Решение по делу № 33-8673/2023 от 28.08.2023

Судья: Романина М.В. Дело № 33-8673/2023 (2-2803/2022)

Докладчик: Пастухов С.А. УИД 42RS0032-01-2020-001962-67

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 октября 2023 г. г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

в составе председательствующего: Хомутовой И.В.,

судей: Пастухова С.А., Лемзы А.А.,

при секретаре: Крюковой Е.В.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Пастухова С.А.

гражданское дело по апелляционным жалобам Эминова Фаига Башар оглы, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях на решение Заводского районного суда г. Кемерово от 18 ноября 2022 г.

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях к Эминову Фаигу Башару оглы о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

встречному иску Эминова Фаига Башара оглы к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях о признании договоров аренды расторгнутыми,

УСТАНОВИЛА:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях обратилось в суд с иском Эминову Ф.Б.о., в котором с учетом неоднократного уточнения в судебном заседании требований просит расторгнуть: договор аренды № от 04.02.2019 нежилого помещения <адрес> площадью 230,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, договор аренды № от 04.02.2019 нежилого помещения <адрес>, площадью 243,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, договор аренды № от 04.02.2019 нежилого помещения <адрес>, площадью 140,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 в размере 14521,50 рублей, пени за период с 14.02.2020 по 31.03.2022 в размере 72883,41 рублей; задолженность по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 в размере 18528,80 рублей, пени за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 в размере 97952,52 рублей; задолженность по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 в размере 12048,60 рублей, пени за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 в размере 63694,95 рублей.

Требования мотивирует тем, 04.02.2019 между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях и Эминовым Ф.Б.О. были заключены договоры аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности №, № и № сроком до 03.02.2024. Согласно условиям данных договоров Эминов Ф.Б.О. обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в соответствии с условиями договоров. (п.2.2.5) Арендная плата вносится до 10 числа месяца, за который производится оплата в размере, установленном договорами (п.3.1, п.3.2).

В нарушение условий договоров аренды ответчик арендную плату и пеню не вносил, в связи с чем в его адрес были направлены претензии от 30.06.2020. До настоящего времени обязательства по оплате задолженности по арендной плате и пени ответчиком не исполнены.

Эминов Ф.Б.О. обратился со встречными исковыми заявлениями к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях, в котором просит признать договоры аренды №, № и № от 04.02.2019 расторгнутыми с даты по истечении 30 дней с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора, т.е. с 10 октября 2019 г.

Мотивируя встречные требования тем, что п. 2.2.20 указанных договоров аренды предусмотрено, что в случае намерения досрочно расторгнуть договор, арендатор обязуется известить об этом Территориальное управление не менее чем за 30 дней.

Он 09.09.2019 направлял в адрес истца уведомление о расторжении спорных договоров аренды посредством электронной почты.

Таким образом, заключая договор аренды, стороны согласовали, что безмотивный внесудебный отказ арендатора от исполнения договора возможен при условии заблаговременного (за 30 дней) письменного уведомления об этом арендодателя.

Следовательно, при изложенных обстоятельствах момент прекращения договора при отказе арендатора от исполнения договора должен определяться содержанием соответствующего уведомления, направляемого арендатором, с учетом предусмотренного договором тридцатидневного срока. До истечения этого срока договор аренды продолжает действовать и должен исполняться сторонами.

С прекращением договора аренды (то есть через тридцать дней после получения уведомления об отказе арендатора от исполнения договора) у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы, а у арендодателя возникает обязанность принять помещение. После направления уведомления ответчик освободил помещение, ожидая от истца соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи, что требовалось для внесения сведений в регистрирующие органы. Уклонение истца от такой приемки не свидетельствует о допущенной арендатором просрочке в возврате помещений и, следовательно, о наличии оснований для взыскания с арендатора арендной платы за соответствующий период.

