекращение права собственности истцов на доли в спорном жилом помещении.

    Возлагая на ответчиков обязанность произвести выкуп принадлежащего истцу имущества по цене, определенной в заключении оценочной экспертизы, суд исходил из наличия постановления органа местного самоуправления и трехстороннего соглашения, в соответствии с которым, ответчик ООО "ФЛИНКБАУ" также принял на себя обязанность по выплате собственнику изымаемого имущества стоимости этого имущества.

    Судебная коллегия соглашается с выводами суда в части возложения на Администрацию городского округа <данные изъяты> обязанности по изъятию и по выплате истцам в счет возмещения стоимости изымаемого имущества денежных сумм в вышеуказанном размере в связи со следующим.

    Исходя из положений части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

    В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

    Таким образом, законодатель возложил обязанность по выкупу изымаемого жилого помещения на орган местного самоуправления.

    Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между <данные изъяты> и ОАО «Жилищная ассоциация «Раменье» (инвестором-застройщиком) был заключен инвестиционный контракт <данные изъяты>, в соответствии с условиями которого, предметом контракта явилось проектирование и строительство жилого микрорайона 28 в <данные изъяты>, Администрация обязалась, в том числе, обеспечить выселение жителей из жилищного фонда, подлежащего сносу, в соответствии с планом развития микрорайона. Инвестор-застройщик принял на себя обязательства осуществить финансирование 95 % стоимости работ по разработке проекта путем инвестирования собственных и привлеченных средств, обеспечить ввод объекта в эксплуатацию.

    С учетом соглашения к указанному контракту <данные изъяты> от <данные изъяты>, инвестором по инвестиционному контракту <данные изъяты> стало выступать ООО «ФЛИНКБАУ».

Согласно дополнительному соглашению <данные изъяты> к инвестиционному контракту ОАО «Жилищная ассоциация «Раменье» уступило свои права и обязанности по контракту ЗАО «МегаполисСтрой», которое в свою очередь на основании соглашения №<данные изъяты> от <данные изъяты> к дополнительному соглашению <данные изъяты> уступило права и обязанности инвестора ООО «ФЛИНКБАУ».

Как указывает апеллянт, указанными соглашениями не предусмотрена обязанность ООО «ФЛИНКБАУ» по выкупу принадлежащих истцам долей жилого помещения.

Указанные выше инвестиционный контракт, а также заключенные в последующем соглашения подобной обязанности ООО «ФЛИНКБАУ» не содержат.

При этом как указывает апеллянт, имеющееся в деле трехстороннее соглашение, согласно содержанию которого жилое помещение подлежит изъятию администрацией у собственника путем выкупа за счет средств инвестора-застройщика в связи с изъятием соответствующего земельного участка, не является основанием для возложения обязанности по выкупу на ООО «ФЛИНКБАУ», поскольку оно не было подписано истцами. Более того размер возмещения, указанный в соглашении, является отличным от того, который определен по результатам судебной экспертизы и принят судом.

    С выводами суда в части возложения обязанности по выкупу принадлежащего истцу имущества на ООО «ФЛИНКБАУ», судебная коллегия согласиться не может в связи со следующим.

    Инвестиционные обязательства ООО «ФЛИНКБАУ» указаны в Инвестиционном контракте <данные изъяты> ид от <данные изъяты>, заключенному между Администрацией г.о.Балашиха и ООО «ФЛИНКБАУ», которые представляют собой гражданско-правовые отношения между Администрацией г.о.Балашиха и ООО «ФЛИНКБАУ». Истцы не являются стороной Инвестиционного контракта. В Инвестиционном контракте нет обязанности по выкупу у истцов помещений. Правовых оснований для понуждения ООО «ФЛИНКБАУ» заключить трехстороннее соглашение по выкупу жилой площади по цене, на которую ООО «ФЛИНКБАУ» не давало согласия, не имеется.

    Соответственно, не имеется и каких-либо оснований для понуждения данного ответчика удовлетворить исковые требования истцов.

В указанной части решение суда подлежит отмене, с принятием нового решение об отказе в удовлетворении исковых требований Врублевских к ООО «ФЛИНКБАУ» об обязании произвести выкуп недвижимого имущества и установлении выкупной стоимости, исключить также указание из резолютивной части решения на трехстороннее соглашение, заключенное между Врублевской О.В. и Врублевским А.М., ООО «ФЛИНКБАУ», Администрацией городского округа Балашиха Московской области.

     Возложение же судом на Администрацию городского округа Балашиха Московской области обязанности по изъятию и выкупу принадлежащего истцу имущества при таких обстоятельствах, соответствует положениям ст. 32 ЖК РФ.

    Доводы Администрации городского округа Балашиха Московской области, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда о включении стоимость выкупаемой доли земельного участка и об отсутствии оснований для обращения в суд, направлены на необоснованную переоценку выводов суда, с которыми судебная коллегия соглашается, и не могут служить основанием для отмены решения в части удовлетворения заявленных требований истцов к данному ответчику.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 29 ░░░░░░ 2018 ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ «░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ – ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ «░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░ «░░░░░░░░», ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 29 ░░░░░░ 2018 ░░░░ ░░░░░░░░. ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 21/200 ░░░░░ ░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░ 679 472 ░░░░░ 44 ░░░░░░░.

    ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░░ ░░░░░░>.

    ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 29 ░░░░░░ 2018 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░