Решение по делу № 2-899/2024 (2-7593/2023;) от 14.11.2023

Дело № 2-899/2024

УИД 53RS0022-01-2023-009142-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 августа 2024 года г. Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Гунёвой Ю.С.,

при секретаре судебного заседания Мальковой О.С.,

с участием представителей истца Васягиной М.М., Закареишвили Е.Ю., Ёлкина Д.А., Макаровой А.З., представителя ответчика Шевцовой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению товарищества собственников жилья «Щитная 11/13» к Михеевой О.В. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Товарищество собственников жилья «Щитная 11/13» (далее по тексту ТСЖ или Товарищество) обратилось в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Михеевой О.В. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование иска указано, что 8 сентября 2016 года между Анисимовым А.В., действующим в интересах собственников многоквартирного дома 11/13 по улице Щитной в Великом Новгороде, и Морозовым С.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1695 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 49 лет. Условия договора предполагали альтернативный способ внесения платы за аренду земельного участка, который фактически заключался в выполнении капитального ремонта кровли и фасада названного многоквартирного дома. Однако работы по ремонту были выполнены некачественно. На основании дополнительного соглашения от 1 февраля 2018 года установлена ежеквартальная плата за аренду земельного участка. 28 августа 2020 года Морозов С.В. передал права и обязанности по договору аренды Михеевой О.В. Вместе с тем новый арендатор земельным участком не пользуется, арендную плату не вносит. Направленное в адрес Михеевой О.В. уведомление о расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате осталось без удовлетворения. На основании изложенного Товарищество просит суд расторгнуть договор аренды и взыскать с Михеевой О.В. задолженность по арендной плате за период с 28 августа 2020 года по 20 августа 2024 года в размере 84 273 рублей 67 копеек.

В судебном заседании представители истца Васягина М.М., Закареишвили Е.Ю., Ёлкин Д.А., Макарова А.З. исковые требования поддержали в полном объеме, представитель ответчика Шевцова Л.В. с иском не согласилась, полагая его незаконным и необоснованным.

На основании положений ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Анисимова А.В. и Морозова С.В., которые надлежащим образом извещались о судебном заседании.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу ст. 42 ЗК РФ арендаторы обязаны своевременно производить платежи за землю.

Судом из письменных материалов дела, объяснений сторон и показаний свидетелей Иванова Д.В. и Крылова А.В. установлено следующее.

19 марта 2015 года на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1695 кв.м, по адресу: <адрес>: категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный дом; земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

30 июня 2015 года состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 11/13 по улице Щитной в Великом Новгороде, на котором приняты решения о необходимости проведения капитального ремонта фасада и кровли многоквартирного дома, а также о заключении с ООО «Автор» договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для строительства сблокированного секционного двухэтажного дома с условием возможности выполнения арендатором работ по капитальном ремонту в качестве арендной платы. На этом же собрании Анисимов А.В. наделен полномочиями от лица собственников многоквартирного дома на подписание, заключение, внесение изменений и дополнений, расторжение и регистрацию в установленном порядке договора подряда на капитальный ремонт фасада и кровли и договора аренды земельного участка.

1 июля 2015 года между Анисимовым А.В. и ООО «Автор» заключен договор подряда, по условиям которого ООО «Автор» обязалось выполнить работы по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома по адресу: город Великий Новгород, улица Щитная, дом 11/13, а заказчик обязался уплатить обусловленную договором цену либо предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 1695 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно акту от 10 ноября 2015 года Морозов С.В. передал ООО «Автор» денежные средства в размере 4 575 410 рублей в счет оплаты за выполненные работы по договору подряда на капитальный ремонт дома по адресу: город <адрес>

На общем собрании 7 сентября 2016 года собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> принято решение заключить договор аренды части придомовой территории площадью 1695 кв.м, имеющей адресные ориентиры: город Великий Новгород, <адрес>, кадастровый номер №, с наделениями собственника квартиры № 22 Анисимова А.В. полномочиями от лица собственников на подписание, заключение, внесение изменений и дополнений, расторжение и регистрацию в установленном законом порядке договора аренды земельного участка с Морозовым С.В.

8 сентября 2016 года между Анисимовым А.В., действующим в интересах многоквартирного дома, и Морозовым С.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1695 кв.м, расположенного по адресу: город <адрес>, сроком на 49 лет.

Пунктами 3.1 и 3.4 договора установлено, что общий размер арендной платы за весь период действия договора составляет 4 575 410 рублей и изменению не подлежит.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата начисляется со дня подписания договора и составляет 23 343 рубля 93 копейки в квартал и вносится ежеквартально равными частями не позднее пятого числа первого месяца каждого квартала.