Представитель истца - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях, ответчик Эминов Ф.Б.о., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Отдела надзорной деятельности и профилактической работы г. Прокопьевска, г. Киселевска и Прокопьевского района ГУ МЧС России по Кемеровской области в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика (истца) Эминова Ф.Б.О. – Шнайдер Н.В. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, на удовлетворении встречных исковых требований настаивала.

Решением Заводского районного суда г. Кемерово от 18 ноября 2022 года постановлено:

Исковые требования Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях к Эминову Фаигу Башару оглы о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды № от 04.02.2019 нежилого помещения <адрес>, площадью 230,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Расторгнуть договор аренды № от 04.02.2019 нежилого помещения <адрес> площадью 243,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Расторгнуть договор аренды № от 04.02.2019 нежилого помещения <адрес>, площадью 140,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с Эминова Фаига Башара оглы (паспорт <данные изъяты>) в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (ИНН 4205199592):

- задолженность по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 в размере 14521,50 рублей, пени за период с 14.04.2020 по 31.03.2022 в размере 3000,00 рублей;

- задолженность по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 в размере 18528,80 рублей, пени за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 в размере 5500,00 рублей;

- задолженность по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 в размере 12048,60 рублей, пени за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 в размере 3500,00 рублей.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Эминова Фаига Башар оглы к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях о признании договоров аренды нежилых помещений № от 04.02.2019, № от 04.02.2019, № от 04.02.2019 расторгнутыми отказать.

Взыскать с Эминова Фаига Башар оглы в доход местного бюджета госпошлину в размере 2812,97 рублей».

В апелляционной жалобе представитель Эминов Фаиг Башар оглы - Шнайдер Н.В. просит решение суда отменить.

Указывает, что стороной ответчика предоставлены доказательства надлежащего уведомления Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях о намерении расторжения спорных договоров аренды, что подтверждено протоколом осмотра нотариусом электронной переписки ответчика-истца. Заявления Эминова Ф.Б.о от 02.12.2019 года и от 19.01.2021 года с просьбой о переоценке арендной платы были направлены на электронную почту арендодателя, - <данные изъяты>, приняты и зарегистрированы истцом в установленном порядке, а уведомления о расторжении договора – нет, однако судом данные обстоятельства не учтены.

Также в материалы дела представлены доказательства, что арендодатель уклонился от получения уведомления о расторжении договора аренды по почте в связи с чем, уведомление было возвращено отправителю за истечением срока хранения. Указание в адресе получателя неверного индекса и сокращенного наименования арендодателя, по мнению апеллянта, не является препятствием для извещения органом почтовой связи получателя о поступившем в его адрес почтового отправления и не свидетельствует об отправлении корреспонденции по неправильному адресу.

В апелляционной жалобе представитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях – Павленко С.И. просит решение отменить в части взыскания неустойки, полагает чрезмерным снижение судом неустойки по ст. 333 ГК РФ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 14 марта 2023 г. постановлено:

Решение Заводского районного суда г.Кемерово от 18 ноября 2022 года отменить, апелляционную жалобу Эминова Фаига Башар оглы – удовлетворить.

Апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях оставить без удовлетворения.

Принять по делу новое решение.

Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях в удовлетворении требований к Эминову Фаигу Башару оглы о взыскании арендной платы, пени по договорам аренды недвижимого имущества №; №; № от 04.02.2019 отказать.

Встречные исковые требования Эминова Фаига Башара оглы к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях о признании договоров аренды недвижимого имущества №; №; № от 04.02.2019 расторгнутыми удовлетворить.

Признать договоры аренды № от 04.02.2019 нежилого помещения <адрес>, площадью 230,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

№ от 04.02.2019 нежилого помещения <адрес>, площадью 243,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

№ от 04.02.2019 нежилого помещения <адрес>, площадью 140,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> расторгнутым с 10 октября 2019 года.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 8 августа 2023 г. постановлено:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 14 марта 2023 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителя МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области - Павленко С.И., поддержавшую доводы своей апелляционной жалобы и просившую решение суда отменить, представителя Эминова Ф.Б.О. - Журавлева С.Г., поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы и просившего решение суда отменить, проверив законность и обоснованность решения суда, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.02.2019 между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях и Эминовым Ф.Б.О. был заключен договор № аренды недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 230,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение <адрес>. Объект передается в целях: административно-торговое.

Срок действия договора по 03.02.2024 (п.5.1) арендная плата установлена в размере 14521,50 руб., срок оплаты - до 10 числа месяца, за который производится оплата (п.3.1, п.3.2).

04.02.2019 между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях и Эминовым Ф.Б.О. был заключен договор № аренды недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 243,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение <адрес>.

Срок действия договора по 03.02.2024 (п.5.1) арендная плата установлена в размере 9264,40 руб., срок оплаты - до 10 числа месяца, за который производится оплата. (п.3.1, п.3.2).

04.02.2019 между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях и Эминовым Ф.Б.О. был заключен договор № аренды недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 140,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение <адрес>.

Срок действия договора по 03.02.2024 (п.5.1) арендная плата установлена в размере 6024,30 руб., срок оплаты - до 10 числа месяца, за который производится оплата (п.3.1, п.3.2).

МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области свои обязательства по договорам аренды №, № и № от 04.02.2019 исполнил надлежащим образом, передав во временное пользование Эминову Ф.Б.О. объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>., что подтверждается актами приема-передачи недвижимого имущества от 04.02.2019 по каждому помещению и не оспаривалось сторонами.

Согласно расчету задолженности, предоставленному МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области, Эминов Ф.Б.о. имеет задолженность по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 в размере 14521,50 руб. (пеня за период с 14.04.2020 по 31.03.2022 составляет 72883,41 руб.), задолженность по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 в размере 18528,80 руб. (пеня за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 составляет 97952,52 руб.), задолженность по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 в размере 12048,60 руб. (пеня за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 составляет 63694,95 руб.).

МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области требует досрочного расторжения указанных договоров и взыскания задолженности по арендной плате со штрафными санкциями в связи с нарушением обязательств арендатором Эминовым Ф.Б.о., который, возражая на предъявление указанных требований, предъявил встречный иск, требуя признания указанных договоров расторгнутыми с 10.10.2019, поскольку им арендодателю было направлено соответствующее уведомление на основании п. 2.2.20 указанных договоров 09.09.2019.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Разрешая иск МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области, суд первой инстанции, пришел к выводу о расторжении договоров аренды нежилых помещений №, №, № от 04.02.2019, взыскании с Эминова Ф.Б.о. задолженности по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 в размере 14521,50 руб., пени за период с 14.04.2020 по 31.03.2022 в размере 3000,00 руб., по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 в размере 18528,80 руб., пени за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 в размере 5500,00 руб., задолженности по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 в размере 12048,60 руб., пени за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 в размере 3500,00 руб.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.

Исходя из основополагающего принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды основания для его расторжения, не связанные с нарушением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п. 2.2.20 договоров аренды № от 04.02.2019, № от 04.02.2019, № от 04.02.2019 арендатор обязуется: в случае намерения досрочно расторгнуть настоящий договор, известить об этом Территориальное управление не менее чем за 30 дней, оплатив за этот срок арендную плату и плату за содержание, погасив задолженность по арендной плате, плате за содержание и пене, если таковые имелись на этот момент.

Таким образом, условиями договоров аренды предусмотрено, что о намерении расторгнуть договор арендатор должен известить арендодателя путем направления в его адрес письменного уведомления, при этом оплатив за этот срок арендную плату и плату за содержание, погасив задолженность по арендной плате, плате за содержание и пене, если таковые имелись на этот момент.