При этом стороны договорились, что в соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть уплачена (зачтена) иным способом (пункт 3.3).

Названный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке с внесением в ЕГРН соответствующих сведений.

ДД.ММ.ГГГГ между Анисимовым А.В. и Морозовым С.В. заключено соглашение, согласно которому зачтена в счет арендных платежей оплата подрядчику Морозовым С.В. за работы, выполненные по договору подряда на капитальный ремонт дома <адрес> февраля 2018 года между Анисимовым А.В. и Морозовым С.В. заключено дополнительное соглашение, которым пункты 3.1 и 3.4 договора исключены, пункт 3.2 изложен в следующей редакции: «Арендная плата начисляется со дня подписания договора и рассчитывается исходя из актуальной кадастровой стоимости арендуемого земельного участка по формуле Ап=Кс*0,126%, где Ап – размер арендной платы в квартал, Кс – величина кадастровой стоимости. Арендная плата на день заключения договора составляет 23 340 рубля 74 копейки (18524*0,126%) в квартал и вносится ежеквартально равными частями не позднее пятого числа первого месяца каждого квартала».

28 августа 2020 года между Морозовым С.В. и Михеевой О.В. заключено соглашение, в соответствии с которым Морозов С.В. передал Михеевой О.В. все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 8 сентября 2016 года.

Право аренды Михеевой О.В. зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В ходе судебного разбирательства установлено, что арендуемый земельный участок огорожен забором, какой-либо деятельности, в том числе строительной, на нем не ведется.

Возражая против заявленных Товариществом требований, представитель ответчика Шевцова Л.В. ссылалась на отсутствие у Михеевой О.В. задолженности по арендной плате, поскольку согласно расписке от 28 августа 2020 года Михеева О.В. передала Морозову С.В. денежные средства в размере 4 200 000 рублей в качестве оплаты по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Вместе с тем приведенные доводы суд находит несостоятельными, поскольку соглашением от 1 февраля 2018 года стороны изменили условия о порядке, размере и сроках внесения арендной платы, установив ежеквартальную арендную плату в денежной сумме исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, переданная Михеевой О.В. по расписке денежная сумма поименована как плата по соглашению о передаче прав и обязанностей, а не как арендная плата за пользование земельным участком.

При таких обстоятельствах суд считает обоснованными требования Товарищества о взыскании с Михеевой О.В. задолженности по арендной плате за период с 28 августа 2020 года по 20 августа 2024 года. Расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка в соответствующие периоды, судом проверен и признается арифметически верным.

Основано на законе и подлежит удовлетворению также требование Товарищества о расторжении с Михеевой О.В. договора аренды земельного участка по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, 17 октября 2023 года Товарищество направило в адрес Михеевой О.В. уведомление о расторжении договора аренды и необходимости оплаты задолженности по арендной плате, которое получено ответчиком 24 октября 2023 года.

Поскольку в судебном заседании установлен факт неуплаты Михеевой О.В. арендных платежей более двух раз подряд, суд приходит к выводу о том, что со стороны ответчика как арендатора допущено существенное нарушение условий договора аренды, что является основанием для расторжения данного договора.

Доводы представителя ответчика об отсутствии у истца полномочий на обращение в суд с заявленными требованиями суд отклоняет по следующим основаниям.

В соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес>, состоявшегося 10 февраля 2020 года, избран способ управления многоквартирным домом и создано товарищество собственников жилья «Щитная 11/13».

1 июля 2022 года общим собранием собственников помещений принято решение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 8 сентября 2016 года. На этом же собрании принято решение о прекращении полномочий Анисимова А.В., предоставленных ему на основании протоколов общего собрания от 30 июня 2015 года и 7 сентября 2016 года в рамках правоотношений по аренде земельного участка.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес>, состоявшегося 24 декабря 2022 года, и решения заседания правления ТСЖ от 24 декабря 2022 года Закареишвили Е.Ю. избрана председателем правления Товарищества.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, Товарищество в лице председателя правления Закареишвили Е.Ю. правомерно обратилось за защитой своих прав в судебном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования товарищества собственников жилья «Щитная 11/13» удовлетворить.

Расторгнуть заключенный 8 сентября 2016 года договор аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>

Взыскать с Михеевой О.В. (паспорт серии №) в пользу товарищества собственников жилья «Щитная 11/13» (ИНН №) задолженность по арендной плате в размере 84 273 рублей 67 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 2728 рублей 21 копейки.

Возвратить товариществу собственников жилья «Щитная 11/13» из местного бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 9505 рублей 79 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

Председательствующий Ю.С. Гунёва

Мотивированное решение составлено 17 сентября 2024 года.