Разрешая встречный иск, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований о расторжении договоров аренды с 10 октября 2019 г., с чем судебная коллегия соглашается.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» суду апелляционной инстанции следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

В целях проверки обстоятельств заявленных требований и возражений, имеющих юридическое значение при разрешении настоящего спора в соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, пунктом абз. 2 п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", а также в целях исполнения указаний суда кассационной инстанции, судебная коллегия приняла в качестве новых доказательств по делу ряд документов, истребованных судом апелляционной инстанции, а также представленных сторонами по делу.

Так, доводы апелляционной жалобы Эминова Ф.Б.о. о том, что имелись условия для принятия одностороннего отказа от договоров аренды, не принимаются судебной коллегией, поскольку согласно представленному в материалы дела копии решения Заводского районного суда г. Кемерово от 18.01.2023 по делу по иску ООО «Теплоэнергоремонт» к Эминову Ф.Б.о. о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию с Эминова Ф.Б.о. в пользу ООО «Теплоэнергоремонт», с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 04.05.2023, была взыскана задолженность за оказанные услуги по подаче тепловой энергии за все арендуемые им помещения <адрес> за период с 01.08.2019 по 30.09.2019, то есть, на дату направления уведомления о расторжении договоров 09.09.2019 Эминов Ф.Б.о. имел задолженность по содержанию арендованных помещений за потребленную тепловую энергию.

Кроме того, согласно представленному суду апелляционной инстанции, и не оспоренному Эминовым Ф.Б.о., расчету задолженности в виде неустойки по состоянию на 10.10.2019 у Эминова Ф.Б.о. имелась задолженность в виде неустойки: по договору аренды № от 04.02.2019 – 3 991,38 руб., по договору аренды № от 04.02.2019 – 28 904,14 руб., по договору аренды № от 04.02.2019 – 18 795,31 руб.

Также по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 16.07.2019 по 31.03.2020 с Эминова Ф.Б.о. в пользу МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области была взыскана задолженность по арендной плате судебным приказом мирового судьи судебного участка № 3 Рудничного судебного района г. Прокопьевска Кемеровской области от 24.04.2020, который не был отменен, а, следовательно, подтверждает у Эминова Ф.Б.о. наличие задолженности по арендной плате по договору аренды №, в том числе на дату 10.10.2019.

Судебной коллегией не принимаются доводы Эминова Ф.Б.о. о том, что он считал спорные договоры аренды расторгнутыми и не пользовался данными помещениями, поскольку 19.01.2021 Эминов Ф.Б.о. обращался в МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области с заявлением о перерасчете арендной платы за нежилые помещения <адрес> расположенные по адресу: <адрес>, в котором на расторжение договоров аренды он не ссылался, а только указал на невозможность использования помещений после пожара, имевшего место 01.05.2020 (л.д. 146 т. 6).

Судебная коллегия также учитывает, что 02.12.2019 Эминов Ф.Б.о. обращался в МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области с заявлениями с просьбой передать ему все спорные арендуемые помещения в порядке приватизации, указывая на то, что он является их (помещений) арендатором (л.д. 147-149 т. 6). Аналогичное заявление было подано им 19.01.2021 в отношении помещения <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, в котором он также указывал на то, что является арендатором (л.д. 150 т. 6).

Указанные обстоятельства опровергают доводы Эминова Ф.Б.о. о том, что он не пользовался арендуемыми помещениями и считал договоры аренды расторгнутыми. Более того, как следует из расчета задолженности, он продолжал в 2020 г. оплачивать арендную плату за спорные помещения, тем самым подтверждая свой статус арендатора.

С учетом изложенного, судебная коллегия не принимает в качестве доказательства невозможности использования спорных помещений по адресу: <адрес>, представленную стороной Эминова Ф.Б.о. справку МУП «Служба единого заказчика» от 07.02.2019 о том, что с декабря 2018 г. спорные помещения не могут быть использованы из-за их неисправного технического состояния, поскольку спорные помещения были переданы МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области Эминову Ф.Б.о. по актам приема-передачи недвижимого имущества от 04.02.2019, которые были подписаны последним без каких-либо возражений, в то время как с заявлением о расторжении договоров аренды Эминов Ф.Б.о. даже согласно его позиции обращался только 09.09.2019.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При таких установленных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что законные основания для принятия одностороннего отказа Эминова Ф.Б.о. от договоров аренды у МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области не имелись, поскольку как на дату направления уведомления о расторжении договоров аренды, так на дату 10.10.2019 у Эминова Ф.Б.о. имелась задолженность: по уплате арендной платы по договору №, неустойки по всем договорам аренды, так и плате за содержание (за потребленную тепловую энергию) всех арендованных помещений, что свою очередь в соответствии с условиями договоров аренды исключало право Эминова Ф.Б.о. на одностороннее досрочное расторжение спорных договоров аренды.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с отказом в удовлетворении встречного иска Эминова Ф.Б.о.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Установив, что Эминов Ф.Б.о. свои обязательства по договорам аренды в части оплаты исполнял ненадлежащим образом, до настоящего времени обязательства по оплате задолженности по арендной плате и пени им не исполнены, что является существенным нарушением условий договоров, учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о невозможности использования арендованного имущества за период по 30.04.2020 (включительно), суд пришел к верному выводу о наличии оснований для расторжения договоров аренды и взыскания с Эминова Ф.Б.о. задолженности в заявленном МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области размере: по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.04.2020 по 30.04.2020 в размере 14 521,50 руб., по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 в размере 18 528,8 руб., по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 01.03.2020 по 30.04.2020 в размере 12 048,6 руб., снизив размер подлежащей взысканию неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ соответственно: по договору № за период с 14.04.2020 по 31.03.2022 с 72 883,41 руб. до 3000 руб., по договору № за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 с 97 952,52 руб. до 5500 руб., по договору № за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 с 63 694,95 руб. до 3 500 руб.

Размер задолженности (по арендной плате и неустойке) по договорам аренды подтверждается расчетом задолженности с учетом произведенных ответчиком фактических платежей, который был проверен судом и признан арифметически правильным, Эминовым Ф.Б.о. указанный расчет не оспаривается.

При этом судебная коллегия учитывает, что ответчиком Эминовым Ф.Б.о. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не было представлено доказательств оплаты долга по договорам аренды, а также доказательств того, что сумма задолженности меньше, указанной истцом, не приложены указанные доказательства и к апелляционной жалобе Эминова Ф.Б.о.

В апелляционной жалобе МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области решение суда оспаривается только в части размера взысканной неустойки, которая, по мнению заявителя, снижена чрезмерно на основании положений ст. 333 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (п. п. 71 - 78) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 75).

Из приведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

При этом снижение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях коммерческих организаций с потребителями.

Кроме того, в отношении коммерческих организаций с потребителями, в частности с потребителями финансовых услуг, законодателем специально установлен повышенный размер неустойки в целях побуждения исполнителей к надлежащему оказанию услуг в добровольном порядке и предотвращения нарушения прав потребителей.

Обстоятельства, которые могут служить основанием для снижения размера неустойки, имеют существенное значение для дела и должны быть поставлены судом на обсуждение сторон, установлены, оценены и указаны в судебных постановлениях (часть 2 статьи 56, статья 195, часть 1 статьи 196, часть 4 статьи 198, пункт 5 часть 2 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, из материалов дела следует, что неустойка за просрочку внесения арендной платы начислена в размере, значительно превышающем остаток задолженности по арендной плате, исходя из ставки 0,7 % в день (в соответствии с условиями договоров аренды) – 255,5 % годовых, а также начислена в том числе в период действия чрезвычайной ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Из материалов дела следует, что стороной ответчика в судебном заседании в суде первой инстанции от 11.11.2021 заявлено ходатайство об уменьшении пени (л.д. 173 т. 6). Суд первой инстанции рассмотрел данное ходатайство, указав на наличие оснований для уменьшения размера пени в соответствии со ст. 333 ГК РФ, снизив размер неустойки по договору № с 72 883,41 руб. до 3 000 руб., по договору № с 97 952,52 руб. до 5 500 руб., по договору № с 63 694,95 руб. до 3 500 руб.

В данном случае, судебная коллегия учитывает, что Эминовым Ф.Б.о. не оспаривается расчет задолженности по неустойке, в то время как требования о взыскании с него неустойки заявлены с учетом положений Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности банкротстве», постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» - за период по 31.03.2022, которым установлен период действия моратория - с 01.04.2022 по 01.10.2022, на взыскание неустойки.

Судебная коллегия соглашается с тем, что с Эминова Ф.Б.о. подлежит взысканию неустойка за периоды, верно определенные судом по каждому договору в соответствии с представленным расчетом, а именно, по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 14.04.2020 по 31.03.2022, по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 10.12.2019 по 31.03.2022, по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 10.12.2019 по 31.03.2022.

Кроме того, судебная коллегия соглашается с необходимостью снижения неустойки, учитывая, что сумма неустойки значительно превышает задолженность по арендной плате (в несколько раз), ставка неустойки более чем в 19 раз превышает размер ключевой ставкой Банка России, установленный в размере 13 % годовых с 18.09.2023, а также учитывая, что часть периода, за который взыскивается задолженность по неустойке, выпадает на период чрезвычайной ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), но в тоже время судебная коллегия считает определенный судом первой инстанции размер неустойки чрезмерно заниженным, и приходит к выводу о возможности взыскания неустойки исходя из размера двух-кратной ключевой ставки Банка России, установленной с 18.09.2023, то есть в размере 26 % годовых, поскольку указанный размер неустойки является соразмерным последствиям нарушения ответчиком обязательств по договорам аренды с учетом приведенных обстоятельств, и в данном случае в полной мере способствует восстановлению баланса между нарушенными правами МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области и мерой ответственности, применяемой к нарушителю - Эминову Ф.Б.о.

В связи с изложенным задолженность по неустойке подлежит взысканию с Эминова Ф.Б.о.: по договору аренды № от 04.02.2019 по пене за период с 14.04.2020 по 31.03.2022 в размере 7 416,7 руб., по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 в размере 9 967,77 руб., по договору аренды № от 04.02.2019 за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 в размере 6 481,68 руб.

Таким образом, решение суда в части взыскания задолженности по пене с Эминова Ф.Б.о. по договорам аренды № от 04.02.2019, № от 04.02.2019 и № от 04.02.2019, подлежит отмене.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о необходимости отмены решения суда в части, то соответственно подлежит отмене решение суда в части взыскания с с Эминова Ф.Б.о. в пользу МТУ Росимущества в Кемеровской области – Кузбассе и Томской области государственной пошлины, сумма которой составит 5 996 руб., пропорционально размеру удовлетворенных судом требований, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заводского районного суда г. Кемерово от 18 ноября 2022 года в части взыскания с Эминова Фаига Башара оглы в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях задолженности по пене по договорам аренды № от 04.02.2019, № от 04.02.2019 и № от 04.02.2019, а также в части взыскания с Эминова Фаига Башар оглы в доход местного бюджета государственной пошлины, отменить, в отмененной части принять по делу новое решение которым:

Взыскать с Эминова Фаига Башара оглы (паспорт <данные изъяты>) в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (ИНН 4205199592):

- задолженность по договору аренды № от 04.02.2019 по пене за период с 14.04.2020 по 31.03.2022 в размере 7 416,7 рублей;

- задолженность по договору аренды № от 04.02.2019 по пене за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 в размере 9 967,77 рублей;

- задолженность по договору аренды № от 04.02.2019 по пене за период с 10.12.2019 по 31.03.2022 в размере 6 481,68 рублей.

Взыскать с Эминова Фаига Башар оглы (паспорт <данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5 996 (пять тысяч девятьсот девяносто шесть) рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: И.В. Хомутова

Судьи: С.А. Пастухов

А.А. Лемза

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 24.10.2023.